LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 octobre 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 675 F-D
Pourvoi n° M 22-16.175
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2023
1°/ Mme [E] [K], veuve [V], domiciliée [Adresse 4],
2°/ M. [U] [V], domicilié [Adresse 5],
3°/ Mme [M] [V], domiciliée [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° M 22-16.175 contre l'arrêt rendu le 26 janvier 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Sami, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6],
2°/ à la société Sa Lang, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
3°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Cabinet BAP, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de Mmes [E] et [M] [V] et M. [V] , de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Sami, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Sa Lang, de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], après débats en l'audience publique du 5 septembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Mamou, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 janvier 2022), le 26 janvier 1978, [I] [V], aux droits de laquelle sont venus Mmes [E] et [M] [V] et M. [V] (les consorts [V]), propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1], a donné à bail un local commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, à destination de « restaurant - salon de thé », à la société Caves Mura, qui exploitait déjà dans l'immeuble contigu un fonds de commerce de débit de boissons, restaurant dans des locaux appartenant à la société Office parisien de rénovation.
2. La société Office parisien de rénovation, aux droits de laquelle est venue la société Sami, a consenti, le 28 octobre 1997, un bail commercial sur le local de l'immeuble situé au [Adresse 2], à la société Kang Nam qui a également acquis le fonds de commerce exploité dans l'immeuble situé au [Adresse 1] de la même rue.
3. Le 31 décembre 2001, la société Kang Nam a cédé, à la société Shin Yung, devenue la société Lang (la locataire), le fonds de commerce exploité dans les locaux réunis.
4. Le 20 janvier 2012, les consorts [V] ont, après expertise, assigné la société Sami et la locataire en suppression d'un conduit d'extraction des fumées qui sort de la cuisine du restaurant installée dans les locaux du [Adresse 2] mais chemine jusqu'en toiture le long de la façade de la cour de l'immeuble du [Adresse 1].
5. La société Sami a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] en intervention forcée.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
7. Les consorts [V] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dépose du conduit d'extraction des fumées, alors :
« 1°/ que l'obligation de délivrance du bailleur de locaux ayant une destination contractuelle de restauration ne s'étend pas à la réalisation par le locataire, sans autorisation explicite et préalable du bailleur, sur la façade de l'immeuble appartenant à ce dernier, d'un conduit d'extraction des vapeurs et fumées liées à l'exercice de l'activité de restauration en cause qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 544 et 545 du même code ;
2°/ que l'autorisation préalable délivrée par un bailleur à l'effet de laisser poser, sur le mur de sa propriété, un conduit d'extraction des vapeurs et fumées liées à l'exercice de l'activité de restauration de son locataire nécessite à tout le moins d'être claire et dépourvue d'équivoque ; qu'en jugeant que Mme [V], alors propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 1], aurait donné au locataire le 12 décembre 1977 et le 15 janvier 1977 l'autorisation « implicite et non équivoque » de poser un tel conduit, uniquement « en consentant un bail à usage de restaurant et en acceptant des travaux réunissant les locaux mitoyens » au profit de la locataire de l'époque qui « exploitait un fonds de commerce de restauration », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'absence d'équivocité d'une telle autorisation, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1719 du code civil, ensemble les articles 544 et 545 du même code. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel, ayant relevé que le bailleur qui a donné son accord au changement de la destination des locaux du [Adresse 1] de la rue et consenti à la société Caves Mura, un bail stipulant que ceux-ci sont à destination de « restaurant - salon de thé », qui a accepté les travaux destinés à réunir les locaux mitoyens des deux immeubles au profit de la locataire, a exactement retenu, peu important le fait que la cuisine soit installée dans les locaux de l'immeuble contigu, que le bailleur était tenu dès l'origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant, ce qui supposait l'installation d'un conduit d'évacuation des vapeurs et fumées.
9. Ayant relevé, par motifs adoptés, qu'un restaurant étant exploité dans l'immeuble contigu depuis 1978, que le conduit ancien existait depuis de nombreuses années et que son cheminement, en façade de l'immeuble appartenant à [I] [V], qui ne pouvait passer inaperçu, n'avait pas été contesté avant 2007, la cour d'appel a caractérisé une volonté claire et non équivoque du bailleur d'autoriser la présence du conduit d'extraction des fumées sur la façade de la cour de son immeuble.
10. Par ces seuls motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
11. Les consorts [V] font grief à l'arrêt de dire qu'en l'absence de motifs graves et légitimes établis, ils sont redevables d'une indemnité d'éviction, de dire que la locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de cette indemnité, de rejeter la demande d'expulsion et de désigner un expert afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, alors « qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui interviendra sur le premier moyen du présent pourvoi devra, en raison de l'existence d'un lien de dépendance nécessaire avec les chefs de décision visés, entraîner la cassation de l'arrêt en ce qu'il retient l'absence de légitimité du congé donné à la société Lang, rejette la demande d'expulsion, et ordonne une expertise aux fins de voir fixer l'indemnité d'éviction. »
Réponse de la Cour
12. Le rejet du premier moyen rend sans portée le deuxième moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
13. Les consorts [V] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande visant à clore les locaux du [Adresse 1] et à rétablir la séparation entre les locaux des [Adresse 1] et [Adresse 2] sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, alors « qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui interviendra sur les premier et deuxième moyens du présent pourvoi devra, en raison de l'existence d'un lien de dépendance nécessaire avec le chef de décision visés, entraîner la cassation de l'arrêt en ce qu'il rejette comme prématurée la demande des consorts [V] visant à clore les locaux du [Adresse 1] et à rétablir la séparation entre les locaux du n° [Adresse 1] et du n° [Adresse 2] sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble. »
Réponse de la Cour
14. Le rejet des premier et deuxième moyens rend sans portée le troisième moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes [E] et [M] [V] et M. [V] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille vingt-trois.
