LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 mars 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 178 F-D
Pourvoi n° X 21-21.793
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2023
1°/ M. [V] [N],
2°/ Mme [J] [S], épouse [N],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° X 21-21.793 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2021 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] Lot 36, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société de Gestion immobilière, domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. et Mme [N], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] Lot 36, après débats en l'audience publique du 24 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 9 juin 2021), une association syndicale libre (l'ASL), qui regroupe les propriétaires des trente-huit lots situés dans le périmètre du [Adresse 3], a été constituée.
2. Le lot n° 36, qui comprend huit villas, est soumis au statut de la copropriété.
3. M. et Mme [N], propriétaires de la villa n° 6, ont assigné le syndicat des copropriétaires du lot n° 36 (le syndicat des copropriétaires) en annulation de plusieurs résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2017.
Examen des moyens
Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. M. et Mme [N] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 26 septembre 2017, alors « que les époux [N] relevaient des irrégularités dans les comptes de la copropriété apparues par leur recoupement avec la comptabilité du [Adresse 3], certaines dépenses étant doublement mises à la charge des copropriétaires, dans le cadre du lotissement, dont une quote-part est mise à la charge du lot n° 36, puis dans le cadre de la copropriété du lot n° 36 du lotissement ; qu'en décidant de rejeter la demande en annulation de l'approbation des comptes de la copropriété, sans s'expliquer sur ces irrégularités comptables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14-3 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
6. Selon ce texte, les comptes du syndicat doivent comporter les charges et produits de l'exercice.
7. Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 5 portant approbation des comptes de l'exercice 2016/2017, l'arrêt retient que la cour d'appel n'a pas compétence pour se prononcer sur les irrégularités alléguées de la comptabilité de l'ASL, qui n'est pas partie à la procédure, et qu'en l'absence de contestation des assemblées générales de cette association, les montants reportés par le syndic au titre de ses charges s'imposent à M. et Mme [N].
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les comptes du syndicat des copropriétaires n'étaient pas erronés pour comporter certaines dépenses de l'ASL figurant aux comptes de cette dernière et contribuant à la quote-part des charges qu'elle réclamait aux copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
9. M. et Mme [N] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 26 septembre 2017, alors « que la cassation à intervenir au titre du premier moyen concernant l'approbation des comptes de la copropriété entraînera, par voie de conséquence, la cassation de la disposition déboutant les époux [N] de leur demande d'annulation de la résolution n° 6 relative au quitus de gestion, par application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
10. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
11. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande d'annulation de la résolution portant approbation des comptes de l'exercice 2016/2017 s'étend au chef de dispositif rejetant la demande d'annulation de la résolution donnant quitus au syndic, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Et sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
12. M. et Mme [N] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 26 septembre 2017, alors « que la création d'un fonds de travaux ne peut recevoir application que dans le cadre d'une copropriété soumise au régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant cependant que l'assiette du fonds de travaux pourrait s'étendre au prorata du budget prévisionnel du lotissement mis à la charge du lot n° 36, la cour d'appel a violé, par fausse application, 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 14-2, II, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
13. Selon ce texte, le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle alimentant le fonds travaux est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi susvisée. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1 de la même loi.
14. Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 26 septembre 2017, l'arrêt retient que la fixation de la cotisation au fonds travaux à 5 % du budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires incluant une part provisionnelle des charges de l'ASL résulte de la loi.
