LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 février 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 130 F-D
Pourvoi n° X 21-21.586
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023
Le syndicat des copropriétaires de la résidence copropriété [Adresse 7], dont le siège est [Adresse 7], représenté par son syndic la société Agence méditerranéenne, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° X 21-21.586 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à M. [E] [K], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence copropriété [Adresse 7], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. [K], après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 2021), M. [K] est propriétaire de lots de copropriété situés sur une parcelle cadastrée BX n° [Cadastre 3], anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 6].
2. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) est implanté sur une parcelle contiguë, cadastrée BX n° [Cadastre 5].
3. Se prévalant des stipulations d'un acte d'échange de parcelles du 30 septembre 1974, M. [K] a assigné le syndicat des copropriétaires en reconnaissance d'une servitude conventionnelle de passage et d'un droit d'usage. A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a sollicité la destruction de constructions édifiées sur sa parcelle.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de dire que la parcelle BX n° [Cadastre 5] est grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] et de rejeter ses demandes de démolition et de dommages-intérêts, alors « que l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, ne dure que trente ans et les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit ; que lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s'il n'est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s'éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé qu'« il est établi que pendant plus de trente ans, le fonds devenu propriété de [E] [K] en 1980, a bénéficié, sans contestation du syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]" de l'usage exclusif de la zone délimitée par les pointillés sur le plan annexé à l'acte du 30 septembre 1974 » ; qu'en disant que M. [K] bénéficiait d'un « droit d'usage » grevant la parcelle BX n° [Cadastre 5] « au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] », tandis qu'il résultait de ses propres constatations que le droit en cause avait duré plus de trente ans, la cour d'appel a violé les articles 619 et 625 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 544, 619 et 625 du code civil :
5. Il résulte de ces textes que lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s'il n'est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s'éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil.
6. Pour dire que la parcelle BX n° [Cadastre 5] est grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] et rejeter les demandes de démolition, l'arrêt retient que les termes de l'acte constitutif du 30 septembre 1974, qui stipulent que le droit d'usage est créé au profit de biens immobiliers et désignent la zone litigieuse comme « un pateq à l'usage du lot n° [Cadastre 6] », permettent de considérer que ce droit, attaché au fonds lui-même, n'était pas limité au seul profit de ses propriétaires au jour de sa constitution.
7. Il ajoute que la parcelle BX n° [Cadastre 3] ayant « bénéficié de l'usage exclusif » de cette bande de terrain pendant plus de trente ans, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à obtenir la démolition des constructions édifiées sur celle-ci.
8. En statuant ainsi, sans qualifier ce droit réel de servitude ni constater qu'il conférait une jouissance exclusive de parties communes d'une copropriété, la cour d'appel, qui lui a reconnu une durée de plus de trente ans, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la parcelle BX n° [Cadastre 5] est grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3], rejette la demande de condamnation de M. [K] à détruire le four accolé au mur situé au sud-est (en réalité sud/ouest) sur la parcelle BX n° [Cadastre 5] et rejette les autres demandes de démolition formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], l'arrêt rendu le 24 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence copropriété [Adresse 7]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la parcelle BX n° [Cadastre 5] (anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 2]) est grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] (anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 6]), d'AVOIR rejeté les demandes de démolition autres que du four, formulées par le syndicat des copropriétaires ; d'AVOIR rejeté la demande de condamnation de [E] [K] à détruire le four accolé au mur situé au sud-est (en réalité sud/ouest) sur la parcelle BX n° [Cadastre 5] et d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE Sur l'existence d'un droit d'usage et ses conséquences, pour le syndicat des copropriétaires, le droit d'usage concédé sur l'assiette de la servitude de