LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 octobre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 551 FS-D
Pourvoi n° Z 23-14.857
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 OCTOBRE 2024
1°/ Le syndicat des copropriétaires des bâtiments B, L et garages compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Garages de Maché B, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société savoisienne Habitat, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ le syndicat des copropriétaires des bâtiments E, F1, F2, G et V compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Esplanade Garages, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société savoisienne Habitat, dont le siège est [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° Z 23-14.857 contre l'arrêt rendu le 2 février 2023 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige les opposant à la commune de [Localité 3], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en [Adresse 4], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires des bâtiments B, L et garages compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Garages de Maché B, et le syndicat des copropriétaires des bâtiments E, F1, F2, G et V compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Esplanade Garages, de Me Haas, avocat de la commune de [Localité 3], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 septembre 2024 où étaient présents, Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, Mmes Schmitt, Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, M. Choquet, Mme Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 février 2023), le syndicat des copropriétaires des bâtiments B, L et garages compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Garages de Maché B, et le syndicat des copropriétaires des bâtiments E, F1, F2, G et V compris dans le même ensemble immobilier, dénommé Esplanade Garages (les syndicats des copropriétaires) ont consenti à la commune de [Localité 3] (la commune) une servitude d'usage sur la partie supérieure de la dalle formant la couverture des garages édifiés en sous-sol des copropriétés.
2. La commune a réalisé divers ouvrages sur l'assiette de la servitude pour l'aménagement d'un square, notamment la pose d'un revêtement sur la dalle.
3. Souhaitant procéder à des travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle, les syndicats des copropriétaires ont assigné la commune en paiement du surcoût lié à la protection, la dépose et la remise en place du revêtement installé.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. Les syndicats des copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement, alors « que les frais d'entretien et de conservation des ouvrages réalisés par le propriétaire du fonds dominant dans le cadre de l'exercice de la servitude, fussent-ils afférents à des opérations requises pour permettre la réalisation de travaux de conservation sur le fonds servant, incombent au propriétaire du fonds dominant ; qu'en déboutant les syndicats de copropriété, au motif que la dépose et la repose des ouvrages réalisés sur la dalle par la commune de [Localité 3], dans le cadre de l'exercice de la servitude, étaient rendues nécessaires par les travaux de reprise de l'étanchéité et de la structure même de la dalle, incombant aux syndicats des copropriétaires, les juges du fond ont violé les articles 697 et 698 du code civil, ensemble l'article 1134 devenu 1103 du même code. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a, d'abord, relevé que les titres constitutifs de la servitude, qui en précisaient les conditions d'exercice, n'avaient mis à la charge de la commune que les travaux nécessaires à la conservation et à l'usage des ouvrages réalisés pour cet exercice.
6. Elle a, ensuite, retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que la commune avait satisfait à son obligation de conservation et d'entretien de la surface de la dalle, d'autre part, que la dépose et la remise en place des ouvrages réalisés étaient rendues nécessaires par les travaux que les syndicats des copropriétaires devaient réaliser.
7. Elle en a exactement déduit que la commune n'avait pas à prendre en charge le coût des travaux de dépose et de remise en place de ses ouvrages.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
9. Les syndicats des copropriétaires font le même grief à l'arrêt, alors :
« 1°/ qu'interdiction est faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant, pour exclure toute aggravation de la servitude résultant de la mise en place d'un revêtement sous forme de dalles de gravier sur plots béton, que l'aménagement de la dalle est prévu dans le titre, quand les clauses des règlements relatives à la servitude ne prévoyaient nullement l'aménagement de la dalle et précisaient en outre que la commune ne pourrait « notamment apporter aucun changement dans l'état des lieux », les juges du fond ont dénaturé la clause « Servitudes » figurant aux règlements de copropriété ;
2°/ qu'en tout état, le propriétaire du fonds dominant ne peut apporter à l'état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant ; qu'en cas d'aggravation de la servitude, le propriétaire du fonds servant est en droit d'obtenir indemnisation des dommages en résultant de la part du propriétaire du fonds dominant ; qu'en écartant toute aggravation de la servitude, aux motifs impropres que l'aménagement de la dalle était prévu par le titre et que sa réalisation était ancienne de plus de vingt ans, les juges du fond ont violé l'article 702 du code civil ;
3°/ qu'en tout état, le propriétaire du fonds dominant ne peut apporter à l'état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant ; qu'en cas d'aggravation de la servitude, le propriétaire du fonds servant est en droit d'obtenir indemnisation des dommages en résultant de la part du propriétaire du fonds dominant ; qu'en écartant toute aggravation de la servitude, sans rechercher, comme ils y étaient invités, si la mise en place par la commune de [Localité 3] d'un revêtement sous forme de dalles de graviers sur plots béton n'emportait pas aggravation de la servitude, dès lors qu'elle engendrait un surcoût lors de la réalisation de travaux d'entretien et de conservation du fonds servant, les juges du fond ont violé l'article 702 du code civil. »
Réponse de la Cour
10. Ayant, d'abord, relevé que, si le titre constitutif interdisait qu'il soit apporté aucun changement dans l'état des lieux, il décrivait la servitude comme perpétuelle d'usage la plus étendue et prévoyait que la commune supporterait seule l'entretien des espaces verts, plantations, massifs, jeux d'enfants et autres ouvrages d'agrément se trouvant sur cette dalle, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, retenu que l'aménagement de la dalle en vue de son utilisation par le public constituait l'objet même de la convention.
11. Ayant, ensuite, retenu, par motifs propres et adoptés, que les syndicats des copropriétaires, ne produisant aucun élément permettant de comparer l'état des lieux lors de la conclusion de la servitude avec celui actuellement existant, ne démontraient pas que la commune ait, par les aménagements litigieux, procédé à des modifications de nature à aggraver la situation du fonds servant, elle a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et abstraction faite des motifs surabondants, tenant à l'ancienneté de ces aménagements, légalement justifié sa décision de ce chef.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires des bâtiments B, L et garages compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Garages de Maché B, et le syndicat des copropriétaires des bâtiments E, F1, F2, G et V compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Esplanade Garages, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires des bâtiments B, L et garages compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Garages de Maché B, et le syndicat des copropriétaires des bâtiments E, F1, F2, G et V compris dans l'ensemble immobilier Maché 1, dénommé Esplanade Garages, et les condamne à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille vingt-quatre.
