LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 19 septembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 484 F-D
Pourvoi n° C 22-14.810
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 SEPTEMBRE 2024
La société de La Halle, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° C 22-14.810 contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2021 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [I] [F],
2°/ à Mme [Y] [K], épouse [F],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
3°/ à M. [U] [E],
4°/ à Mme [L] [N], épouse [E],
tous deux domiciliés [Adresse 13],
5°/ à M. [B] [AS],
6°/ à Mme [T] [S], épouse [AS],
tous deux domiciliés [Adresse 19],
7°/ à M. [G] [YG],
8°/ à Mme [P] [W], épouse [YG],
tous deux domiciliés [Adresse 15],
9°/ à M. [X] [JN],
10°/ à Mme [D] [GY], épouse [JN],
tous deux domiciliés [Adresse 16],
11°/ à M. [Z] [EC],
12°/ à Mme [V] [J], épouse [EC],
tous deux domiciliés [Adresse 22],
13°/ à M. [A] [MP], domicilié [Adresse 9],
14°/ à l'association syndicale libre Saint-Pierre, dont le siège est [Adresse 15],
15°/ à la société des Vallées, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
16°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 10], dont le siège est [Adresse 14],
17°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 11], dont le siège est [Adresse 12],
tous deux représentés par leur syndic la société Yves Damonte immobilier, dont le siège est [Adresse 5],
18°/ à la société Piechowski - [E] - Breton, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 21],
19°/ à la société Graf notaires [Localité 23], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
20°/ à la société [R] Yang-Ting, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], en la personne de Mme [O] [R], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire des sociétés Saint-Honoré investissements immobiliers, Astec 2 Gest et Immovista,
21°/ à la société Maxi finances, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 17], représentée par son liquidateur amiable, M. [MJ] [H], domicilié [Adresse 18], en liquidation judiciaire,
22°/ à la société Astec 2 Gest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 20], en liquidation judiciaire,
23°/ à la société Saint-Honoré investissements immobiliers, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], en liquidation judiciaire,
24°/ à la société Immovista, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8], en liquidation judiciaire,
toutes trois représentées par leur liquidateur judiciaire la société [R] Yang-Ting, dont le siège est [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
La société Graf notaires [Localité 23] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
M. et Mme [F], M. et Mme [E], M. et Mme [AS], M. et Mme [YG], M. et Mme [JN], M. et Mme [EC], M. [MP] et la société civile immobilière des Vallées ont également formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, trois moyens de cassation.
La société Graf notaires [Localité 23], demanderesse au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, trois moyens de cassation.
M. et Mme [F], M. et Mme [E], M. et Mme [AS], M. et Mme [YG], M. et Mme [JN], M. et Mme [EC], M. [MP] et la société civile immobilière des Vallées invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société de La Halle, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Graf notaires [Localité 23], de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de M. et Mme [F], M. et Mme [E], M. et Mme [AS], M. et Mme [YG], M. et Mme [JN], M. et Mme [EC], M. [MP], l'association syndicale libre Saint-Pierre, la société des Vallées, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 10] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 11], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Maxi finances, de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la société Piechowski - [E] - Breton, après débats en l'audience publique du 2 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 14 décembre 2021), souhaitant bénéficier d'un dispositif d'investissement défiscalisé, M. et Mme [F], M. et Mme [E], M. et Mme [AS], M. et Mme [YG], M. et Mme [JN], M. et Mme [EC], M. [MP] et la société civile immobilière (SCI) des Vallées (les acquéreurs) se sont intéressés à un programme de vente et de restauration de biens immobiliers, placés sous le régime de la copropriété, situés [Adresse 14] et [Adresse 12] à [Localité 24], en secteur sauvegardé éligible au dispositif fiscal dit « loi Malraux », pour certains après présentation de celui-ci par la société Maxi finances.
2. Par actes dressés par la société civile professionnelle de notaires Christophe Montre Guillaume Cartier Amaury L'Herminier Elisabeth Bouton-Hugues, devenue la société Graf notaires [Localité 23] (le notaire) les 10 et 30 décembre 2008, 26 mars, 4 et 22 décembre 2009, la société Saint-Honoré investissements immobiliers (la société SH2I), depuis en liquidation judiciaire, a vendu divers lots à M. et Mme [AS], la SCI des Vallées, M. [MP], M. et Mme [F] et M. et Mme [JN].
