LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 mai 2024
Cassation partielle
Mme CHAMPALAUNE, président
Arrêt n° 230 F-D
Pourvoi n° E 23-12.493
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 15 MAI 2024
1°/ M. [R] [F], domicilié [Adresse 1],
2°/ la société [R] [F], Marjorie Jordana-Goumard, Julie Garrau-Mounet, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° E 23-12.493 contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Saint-Seurin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ à la société Ivansich, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [F], de la société [R] [F], Marjorie Jordana-Goumard, Julie Garrau-Mounet, après débats en l'audience publique du 12 mars 2024 où étaient présentes Mme Champalaune, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 décembre 2022), par acte du 16 octobre 2014 reçu par M. [F] (le notaire), notaire associé de la société [R] [F], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau- Mounet (la société notariale), la société civile immobilière Ivansich (la venderesse) a cédé à la société civile immobilière Saint-Seurin (l'acquéreuse) un local commercial.
2. A la suite de la révélation de l'existence d'une servitude de passage non apparente grevant le fonds, l'acquéreuse a assigné la venderesse en indemnisation.
3. La venderesse a assigné le notaire et la société notariale en intervention forcée. Les instances ont été jointes.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. Le notaire et la société notariale font grief à l'arrêt de condamner celle-ci, in solidum avec la venderesse, à payer à l'acquéreuse la somme de 13 400 euros en réparation du préjudice subi tiré de l'absence de mention de l'existence d'un droit de passage commun dans l'acte de vente du 16 octobre 2014, et de la condamner à garantir et relever indemne la venderesse de cette condamnation, alors que « les sommes qu'un vendeur doit restituer à l'acquéreur en application de la garantie des servitudes occultes visée à l'article 1638 du code civil, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties, ne constituent pas un préjudice indemnisable et ne sauraient, sous couvert d'indemnisation, être mises à la charge du notaire rédacteur de l'acte de vente ; qu'en condamnant la SCP notariale à indemniser la SCI Saint-Seurin de la perte de valeur de l'immeuble vendu résultant de l'existence d'une servitude de passage dissimulée par la SCI Ivansich, venderesse, condamnation prononcée in solidum avec celle de la venderesse sur le fondement de l'article 1638 du code civil et en la condamnant à en relever indemne cette dernière, la cour d'appel qui, sous couvert d'indemnisation, a mis à la charge de la SCP notariale la restitution à la SCI Saint-Seurin d'une partie du prix de vente qu'elle avait versée, quand ce rééquilibrage contractuel, conséquence de l'engagement que les parties avaient librement souscrit, ne pouvait qu'être mis à la charge de la SCI Ivansich, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1382, devenu 1240, et 1638 du code civil :
5. ll résulte du premier de ces textes que le notaire qui méconnaît son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il reçoit doit réparer le dommage directement causé par sa faute.
6. Aux termes du second, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.
5. Il s'en déduit que l'exécution de la garantie prévue par l'article 1638 du code civil, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable.
6. Pour condamner la société notariale, in solidum avec la venderesse, à payer à l'acquéreuse une certaine somme en réparation du préjudice résultant de l'absence de mention de l'existence d'un droit de passage commun, l'arrêt retient que le notaire, qui a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte, a engagé sa responsabilité envers l'acquéreuse.
7. En statuant ainsi, alors que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu'en cas de défaillance du débiteur de la garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la société civile immobilière Ivansich et la société civile professionnelle [R] [F], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau-Mounet à payer à la société civile immobilière Saint-Seurin la somme de 13 400 euros en réparation du préjudice subi tiré de l'absence de mention de l'existence d'un droit de passage commun dans l'acte de vente du 16 octobre 2014, en ce qu'il condamne la société civile professionnelle [R] [F], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau-Mounet à garantir et relever indemne la société civile immobilière Ivansich de cette condamnation et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 15 décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;
Condamne la société civile immobilière Ivansich aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [F] et la société civile professionnelle [R] [F], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau-Mounet ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille vingt-quatre.
