LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2025
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 89 F-D
Pourvoi n° V 23-18.418
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2025
La société Ixora, société civile immobilière, dont le siège est chez Locadress, [Adresse 2], a formé le pourvoi n° V 23-18.418 contre l'arrêt rendu le 28 février 2023 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [F] [Y],
2°/ à Mme [E] [L], épouse [Y],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
3°/ à la société Latanier 5, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Ixora, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme [Y] et de la société Latanier 5, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 28 février 2023), par acte du 28 juillet 2016, la société civile immobilière Ixora (la venderesse) a conclu avec la société civile immobilière Latanier 5 (l'acquéreure) une promesse synallagmatique de vente portant sur un lot dans un groupe d'immeubles, au prix de 276 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
2. Par avenant du 30 août 2016, les parties ont prorogé au 30 octobre 2016 le délai de réalisation de la condition suspensive et porté au 16 décembre de la même année le terme fixé pour réitérer la vente sous la forme authentique.
3. L'acquéreure a obtenu l'accord de prêt le 11 août 2017.
4. Par acte du 7 février 2018, l'acquéreure ainsi que M. et Mme [Y], gérants et associés de celle-ci, ont assigné la venderesse en exécution forcée de la vente et paiement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La venderesse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de constat de la caducité de la promesse de vente et le surplus de ses prétentions, alors :
« 1°/ que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération de l'acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats qu'à la date du 16 décembre 2016 prévue par l'avenant pour la réitération de l'acte authentique, la condition suspensive n'était toujours pas
réalisée ; qu'en conséquence, la promesse était de plein droit atteinte de caducité dès le 16 décembre 2016 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction applicable à la
cause (antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) ;
2°/ qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que les délais de réalisation de la promesse de vente avaient été tacitement prorogés par « des échanges postérieurs au 16 décembre 2016 », soit à une date à laquelle la caducité était déjà automatiquement acquise ; que, dès lors, à supposer même que les parties aient eu une « volonté commune de parvenir à la vente effective de ce bien », une telle volonté, en tant qu'elle était postérieure au délai de réitération de la vente, ne pouvait avoir pour effet de faire revivre une promesse de vente déjà caduque ; qu'en conséquence, en
retenant « la manifestation tacite des parties de proroger les effets de l'acte
sous seing privé du 28 juillet 2016 au-delà du délai initialement prévu pour la signature de l'acte authentique, mais sans toutefois fixer un nouveau terme pour la réalisation des conditions suspensives et la signature de l'acte
authentique de vente » la cour d'appel a statué par un motif inopérant et ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ que la cour d'appel a expressément constaté que la SCI Latanier avait « renoncé à acquérir » ; que cette renonciation de la part du bénéficiaire de la promesse de vente, bien qu'intervenue en cause d'appel, rendait de facto la promesse caduque ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 1176 (ancien) du code civil. »
Réponse de la Cour
6. Ayant relevé que les parties à la promesse de vente avaient maintenu, postérieurement au terme fixé pour établir l'acte authentique, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective de l'immeuble, la cour d'appel en a souverainement déduit qu'elles avaient convenu d'en proroger les effets au-delà du délai prévu, de sorte que, peu important que l'acquéreure ait renoncé en cours d'instance à solliciter l'exécution forcée de la vente, la demande de la venderesse tendant à voir constater la caducité de la promesse tirée de l'absence d'obtention d'un prêt et de réitération de la vente dans les délais initialement convenus ne pouvait être accueillie.
7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Ixora aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Ixora et la condamne à payer à la société civile immobilière Latanier 5 ainsi qu'à M. et Mme [Y] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt-cinq.
