LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 69 F-D
Pourvoi n° M 22-23.834
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2024
La société Atlantis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° M 22-23.834 contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2022 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [C] [H], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Atlantis, de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de M. [H], après débats en l'audience publique du 12 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 12 octobre 2022), par acte notarié du 13 octobre 2016, M. [H] (le promettant) a promis de vendre à la société civile immobilière Atlantis (la bénéficiaire) un immeuble composé d'un corps de ferme et d'une maison d'habitation, sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt de 180 000 euros avant le 22 décembre suivant, et d'établissement d'un bail rural à long terme, la réitération par acte authentique étant fixée au 13 janvier 2017 au plus tard.
2. En février 2018, le promettant a assigné le bénéficiaire en régularisation de la vente, puis en résolution de celle-ci et en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa quatrième branche
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui est irrecevable.
Sur le moyen, pris en ses première à troisième branches et en sa cinquième branche
Enoncé du moyen
4. La bénéficiaire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, la signature de l'acte authentique de vente et du bail à long terme, alors :
« 1°/ que lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, le prix de la vente avait été fixé à 130 000 euros ; que le compromis de vente comportait une condition suspensive selon laquelle la SCI Atlantis devait obtenir un prêt d'un montant de 180 000 euros, au taux d'intérêt maximum de 1,50 % hors assurances et d'une durée maximale de 15 ans ; que la SCI Atlantis faisait valoir que la différence de 50 000 euros entre le prix de la vente et le montant du prix devant être sollicité devait lui permettre de réaliser des travaux dans l'immeuble acquis ; que, dès lors, cette différence de prix prévue dans la condition suspensive avait été stipulée dans le seul intérêt de la SCI Atlantis, laquelle pouvait y renoncer en sollicitant un prêt pour un montant égal au prix de la vente ; que le 28 décembre 2016, la SCI Atlantis avait notifié au notaire instrumentaire l'accord d'une banque sur un prêt d'un montant de 123 500 euros, à quoi s'ajouterait un apport personnel de 6 500 euros ; qu'en décidant pourtant que le compromis de vente était caduc, dans la mesure où « la lettre d'accord dressée le 28 décembre 2016 porte sur une somme de 123 500 euros et ne correspond donc pas au montant nécessaire », de sorte que « la condition d'obtention de prêt n'a pas été réalisée, puisqu'aucune offre conforme aux conditions de la promesse n'a jamais été notifiée par la SCI Atlantis », la cour d'appel a violé les articles 1304-4 et 1304-6 du code civil, ensemble l'article L. 313-41 du code de la consommation ;
2°/ que la partie au bénéfice de laquelle une condition suspensive est stipulée peut renoncer à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, la SCI Atlantis faisait valoir que, par un courriel du 5 janvier 2017, le notaire instrumentaire lui avait confirmé l'accord de M. [H] pour proroger le délai de réitération de la vente au 15 février 2017 ; que la SCI Atlantis en déduisait que « le vendeur ne pouvait donc pas être plus explicite sur le fait d'exprimer son consentement à la poursuite de la vente et à considérer la condition d'obtention d'un prêt comme étant satisfaite par l'acheteur » ; qu'en retenant pourtant, pour déclarer caduc le compromis de vente du 13 octobre 2016, que « la question de savoir si le vendeur avait donné son accord pour proroger la durée de validité de la promesse jusqu'à cette date est dès lors indifférente, puisque la SCI Atlantis ne justifiait pas du financement », sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'accord de M. [H] pour proroger la durée de validité de la promesse, après avoir été rendu destinataire de l'offre de prêt de la BNP Paribas, n'emportait pas reconnaissance de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et renonciation à se prévaloir des conséquences juridiques tirées de la défaillance de la SCI Atlantis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil ;
3°/ que la partie au bénéfice de laquelle une condition suspensive est stipulée peut renoncer à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI Atlantis avait indiqué que, le 13 juin 2017, le notaire de M. [H] lui avait fait sommation d'avoir à régulariser l'acte de vente ; qu'en déclarant pourtant caduc le compromis de vente en raison de l'absence de réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt par la SCI Atlantis, sans rechercher si la sommation faite à cette dernière d'avoir à régulariser l'acte de vente ne valait pas renonciation, par M. [H], à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1304-4 et 1304-6 du code civil. »
5°/ que lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; que le compromis de vente du 13 octobre 2016 comprenait une condition suspensive de conclusion d'un bail rural à long terme « dans l'intérêt de l'acquéreur » ; que la cour d'appel a constaté que « cette condition suspensive était stipulée à son profit uniquement » ; qu'en déclarant toutefois que le compromis de vente était caduc « s'agissant d'un cas de défaillance de deux conditions suspensives », c'est-à-dire en raison de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et de la défaillance de la condition suspensive de la conclusion d'un bail rural, après avoir constaté que cette dernière était stipulée dans l'intérêt exclusif de la SCI Atlantis, qui seule pouvait se prévaloir de sa défaillance pour arguer de la caducité du compromis, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1304-4 et 1304-6 du code civil, ensemble l'article L. 313-41 du code de la consommation. »
Réponse de la Cour
5. Ayant rappelé que la promesse de vente avait été conclue sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt et de régularisation d'un bail rural sur des parcelles désignées dans l'acte, la cour d'appel a constaté, d'une part, que la bénéficiaire n'avait pas justifié d'une offre de prêt conforme aux conditions stipulées dans la promesse, d'autre part, qu'elle ne pouvait reprocher au promettant d'avoir refusé de modifier la nature du bail à conclure au profit d'un bail commercial, dont les conséquences sont différentes de celle d'un bail rural à long terme.
6. La condition suspensive tenant à la conclusion d'un bail rural à long terme n'ayant pas été réalisée dans le délai de réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a pu, par ce seul motif, en déduire que la promesse était caduque, et a, ainsi, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Atlantis aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Atlantis et la condamne à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille vingt-quatre.
