LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mai 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 315 F-D
Pourvoi n° R 22-11.510
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. [N]
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 7 décembre 2021
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2023
M. [R] [N], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° R 22-11.510 contre l'arrêt rendu le 27 mai 2021 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la commune de [Localité 7], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'[Adresse 5],
2°/ à M. [I] [N], domicilié [Adresse 4], 3°/ à Mme [O] [N], domiciliée [Adresse 6],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Delbano, conseiller doyen, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [N], de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la commune de [Localité 7], après débats en l'audience publique du 21 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Delbano, conseiller doyen rapporteur, M. Boyer, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 mai 2021), souhaitant acquérir un terrain non constructible situé sur le territoire de la commune de [Localité 7], M. [R] [N], M. [I] [N] et Mme [O] [N] (les consorts [N]), ont conclu en 2011 une promesse de vente au prix de 6 000 euros.
2. Par arrêté du 14 février 2012, la commune a exercé son droit de préemption.
3. Par délibération du 28 octobre 2013, elle a modifié son plan local d'urbanisme et rendu le terrain constructible.
4. Par arrêté du 12 novembre 2014, le maire a accordé un permis de construire à un promoteur immobilier pour la construction de deux immeubles sur le terrain.
5. Par acte notarié du 9 mai 2016, la commune a échangé avec le promoteur, après division, la partie du terrain sur laquelle avaient été édifiés les logements.
6. Exposant n'avoir pas été informés de cet échange, les consorts [N] ont assigné la commune en indemnisation, sur le fondement de l'article L. 213-12 du code de l'urbanisme.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
7. M. [R] [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que lorsque l'autorité administrative titulaire du droit de préemption a aliéné le bien préempté à des fins autres que celles prévues à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, sans proposer préalablement l'acquisition de ce bien à l'acquéreur qui avait signé un compromis de vente, celui-ci a droit à l'indemnisation du préjudice de n'avoir pas pu bénéficier de la plus-value attachée à ce bien ; que dans ses conclusions d'appel, M. [N] a évalué le préjudice indemnisable à cette plus-value dont il a demandé réparation à la commune ; qu'en jugeant que le préjudice résultant du manquement de la commune à son obligation d'information s'analysait en une perte de chance, la cour a violé les articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l'urbanisme ;
2°/ que, subsidiairement, lorsque l'autorité administrative titulaire du droit de préemption a aliéné le bien préempté à des fins autres que celles prévues à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, sans proposer préalablement l'acquisition de ce bien à l'acquéreur signataire d'un compromis de vente, le préjudice de ce dernier est constitué par la perte de chance de réaliser la plus-value et non la perte de chance d'acquérir le terrain à un prix incluant la plus-value ; que la cour d'appel qui, pour apprécier l'existence d'un préjudice, a pris en considération la circonstance que le terrain avait été bâti et valorisé et que la probabilité que les consorts [N] aient supporté le prix de rachat des immeubles était inexistante, a violé les articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l'urbanisme ;
3°/ que le juge doit solliciter les observations des parties s'il envisage de relever un moyen d'office ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de M. [N], la cour a relevé que seule la parcelle B n°[Cadastre 2] était riveraine du cours d'eau et que les consorts [N] ne justifiaient pas de l'existence d'un préjudice résultant de la possibilité d'amarrer leur bateau, alors qu'une telle opportunité ne leur aurait pas été offerte s'ils avaient opté pour le rachat de la parcelle n°[Cadastre 1] ; que les parties n'avaient pas soulevé ce moyen, de sorte qu'en le relevant d'office sans avoir permis aux parties de présenter leurs observations sur son bien-fondé, la cour a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ que M. [N] a soutenu qu'il avait pour projet d'édifier sur le terrain une maison familiale ; que la cour, qui s'est bornée à retenir que les consorts [N] avaient pour projet d'y amarrer leur bateau sans répondre à ce moyen opérant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que les Etats membres à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales sont tenus d'assurer un juste équilibre entre la nécessaire protection du droit de propriété et toute considération d'intérêt général dont ils poursuivent la réalisation ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la cour d'appel que la commune avait acquis le terrain par voie de préemption puis moins de deux mois plus tard avait modifié les règles d'urbanisme pour le rendre constructible, qu'elle a accordé un permis de construire à M. [K] alors qu'il n'était pas propriétaire de la parcelle, que le conseil municipal avait refusé de procéder à un échange de parcelles avec M. [K], avant d'accepter lors d'une réunion dont le procès-verbal mentionne que les parcelles échangées au profit de la commune ne présentent aucun intérêt pour cette dernière et sont inondables, que les réserves foncières avaient été supprimées préalablement à l'échange de parcelles, que « l'échange valant aliénation d'une partie du bien préempté a été réalisé pour permettre à M. [K] de construire des logements privés, qui n'ont aucune vocation d'habitat social, dans l'intérêt purement privé du constructeur des immeubles construits sur la parcelle litigieuse préalablement à leur aliénation » ; qu'en écartant dans ces circonstances la demande indemnitaire des consorts [N], acquéreurs signataires du compromis de vente du terrain préempté, la cour a porté une atteinte excessive au droit au respect des biens de M. [N] qui a été indûment privé de la plus-value engendrée par le bien, violant ainsi l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »
Réponse de la Cour
8. D'abord, ayant soutenu devant la cour d'appel qu'il avait perdu une chance d'obtenir l'acquisition du terrain d'agrément, M. [R] [N] n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures, tiré de ce que le préjudice ne s'analyserait pas en une perte de chance et, subsidiairement, de ce qu'il s'agirait de la perte de chance de réaliser la plus-value et non celle d'acquérir le terrain.
9. Ensuite, il ne résulte pas de leurs conclusions devant la cour d'appel que les consorts [N] aient soutenu que le rejet de leur demande indemnitaire portait, en les privant de la plus-value acquise par l'immeuble, une atteinte disproportionnée au droit au respect de leurs biens, protégé par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
10. Le moyen, pris en sa cinquième branche, est donc nouveau et mélangé de fait et de droit.
11. Enfin, ayant constaté que la parcelle échangée n'était pas riveraine d'un cours d'eau et retenu qu'en conséquence, les consorts [N] ne pouvaient pas invoquer un préjudice résultant de l'impossibilité d'amarrer leur bateau, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation selon laquelle les consorts [N] avaient le projet de construire une maison familiale, n'a pas relevé d'office un moyen qui n'aurait pas été dans le débat mais s'est bornée à rechercher l'existence du préjudice allégué, en se fondant, sans violer le principe de la contradiction, sur des éléments de fait dont les parties avaient été à même de débattre contradictoirement.
12. Le moyen, pour partie irrecevable, n'est donc pas fondé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [R] [N] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [N] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-trois.
