LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 99 F-D
Pourvoi n° Y 22-16.554
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2024
1°/ Mme [B] [M], domiciliée [Adresse 4],
2°/ M. [K] [J], domicilié [Adresse 1], agissant en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société F2M Immo,
3°/ le groupement foncier agricole (GFA) [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° Y 22-16.554 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [T] [W], veuve [P], domiciliée [Adresse 2],
2°/ à M. [X] [P], domicilié [Adresse 7],
3°/ à Mme [Z] [P], domiciliée [Adresse 2],
tous trois pris en leur qualité d'héritiers de [D] [P],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de Mme [M] et du GFA [Adresse 3], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [W] veuve [P], de M. [X] [P] et de Mme [Z] [P], après débats en l'audience publique du 9 janvier 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. [J], agissant en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société F2M Immo, du désistement de son pourvoi.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 mars 2022) et les productions, par acte du 6 février 2012, Mme [M] et le groupement foncier agricole [Adresse 3] (les vendeurs) ainsi que [D] [P] (l'acquéreur) ont signé une promesse synallagmatique de vente de parcelles et bâtiments agricoles situés à [Localité 6], au prix de 700 000 euros.
3. Cette promesse était conclue sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire.
4. La vente n'ayant pas été réitérée en la forme authentique, les vendeurs ont engagé contre l'acquéreur une action en paiement de la clause pénale.
5. [D] [P] est décédé le 3 novembre 2020, laissant pour lui succéder Mme [W] veuve [P], Mme [Z] [P] et M. [X] [P].
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. Les vendeurs font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, pour cause de forclusion, leur action tendant à voir condamner les acquéreurs à leur payer la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale, alors « que le compromis de vente du 6 février 2012 stipulait, d'une part, que « si l'ensemble des conditions suspensives prévues présentes sont réalisées et que l'acquéreur se refusait à réitérer la vente dans le délai ci-dessus fixé, le vendeur pourrait, après l'avoir mis en demeure de s'exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception, faire constater la vente par voie judiciaire, invoquer, le cas échéant, le bénéfice de la clause pénale et obtenir d'éventuels dommages et intérêts. Il devra engager la procédure dans un délai de un mois à compter de la date prévue pour la réitération de l'acte, ou de la date prorogée » et, d'autre part, que « le vendeur pourra toujours renoncer à la réitération de la vente et se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l'acquéreur, mais seulement quinze jours après l'avoir mis en demeure de réitérer, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il pourra alors de nouveau disposer librement des biens objet des présentes. L'acquéreur devra alors lui verser le montant de la clause pénale... » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ces deux clauses que le délai d'un mois imparti pour agir en justice ne s'applique qu'à la seule action en réitération forcée de la vente, à l'exclusion de l'action en paiement de la clause pénale, résultant de la renonciation du vendeur à solliciter la réitération de la vente par la voie judiciaire ; qu'en affirmant néanmoins, pour déclarer irrecevable comme forclose l'action de Mme [M] et du GFA [Adresse 3] en paiement de la somme stipulée à titre de clause pénale, que ce délai visait toutes les actions en justice et était donc également imparti pour exercer cette action, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente du 6 février 2012, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
7. Pour déclarer forclose l'action des vendeurs, l'arrêt, après avoir cité les stipulations de la promesse énonçant, en cas de non réitération de la vente du fait de l'acquéreur, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, que le vendeur pourra, après mise en demeure, faire constater judiciairement la vente et invoquer le bénéfice de la clause pénale en engageant l'action dans le délai d'un mois à compter de la date prévue pour la réitération, retient que les rédacteurs de la promesse ont visé toutes les actions en justice découlant de la défaillance de l'acquéreur sans distinction.
8. En statuant ainsi, alors que l'acte stipule également que le vendeur pourra toujours renoncer à la réalisation de la vente, se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l'acquéreur après l'envoi d'une mise en demeure de réitérer, ce dernier devant alors lui verser le montant de la clause pénale sur lequel s'imputera le dépôt de garantie immédiatement acquis au vendeur, sans qu'aucun délai pour agir ne soit alors visé par la promesse, la cour d'appel, qui en a dénaturé par omission les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
9. La cassation des chefs de dispositif de l'arrêt n'emporte pas celle des chefs déboutant M. [J], ès qualités, de toutes ses demandes et le condamnant, ès qualités, aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [W] veuve [P], à M. [X] [P] et à Mme [Z] [P] la somme de 2 500 euros à titre d'indemnité de procédure, dispositions de l'arrêt non remises en cause par cette partie suite au désistement de son pourvoi.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute M. [J], en qualité de mandataire liquidateur de la société F2M Immo, de toutes ses demandes et le condamne aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser une indemnité de procédure de 2 500 euros à Mme [W] veuve [P], à M. [X] [P] et à Mme [Z] [P], l'arrêt rendu le 10 mars 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne Mme [W] veuve [P], M. [X] [P] et Mme [Z] [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [W] veuve [P], M. [X] [P] et Mme [Z] [P] et les condamne in solidum à payer à Mme [M] et au groupement foncier agricole [Adresse 3] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-quatre.
