LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 juin 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 430 F-D
Pourvoi n° K 22-15.369
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2023
La société Réside études apparthôtels, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 65], a formé le pourvoi n° K 22-15.369 contre l'arrêt rendu le 6 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 3), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [DE] [H],
2°/ à Mme [VG] [GK], épouse [H],
domiciliés tous deux [Adresse 9],
3°/ à M. [ZE] [V] [NU], domicilié [Adresse 42],
4°/ à M. [FW] [L],
5°/ à Mme [FT] [CD], épouse [L],
domiciliés tous deux [Adresse 43],
6°/ à Mme [IC] [B], domiciliée [Adresse 63],
7°/ à M. [JC] [E], domicilié [Adresse 38],
8°/ à M. [TS] [E], domicilié [Adresse 22],
9°/ à M. [FH] [W], domicilié [Adresse 57],
10°/ à M. [GW] [F], domicilié [Adresse 16],
11°/ à M. [UJ] [U],
12°/ à Mme [MX] [LX],
domiciliés tous deux [Adresse 28],
13°/ à M. [P] [G], domicilié [Adresse 17],
14°/ à Mme [NX] [S], domiciliée [Adresse 10],
15°/ à M. [BS] [NI], domicilié [Adresse 37],
16°/ à M. [RO] [HK], domicilié [Adresse 6],
17°/ à M. [X] [XM],
18°/ à Mme [N] [XM],
domiciliés tous deux [Adresse 34],
19°/ à M. [C] [MU], domicilié [Adresse 49],
20°/ à M. [C] [HZ], domicilié [Adresse 64],
21°/ à M. [EO] [AI],
22°/ à Mme [ET] [AI],
domiciliés tous deux [Adresse 4],
23°/ à M. [M] [KC], domicilié [Adresse 69],
24°/ à M. [HH] [J], domicilié [Adresse 72] (Pologne),
25°/ à M. [LU] [UG],
26°/ à Mme [CH] [UG],
domiciliés tous deux [Adresse 36],
27°/ à M. [RA] [WJ],
28°/ à Mme [KF] [WJ],
domiciliés tous deux [Adresse 50],
29°/ à M. [IN] [OL], domicilié [Adresse 12],
30°/ à M. [XP] [PL],
31°/ à Mme [CH] [PL],
domiciliés tous deux [Adresse 3],
32°/ à M. [SV] [BK],
33°/ à Mme [MF] [BK],
domiciliés tous deux [Adresse 18],
34°/ à M. [US] [LR], domicilié [Adresse 68],
35°/ à Mme [JN] [J], domiciliée [Adresse 72] (Pologne),
36°/ à Mme [DB] [LR], domiciliée [Adresse 68],
37°/ à M. [ZP] [PA],
38°/ à Mme [FE] [TO], Épouse [PA],
domiciliés tous deux [Adresse 66] (Brésil),
39°/ à Mme [CG] [LC], domiciliée [Adresse 20],
40°/ à M. [IZ] [CU], domicilié [Adresse 67] (Japon),
41°/ à M. [YP] [IK], domicilié [Adresse 27],
42°/ à M. [TD] [TG], domicilié [Adresse 32],
43°/ à M. [FH] [ZB], domicilié [Adresse 14],
44°/ à Mme [D] [OI], domiciliée [Adresse 30],
45°/ à Mme [FK] [MI], domiciliée [Adresse 25],
46°/ à M. [KR] [R], domicilié [Adresse 19],
47°/ à M. [SV] [ZT],
48°/ à Mme [Z] [ZT],
domiciliés tous deux [Adresse 47] (Royaume-Uni),
49°/ à M. [YP] [SO], domicilié [Adresse 24],
50°/ à M. [YM] [DT], domicilié [Adresse 29],
51°/ à M. [SS] [PO], domicilié [Adresse 40],
52°/ à M. [EI] [SA], domicilié [Adresse 2],
53°/ à M. [O] [JR],
54°/ à Mme [XJ] [JR],
domiciliés tous deux [Adresse 58],
55°/ à Mme [ET] [RD], domiciliée [Adresse 21],
