LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 janvier 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 25 F-D
Pourvoi n° G 22-15.574
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2024
La Société internationale de financement de titres (SIFT), société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° G 22-15.574 contre l'arrêt rendu le 24 février 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [U] [Z], domicilié [Adresse 3], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [O] [B],
2°/ à M. [O] [B], domicilié [Adresse 5],
3°/ à la société Golf [8], société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
M. [Z], ès qualités, a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Lesourd, avocat de la Société internationale de financement de titres, de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de M. [Z], ès qualités, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Golf [8], après débats en l'audience publique du 28 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2022), par acte notarié du 17 août 2011, la société Golf [8] a vendu à M. [B] une parcelle cadastrée F [Cadastre 1], située dans une zone d'aménagement concertée et destinée à être aménagée en vue de la création d'un groupe d'immeubles.
2. Le cahier des charges de cession des terrains interdisait, sauf autorisation expresse de l'aménageur ou, par la suite, de l'association syndicale libre, le morcellement des terrains cédés, sous peine de nullité de tout acte de vente, de location ou de partage consenti par l'acquéreur en méconnaissance de cette règle.
3. Le groupe d'immeubles n'a pas été édifié dans le délai prescrit par le cahier des charges de cession des terrains.
4. Le 2 novembre 2016, M. [B] a obtenu un permis de construire valant division parcellaire et les recours contre cette décision ont été rejetés par les juridictions administratives.
5. La société Golf [8] l'a assigné afin qu'il lui soit fait interdiction de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F [Cadastre 1].
6. En cours d'instance, à la suite de la liquidation judiciaire de M. [B], M. [Z], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de celui-ci, a été autorisé par le juge-commissaire à céder la parcelle en cause à la Société internationale de financement de titres (la société SIFT).
7. M. [Z] a été assigné en intervention forcée et la société SIFT est intervenue volontairement à l'instance.
Examen des moyens
Sur le moyen, pris en ses première et troisième branches, du pourvoi principal
8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen du pourvoi incident, qui est préalable
Enoncé du moyen
9. M. [Z], ès qualités, fait grief à l'arrêt de lui faire interdiction de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F [Cadastre 1] et de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que l'acte authentique de vente établi le 17 août 2011 entre la société GRTB et M. [B] énonce seulement que « les parties déclarent vouloir se référer à l'ensemble des actes de la ZAC », étant seulement « rappelé » que la ZAC a notamment fait l'objet d'un cahier des charges de cession des terrains (CCTP), reçu par acte notarié du 6 décembre 2001, et précisé que l'acquéreur « reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents susvisés, et sera tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquent au bien vendu » ; qu'en affirmant que l'article 9 du cahier des charges de cession des terrains était opposable à M. [B], tout comme l'ensemble de cet acte, du seul fait qu'il était visé dans l'acte de vente, qu'une copie avait été remise à M. [B], et que celui-ci avait reconnu en avoir pris connaissance, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente du 17 août 2011 ;
2°/ que l'acte authentique de vente établi le 17 août 2011 entre la société GRTB et M. [B] mentionne expressément que le terrain vendu est situé « sur le secteur C de l'assiette foncière du [Localité 9] » ; que l'article 50 du cahier des charges et règlement (CRM) modifié, résultant de l'acte du 13 juillet 2010, et intitulé « Subdivision des parcelles – Cession et location avant construction » énonce seulement « Pour les terrains dépendant de la ZAC [Adresse 7] : Voir l'article 9 du Cahier des Charges de Cession des Terrains. Pour le futur ensemble immobilier du [Localité 9], s'il se réalise, voir le règlement et cahier des charges de l'ensemble immobilier » ; que ni cette clause, ni aucune autre n'indique que la mention faisant référence au « futur ensemble immobilier du [Localité 9] » correspondrait uniquement au lotissement devant être créé par la société GRTB elle-même ; qu'il résulte au contraire de l'article 7 de ce même cahier des charges et règlement (CRM) modifié