LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 avril 2024
Cassation partielle sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 215 F-D
Pourvois n°
F 22-21.828
H 22-21.921 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 AVRIL 2024
I- Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13], dont le siège est [Adresse 14], représenté par son syndic la société CIS immobilier, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° F 22-21.828 contre un arrêt rendu le 12 juillet 2022 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Hôtel de [13], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 10],
2°/ à M. [T] [A], domicilié [Adresse 10], pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de [L] [E], épouse [A],
3°/ à [L] [E], épouse [A], ayant été domiciliée [Adresse 10], décédée,
4°/ à Mme [X] [N], épouse [R], domiciliée [Adresse 11],
5°/ à M. [G] [N], domicilié [Adresse 7],
6°/ à Mme [V] [B], épouse [S], domiciliée [Adresse 9],
7°/ à M. [O] [J], domicilié [Adresse 15],
8°/ à M. [M] [N], domicilié [Adresse 8],
9°/ à M. [D] [I], domicilié [Adresse 2],
10°/ à M. [Z] [N], domicilié [Adresse 5] (Royaume-Uni),
11°/ à Mme [BK] [F], épouse [J], domiciliée [Adresse 15],
12°/ à M. [H] [C],
13°/ à Mme [U] [W], épouse [C],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
14°/ à la société Des Alpes SBP, société civile immobilière, dont le siège est chez [Adresse 16],
15°/ à la société CSS, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6],
16°/ à M. [P] [A], domicilié [Adresse 10],
17°/ à M. [WO] [A], domicilié [Adresse 1],
tous deux pris en leur qualité d'héritiers de [L] [E], épouse [A],
défendeurs à la cassation.
II- 1°/ Mme [X] [N], épouse [R],
2°/ M. [G] [N],
3°/ Mme [V] [B], épouse [S],
4°/ M. [O] [J],
5°/ M. [M] [N],
6°/ M. [Z] [N],
7°/ Mme [BK] [F], épouse [J],
8°/ M. [H] [C],
9°/ Mme [U] [W], épouse [C],
10°/ la société CSS, société civile immobilière,
ont formé le pourvoi n° H 22-21.921 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à M. [T] [A],
2°/ à [L] [E], épouse [A], décédée,
3°/ à la société Hôtel de [13], société civile immobilière,
4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13], représenté par son syndic la société CIS immobilier,
5°/ à M. [D] [I],
6°/ à la société Des Alpes SBP, société civile immobilière,
7°/ à M. [P] [A],
8°/ à M. [WO] [A],
tous deux pris en leur qualité d'héritiers de [L] [E], épouse [A],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs aux pourvois n° F 22-21.828 et H 22-21.921 invoquent, chacun, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de MM. [G], [M] et [Z] [N], de Mmes [X] [N] et [V] [B], de M. et Mme [J], de M. et Mme [Y] et de la société civile immobilière CSS, de la SCP Gury & Maitre, avocat de la société civile immobilière Hôtel de [13] et de MM. [T], [P] et [WO] [A], après débats en l'audience publique du 5 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° F 22-21.828 et H 22-21.921 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 12 juillet 2022) rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 19-19.201), l'immeuble [13] situé dans la station [12], soumis au statut de la copropriété, comprend, au rez-de-chaussée, une partie A, dite « centre commercial » et en étages, une partie B, à l'usage exclusif d'habitation.
3. Le 13 avril 1990, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution n° 7 prévoyant que toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste devraient être supportées par les propriétaires de la partie commerciale.
4. La société civile immobilière Hôtel de [13] (la SCI Hôtel de [13]), la société civile immobilière des Alpes SBP, M. [T] [A] et [L] [A], aux droits de laquelle viennent MM. [T], [P] et [WO] [A], propriétaires de lots dans la partie A de l'immeuble, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13] (le syndicat des copropriétaires) afin de voir jugée non écrite la modification de la répartition des charges résultant de cette résolution et en remboursement des charges indûment payées.
