LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 octobre 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 670 F-D
Pourvoi n° S 21-20.776
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2023
Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 2] et [Adresse 1], représenté par son syndic la société L'Immobilière paloise, dont le siège social est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° S 21-20.776 contre l'arrêt rendu le 25 mai 2021 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Hôtelière Bigourdane, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], venant aux droits de la société Aktobe,
2°/ à la société Akjol, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à M. [S] [E], domicilié [Adresse 3],
4°/ à M. [W] [X], domicilié [Adresse 1],
5°/ à Mme [G] [H], épouse [X], domiciliée [Adresse 1],
6°/ à la société RLE, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
M. et Mme [X] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, trois moyens de cassation.
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre, Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et de Mme [X], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Hôtelière Bigourdane et de la société Akjol, après débats en l'audience publique du 5 septembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Mamou, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [E] et la société RLE.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 mai 2021), la société civile immobilière Akjol (la SCI Akjol) était propriétaire d'un lot, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, qu'elle avait donné à bail commercial à la société Aktobe.
3. En 2008, ce local a été rénové afin de permettre une exploitation commerciale à usage de restaurant. La société RLE a réalisé le lot électricité et M. [E], le lot plomberie.
4. Le 16 février 2016, se plaignant d'infiltrations d'eau dans leur garage situé en-dessous des cuisines de ce restaurant, M. et Mme [X], copropriétaires dans le même immeuble, ont, après expertise, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires), la SCI Akjol et la société Aktobe, aux droits de laquelle est venue la société Hôtelière Bigourdane, en condamnation à procéder aux travaux de remise en état de leur garage et en indemnisation de leur préjudice.
5. La SCI Akjol et la société Aktobe ont appelé en garantie M. [E] et la société RLE.
6. En juin 2020, la SCI Akjol a cédé son lot à la SCI Saint-Honoré et le bail commercial a été résilié.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le déclarer débiteur d'une obligation de réparer en nature le préjudice subi par M. et Mme [X], de dire que les désordres affectant la plâtrerie en plafond de leur lot et les désordres affectant l'étanchéité des ouvrages séparant les deux niveaux engendrent un préjudice matériel dont la réparation en nature est indivisible techniquement, de dire que l'obligation de le réparer en nature ne pèse plus aujourd'hui que sur le syndicat des copropriétaires en exécution de ses obligations légales d'administrateur de la copropriété, de dire que la revente des lots et l'absence de la SCI Saint-Honoré faisait désormais obstacle à une réparation en nature par la SCI Akjol et par la société Hôtelière bigourdane, de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réparer en nature dans un délai de six mois ou à rapporter, dans ce délai, la preuve que le nouveau propriétaire des lots, tiers au procès, a mis fin au dommage à l'occasion des nouveaux travaux d'aménagement approuvés pour l'exercice d'une autre activité dans le lot acquis, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge ne peut se prononcer que sur ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, aucune des parties au litige ne sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à faire réaliser les travaux relatifs à la réparation de l'étanchéité des ouvrages, travaux que le tribunal avait mis à la charge des société Aktobe et Akjol ; qu'en condamnant néanmoins le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à faire réparer en nature les désordres affectant l'immeuble, en ce compris les travaux d'étanchéité pour lesquels aucune demande n'était dirigée contre celui-ci, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
9. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
10. Pour condamner le syndicat des copropriétaires à réparer en nature les désordres affectant tant la plâtrerie en plafond du garage que l'étanchéité des ouvrages séparant les deux niveaux, l'arrêt retient, d'une part, qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les travaux de reprise des plâtres et de l'étanchéité car ces dommages matériels sont liés, la réparation de l'étanchéité imposant la reprise des plâtres, d'autre part, que la revente des lots fait obstacle à une réparation en nature par la SCI Akjol et la société Hôtelière Bigourdane, laquelle ne pèse plus, en l'absence de la SCI Saint-Honoré, que sur le syndicat des copropriétaires.
11. En statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme [X] sollicitaient seulement la confirmation du jugement en ce qu'il avait condamné la SCI Akjol et la société Aktobe à faire réaliser les travaux de reprise et d'étanchéité préconisés par l'expert et condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de rénovation des plafonds de plâtre, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
12. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec la SCI Akjol et la société Hôtelière Bigourdane, à verser à M. et Mme [X] diverses sommes en réparation du préjudice de jouissance, des charges de copropriété, du préjudice moral et des tracas divers générés par la situation et de n'avoir condamné les mêmes sociétés à le relever et le garantir qu'à hauteur de la moitié de ces préjudices dits immatériels subis par M. et Mme [X], alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge ne peut se prononcer que sur ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'était saisie d'aucune demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à réparer le préjudice dit immatériel subi par les époux [X] ; qu'en condamnant néanmoins le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à indemniser les époux [X] à ce titre, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
13. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
14. Pour condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la SCI Akjol et la société Hôtelière Bigourdane, à payer des dommages et intérêts à M. et Mme [X] réparant divers chefs de préjudice, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires, qui a contribué à leur genèse par son inaction, aurait dû prendre l'initiative dès l'origine d'utiliser la contrainte contre les sociétés exploitant les locaux dès lors qu'il avait été informé des premières infiltrations, dont il ne pouvait ignorer que celles-ci affectaient nécessairement la structure de l'immeuble.