que « pour le futur ensemble immobilier [Localité 9] », la société GRTB viabilise les terrains pour y construire elle-même des parties du programme « ou encore cède en partie ou en totalité les terrains compris dans le lotissement ? à d'autres constructeurs pour y construire des éléments du programme soumis à autorisation » ; qu'en jugeant que le « futur ensemble immobilier du [Localité 9] » désigne exclusivement l'opération immobilière que la société GRTB avait la faculté de réaliser elle-même, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des articles 7 et 50 du cahier des charges et règlement (modifié et violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturé les documents de la cause). »
Réponse de la Cour
10. En premier lieu, la cour d'appel, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des clauses du cahier des charges-règlement de la ZAC, qu'il convenait de rapprocher des stipulations du cahier des charges de cession des terrains et de l'acte de vente du 17 août 2011 conclu avec M. [B], a retenu que si la société GRTB, aménageur, s'était réservée dans le cahier des charges- règlement, à une date à laquelle le secteur du [Localité 9] n'avait pas été intégré à la ZAC, « si bon lui semble, à son initiative uniquement » de réaliser un lotissement dans ce secteur, une délibération du conseil municipal du 14 décembre 2009 avait étendu, après enquête publique, le périmètre de la ZAC [Adresse 7] à celui-ci, de sorte, d'une part, qu'à la date de l'acte de vente précité, la zone du [Localité 9] faisait partie intégrante de la ZAC et que, d'autre part, les dispositions du cahier des charges-règlement faisant référence aux règles de lotissement n'étaient applicables qu'à un éventuel futur ensemble que la société GRTB réaliserait elle-même sur ce secteur et non à la cession à un tiers de terrains situés sur celui-ci.
11. En second lieu, ayant relevé que l'acte de vente conclu avec M. [B], qui rappelait que la ZAC [Adresse 7] avait été étendue au secteur de [Localité 9], se référait à l'ensemble des actes régissant celle-ci, parmi lesquels le cahier des charges de cession des terrains, dont l'article 9 interdisait, sauf autorisation expresse de l'aménageur ou, par la suite, de l'association syndicale libre, de morceler les terrains cédés, sous peine de nullité de tout acte de vente, de location ou de partage consenti par l'acquéreur en méconnaissance de cette règle, et prescrivait qu'il soit fait mention, dans chaque acte translatif de propriété, de l'obligation pour les parties de respecter cette règle, que M. [B] y reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents qui lui avaient été remis avant la signature de l'acte et qu'y avait été rappelée la nécessité pour l'acquéreur d'exécuter toutes les stipulations, charges et conditions contenues dans les différents actes régissant la ZAC, elle en a déduit, sans dénaturation de l'acte de vente, que l'article 9 du cahier des charges de cession des terrains était opposable à M. [B].
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
13. La société SIFT fait grief à l'arrêt de lui faire interdiction de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée F [Cadastre 2] et de rejeter ses demandes, alors « qu'en estimant que le fait « qu'ait été exigée la mention, dans chaque acte translatif de propriété, de l'obligation, pour les parties, de respecter les dispositions du cahier des charges de cession des terrains, à peine de nullité de l'acte, que l'acte de vente du 17 août atteste de la volonté des parties « de vouloir se référer à l'ensemble des actes de la ZAC », que cet acte de vente atteste encore de la remise, antérieurement à la signature de l'acte, d'une copie de l'ensemble des « actes de la ZAC », ce que M. [B] a expressément reconnu, que M. [B] a également reconnu avoir pris connaissance de tous les documents à lui remis, dont le cahier des charges des cessions de terrains, avant la signature de l'acte, ce qui lui a ainsi permis de bénéficier d'une information complète et de signer l'acte de vente de manière éclairée, qu'il a été rappelé à l'acquéreur la nécessité d'exécuter toutes les stipulations, charges et conditions contenus dans les différents actes régissant la ZAC, applicables au bien vendu et que le cahier des charges-règlement, dont la nature contractuelle n'est pas discutable, renvoie expressément, en son article 50, à l'article 9 du cahier des charges de cession des terrains » suffisait à démontrer la volonté des parties de conférer au cahier des charges de cession des terrains une nature contractuelle et à permettre ainsi à l'aménageur de faire interdire à un acquéreur de procéder à la cession de toute parcelle issue d'une division de sa parcelle, la cour d'appel a violé l'ancien article 1134, devenu 1103, du code civil. »