56°/ à M. [BS] [KN], domicilié [Adresse 46],
57°/ à M. [LU] [A], domicilié [Adresse 55],
58°/ à M. [XY] [BB] [WY], domicilié [Adresse 71],
59°/ à M. [RA] [RL],
60°/ à Mme [YE] [RL],
domiciliés tous deux [Adresse 51],
61°/ à M. [I] [HW],
62°/ à Mme [GT] [HW],
domiciliés tous deux [Adresse 7],
63°/ à M. [BG] [TV], domicilié [Adresse 59],
64°/ à Mme [GT] [ZM],
65°/ à M. [XP] [ZM],
domiciliés tous deux [Adresse 8],
66°/ à M. [AZ] [JZ], domicilié [Adresse 1],
67°/ à M. [JR] [UD], domicilié [Adresse 39],
68°/ à Mme [Y] [A], domiciliée [Adresse 55],
69°/ à M. [NL] [HN], domicilié chez [TD] [HN], [Adresse 45],
70°/ à M. [RS] [XB], domicilié [Adresse 25],
71°/ à M. [BW] [AM], domicilié [Adresse 61],
72°/ à M. [OX] [EW],
73°/ à Mme [SD] [EW],
domiciliés tous deux [Adresse 62],
74°/ à M. [O] [OA], domicilié [Adresse 54],
75°/ à M. [AO] [T], domicilié [Adresse 31],
76°/ à Mme [Y] [PX] [NF], domiciliée [Adresse 44],
77°/ à M. [HH] [JK], domicilié [Adresse 5],
78°/ à M. [EL] [SG], domicilié [Adresse 35],
79°/ à Mme [GZ] [PI], domiciliée [Adresse 52],
80°/ à Mme [VJ] [LI], domiciliée [Adresse 15],
81°/ à M. [VY] [MR], domicilié [Adresse 41] (Singapour),
82°/ à Mme [KU] [T], domiciliée [Adresse 31],
83°/ à Mme [MX] [YB], domiciliée [Adresse 53],
84°/ à M. [VY] [YT],
85°/ à Mme [K] [DL],
domiciliés tous deux [Adresse 56],
86°/ à Mme [WM] [IR], domiciliée chez M. [TD] [HN], [Adresse 45],
87°/ à M. [TS] [UV], domicilié [Adresse 11],
88°/ à M. [EP] [GH], domicilié [Adresse 33],
89°/ à M. [FH] [EB],
90°/ à Mme [ET] [EB],
domiciliés tous deux [Adresse 60]),
91°/ à la société Carlhian et Fils, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 48],
92°/ à la société Lacoroba, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 70],
93°/ à la société Maelys, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 13],
94°/ à la société Vivanim, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 23],
95°/ à la société R2J, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 62],
96°/ à la société Segafami, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 26],
97°/ à M. [VV] [LF], domicilié [Adresse 15],
défendeurs à la cassation.
M. [DE] [H], Mme [VG] [H], M. [ZE] [V] [NU], M. [FW] [L], Mme [FT] [L], Mme [B], M. [JC] [E], M. [TS] [E], M. [W], M. [F], M. [U], Mme [LX], M. [G], Mme [S], M. [NI], M. [HK], M. [X] [XM], Mme [N] [XM], M. [HZ], M. [EO] [AI], Mme [ET] [AI], M. [KC], M. [J], M. [LU] [UG], Mme [CH] [UG], M. [RA] [WJ], Mme [KF] [WJ], M. [OL], M. [XP] [PL], Mme [CH] [PL], M. [SV] [BK], Mme [MF] [BK], M. [US] [LR], Mme [DB] [LR], Mme [J], M. [ZP] [PA], Mme [FE] [PA], Mme [LC], M. [CU], M. [IK], M. [TG], M. [ZB], Mme [OI], Mme [MI], M. [R], M. [SV] [ZT], Mme [Z] [ZT], M. [SO], M. [DT], M. [PO], M. [SA], M. [O] [JR], Mme [XJ] [JR], Mme [RD], M. [KN], M. [A], M. [BB] [WY], M. [RA] [RL], Mme [YE] [RL], M. [I] [HW], Mme [GT] [HW], M. [TV], Mme [GT] [ZM], M. [XP] [ZM], M. [JZ], M. [UD], Mme [A], M. [HN], M. [XB], M. [AM], M. [OX] [EW], Mme [SD] [EW], M. [OA], M. [T], Mme [PX] [NF], M. [JK], M. [SG], Mme [PI], Mme [LI], M. [MR], Mme [T], Mme [YB], M. [YT], Mme [DL], Mme [IR], M. [UV], M. [GH], M. [FH] [EB], Mme [ET] [EB], la société Carlhian et Fils, la société Lacoroba, la société Maelys, la société Vivanim, la société R2J, la société Segafami et M. [LF] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Réside études apparthôtels, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [H], de M. [NU], M. et Mme [L], Mme [B], MM. [JC] et [TS] [E], MM. [W], [F], [U], Mme [LX], M. [G], Mme [S], MM. [NI], [HK], M. et Mme [XM], M. [HZ], M. et Mme [AI], M. [KC], M. et Mme [J], M. et Mme [UG], M. et Mme [WJ], M. [OL], M. et Mme [PL], M. et Mme [BK], M. et Mme [LR], M. et Mme [PA], Mme [LC], MM. [CU], [IK], [TG], [ZB], Mmes [OI], [MI], M. [R], M. et Mme [ZT], MM. [SO], [DT], [PO], [SA], M. et Mme [JR], Mme [RD], MM. [KN], [BB] [WY], M. et Mme [RL], M. et Mme [HW], M. [TV], Mme et M. [ZM], MM. [JZ], [UD], M. et Mme [A], MM. [HN], [XB], [AM], M. et Mme [EW], MM. [OA], M. et Mme [T], Mme [PX] [NF], MM. [JK], [SG], Mmes [PI], [LI], M. [MR], Mme [YB], M. [YT], Mmes [DL], [IR], MM. [UV], [GH], M. et Mme [EB], des sociétés Carlhian et Fils, Lacoroba, Maelys, Vivanim, R2J et Segafami et de M. [LF], après débats en l'audience publique du 10 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 avril 2022, RG n° 21/16693), rendu en référé, M. [DE] [H], Mme [VG] [H], M. [V] [NU], M. [FW] [L], Mme [FT] [L], Mme [B], M. [JC] [E], M. [TS] [E], M. [W], M. [F], M. [U], Mme [LX], M. [G], Mme [S], M. [NI], M. [HK], M. [X] [XM], Mme [N] [XM], M. [HZ], M. [EO] [AI], Mme [ET] [AI], M. [KC], M. [J], M. [LU] [UG], Mme [CH] [UG], M. [RA] [WJ], Mme [KF] [WJ], M. [OL], M. [XP] [PL], Mme [CH] [PL], M. [SV] [BK], Mme [MF] [BK], M. [US] [LR], Mme [DB] [LR], Mme [J], M. [ZP] [PA], Mme [FE] [PA], Mme [LC], M. [CU], M. [IK], M. [TG], M. [ZB], Mme [OI], Mme [MI], M. [R], M. [SV] [ZT], Mme [Z] [ZT], M. [SO], M. [DT], M. [PO], M. [SA], M. [O] [JR], Mme [XJ] [JR], Mme [RD], M. [KN], M. [A], M. [BB] [WY], M. [RA] [RL], Mme [YE] [RL], M. [I] [HW], Mme [GT] [HW], M. [TV], Mme [GT] [ZM], M. [XP] [ZM], M. [JZ], M. [UD], Mme [A], M. [HN], M. [XB], M. [AM], M. [OX] [EW], Mme [SD] [EW], M. [OA], M. [T], Mme [PX] [NF], M. [JK], M. [SG], Mme [PI], Mme [LI], M. [MR], Mme [T], Mme [YB], M. [YT], Mme [DL], Mme [IR], M. [UV], M. [GH], M. [FH] [EB], Mme [ET] [EB], la société Carlhian et Fils, la société Lacoroba, la société Maelys, la société Vivanim, la société R2J, la société Segafami, M. [LF] et M. [MU] (les bailleurs) ont consenti à la société Réside études apparthôtels (la locataire), des baux commerciaux sur des locaux situés dans une résidence de tourisme.
