LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
RM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juin 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 374 F-D
Pourvoi n° F 22-11.432
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023
La société S-IMO Invest Development SRL, société à responsabilité limitée de droit roumain, dont le siège est [Adresse 3] (Roumanie), a formé le pourvoi n° F 22-11.432 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [K] [T],
2°/ à Mme [Y] [B], épouse [T],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
3°/ à M. [S] [R], domicilié [Adresse 2],
4°/ à Mme [X] [I], domiciliée [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SAS Hannotin Avocats, avocat de la société S-IMO Invest Development SRL, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [T], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. [R] et de Mme [I], après débats en l'audience publique du 12 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2021), le 15 octobre 2012, M. [R] et Mme [I] ont vendu à la société S-IMO Invest Development le lot n°12 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété comprenant, outre un appartement situé au deuxième étage, les chambres n°4 et 5 situées au sixième étage de l'immeuble.
2. L'acte notarié indiquait que ces chambres étaient occupées par M. et Mme [T] et, qu'en contrepartie, les vendeurs avaient « l'usage » des chambres n° 15 et 18 incluses dans le lot n°7 appartenant à ceux-ci.
3. Postérieurement à la vente, l'état descriptif de division a été modifié pour créer le lot n°72 constitué des chambres n°4 et 5.
4. Assignés en expulsion par la société S-IMO Invest Development le 26 septembre 2017, M. et Mme [T] ont, à titre reconventionnel, revendiqué la propriété du lot n°72 sur le fondement de la prescription acquisitive.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
6. La société S-IMO Invest Development fait grief à l'arrêt de dire que M. et Mme [T] sont propriétaires par usucapion du lot n°72, alors :
« 1° / que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit, la prescription acquisitive supposant une prescription à titre de propriétaire et non une détention précaire ; que, pour dire que les époux [T] ont acquis par prescription les chambres 4 et 5, la cour d'appel a retenu que l'acte authentique du 15 octobre 2012, par lequel la société S-IMO Invest Development a acquis des consorts [R]-[I] un appartement au 2e étage de l'immeuble précité constituant, alors, le lot 12 de la copropriété, mentionnait que, conformément à l'état de division applicable à l'époque, ce lot incluait les chambres 4 et 5 au 6e étage de l'escalier principal vers l'escalier A et précisait, au chapitre relatif à la propriété et la jouissance, que ces chambres étaient occupées par les époux [T] "et qu'en contrepartie", les consorts [R]-[I] avaient l'usage des chambres 15 et 18 appartenant aux époux [T] ; que la société S-IMO Invest Development soutenait pourtant, dans ses écritures d'appel, que les époux [T] ne possédaient pas les chambres à titre de propriétaires, mais les détenaient à titre précaire, seul l'usage leur en ayant été concédé par les consorts [R]-[I] et leurs auteurs; que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était pourtant demandé, à quel titre cet usage avait été concédé et si les époux [T] n'étaient pas seulement détenteurs précaires des chambres 4 et 5, a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2266 du code civil ;
2°/ que l'acquisition de la propriété par usucapion suppose que soit établie une possession trentenaire continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que le juge est tenu de relever spécifiquement les qualités de la possession pendant le délai nécessaire pour pouvoir invoquer la prescription ; que la société S-IMO Invest Development soutenait, dans ses écritures d'appel, que les critères de la possession utile n'étaient pas réunis pendant la durée nécessaire pour prescrire, si bien que les époux [T] ne pouvaient efficacement invoquer le bénéfice de l'usucapion des chambres 4 et 5 ; que, pourtant, la cour d'appel a retenu que la possession à titre de propriétaires des chambres 4 et 5 par les époux [T] s'est poursuivie. En effet, lors de l'assemblée générale du 28 septembre 2010, les copropriétaires ont approuvé (résolution 16) la refonte du règlement de copropriété en tenant compte du fait que "la chambre n°15 appartient à Mme [R] (ex [T])" et que "la chambre n°4 et 5 appartient à M. [T] (ex [R])". Cette résolution montre que la possession litigieuse est publique ; qu'en retenant que les conditions nécessaires à l'usucapion étaient réunies, et notamment le caractère public de la possession dont se prévalait les époux [T], sans rechercher, comme il le lui était pourtant demandé, à quelle date la possession invoquée était devenue publique et à titre de propriétaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Appréciant souverainement la valeur probante des pièces produites, la cour d'appel a relevé que l'acte de notoriété établi les 1er février et 27 mars 1985 pour « entériner définitivement » une situation d'occupation pré-existante, et visé dans l'acte authentique du 15 octobre 2012, prouvait la volonté d'échange des chambres n°4 et 5 avec les chambres n°15 et 18, entre les auteurs de M. [R] et Mme [I], d'une part, et M. et Mme [T], d'autre part, et qu'il révélait déjà la possession à titre de propriétaire de ces derniers, corroborée ensuite par le percement par ceux-ci d'un escalier intérieur pour relier les chambres n°4 et 5 à leur appartement pour y loger leurs enfants.
8. Elle a constaté que cette possession s'était poursuivie et qu'elle était connue de tous les résidents de l'immeuble, notamment pour avoir été mentionnée lors de la refonte du règlement de copropriété en 2010.
9. En ayant souverainement déduit que M. et Mme [T] justifiaient d'une possession publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant plus de trente ans, des chambres constituant le lot n°72, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision constatant qu'ils en avaient acquis la propriété par prescription.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société S-IMO Invest Development aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société S-IMO Invest Development et la condamne à payer à M. et Mme [T] la somme globale de 3 000 euros et à M. [R] et Mme [I] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.