Réponse de la Cour
14. Ayant relevé que le cahier des charges de cession de terrains prescrivait, à peine de nullité, qu'il soit fait mention, dans chaque acte translatif de propriété, de l'obligation pour les parties de respecter les dispositions dudit cahier des charges, que l'acte de vente du 17 août 2011 attestait la volonté des parties de « vouloir se référer à l'ensemble des actes de la ZAC », au titre desquels figurait le cahier des charges de cession des terrains et qu'y était rappelé à l'acquéreur la nécessité d'exécuter toutes les stipulations, charges et conditions contenues dans les différents actes régissant la ZAC, la cour d'appel en a souverainement déduit la volonté des parties de conférer valeur contractuelle au cahier des charges de cession des terrains, dont l'article 9 interdisait, sauf autorisation expresse de l'aménageur ou, par la suite, de l'association syndicale libre, le morcellement des terrains cédés, sous peine de nullité de tout acte de vente, de location ou de partage consenti par l'acquéreur en méconnaissance de cette règle.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi principal et sur le second moyen du pourvoi incident, rédigés en termes similaires, réunis
Enoncé des moyens
16. Par son moyen, la société SIFT fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'en estimant qu'à supposer la clause contenue dans l'article 9 du CCCT contraire aux règles de droit public, une telle illégalité serait sans incidence sur la validité contractuelle de cette clause, tandis que, les parties ne peuvent « contractualiser », par voie de simple référence, un acte réglementaire illégal, la cour d'appel a violé l'article 6 du code civil. »
17. Par son moyen, M. [Z], ès qualités, fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de nullité de l'article 9 du cahier des charges de cession des terrains, de lui faire interdiction de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F [Cadastre 1] et de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ qu'en estimant qu'à supposer la clause contenue dans l'article 9 du CCCT contraire aux règles de droit public, une telle illégalité serait sans incidence sur la valeur contractuelle de cette clause, tandis que les parties ne peuvent « contractualiser » par voie de simple référence un acte réglementaire illégal pour violer un principe d'ordre public, la cour d'appel a violé l'article 6 du code civil ;
2°/ que toute condition prohibée par la loi est nulle et rend nulle la convention qui en dépend ; que le cahier des charges de cession des terrains situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté, qui n'a d'autre objet que de définir la surface hors d'oeuvre nette et les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales applicables dans la zone, ne peut comporter aucune autre restriction au droit de propriété des acquéreurs de ces terrains et ne saurait, notamment, subordonner la division et la vente par lots des terrains à l'autorisation de l'aménageur ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que l'article 9 du cahier des charges de cession de terrain interdit aux acquéreurs de terrain situés dans le périmètre de la ZAC [Adresse 7] de diviser leurs terrains sans l'autorisation de l'aménageur, la société GRTB, et par la suite de l'association syndicale libre ; qu'en refusant de constater la nullité de cette clause, au motif inopérant que le droit de propriété peut faire l'objet de restriction conventionnelle et que cet article 9 a une nature contractuelle, la cour d'appel a violé les articles 6 et 1172 du code civil, ensemble l'article 544 du même code et l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme. »
Réponse de la Cour
18. Ayant retenu que l'article 9 du cahier des charges de cession des terrains à bâtir interdisant, sauf autorisation de l'aménageur ou de l'association syndicale libre à constituer, la division parcellaire des terrains cédés, avait valeur contractuelle, la cour d'appel en a justement déduit que la décision de la juridiction administrative, qui, après avoir considéré que cet article était illégal au regard des règles d'urbanisme, avait rejeté le recours de la société GRTP contre le permis de construire valant division obtenu par M. [B], était sans incidence sur la validité de cette clause au regard du droit des tiers et des règles de droit civil, lesquelles autorisaient, en l'espèce, une restriction conventionnelle au droit de propriété, destinée à préserver l'harmonie et la cohérence de l'aménagement de la ZAC au regard des objectifs poursuivis par l'aménageur.
19. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-quatre.
