LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 676 F-D
Pourvoi n° Q 22-20.295
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 DÉCEMBRE 2024
M. [F] [K], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Q 22-20.295 contre l'arrêt rendu le 13 juin 2022 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Coopérative d'habitations, société anonyme coopérative, anciennement dénommée La Toulousaine d'habitations, dont le siège est [Adresse 2], prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ancien syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3],
2°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet Séguier dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à la société O Syndic toulousain, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, représentée par sa gérante Mme [J] [P], dont le siège est [Adresse 4], prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ancien syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [K], de Me Isabelle Galy, avocat de la société Coopérative d'habitations, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et de la société O Syndic toulousain, après débats en l'audience publique du 13 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 13 juin 2022), M. [K], propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires), la société La Toulousaine d'habitations, devenue Coopérative d'habitations, son syndic jusqu'au 3 janvier 2017, et la société O Syndic toulousain, l'ayant remplacée à compter de cette date, en annulation de la clause du contrat de syndic signé le 10 décembre 2014 facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et au coût réel les frais d'affranchissement et d'acheminement, de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 28 novembre 2016 ayant approuvé les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2016, de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017 ayant approuvé un contrat d'entretien d'ascenseur, et des résolutions n° 5, 6, 7 et 8 ayant approuvé les comptes de l'exercice arrêté au 30 juin 2017, donné quitus au syndic de sa gestion, réajusté le budget prévisionnel pour l'exercice s'achevant au 30 juin 2018 et approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice s'achevant au 30 juin 2019.
Examen des moyens
Sur le quatrième moyen
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. [K] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en annulation de la clause figurant au contrat de syndic approuvé le 10 décembre 2014, facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité ainsi que les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, et de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 28 novembre 2016, alors « qu'est abusive la clause du contrat de syndic qui facture en frais particuliers le tirage des documents à l'unité pour des prestations de gestion courante ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la clause du contrat de syndic qui prévoit la facturation en frais particuliers du tirage des documents à l'unité pour les prestations relatives à l'élaboration et l'envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolution des assemblées générales, d'envoi et de notification du procès-verbal, d'appel des provisions sur budget provisionnel et de mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat, au motif que cette stipulation n'était pas contraire à l'annexe de l'arrêté du 20 avril 2010 en vigueur à la date de l'adoption du contrat de syndic par l'assemblée générale du 10 décembre 2014 et qu'elle ne présentait pas de caractère abusif au vu des recommandations n° 96-01 du 17 novembre 1995 et n° 11-01 du 15 septembre 2011 émises par la commission des clauses abusives, et que M. [K] ne peut contester pour ce motif l'approbation des comptes de l'exercice clos au 30 juin 2016 couvrant la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, cependant que cette clause facture des frais administratifs pour des prestations de gestion courante, la cour d'appel a violé les articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable à la cause ensemble l'arrêté du 19 mars 2010. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, et l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels :
4. Selon le premier de ces textes, le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération.
5. Selon le second, les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel, qui comprend, hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements, l'élaboration et l'envoi de la convocation à l'assemblée générale annuelle, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions, l'envoi et la notification du procès-verbal, l'appel des provisions sur budget prévisionnel et la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat.
6. Pour rejeter la demande en annulation de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014 facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, l'arrêt retient que cette clause n'est pas contraire à l'annexe de l'arrêté du 20 avril 2010 en vigueur à la date de l'adoption du contrat.
7. En statuant ainsi, alors qu'en prévoyant le paiement d'un prix fixe à l'unité pour le tirage de documents relatifs à des prestations relevant de la gestion courante, le contrat rémunérait des frais administratifs relevant du forfait annuel, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
8. M. [K] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017, alors « que sont notifiés, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché ; qu'en rejetant la demande d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017 ayant décidé de souscrire un contrat de maintenance d'ascenseur complet auprès de A2P, dont le devis était joint, en remplacement du prestataire Koné, dont le contrat n'était pas joint à la convocation à l'assemblée générale, au motif que celui-ci étant en cours, il était nécessairement connu des copropriétaires, cependant que l'article 11-I-3° du décret du 17 mars 1967 ne distingue pas selon que les contrats mis en concurrence sont en cours ou non, la cour d'appel a violé ce texte. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 11, I, 3°, et 13, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
