LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 222 F-D
Pourvoi n° C 21-26.007
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
La société HBS, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° C 21-26.007 contre deux arrêts rendus les 22 avril 2021 et 25 novembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [F] [Z], domiciliée [Adresse 4],
2°/ à Mme [S] [W], épouse [V], domiciliée [Adresse 7],
3°/ à Mme [J] [W], épouse [V], domiciliée [Adresse 6],
4°/ à la société [Localité 9] habitat, société d'économie mixte, dont le siège est [Adresse 8],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société HBS, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme [Z], de Mmes [J] et [S] [W], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de la société [Localité 9] habitat, après débats en l'audience publique du 7 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 22 avril 2021, rectifié le 25 novembre 2021), le 1er avril 2001, [O] [W] a donné à bail à M. [R] des locaux commerciaux à usage d'hôtel pour une durée de neuf ans, expirant le 31 mars 2010.
2. Le 13 février 2009, la société HBS a acquis le fonds de commerce d'hôtellerie, comprenant le droit au bail.
3. La commune de [Localité 9] a acquis le 8 août 2012 de [O] [W] et Mme [Z], l'immeuble en cause, frappé depuis le 22 septembre 2011 par un arrêté de péril avec interdiction d'occupation et par un arrêté de fermeture au public de l'hôtel exploité par la société HBS, puis l'a cédé le 21 février 2014 à la société [Localité 9] habitat.
4. Le 4 juin 2014, la société [Localité 9] habitat a délivré à la société HBS un congé avec refus de renouvellement, sans offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 décembre 2014.
5. Se prévalant d'un avenant conclu le 29 octobre 2010 avec [O] [W] portant renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 29 octobre 2010, la société HBS a assigné, le 27 février 2015, la société [Localité 9] habitat en contestation du congé.
6. La société [Localité 9] habitat a appelé en garantie Mme [Z] et [O] [W] puis, après le décès de celui-ci, Mmes [J] et [S] [W], ses ayants droit.
Recevabilité du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 22 avril 2021, contestée par la défense
Vu les articles 463, 612 et 616 du code de procédure civile :
7. Selon le premier de ces textes, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs.
8. Aux termes du deuxième, le délai de pourvoi en cassation est de deux mois, sauf disposition contraire.
9. Aux termes du troisième, lorsque le jugement peut être rectifié en vertu de l'article 463 du code de procédure civile, le pourvoi en cassation n'est ouvert, dans le cas prévu par cet article, qu'à l'encontre du jugement statuant sur la rectification.
10. Le pourvoi contre la décision rectificative, prise en application de l'article 463 du code de procédure civile, ne peut avoir pour objet de critiquer les chefs de dispositif de la décision rectifiée non affectés par la rectification, dès lors que celle-ci n'a pas été frappée de pourvoi dans le délai de deux mois.
11. La société HBS a formé le 30 décembre 2021 un pourvoi contre l'arrêt du 22 avril 2021, qui lui avait été régulièrement signifié le 12 mai 2021, et contre l'arrêt du 25 novembre 2021 ayant réparé une omission de statuer l'entachant.
12. Le premier moyen du pourvoi contient des griefs exclusivement dirigés contre les chefs de dispositif de l'arrêt du 22 avril 2021, non modifiés par l'arrêt du 25 novembre 2021.
13. En conséquence, le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 22 avril 2021 n'est pas recevable.
Examen du moyen
Sur le second moyen du pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 25 novembre 2021
Enoncé du moyen
14. La société HBS fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en dommages-intérêts à l'encontre des ayants droit de [O] [W], alors « que le vendeur qui omet d'informer l'acquéreur de son immeuble que celui-ci a fait l'objet d'un avenant de renouvellement de bail avec le locataire engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier ; qu'en l'espèce, la société HBS a fait valoir dans ses conclusions d'appel que les ayants droit de [O] [W], son bailleur, devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts dans le cas où ce dernier avait caché à l'acquéreur de son immeuble l'existence de la relation contractuelle résultant de l'avenant de renouvellement du bail commercial du 29 octobre 2010 versé aux débats ; qu'en déboutant la société HBS de ses demandes sans répondre à ce moyen pertinent dès lors qu'elle a relevé qu'effectivement, les actes authentiques de vente des 8 août 2012 et 21 février 2014 ne mentionnaient pas l'avenant du 29 octobre 2010, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
15. La société HBS s'étant bornée à affirmer que si la cour d'appel devait considérer que [O] [W] avait volontairement caché à la société [Localité 9] habitat l'existence de la relation contractuelle, il conviendrait de lui en faire payer les conséquences et de condamner ses ayants droit à lui payer certaines sommes au titre des loyers non perçus et de la perte de la propriété commerciale, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à une telle allégation, dénuée de précision et dépourvue de toute offre de preuve.
16. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
DECLARE irrecevable le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 22 avril 2021 ;
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 25 novembre 2021 ;
Condamne la société HBS aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société HBS et la condamne à payer, d'une part, à la société [Localité 9] habitat la somme de 3 000 euros, d'autre part, à Mme [Z], Mmes [J] et [S] [W] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour la société HBS
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société HBS fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes formées à l'encontre de la société [Localité 9] Habitat tendant notamment à la condamnation de cette dernière à exécuter les travaux de rénovation préconisés par la ville de [Localité 9], sous astreinte, à lui payer des dommages-intérêts au titre de son préjudice commercial et à ce que soit ordonnée la restitution des locaux et sa propriété commerciale ;
1°) ALORS QU'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble le bail en cours lorsqu'il en a connaissance ; qu'en l'espèce, pour débouter la société HBS, preneur, de ses demandes dirigées contre la société [Localité 9] Habitat, bailleresse, la cour d'appel a considéré que celle-ci n'avait pas eu connaissance de l'avenant de renouvellement de bail du 29 novembre 2010 ; qu'en statuant ainsi sans s'expliquer sur le fait, invoqué par la société HBS dans ses conclusions d'appel (p. 5), que la ville de [Localité 9], venderesse de l'immeuble litigieux à la société [Localité 9] Habitat, savait que la société HBS était locataire de M. [O] [W], vendeur de l'immeuble à la ville de [Localité 9] par acte du 8 août 2012, ainsi que cela résultait d'une lettre du 13 juillet 2011 adressée par la société HBS à la ville de [Localité 9] précisant notamment « la Sarl HBS n'est pas propriétaire du bien et ne peu[t] faire les travaux demandés pour les gros oeuvres : toiture, murs, sols, cage d'escalier, huisseries, balcons et cabinets d'aisance. C'est Mr [W] le propriétaire : [XXXXXXXX01]. Je n'ai pas son adresse, il y a une agence immobilière entre nous : cabinet Auriol : [Adresse 5], Mr [M] [XXXXXXXX02] », peu important le fait que cette lettre ne précise pas expressément que le lien contractuel résultait d'un avenant du 29 octobre 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1328, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1743 du code civil ;
2°) ALORS subsidiairement QU'il incombe à l'acquéreur d'un immeuble qui sait que celui-ci était loué d'établir, s'il entend résilier le bail à l'échéance de 6 mois, que le bail n'était que la prolongation du bail initial ; qu'en l'espèce, pour débouter la société HBS de ses demandes fondées notamment sur le fait que le bail renouvelé le 29 octobre 2010 était toujours en cours à la date du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, de sorte que celui-ci était irrégulier comme n'ayant pas été délivré au terme du bail, la cour d'appel a considéré que cet avenant n'était pas opposable à la ville de [Localité 9] et à la société [Localité 9] Habitat et qu'en conséquence, le bail initial du 1er avril 2001 s'était poursuivi par tacite reconduction ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait d'une lettre du 13 juillet 2011 que la société HBS avait informé la ville de [Localité 9], futur acquéreur de l'immeuble où elle exploitait un fonds de commerce d'hôtel meublé, qu'elle était locataire de M. [O] [W] par l'intermédiaire d'une agence immobilière, de sorte qu'il incombait à la ville de [Localité 9] et à la société [Localité 9] Habitat, son ayant droit à titre particulier, d'établir que ledit bail n'était en fait que la prolongation du bail initial du 1er avril 2001, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1355 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, L 145-9 et L145-12 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société HBS fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes subsidiaires en paiement de dommages-intérêts à l'encontre des ayants droit de M. [O] [W] ;
ALORS QUE le vendeur qui omet d'informer l'acquéreur de son immeuble que celui-ci a fait l'objet d'un avenant de renouvellement de bail avec le locataire engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier ; qu'en l'espèce, la société HBS a fait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 9) que les ayants droit de M. [O] [W], son bailleur, devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts dans le cas où ce dernier avait caché à l'acquéreur de son immeuble l'existence de la relation contractuelle résultant de l'avenant de renouvellement du bail commercial du 29 octobre 2010 versé aux débats ; qu'en déboutant la société HBS de ses demandes sans répondre à ce moyen pertinent dès lors qu'elle a relevé qu'effectivement, les actes authentiques de vente des 8 août 2012 et 21 février 2014 ne mentionnaient pas l'avenant du 29 octobre 2010, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