15. En statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme [X] sollicitaient uniquement la condamnation solidaire de la SCI Akjol et de la société Aktobe à réparer leurs préjudices immatériels, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
Sur le moyen du pourvoi incident
Enoncé du moyen
16. M. et Mme [X] font grief à l'arrêt de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Akjol et la société Hôtelière Bigourdane à leur payer une somme de 3 068,80 euros arrêtée au 1er octobre 2018, incluant l'achat de bâche et un surcoût de nettoyage du véhicule, augmentée à compter de cette date du coût mensuel de stationnement à l'extérieur justifié à hauteur de 14,75 euros jusqu'au 31 mars 2021 et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Akjol et la société Hôtelière Bigourdane à leur payer une somme de 276,56 euros représentative des charges de copropriété dues pour le garage, arrêtée au 1er mai 2018, augmentée du montant des charges appelées du chef de ce garage, jusqu'au 2 mai 2021, alors :
« 1°/ que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en limitant, dans le dispositif de sa décision, à la date du 31 mars 2021 la condamnation à prendre en charge le coût mensuel de stationnement de 14,75 euros après avoir retenu, dans ses motifs, que la somme de 3 068,80 euros serait « augmentée du coût mensuel 177/12 = 14,75 euros jusqu'à la justification de la réalisation des travaux mettant fin au dommage », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en limitant, dans le dispositif de sa décision, la condamnation à prendre en charge le montant des charges appelées du chef du garage jusqu'au 2 mai 2021 après avoir retenu, dans ses motifs, que la somme de 276,56 euros réclamée pour la période s'étant terminée au 1er mai 2018 serait « augmentée du montant des charges jusqu'à la date effective de la disparition du dommage », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
17. En vertu de ce texte, tout jugement doit être motivé. La contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision équivaut à une absence de motifs.
18. Au titre du préjudice de jouissance subi par M. et Mme [X], dans les motifs de l'arrêt, il est indiqué que ce préjudice doit être arrêté à la somme de 3 068,80 euros au 1er octobre 2018, incluant l'achat de bâche et un surcoût de nettoyage du véhicule, augmentée du coût mensuel 177/12 = 14,75 euros jusqu'à la justification de la réalisation des travaux mettant fin au dommage tandis que dans le dispositif, il est dit que la somme de 3 068,30 euros arrêtée au 1er octobre 2018, incluant l'achat de bâche et un surcoût de nettoyage du véhicule, sera augmentée à compter de cette date du coût mensuel de stationnement à l'extérieur justifié à hauteur de 14,75 euros jusqu'au 31 mars 2021.
19. En ce qui concerne les charges de copropriété payées sans cause pour le garage inutilisable, les motifs de l'arrêt accorde à M. et Mme [X] la somme de 276,56 euros réclamée pour la période s'étant terminée au 1er mai 2018, augmentée du montant des charges jusqu'à la date effective de la disparition du dommage, tandis que son dispositif dit que la somme de 276,56 euros, représentative des charges de copropriété dues pour le garage, arrêtée au 1er mai 2018, sera augmentée du montant des charges appelées du chef de ce garage, jusqu'au 2 mai 2021.
20. En statuant ainsi, après avoir relevé qu'elle n'avait pas la preuve de la réalisation des travaux et que le dommage persistait, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
- dit que les désordres affectant la plâtrerie en plafond du lot de M. et Mme [X] et les désordres affectant l'étanchéité des ouvrages séparant les deux niveaux génèrent un préjudice matériel dont la réparation en nature est indivisible techniquement,
- dit que l'obligation de le réparer en nature ne pèse plus aujourd'hui que sur le syndicat des copropriétaires en exécution de ses obligations légales d'administrateur de la copropriété,
- dit que la revente des lots et l'absence de la SCI Saint-Honoré fait désormais obstacle à une réparation en nature par la SCI Akjol et la société Hôtelière Bigourdane,
- condamne le syndicat des copropriétaires à faire réparer en nature dans un délai de 6 mois ou à rapporter dans ce délai, la preuve que le nouveau propriétaire des lots, tiers au procès, a mis fin au dommage à l'occasion des nouveaux travaux d'aménagement approuvés pour l'exercice d'une autre activité dans le lot acquis,
- dit qu'à compter de la date d'expiration, et s'il n'est pas justifié d'une transformation des locaux à cette date, une astreinte journalière de 50 euros par jour pourra courir à l'encontre des responsables après délivrance d'un acte d'huissier de justice,
- condamne le syndicat des copropriétaires à indemniser M. et Mme [X] des postes de préjudices suivants :
- une somme de 3 068,80 euros arrêtée au 1er octobre 2018, incluant l'achat de bâche et un surcoût de nettoyage du véhicule, augmentée à compter de cette date du coût mensuel de stationnement à l'extérieur justifié à hauteur de 14,75 euros jusqu'au 31 mars 2021,
- une somme de 276,56 euros représentative des charges de copropriété dues pour le garage, arrêtée au 1er mai 2018, augmentée du montant des charges appelées du chef de ce garage, jusqu'au 2 mai 2021,
- une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral,
- une somme de 1 275 euros arrêtée ce jour en compensation des tracas divers générés par la situation,
-condamne la SCI Akjol et la société Hôtelière Bigourdane à relever et garantir le syndicat des copropriétaires :
- de l'intégralité des sommes qu'il exposera pour parvenir à l'exécution en nature mise à sa charge,
- de la moitié des préjudices immatériels subis par M. et Mme [X],
l'arrêt rendu le 25 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. et Mme [X], la SCI Akjol et la société Hôtelière Bigourdane aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille vingt-trois.
