LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 mars 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 174 F-D
Pourvoi n° G 21-25.644
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2023
La société Achache, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° G 21-25.644 contre l'arrêt rendu le 29 septembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet André Griffaton, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société civile immobilière Achache, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 24 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 septembre 2021), la société civile immobilière Achache (la SCI) est propriétaire de plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
2. Le 17 décembre 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté, à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des résolutions portant d'une part, sur l'exécution de travaux de ravalement, hors traitement des parties privatives constituées par les persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows et la répartition des dépenses y afférentes en charges générales (résolutions n° 13-1-1 à 13-1-6), d'autre part, sur le traitement de ces parties privatives et la répartition des dépenses y afférentes selon un tableau spécifique, par lots de copropriété concernés (résolutions n° 13-3-1 à 13-3-6 et 13-4).
3. Le 7 mars 2016, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en annulation des secondes résolutions.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des seules parties communes ; qu'en l'absence de disposition du règlement de copropriété autorisant l'assemblée générale des copropriétaires à voter l'exécution de travaux de ravalement portant à la fois sur les parties communes et privatives des façades, la décision de procéder à des travaux portant exclusivement sur les parties privatives requiert l'accord de chaque copropriétaire concerné ; que, pour refuser, en l'espèce, d'annuler les résolutions ayant voté les travaux sur les persiennes, garde-corps, croisées, qui sont des parties privatives de la SCI Achache, malgré l'opposition de celle-ci, la cour d'appel a affirmé que « les travaux relatifs au ravalement, comportant des interventions sur ces persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows doivent être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades qui devait être homogène et éviter d'y porter atteinte », et que la décision devait être prise par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une clause du règlement de copropriété, qui aurait autorisé le syndicat des copropriétaires à voter, sans excès de pouvoir, à la seule majorité des voix de l'article 24, l'exécution de travaux portant exclusivement sur des parties privatives, et ce, sans l'accord de leur propriétaire, la cour d'appel a violé les articles 2, 9, 14 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 544 du code civil ;
2°/ que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans excès de pouvoir, imposer, sans son accord, à un copropriétaire d'effectuer des travaux inutiles sur ses parties privatives, par un vote à la majorité simple ; que, pour refuser en l'espèce d'annuler les résolutions ayant voté les travaux portant exclusivement sur les persiennes, garde-corps, croisées, qui sont des parties privatives, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que les travaux de ravalement, concernant des interventions sur les persiennes, garde-corps, croisées devaient être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades qui devait être homogène et éviter d'y porter atteinte, et que le règlement de copropriété prévoyait d'ailleurs en son article 7.4 intitulé « harmonie de l'immeuble », qu'« aucun aménagement, aucune décoration ne pourront être faits sur les parties extérieures de l'immeuble, qui seraient susceptibles de nuire à l'harmonie de l'ensemble. Toute modification ne pourra être effectuée qu'avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires », quand cette disposition du règlement de copropriété n'autorisait pas l'assemblée générale des copropriétaires à voter, à la seule majorité des voix exprimées, l'exécution de travaux portant exclusivement sur les parties privatives des façades, la cour d'appel a violé l'article 7.4 du règlement de copropriété, ensemble les articles 2, 9, 14 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 544 du code civil ;
3°/ que le syndicat n'a de pouvoir que sur les parties communes, il ne peut, sans excès, imposer à la majorité simple une obligation qui aurait pour objet ou pour effet de limiter les droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives en lui imposant d'effectuer de payer des travaux inutiles sur ses parties privatives ; qu'en l'espèce, ayant constaté que la SCI Achache avait fait exécuter à ses frais en 2007, dûment autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, des travaux de ravalement sur ses parties privatives, la cour d'appel ne pouvait la débouter de ses demandes en se bornant à affirmer que le ravalement « peut être décidé à la majorité de l'article 24, lorsqu'il est rendu indispensable par le caractère défectueux des façades ou obligatoire en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, conformément aux dispositions des articles L. 132-1 à L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que l'article 1er de l'arrêté du 27 octobre 2000 de la Préfecture de Paris » sans constater que tel était effectivement le cas en l'espèce, ce que l'exposante, précisément, contestait car les travaux litigieux pourtant payés n'ont finalement jamais été exécutés par l'entreprise chargée du ravalement, sans que cette absence d'exécution n'ait porté atteinte à l'harmonie de l'immeuble ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision de base légale au regard des textes précités. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérante, a constaté que le ravalement de l'immeuble relevait de son entretien et de sa conservation et que les travaux y afférents, portant à la fois sur des parties communes et sur des parties privatives, devaient être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades.
