LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 février 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 137 F-D
Pourvoi n° V 21-21.446
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023
1°/ M. [S] [F],
2°/ Mme [O] [I], épouse [F],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° V 21-21.446 contre l'arrêt rendu le 21 juin 2021 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre civile, section 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [C] [W],
2°/ à M. [D] [K],
3°/ à Mme [V] [H], épouse [K],
tous trois domiciliés [Adresse 1],
4°/ à la société Alsaco, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
5°/ au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise à [Localité 3] [Adresse 1]e, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Citya immobilier [Localité 3], dont le siège est [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [F], de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de M. [W], de M. et Mme [K] et de la société civile immobilière Alsaco, après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 21 juin 2021), par acte du 8 septembre 2010, M. et Mme [F] ont acquis, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, les lots n° 26, 27 et 28 ; la consistance mentionnée dans l'acte étant conforme à celle indiquée dans le règlement de copropriété mais ne correspondant pas à la configuration réelle des lieux, en raison de la transformation des lots en un appartement unique par le précédent propriétaire.
2. La société civile immobilière Alsaco, M. [W] et M. et Mme [K], copropriétaires, les ont assignés en libération forcée de diverses parties communes occupées, selon eux, abusivement et en indemnisation.
3. M. et Mme [F] ont reconventionnellement demandé l'indemnisation des préjudices occasionnés par l'impossibilité de rénover leur bien.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme [F] font grief à l'arrêt de les condamner, sous astreinte, à libérer le couloir du quatrième étage, alors :
« 1°/ que la prescription acquisitive s'apprécie au regard d'actes matériels de possession ; qu'en retenant que les époux [F] ne pouvaient valablement se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire pour revendiquer la propriété du couloir de desserte litigieux aux motifs en réalité inopérants que « lors de leur acquisition, il apparaissait de manière évidente que l'état des lieux n'était pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
2°/ que la demande de régularisation de la situation, faite par le possesseur actuel postérieurement à l'acquisition de la prescription trentenaire, ne vaut pas renonciation à la propriété déjà acquise ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] faisaient valoir, preuve à l'appui, que l'usage privatif du couloir de desserte litigieux par le précédent propriétaire des lots n° 26, 27 et 28 datait des années 70, de sorte qu'à la date de leur acquisition desdits lots, le 8 septembre 2010, le délai de prescription de 30 ans requis pour acquérir la propriété dudit couloir était déjà largement écoulé ; qu'en retenant que les époux [F] ne pouvaient valablement se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire pour revendiquer la propriété du couloir de desserte litigieux, aux motifs que leur proposition de rachat du couloir et des WC du 4e étage en 2011 confirme leur parfaite connaissance du fait qu'ils ne possédaient pas les lieux à titre de propriétaire, la cour d'appel a violé les articles 2265 et 2272 du code civil ;
3°/ que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] faisaient valoir, preuve à l'appui, que l'usage privatif du couloir de desserte litigieux par le précédent propriétaire des lots n° 26, 27 et 28 datait des années 1970, de sorte qu'à la date de leur acquisition desdits lots, le 8 septembre 2010, le délai de prescription de 30 ans requis pour acquérir la propriété dudit couloir était déjà largement écoulé ; qu'en se bornant à affirmer que les époux [F] ne justifiaient pas d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, sans rechercher si, à la date de l'acquisition des lots n° 26, 27 et 28 par les époux [F], la prescription trentenaire n'était pas déjà acquise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 2265 et 2272 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. Ayant constaté que le couloir litigieux n'était pas compris dans la vente du 8 septembre 2010 au titre des parties privatives cédées, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la renonciation de M. et Mme [F] à un droit de propriété que le précédent propriétaire leur aurait transmis après en avoir lui-même fait définitivement l'acquisition par prescription, n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la jonction des possessions.