passage ne constituait qu'un droit réel viager, non transmissible aux ayant-droit de [J] et [Y] [K] ; que, pour [E] [K], les termes de l'acte, et la construction d'un muret ancien par la copropriété mettent en évidence que les droits de passage et d'usage sont indissociables, le plan annexé ne distinguant pas l'assiette de la servitude de passage de la zone correspondant au droit d'usage ; qu'il est exact qu'en principe et en vertu des articles 625 et suivants du code civil, un droit d'usage a un caractère viager et s'éteint à la mort de son bénéficiaire ; que, toutefois, en l'espèce : selon les termes mêmes de l'acte constitutif, le droit d'usage est créé «au profit des biens immobiliers présentement cédés...» et non au profit des nouveaux propriétaires de ces biens, la zone correspondant au droit d'usage est qualifiée, sur le plan annexé, de « pateq à l'usage du lot n° [Cadastre 6] » ; que ces références aux « biens immobiliers » ou au « lot n° [Cadastre 6] » permettent de considérer que le droit d'usage institué n'était pas limité aux propriétaires actuels du fonds en bénéficiant, mais était attaché au fonds lui-même ; que, dès l'origine, la copropriété a d'ailleurs édifié un muret délimitant le chemin piétonnier d'un côté, et la zone correspondant au droit d'usage de l'autre ; que, jusqu'en 2012, la copropriété n'a jamais contesté à [E] [K] l'usage exclusif de cette zone qui se trouve entièrement clôturée par un grillage ou un mur élevés sur le muret, et une haie végétale ; que ce n'est qu'à partir de l'assemblée générale du 7 juillet 2012 qu'elle a envisagé de vendre ou de louer ce terrain aménagé en jardin à [E] [K], après avoir appris qu'il entendait se prévaloir de son usucapion et qu'elle a dénoncé, par courrier du 27 décembre 2012, l'installation des clôtures, en invoquant son incompatibilité avec de simples droits de passage ou d'usage ; que deux témoignages précis de [D] [W] et [F] [P] [N] sont produits par [E] [K] attestant de l'existence du muret et du grillage séparant le chemin piétonnier du fonds [K] depuis l'édification de la copropriété [Adresse 7], avant même que [E] [K] ait acquis sa propriété ; qu'aucun élément ne permet de contredire ces témoignages qui sont confortés par le procès-verbal d'huissier dressé le 23 octobre 2017 à la demande de [E] [K] mettant en évidence l'ancienneté de la végétation faisant haie le long du muret ; que, dès lors, il est établi que pendant plus de trente ans, le fonds devenu propriété de [E] [K] en 1980, a bénéficié, sans contestation du syndicat des copropriétaires « [Adresse 7]» de l'usage exclusif de la zone délimitée par les pointillés sur le plan annexé à l'acte du 30 septembre 1974 ; que ce syndicat des copropriétaires n'est donc pas fondé en sa demande de démolition des constructions édifiées sur cette partie de terrain de la parcelle cadastrée section BX n° [Cadastre 5] dont [E] [K] a l'usage ; qu'il sera débouté de l'intégralité de ses demandes à cette fin, le jugement étant infirmé en ce qu'il a dit que la parcelle BX n° [Cadastre 5] (anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 2]) n'est pas grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] (anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 6]) et condamné [E] [K] à détruire le four accolé au mur situé au sud-est (en réalité sud/ouest) sur la parcelle BX n° [Cadastre 5], confirmé en ce qu'il a rejeté les autres demandes de démolition formulées par le syndicat des copropriétaires ;
1) ALORS QUE le droit d'usage a un caractère viager et s'éteint à la mort de son bénéficiaire ; que, pour dire M. [K] bénéficiait d'un « droit d'usage »
grevant la parcelle BX n° [Cadastre 5] « au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] », la cour d'appel a jugé qu'il résultait des stipulations de l'acte constitutif que « le droit d'usage n'était pas limité aux propriétaires actuels du fonds en bénéficiant, mais attaché au fonds luimême » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le caractère impératif des dispositions relatives au droit d'usage et violé, par refus d'application, l'article 625 du code civil ;
2) ALORS subsidiairement QUE l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, ne dure que trente ans et les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit ; que lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s'il n'est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s'éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé qu'«il est établi que pendant plus de trente ans, le fonds devenu propriété de [E] [K] en 1980, a bénéficié, sans contestation du syndicat des copropriétaires "[Adresse 7]" de l'usage exclusif de la zone délimitée par les pointillés sur le plan annexé à l'acte du 30 septembre 1974» ; qu'en disant que M. [K] bénéficiait d'un « droit d'usage » grevant la parcelle BX n° [Cadastre 5] «au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] », tandis qu'il résultait de ses propres constatations que le droit en cause avait duré plus de trente ans, la cour d'appel a violé les articles 619 et 625 du code civil.