3. Par actes du même notaire des 29 décembre 2009 et 21 décembre 2011, la société civile immobilière de La Halle, devenue la société à responsabilité limitée de La Halle (la société de La Halle), depuis en liquidation judiciaire, a vendu divers lots à M. et Mme [EC] et à M. et Mme [F] et la société Immovista, depuis en liquidation judiciaire, a quant à elle vendu divers lots à M. et Mme [E] et à M. et Mme [YG] les 28 et 30 décembre 2010.
4. Conformément au programme présenté aux acquéreurs, a été constituée une association syndicale libre Saint-Pierre, chargée de conduire pour leur compte les travaux à réaliser dans les immeubles concernés, dont les statuts n'ont jamais été publiés. Courant 2013 a été créée l'association syndicale libre Saint-Pierre (l'ASL) dont les statuts ont été publiés.
5. Les travaux, confiés à la société Astec 2 Gest (la société A2G), n'ont pas été achevés.
6. Après expertise, ayant également fait apparaître des erreurs relatives aux surfaces de certains lots, les acquéreurs, l'ASL, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 10] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 11] (les syndicats des copropriétaires) ont assigné les sociétés SH2I, de La Halle, Immovista, Maxi finances et A2G, le notaire et le géomètre ayant procédé à la mesure des surfaces des différents lots, pour obtenir la requalification des ventes en ventes d'immeuble à rénover ainsi que l'indemnisation de leur préjudice.
Examen des moyens
Sur le pourvoi incident des acquéreurs
Enoncé du moyen
7. Les acquéreurs font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement entrepris seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme [YG], M. et Mme [EC], M. et Mme [E] et M. et Mme [F] de leurs demandes en paiement à l'encontre du notaire fondées sur la responsabilité de ce dernier dans l'efficacité juridique des actes de vente établis, de fixer le préjudice de perte de chance du notaire à seulement 10 % du surcoût des travaux supplémentaires et des frais financiers y afférents, de condamner celui-ci à payer certaines sommes à titre de réparation, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le notaire n'a commis aucune faute au titre de la fraude aux dispositions légales impératives et rejeté, en conséquence, l'ensemble des demandes formulées de ce chef par M. et Mme [AS], M. et Mme [JN], M. [MP], et la SCI des Vallées alors « que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que, pour écarter tout devoir de conseil des notaires à l'égard des acquéreurs, dont ils auraient dû attirer l'attention sur la nécessité de soumettre les actes authentiques qu'ils instrumentaient à la réglementation relatives à la vente d'immeuble à rénover et, à défaut, à qui ils auraient dû déconseiller la signature de ces actes, la cour d'appel affirme que « les acquéreurs restaient libres de réaliser eux-mêmes ou de faire réaliser les travaux envisagés et ne [prouvaient] pas qu'un quelconque marché de travaux [aurait] été signé chez le notaire, le chiffrage des travaux par les vendeurs en amont ne signifiant pas un engagement pour leur réalisation, mais constituant une donnée nécessaire pour permettre aux potentiels acquéreurs, intéressés par le volet défiscalisation, de s'engager dans une opération à la mesure de leurs attentes et capacités » ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait pourtant que, « dès la conclusion de l'acte authentique, les travaux de rénovation étaient très précisément définis tant dans leur consistance, que dans les conditions de leur réalisation, notamment quant à l'entrepreneur principal, la société A2G gérée par M. [G] [C] » et, ainsi, que « les acquéreurs ne faisaient qu'adhérer à un projet entièrement prédéfini et non modifiable », ce dont il résultait que les notaires étaient, au jour de la signature des actes authentiques de vente litigieux, parfaitement en mesure de requalifier l'opération envisagée en ventes d'immeuble à rénover, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel, qui a relevé que les acquéreurs restaient libres de réaliser eux-mêmes ou de faire réaliser les travaux envisagés et ne rapportaient pas la preuve qu'un quelconque marché de travaux fût signé chez le notaire, faisant ainsi ressortir que celui-ci ne disposait pas d'informations lui permettant de suspecter le paiement par les premiers des travaux de restauration au vendeur devant les réaliser, alors que les fonds correspondant devaient être versés par eux à la caisse de l'ASL, à charge pour elle de souscrire pour leur compte les marchés et les payer, ce qui excluait l'existence d'un contrat de vente à rénover, a pu retenir que le notaire n'avait pas manqué à son obligation de conseil et rejeter, par conséquent, les demandes indemnitaires formées contre lui sur ce fondement.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
