LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 septembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 449 F-D
Pourvoi n° C 23-16.493
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 SEPTEMBRE 2024
1°/ la société AFC, société à responsabilité limitée,
2°/ la société Les Constructions modernes, société à responsabilité limitée,
ayant toutes deux leur siège [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° C 23-16.493 contre l'arrêt rendu le 26 mai 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [O] [X], domicilié [Adresse 5],
2°/ à Mme [M] [P], épouse [J] [W], domiciliée [Adresse 10],
3°/ à M. [Y] [P], domicilié [Adresse 9],
4°/ à M. [H] [P], domicilié [Adresse 7],
5°/ à M. [F] [P], domicilié [Adresse 4],
6°/ à Mme [A] [X], épouse [U], domiciliée [Adresse 12],
7°/ à M. [N] [X], domicilié [Adresse 13],
8°/ à M. [C] [X], domicilié [Adresse 3],
9°/ à Mme [G] [X], épouse [E], [Adresse 11],
10°/ à Mme [B] [K] [R], épouse [T], domiciliée [Adresse 6],
11°/ à Mme [D] [K] [R], épouse [Z] [V], domiciliée [Adresse 1],
12°/ à Mme [S] [I], épouse [L], domiciliée [Adresse 8],
défendeurs à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Boucard-Maman, avocat des sociétés AFC et Les Constructions modernes, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [O] [X], après débats en l'audience publique du 18 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mai 2023) et les productions, par acte authentique du 30 septembre 2016, les consorts [P]-[X]-[K] [R]-[I] (les promettants), propriétaires indivis d'un bien immobilier à Etampes, ont conclu avec la société Les Constructions modernes (la bénéficiaire), à laquelle s'est substituée la société AFC, une promesse unilatérale de vente de cet immeuble au prix de 875 000 euros, consentie pour une durée expirant le 18 juillet 2017, à 16 heures.
2. Il y était précisé que, dans le cas où le notaire ne disposerait pas de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de la vente sous forme authentique, le précédent délai serait automatiquement prorogé de quinze jours suivant la date à laquelle il recevrait la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.
3. Il y était également stipulé que la vente aurait lieu :
- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai figurant ci-dessus,
- soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.
4. Le 24 janvier 2018, la bénéficiaire et la société AFC ont transmis au notaire la somme de 931 500 euros correspondant au prix de vente, augmenté de la commission d'agence et de la provision sur frais.
5. Le 9 février 2018, ce dernier, constatant le refus de M. [O] [X]
de signer l'acte de vente, a dressé un procès-verbal de carence.
6. Courant mars 2018, la bénéficiaire et la société AFC ont assigné les promettants en perfection de la vente.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
7. La bénéficiaire et la société AFC font grief à l'arrêt de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente, de les condamner à payer aux promettants une indemnité d'immobilisation de 86 500 euros et de rejeter leurs autres demandes, alors « qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente du 30 septembre 2016, « la réalisation de la promesse aura lieu : 1) ¿ soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ; 2) ¿ soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci » ; qu'il en résultait que la signature de l'acte authentique, soit dans le délai convenu, soit dans les cinq jours suivant la levée de l'option par le bénéficiaire dans le même délai, constituait la condition nécessaire à la réalisation de la promesse ; qu'il était également expressément stipulé que « le bénéficiaire sera propriétaire du bien objet de la promesse le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et il en aura la jouissance à compter du même jour par prise de possession réelle, le bien devant être impérativement, à cette même date, libre de toute location ou occupation » ; que la signature de l'acte authentique, condition posée pour la réalisation de la promesse, était dès lors elle-même liée à la libération du bien de toute occupation ; qu'en jugeant, pour prononcer la caducité de la promesse, « qu'il n'était pas prévu que la levée d'option dans [le] délai était soumise à la condition que le bien soit libéré de toute occupation, le contrat prévoyant seulement que le bien devant être libéré lors de l'entrée en jouissance de l'acquéreur à la date de la signature de l'acte authentique de vente », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a relevé que la promesse était consentie pour une durée expirant le 18 juillet 2017, à 16 heures, ce délai étant automatiquement prorogé, dans le cas où le notaire ne disposerait pas de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte, de quinze jours calendaires suivant la date de réception de la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours, et qu'elle se réaliserait soit par la signature de l'acte authentique accompagnée du paiement du prix et des frais dans le délai de sa validité, soit par la levée de l'option par la bénéficiaire accompagnée des mêmes paiements et suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés.
9. Ayant retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que la levée d'option n'était pas subordonnée à la condition que le bien soit libéré de toute occupation, la promesse stipulant seulement que l'immeuble soit libre lors de l'entrée en jouissance de l'acquéreur à la date de signature de l'acte authentique de vente, faisant ainsi ressortir que l'occupation du bien ne constituait pas une cause de prorogation du délai, et constaté qu'aucune levée d'option n'était intervenue avant le 18 juillet 2017, à 16 heures, elle en a justement déduit que la promesse était caduque et a ainsi justifié sa décision.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés AFC et Les Constructions modernes aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille vingt-quatre.