15. En statuant ainsi, alors que les charges dues par les copropriétaires à l'ASL n'entrent pas au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme [N] en annulation des résolutions n° 5, 6 et 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2017, l'arrêt rendu le 9 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du lot n° 36 du [Adresse 3] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du lot n° 36 du [Adresse 3] et le condamne à payer à M. et Mme [N] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Le Prado - Gilbert, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [N]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [V] et Mme [J] [N] font grief à l'arrêt attaqué,
De les AVOIR déboutés de leur demande en annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du lot n°36 du [Adresse 3] du 26 septembre 2017,
1°) ALORS QUE les prétentions des époux [N] tendaient à remettre en cause la comptabilité de la copropriété du lot n°36 du [Adresse 3] au titre de l'exercice 2016 – 2017 dont l'approbation était soumise à l'assemblée générale du 26 septembre 2017 (cf. conclusions d'appel des époux [N], p. 7 à 17) ; qu'en disant cependant que « la cour n'a pas compétence pour se prononcer sur les irrégularités alléguées quant à la comptabilité de l'association syndicale libre, qui n'est pas partie à la procédure » (arrêt, p. 8 § 5), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les époux [N] ont fait valoir que le syndic n'avait pas tenu à leur disposition toutes les pièces comptables nécessaires à l'approbation des comptes de la copropriété, à défaut d'avoir autorisé l'accès, antérieurement au jugement du 18 décembre 2017, aux éléments comptables de l'association syndicale libre du [Adresse 3] dont une quote-part est intégrée dans les charges de copropriété du lot n°36 dudit lotissement (conclusions d'appel des époux [N], p. 7 et 8) ; qu'en décidant de rejeter la demande en annulation de l'approbation des comptes de la copropriété, sans s'expliquer sur cette lacune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, ensemble les articles 9 et 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans leur version issue du décret n°2015-1907 du 30 décembre 2015 ;
3°) ALORS QUE les époux [N] relevaient des irrégularités dans les comptes de la copropriété apparues par leur recoupement avec la comptabilité du [Adresse 3], certaines dépenses étant doublement mises à la charge des copropriétaires, dans le cadre du lotissement, dont une quote-part est mise à la charge du lot n°36, puis dans le cadre de la copropriété du lot n°36 du lotissement ; qu'en décidant de rejeter la demande en annulation de l'approbation des comptes de la copropriété, sans s'expliquer sur ces irrégularités comptables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14-3 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE les époux [N] ont fait valoir que l'assemblée générale avait fixé à 500 euros, le plafond à partir duquel les marchés et contrats devaient faire l'objet d'une consultation préalable du conseil syndical et d'une mise en concurrence, et certaines dépenses dépassant ce plafond avaient été exposées par le syndic sans autorisation préalable du conseil syndical ni mise en concurrence (conclusions des époux [N], p. 8) ; qu'en décidant de rejeter la demande en annulation de l'approbation des comptes de la copropriété, sans s'expliquer sur l'irrégularité des dépenses ainsi engagées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ensemble l'article 26 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [V] et Mme [J] [N] font grief à l'arrêt attaqué,
De les AVOIR déboutés de leur demande en annulation des résolutions n°6, 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2017,
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir au titre du premier moyen de cassation concernant l'approbation des comptes de la copropriété entrainera, par voie de conséquence, la cassation de la disposition déboutant les époux [N] de leur demande d'annulation de la résolution n°6 relative au quitus de gestion, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a rejeté la demande d'annulation des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 26 septembre 2017 relatives au budget prévisionnel, « les budgets provisionnel au titre de l'association syndicale libre n'étant que le reflet des budgets de ladite association sur lesquels le syndicat des copropriétaires n'a aucune emprise une fois leur adoption acquise » (arrêt, p. 9 § 2) ; qu'en statuant de la sorte lorsque les époux [N] reprochaient justement aux résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de ne pas être le reflet du budget de l'association syndicale libre du lotissement adopté en assemblée générale (conclusions des époux [N], p. 18 et 19), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les époux [N] reprochaient aux résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 26 septembre 2017 portant adoption de budgets prévisionnels de ne pas correspondre à la quote-part de charges incombant au lot n°36 rapportée aux budgets prévisionnels adoptés dans le cadre de l'association syndicale libre du lotissement ; qu'en décidant cependant que les résolutions 8 et 9 seraient régulières, sans s'expliquer sur cette non-concordance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 devenu 1103 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [V] et Mme [J] [N] font grief à l'arrêt attaqué, De les AVOIR déboutés de leur demande en annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2017,
1°) ALORS QUE les copropriétaires doivent être informés, avant le vote en assemblée générale, que la création d'un fonds de travaux est facultative dans les copropriétés de moins de dix lots ; que la cour d'appel a relevé que les copropriétaires n'avaient pas été informés du caractère facultatif de la création d'un fonds de travaux, s'agissant d'une petite copropriété de moins de dix lots (arrêt, p. 10 § 7) ; qu'en décidant cependant de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°12 portant création du fonds de travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé l'article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE la création d'un fonds de travaux ne peut recevoir application que dans le cadre d'une copropriété soumise au régime de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant cependant que l'assiette du fonds de travaux pourrait s'étendre au prorata du budget prévisionnel du lotissement mis à la charge du lot n°36, la cour d'appel a violé, par fausse application, 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