10. La société de La Halle fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il prononce la requalification des ventes réalisées par les sociétés SH2I, de La Halle et Immovista en des ventes d'immeubles à rénover, dit que ces sociétés, ainsi que les sociétés A2G et Maxi finances, avaient commis une faute en soustrayant frauduleusement ces ventes aux dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation, et en ce qu'il condamne, en conséquence, les sociétés de La Halle et Maxi finances, seules ou in solidum, à verser diverses sommes aux acquéreurs, alors « que la vente d'immeubles à rénover est le contrat par lequel la personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux ; que les sociétés autres que les sociétés en participation jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ; que pour requalifier en ventes d'immeubles à rénover les deux cessions auxquelles avait été partie la société de La Halle et condamner en conséquence cette dernière au versement de diverses sommes, l'arrêt retient que les actes de vente et les travaux faisaient partie d'une entité unique, que l'existence d'une vente d'immeubles à rénover déguisée ressort surtout de la confusion entre les différentes sociétés intervenues, ces dernières ayant en commun la présence de M. [C] en qualité de dirigeant ou de cogérant, que la société SH2I, qui avait largement engagé les démarches relatives aux travaux en qualité de maître d'ouvrage avant la régularisation des ventes, a continué à se comporter comme tel après la signature de ces dernières, qu'il en résulte que la condition relative aux ventes d'immeubles à rénover tenant à la poursuite de la mission de maîtrise d'ouvrage par le vendeur jusqu'à la livraison du bien est démontrée, que la sociétés SH2I, gérée par M. [C], avait le contrôle complet du montage vendu aux acquéreurs et maîtrisait l'ensemble des flux financiers, la société A2G émettant des appels de fonds transmis aux propriétaires par l'ASL dont ils alimentaient les comptes, et que la société de La Halle appartient à 50 % à M. [C], l'autre associé, M. [M] en étant le gérant ; qu'en se déterminant ainsi, après avoir relevé que les actes authentiques apparaissaient, analysés séparément, comme des actes de vente indépendants des travaux qui seraient réalisés ultérieurement, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres établir la confusion des sociétés et à surmonter l'obstacle constitué par le principe d'autonomie de la personne morale, bien que cela fût pourtant indispensable pour requalifier le contrat puisque la société de La Halle, venderesse, ne s'était pas personnellement engagée à réaliser, même indirectement, de quelconques travaux et ne percevait de surcroît aucune somme d'argent des acquéreurs à ce titre, privant de la sorte sa décision de base légale au regard de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1842 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 262-1 du code de la construction et de l¿habitation et 1842 du code civil :
11. Il résulte du premier de ces textes que la qualification de contrat de vente d'immeuble à rénover suppose, notamment, d'une part, que le vendeur s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur l'immeuble ou la partie d'immeuble vendu, d'autre part, qu'il perçoive de l'acquéreur des sommes d'argent avant la livraison des travaux.
12. Du second se déduit le principe d'autonomie de la personne morale.
13. Pour confirmer le jugement ayant prononcé la requalification des ventes réalisées par les sociétés SH2I, de La Halle et Immovista en des ventes d'immeubles à rénover, dit que ces sociétés, ainsi que les sociétés A2G et Maxi finances, avaient commis une faute en soustrayant frauduleusement ces ventes aux dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation, et condamner en conséquence les sociétés de La Halle et Maxi finances, seules ou in solidum, à verser diverses sommes aux acquéreurs en réparation de leurs préjudices, l'arrêt retient que la société SH2I a, en qualité de maître d'ouvrage, largement engagé les démarches relatives aux travaux avant la régularisation des ventes et qu'elle a continué à se comporter comme tel, après la signature de ces dernières, directement ou en sa qualité de représentante de l'ASL, alors que la représentation de celle-ci était fictive, les deux structures étant en réalité deux entités confondues, dès lors que M. [C], gérant de la société SH2I, était également président de l'ASL et qu'elles avaient le même siège social.
14. Il ajoute que la même confusion s'opère entre la société SH2I et la société A2G, maître d'oeuvre, par l'intermédiaire de M. [C], également gérant de cette dernière, celui-ci ayant, dans une lettre sur papier à en-tête de la société SH2I, répondu à une demande faite par un acquéreur à la société A2G et la société SH2I ayant indiqué se porter garante de cette dernière.
15. Enfin, il retient que la société Immovista se confond également avec la société SH2I et les autres structures dirigées par M. [C], celui-ci étant également son dirigeant et le siège social de ces deux sociétés étant fixé à la même adresse, et qu'il en est de même de la société de La Halle, au motif qu'elle appartient à 50 % à M. [C].