9. Selon le premier de ces textes, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés.
10. Aux termes du second, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
11. Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017, l'arrêt retient que la proposition, mise à l'ordre du jour, de souscrire un contrat de maintenance de l'ascenseur moins onéreux en remplacement de celui existant relevait de la mise en concurrence, que la copropriété était déjà engagée dans un contrat de maintenance auprès de l'entreprise Kone qui était nécessairement connu des copropriétaires et que seule la production du contrat proposé par l'entreprise A2P était donc indispensable, la délibération contestée mentionnant expressément que le devis avait été joint.
12. En statuant ainsi, sans constater la communication aux copropriétaires des conditions essentielles du contrat de l'entreprise Kone, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Et sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
13. M. [K] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en annulation des résolutions n° 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, alors « que pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, ainsi que le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée générale est appelé à voter le budget prévisionnel ; qu'en l'espèce, où l'état financier, le compte de gestion général et le projet de budget notifiés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes et à voter le budget provisionnel dans sa réunion du 8 novembre 2017 ne comportaient pas de comparatif avec les comptes de l'exercice précédent approuvé, la cour d'appel qui a débouté M. [K] de sa demande d'annulation des résolutions relatives à l'approbation des comptes et du budget prévisionnel pour des motifs inopérants tirés des modalités de reprise d'une comptabilité en cours par un nouveau syndic, a violé les articles 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, 11 du décret du 17 mars 1967 et 8 du décret du 14 mars 2005. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 14-3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'article 11, I, 1° et 2°, du décret du 17 mars 1967 et l'article 8, alinéa 5, du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 :
14. Selon le premier de ces textes, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
15. Selon le deuxième, pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, ainsi que le projet du budget, présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel.
16. Selon le troisième, les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent.
17. Pour rejeter la demande en annulation des résolutions n° 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, l'arrêt retient que la société O Syndic toulousain a été nommée syndic de la copropriété par l'assemblée générale du 3 janvier 2017, soit au cours de l'exercice comptable du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, ce qui nécessitait une reprise de comptabilité depuis le début de cet exercice, et qu'il ressortait d'un message électronique de l'assistance gestion du pôle immobilier qu'à la suite de cette reprise comptable, l'ensemble des écritures portées en « à nouveau » étaient remontées dans la colonne N-1 des éditions relatives à l'exercice précédent approuvé, qui, dans l'annexe 1, concernaient l'état financier après répartition au 30 juin 2017 de l'année N à approuver, et que les comptes de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 soumis à l'assemblée générale en annexe 3 faisaient ressortir toutes les charges courantes de la copropriété telles que votées pour l'année N, les charges définitives de l'exercice clos au 30 juin 2017, le budget prévisionnel en cours voté pour l'année N +1 et le budget prévisionnel à voter pour l'année N +2 sur les mêmes bases.
18. Il en déduit que les annexes fournies par le syndic aux copropriétaires pour la délibération relative à l'approbation des comptes et à l'adoption du budget prévisionnel sont conformes aux exigences réglementaires.
19. En statuant ainsi, sans constater la communication avec l'ordre du jour, aux copropriétaires appelés à approuver les comptes de l'exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, d'un comparatif de ces comptes avec ceux de l'exercice précédant approuvés, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
20. La cassation prononcée sur le premier moyen n'emporte pas la cassation du chef de dispositif de l'arrêt qui rejette la demande d'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 28 novembre 2016 ayant approuvé les comptes comportant la rémunération litigieuse, qui ne s'y rattache pas par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes en annulation de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014 facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017 et des résolutions n° 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, l'arrêt rendu le 13 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 5] et les sociétés Coopérative d'habitations et O Syndic toulousain aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 5] et les sociétés Coopérative d'habitations et O Syndic toulousain à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille vingt-quatre.