2. Au motif des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a informé les bailleurs de sa décision de suspendre le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2020.
3. Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant aux arriérés locatifs.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen du pourvoi incident
Enoncé du moyen
5. Les bailleurs font grief à l'arrêt de déduire de la condamnation de la locataire , à payer une provision d'un certain montant à chacun d'entre eux les cinquante-six jours de fermeture administrative de la résidence, alors « que la perte partielle visée par l'article 1722 du code civil ne saurait résulter d'une interdiction administrative générale et temporaire de recevoir du public dans un local commercial ; que partant, l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de cet article ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que « la fermeture d'un établissement, ou son interdiction de recevoir du public temporairement arrêtée ne peut pas s'analyser en une perte définitive du bien loué », de sorte que ne pouvaient être déduits des loyers dus, les 56 jours de fermeture administrative ; que pour néanmoins retenir le contraire, la cour d'appel a estimé, par motifs propres et adoptés, que la perte partielle de la chose louée pouvait être « également temporaire » et que la société Réside Etudes Apparthôtels avait ainsi subi une perte partielle de la chose louée « pendant les périodes de fermeture administrative d'une durée de 56 jours », de sorte que la provision était due déduction faite des 56 jours de loyers correspondant aux périodes de fermeture retenues ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1722 du code civil :
6. Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
7. L'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié).
8. Pour déduire du montant des provisions allouées aux bailleurs celui des loyers dus pour une durée totale de cinquante-six jours pendant laquelle l'accueil du public a été interdit dans les résidences de tourisme, l'arrêt retient que la locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de celle-ci, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative.
9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé. PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi principal ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme les provisions allouées par le premier juge « sous réserve de la déduction des 56 jours de loyers correspondant aux périodes de fermeture retenues », l'arrêt rendu le 6 avril 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Réside études apparthôtels aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Réside études apparthôtels et la condamne à payer à M. [DE] [H], à Mme [VG] [H], à M. [V] [NU], à M. [FW] [L], à Mme [FT] [L], à Mme [B], à M. [JC] [E], à M. [TS] [E], à M. [W], à M. [F], à M. [U], à Mme [LX], à M. [G], à Mme [S], à M. [NI], à M. [HK], à M. [X] [XM], à Mme [N] [XM], à M. [HZ], à M. [EO] [AI], à Mme [ET] [AI], à M. [KC], à M. [J], à M. [LU] [UG], à Mme [CH] [UG], à M. [RA] [WJ], à Mme [KF] [WJ], à M. [OL], à M. [XP] [PL], à Mme [CH] [PL], à M. [SV] [BK], à Mme [MF] [BK], à M. [US] [LR], à Mme [DB] [LR], à Mme [J], à M. [ZP] [PA], à Mme [FE] [PA], à Mme [LC], à M. [CU], à M. [IK], à M. [TG], à M. [ZB], à Mme [OI], à Mme [MI], à M. [R], à M. [SV] [ZT], à Mme [Z] [ZT], à M. [SO], à M. [DT], à M. [PO], à M. [SA], à M. [O] [JR], à Mme [XJ] [JR], à Mme [RD], à M. [KN], à M. [A], à M. [BB] [WY], à M. [RA] [RL], à Mme [YE] [RL], à M. [I] [HW], à Mme [GT] [HW], à M. [TV], à Mme [GT] [ZM], à M. [XP] [ZM], à M. [JZ], à M. [UD], à Mme [A], à M. [HN], à M. [XB], à M. [AM], à M. [OX] [EW], à Mme [SD] [EW], à M. [OA], à M. [T], à Mme [PX] [NF], à M. [JK], à M. [SG], à Mme [PI], à Mme [LI], à M. [MR], à Mme [T], à Mme [YB], à M. [YT], à Mme [DL], à Mme [IR], à M. [UV], à M. [GH], à M. [FH] [EB], à Mme [ET] [EB], à la société Carlhian et Fils, à la société Lacoroba, à la société Maelys, à la société Vivanim, à la société R2J, à la société Segafami et à M. [LF], chacun, la somme de 50 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-trois.
