LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 février 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 105 F-D
Pourvoi n° E 23-17.898
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2025
La société BCD Biarritz, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° E 23-17.898 contre l'arrêt rendu le 25 avril 2023 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [L] [I], épouse [D], domiciliée [Adresse 1],
2°/ à la société Ekip', société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], et ayant un établissement secondaire [Adresse 4], prise en la personne de M. [B] [N] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société BCD [Localité 5],
défenderesses à la cassation.
Mme [I] a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BCD Biarritz, de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mme [I], après débats en l'audience publique du 21 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 avril 2023), en 2000, la société BCD Biarritz (la locataire) a pris à bail commercial un local appartenant à Mme [I] épouse [D] (la bailleresse) et situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. Après avoir fait délivrer les 13 juillet et 31 octobre 2018 des commandements de payer des charges, visant la clause résolutoire, la bailleresse a assigné la locataire en constatation, et subsidiairement en prononcé de la résiliation du bail, et en paiement d'un arriéré et d'une indemnité d'occupation.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal, pris en ses première à troisième branches
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen du pourvoi incident éventuel
4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et de faire courir l'indemnité d'occupation à compter de l'arrêt, alors « que toute clause insérée dans un bail commercial et prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de la cour d'appel que la bailleresse a, par acte du 31 octobre 2018, adressé à la locataire un commandement de payer les charges litigieuses et que ce commandement n'a pas été suivi d'effet ; que la cour d'appel ayant par ailleurs relevé que la clause résolutoire du bail ne dérogeait pas au délai d'un mois en laissant au preneur une durée plus longue pour s'exécuter, il en résultait que la résiliation de plein droit était acquise au 1er décembre 2018 ; qu'en refusant pourtant de constater le jeu de la clause résolutoire au motif inopérant que la bailleresse ne précisait pas la date à compter de laquelle la résiliation devait intervenir en vertu de la clause résolutoire prévue au bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse se prévalait de la délivrance, les 13 juillet puis le 31 octobre 2018, de deux commandements de payer successifs visant la clause résolutoire du bail au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail, sans préciser à compter de quelle date cette résiliation devait intervenir, a retenu, à bon droit, un bail déjà résilié ne pouvant être à nouveau résilié, que cette demande devait être rejetée.
Mais sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
6. La locataire fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de la condamner à payer une certaine somme au titre de l'arriéré de loyers et charges dû au 31 octobre 2018 et de fixer une indemnité d'occupation à compter de l'arrêt et jusqu'à libération des locaux, alors « qu'en prononçant la résiliation du bail en se bornant à relever un non-paiement de loyers et charges sans se prononcer sur la gravité de ce manquement, lors-même que les charges réclamées étaient contestables et contestées à telle enseigne qu'en première instance la bailleresse avait été déboutée, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
7. Aux termes de ce texte, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
8. Pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que la locataire est redevable d'une certaine somme au titre des loyers et charges.
9. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le non-paiement du loyer et des charges constaté était un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation
10. La cassation du chef de dispositif prononçant la résiliation judiciaire du bail liant les parties, n'emporte pas cassation des chefs de dispositif condamnant la locataire à payer à la bailleresse la somme de 7 857,30 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêté au 31 octobre 2018 et rejetant la demande en délais de paiement de cette somme, par d'autres dispositions de l'arrêt non remises en cause.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société BCD Biarritz et pour elle, son représentant légal, à payer à Mme [I] épouse [D] la somme de 7 857,30 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêté à la date du commandement de payer du 31 octobre 2018 et rejette sa demande de délais de paiement, l'arrêt rendu le 25 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne la société BCD [Localité 5] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt-cinq.