5. MM. [G], [M] et [Z] [N], Mmes [R] et [B], M. et Mme [J], M. et Mme [Y] et la société civile immobilière CSS (les consorts [N] et autres), propriétaires de lots à usage d'habitation, sont intervenus volontairement à l'instance.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° F 22-21.828, et sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi n° H 22-21.921
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi n° F 22-21.828 et sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° H 22-21.921, réunis
Enoncé des moyens
7. Par son second moyen, le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme, outre les sommes réglées au titre de l'exercice 2022, à la SCI Hôtel [13] et une certaine somme à M. et Mme [A], alors « que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée ; qu'en considérant qu'il n'y avait pas lieu de procéder en l'espèce à une nouvelle répartition des charges de sorte que la règle selon laquelle la nouvelle répartition ne prend effet qu'à compter de la décision fixant cette nouvelle répartition ne trouve pas application en l'espèce, cependant qu'elle procédait en réalité à une nouvelle répartition des charges après avoir déclaré non écrite la résolution n° 7 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 1990, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. »
8. Par leur second moyen, les consorts [N] et autres font grief à l'arrêt de déclarer réputée non écrite la résolution n° 7 de l'assemblée générale de la copropriété [13] du 13 avril 1990 et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une certaine somme à la SCI Hôtel [13] et une certaine somme à M. et Mme [A], alors « que lorsque le juge dit non écrite une décision d'assemblée générale modifiant la répartition des charges de copropriété, il procède à une nouvelle répartition et sa décision ne vaut que pour l'avenir, à compter de la date à laquelle elle a acquis l'autorité de la chose jugée ; qu'en retenant, pour refuser de procéder à une nouvelle répartition faire droit à l'action en remboursement de charges, que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au juge de réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges et de procéder à une nouvelle répartition ne vise que les clauses du règlement de copropriété et non pas les décisions de l'assemblée générale de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application de cette disposition et, sur la demande en paiement des charges, qu'il ressort de ce qui précède qu'il n'y a pas lieu de procéder à une nouvelle répartition des charges de sorte que la règle selon laquelle la nouvelle répartition ne prend effet qu'à compter de la décision fixant cette nouvelle répartition ne trouve pas application en l'espèce, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
9. Selon ce texte, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de cette loi et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
10. Pour condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la société civile immobilière Hôtel de [13], à M. [T] [A] et à [K] [A] les charges venues à échéance à compter du 19 décembre 2004 et indûment payées en application de la résolution litigieuse qu'elle avait réputée non écrite, la cour d'appel a retenu que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que les clauses du règlement de copropriété et non les décisions de l'assemblée générale modifiant la répartition des charges, de sorte que la règle selon laquelle la nouvelle répartition ne prend effet qu'à compter de la décision la fixant ne trouve pas à s'appliquer.
11. En statuant ainsi, alors qu'après avoir réputé non écrite la décision d'assemblée générale qui avait modifié la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété en contrariété avec les règles de l'article 10 de loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, faisant application du texte susvisé, devait procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne pouvait valoir que pour l'avenir, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
13. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
14. En application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de procéder à une nouvelle répartition des charges à compter du 12 juillet 2022, date de l'arrêt ayant définitivement confirmé la décision des premiers juges qui a réputé non écrite la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, dans les termes prévus au dispositif de cet arrêt.
15. La demande de la SCI Hôtel de [13] et de MM. [T], [P] et [WO] [A] en remboursement de charges indues échues antérieurement à l'arrêt doit donc être rejetée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13] à payer à la société civile immobilière Hôtel de [13] la somme de 154 324,28 euros et à M. et Mme [A] la somme de 5 620,15 euros, dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les sommes échues à cette date et à compter du 31 décembre de chaque année pour les échéances postérieures à 2009 et condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13] à payer à la société civile immobilière Hôtel de [13] le montant des sommes indûment réglées à sa date au titre de l'exercice 2022, l'arrêt rendu le 12 juillet 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
DIT qu'à compter du 12 juillet 2022, la répartition des charges d'entretien, d'éclairage, de chauffage et de nettoyage des parties à l'usage des locaux commerciaux et de leurs réserves, compris les accès et le couloir desservant les réserves au niveau route, mais non compris la voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande, seront réparties entre les propriétaires de la partie commerciale, au prorata de la surface de leurs locaux privatifs ;
REJETTE la demande de la société civile immobilière Hôtel de [13] et de MM. [T], [P] et [WO] [A] en remboursement des charges échues antérieurement au12 juillet 2022 et indûment payées en application de la décision de l'assemblée générale du 13 avril 1990 réputée non écrite ;
CONDAMNE aux dépens la société civile immobilière Hôtel de [13] et MM. [T], [P] et [WO] [A] ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Hôtel de [13] et par MM. [T], [P] et [WO] [A] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [13] la somme de 3 000 euros et à MM. [G], [M] et [Z] [N], Mmes [R] et [B], M. et Mme [J], M. et Mme [Y] et la société civile immobilière CSS la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq avril deux mille vingt-quatre.