16. Il en déduit que la société SH2I avait le contrôle total du montage de l'opération, tant comme concepteur et promoteur, que vendeur, maître de l'ouvrage avant et après les ventes, association syndicale libre et, enfin, maître d'oeuvre et que, de cette manière, elle avait la seule maîtrise de l'ensemble des flux financiers, la société A2G émettant des appels de fonds transmis aux propriétaires par l'ASL dont ils alimentaient les comptes.
17. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la fictivité ou la confusion des patrimoines des sociétés de La Halle, Immovista, A2G et de la première association syndicale libre avec celui de la SH2I, après avoir constaté que le prix mentionné dans l'acte de vente avait été fixé indépendamment du coût des travaux qui seraient réalisés ultérieurement par les propriétaires, ce qui excluait la qualification de contrat de vente d'immeuble à rénover, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation,
18. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, entraîne la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt condamnant la société Graf notaires [Localité 23] à payer à M. et Mme [EC], M. et Mme [F], M. et Mme [YG] et à M. et Mme [E] diverses sommes en réparation de leur préjudice de perte de chance de ne pas avoir pu mettre en oeuvre la garantie d'achèvement légalement prévue en matière de contrat de vente d'immeuble à rénover, avec capitalisation des intérêts sur les sommes dues, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
19. Elle entraîne également la cassation du chef de dispositif de l'arrêt confirmant le jugement en ce qu'il dit que la société Maxi finances avait commis une faute en soustrayant frauduleusement les ventes aux dispositions impératives du code de la construction et de l¿habitation, et la condamne, seule ou in solidum avec d'autres, à verser certaines sommes à M. et Mme [EC], M. et Mme [YG], M. et Mme [E], M. et Mme [F], M. et Mme [AS], M. et Mme [JN], M. [MP], la SCI des Vallées et l'association syndicale Saint-Pierre certaines sommes au titre des frais de constitution de la seconde association syndicale, de constat d'huissier de justice et de leur préjudice moral, avec capitalisation des intérêts, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
20. Elle n'entraîne pas la cassation du chef de dispositif de l'arrêt confirmant le jugement en ce qu'il condamne la société Graf notaires [Localité 23], seule ou in solidum avec la société Maxi finances ou la société de La Halle, à verser diverses sommes à M. et Mme [YG], M. et Mme [E], M. et Mme [F], M. et Mme [JN] au titre de leur préjudice moral, qui n'est pas soutenu par les motifs critiqués par le pourvoi de cette société.
Mise hors de cause
21. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Piechowski - [E] - Breton, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal et sur le pourvoi incident de la société Graf notaires [Localité 23], la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement, d'une part, en ce qu'il confirme le jugement ayant prononcé la requalification des ventes réalisées par les sociétés Saint-Honoré investissements immobiliers, de La Halle et Immovista en des ventes d'immeubles à rénover, dit que ces sociétés, ainsi que les sociétés Astec 2 Gest et Maxi finances, ont commis une faute en soustrayant frauduleusement ces ventes aux dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation, et ayant condamné en conséquence les sociétés de La Halle et Maxi finances, seules ou in solidum, à verser diverses sommes à M. et Mme [EC], M. et Mme [F], M. et Mme [YG], M. et Mme [E], M. et Mme [AS], M. et Mme [JN], M. [MP] et à la société civile immobilière des Vallées au titre du surcoût des travaux, du prêt souscrit pour financer les travaux d'achèvement, des pertes de revenus locatifs, de leur préjudice moral, des frais de constitution de la seconde association syndicale, des frais de constat d'huissier du 15 novembre 2012 et des frais de l'expertise judiciaire, d'autre part, en ce qu'il condamne la société Graf notaires [Localité 23] à payer à M. et Mme [EC], M. et Mme [F], M. et Mme [YG] et M. et Mme [E], diverses sommes en réparation de leur préjudice de perte de chance, avec capitalisation des intérêts sur les sommes dues, l'arrêt rendu le 14 décembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Met hors de cause la société Piechowski - [E] - Breton ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne M. et Mme [F], M. et Mme [E], M. et Mme [AS], M. et Mme [YG], M. et Mme [JN], M. et Mme [EC], M. [MP], la société civile immobilière des Vallées, l'association syndicale libre Saint-Pierre, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 10] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré AV [Cadastre 11], aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille vingt-quatre.
