LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 novembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 638 F-D
Pourvoi n° N 23-18.135
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme [S].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 6 décembre 2023.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 NOVEMBRE 2024
1°/ M. [M] [J],
2°/ Mme [N] [D],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° N 23-18.135 contre l'arrêt rendu le 4 mai 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [T] [C], domicilié [Adresse 2],
2°/ à Mme [Z] [S], domiciliée [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Mme [S] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi provoqué contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la la société civile professionnelle Richard, avocat de M. [J], de Mme [D] et de Mme [S], de la SCP Françoise Fabiani- François Pinatel, avocat de M. [C], après débats en l'audience publique du 22 octobre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mai 2023), propriétaire d'une maison d'habitation, M. [C] (le bailleur) l'a donnée à bail, le 1er décembre 2013, à M. [J], Mme [D] et Mme [S] (les locataires).
2. Après avoir délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de location, le 28 janvier 2020, le bailleur les a assignés en constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement d'un arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation.
3. Soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, les locataires ont invoqué une exception d'inexécution et ont demandé, à titre reconventionnel, la restitution des loyers versés depuis juin 2016 ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices de jouissance.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal de M. [J] et Mme [D] et sur le moyen du pourvoi provoqué de Mme [S], rédigés en termes similaires, réunis
Enoncé des moyens
4. Par leur moyen, M. [J] et Mme [D] font grief à l'arrêt de rejeter leur exception d'inexécution et leur demande en restitution de loyers, de constater la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, d'ordonner leur expulsion et de les condamner chacun au paiement d'un arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation, alors « que lorsque le manquement du bailleur d'un bail d'habitation à ses obligations entraîne l'inhabitabilité des locaux loués, le locataire est fondé à suspendre le paiement de ses loyers, à titre d'exception d'inexécution ; qu'en décidant néanmoins que la résiliation de plein droit du bail d'habitation fondée sur le non-paiement de loyers par M. [J] et Mme [D] était justifiée et que ces derniers étaient tenus au paiement des loyers, motif pris qu'ils n'étaient pas fondés à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour suspendre le paiement de loyers, après avoir pourtant constaté qu'il résultait d'un rapport du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var que la maison louée était indécente, mettant en danger la santé et la sécurité des locataires, du fait d'une installation électrique qui n'était pas achevée, avec un risque d'électrocution, d'une extraction d'air vicié hors service avec la présence de moisissures dans le cabinet de toilette, de moisissures au plafond d'une chambre, de la présence de traces d'entrées d'eau et de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres et du couloir, avec des revêtements muraux dégradés, des entrées d'eau par le toit de la buanderie, le sol de deux chambres laissé à l'état brut entraînant une différence de niveau avec risque de chute, ce dont il résultait que les locaux étant inhabitables, M. [J] et Mme [D] étaient fondés à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour suspendre le paiement de loyers, la cour d'appel a violé les articles 6 et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 1134, et 1184, alinéa 1, du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
5. Par son moyen, Mme [S] fait grief à l'arrêt de rejeter son exception d'inexécution et sa demande en restitution de loyers, de constater la résiliation de plein droit du bail au 28 mars 2020, d'ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d'un arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation, alors « que lorsque le manquement du bailleur d'un bail d'habitation à ses obligations entraîne l'inhabitabilité des locaux loués, le locataire est fondé à suspendre le paiement de ses loyers, à titre d'exception d'inexécution ; qu'en décidant néanmoins que la résiliation de plein droit du bail d'habitation fondée sur le non-paiement de loyers par Mme [S] était justifiée et que cette dernière était tenue au paiement des loyers, motif pris qu'elle n'était pas fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour suspendre le paiement de loyers, après avoir pourtant constaté qu'il résultait d'un rapport du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var que la maison louée était indécente, mettant en danger la santé et la sécurité des locataires, du fait d'une installation électrique qui n'était pas achevée, avec un risque d'électrocution, d'une extraction d'air vicié hors service avec la présence de moisissures dans le cabinet de toilette, de moisissures au plafond d'une chambre, de la présence de traces d'entrées d'eau et de moisissures au niveau des murs et du plafond des chambres et du couloir, avec des revêtements muraux dégradés, des entrées d'eau par le toit de la buanderie, le sol de deux chambres laissé à l'état brut entraînant une différence de niveau avec risque de chute, ce dont il résultait que les locaux étant inhabitables, Mme [S] était fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour suspendre le paiement de loyers, la cour d'appel a violé les articles 6 et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 1134, et 1184, alinéa 1, du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a, d'abord, constaté que le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var avait considéré, lors d'une visite du 28 mars 2017, que le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence à raison de problèmes d'étanchéité et d'isolation générant de l'humidité et des moisissures dans les pièces du premier étage ainsi que d'une non-conformité de l'installation électrique dans une chambre.
7. Elle a, ensuite, retenu qu'il n'était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l'existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et que le bail s'était donc trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2020, date à laquelle il existait un arriéré locatif.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [J] et Mmes [D] et [S] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille vingt-quatre.