6. Elle a relevé que le ravalement extérieur ne modifiait pas la destination des parties privatives et que la SCI ne justifiait pas d'une modification des modalités de la jouissance de ses parties privatives, telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété.
7. Ayant ainsi fait ressortir que la résolution adoptant les travaux sur les parties privatives n'était que la conséquence nécessaire de la résolution adoptant les travaux de ravalement de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'avait pas à caractériser l'existence d'une clause du règlement de copropriété le prévoyant, a exactement retenu qu'elle avait été régulièrement adoptée en application de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Achache aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Achache et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-trois.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Achache
La SCI Achache fait grief à l'arrêt attaqué DE L'AVOIR déboutée de l'intégralité de ses demandes ;
1/ ALORS QUE, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des seules parties communes ; qu'en l'absence de disposition du règlement de copropriété autorisant l'assemblée générale des copropriétaires à voter l'exécution de travaux de ravalement portant à la fois sur les parties communes et privatives des façades, la décision de procéder à des travaux portant exclusivement sur les parties privatives requiert l'accord de chaque copropriétaire concerné ; que, pour refuser, en l'espèce, d'annuler les résolutions ayant voté les travaux sur les persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows, qui sont des parties privatives de la SCI Achache, malgré l'opposition de celle-ci, la cour d'appel a affirmé que « les travaux relatifs au ravalement, comportant des interventions sur ces persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows doivent être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades qui devait être homogène et éviter d'y porter atteinte », et que la décision devait être prise par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (jugement, pp. 2 et 3 ; arrêt p. 4) ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une clause du règlement de copropriété, qui aurait autorisé le syndicat des copropriétaires à voter, sans excès de pouvoir, à la seule majorité des voix de l'article 24, l'exécution de travaux portant exclusivement sur des parties privatives, et ce, sans l'accord de leur propriétaire, la cour d'appel a violé les articles 2, 9, 14 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 544 du code civil;
2/ ALORS QUE, le syndicat des copropriétaires ne peut, sans excès de pouvoir, imposer, sans son accord, à un copropriétaire d'effectuer des travaux inutiles sur ses parties privatives, par un vote à la majorité simple ; que, pour refuser en l'espèce d'annuler les résolutions ayant voté les travaux portant exclusivement sur les persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows, qui sont des parties privatives, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que les travaux de ravalement, concernant des interventions sur les persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows, devaient être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades qui devait être homogène et éviter d'y porter atteinte, et que le règlement de copropriété prévoyait d'ailleurs en son article 7.4 intitulé « harmonie de l'immeuble », qu'« aucun aménagement, aucune décoration ne pourront être faits sur les parties extérieures de l'immeuble, qui seraient susceptibles de nuire à l'harmonie de l'ensemble. Toute modification ne pourra être effectuée qu'avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires » (arrêt, p. 4), quand cette disposition du règlement de copropriété n'autorisait pas l'assemblée générale des copropriétaires à voter, à la seule majorité des voix exprimées, l'exécution de travaux portant exclusivement sur les parties privatives des façades, la cour d'appel a violé l'article 7.4 du règlement de copropriété, ensemble les articles 2, 9, 14 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 544 du code civil ;
3/ ALORS QUE le syndicat n'a de pouvoir que sur les parties communes, il ne peut, sans excès, imposer à la majorité simple une obligation qui aurait pour objet ou pour effet de limiter les droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives en lui imposant d'effectuer de payer des travaux inutiles sur ses parties privatives ; qu'en l'espèce, ayant constaté que la SCI Achache avait fait exécuter à ses frais en 2007, dûment autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, des travaux de ravalement sur ses parties privatives, la cour d'appel ne pouvait la débouter de ses demandes en se bornant à affirmer que le ravalement « peut être décidé à la majorité de l'article 24, lorsqu'il est rendu indispensable par le caractère défectueux des façades ou obligatoire en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, conformément aux dispositions des articles L 132-1 à L 132-5 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que l'article 1er de l'arrêté du 27 octobre 2000 de la Préfecture de Paris » sans constater que tel était effectivement le cas en l'espèce, ce que l'exposante, précisément, contestait car les travaux litigieux pourtant payés n'ont finalement jamais été exécutés par l'entreprise chargée du ravalement, sans que cette absence d'exécution n'ait porté atteinte à l'harmonie de l'immeuble.; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision de base légale au regard des textes précités ;