6. Elle n'a pu qu'en déduire que M. et Mme [F] ne justifiaient pas, à titre personnel, d'une possession trentenaire utile pour prescrire.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. M. et Mme [F] font grief à l'arrêt de les condamner, sous astreinte, à libérer les cabinets d'aisance du quatrième étage, à y remettre en état le système d'évacuation des eaux usées et à y rétablir l'alimentation électrique et de rejeter leur demande indemnitaire, alors :
« 1°/ que les juges sont tenus de motiver leur décision ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] expliquaient que depuis le 4e modificatif du règlement de copropriété du 22 juin 2011 et la création du lot n° 55, cédé aux époux [W], le couloir, qui était le seul passage entre l'escalier B et l'escalier C au sein du 4e étage, avait été supprimé de sorte que les WC litigieux étaient devenus inaccessibles à tous les autres lots de l'étage à l'exception des lots n° 26 à 28 des époux [F] ; qu'en se bornant à affirmer que les WC ne p[ouvaient] être considérés comme relevant de l'usage exclusif des propriétaires des lots n° 26, 27 et 28, dès lors que du fait de la configuration des lieux la circulation était possible au sein de tout le 4e étage quel que soit l'escalier emprunté pour y monter, sans expliquer sur quels éléments elle se fondait pour parvenir à cette conclusion, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, dans la description qu'il donne de la configuration du 4e étage de l'immeuble, le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 16 décembre 2015, à la requête de M. [F] et produit en pièce n° 6 par les époux [F], ne laisse entendre à aucun moment qu'il aurait été possible de circuler au sein de tout le 4e étage de l'immeuble quel que soit l'escalier emprunté pour y monter ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, que les WC litigieux ne pouvaient être considérés comme relevant de l'usage exclusif des lots les plus proches appartenant aux époux [F], dès lors que du fait de la configuration des lieux décrite au PV du 16/12/2015, la circulation était possible au sein de tout le 4e étage quel que soit l'escalier emprunté pour y monter, la cour d'appel, qui a dénaturé ledit procès-verbal de constat d'huissier du 16 décembre 2015, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble le principe susvisé ;
3°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] faisaient valoir que les WC du 4e étage de l'escalier C constituaient une partie commune à usage exclusif des lots n° 26, 27 et 28 leur appartenant, dès lors que l'alimentation en eau et en électricité desdits WC provenait de leur compteur d'eau et de leur compteur électrique privatifs de sorte qu'ils en assumaient seuls la consommation en eau et en électricité ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pourtant péremptoire des conclusions des époux [F], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
9. Par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a, d'abord, constaté que, selon le règlement de copropriété, les cabinets d'aisance du quatrième étage étaient des parties communes, qu'aucune disposition ou vote n'en avait conféré la propriété ou l'usage exclusif à M. et Mme [F] et que, communs à certains lots, leur entretien et leur réparation incombaient aux seuls propriétaires qui en avaient l'utilisation, le quatrième étage étant composé de plusieurs lots n'appartenant pas tous à M. et Mme [F].
10. Ayant, ensuite, retenu que M. et Mme [F] n'étaient pas devenus propriétaires des cabinets d'aisance par usucapion, à défaut de justifier d'une possession trentenaire utile pour prescrire, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [F] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [F]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit et jugé que les époux [F] se sont appropriés et usent abusivement des parties communes, à savoir le couloir desservant les trois chambres de bonnes situées au 4e étage, détenant les clés de ce couloir et de les AVOIR, en conséquence, condamnés à libérer de tous objets encombrant ce couloir et à restituer les clés de ce couloir au cabinet CITYA, Syndic, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et d'AVOIR débouté les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le couloir desservant les lots 26, 27 et 28 au 4e étage, ces lots sont définis comme suit au règlement de copropriété : - Lot n°26 : Au quatrième étage par l'escalier C, sur le palier en face, la chambre 11 en façade sur la cour de l'immeuble. Ce lot hachuré diagonalement en rouge et jaune sur le plan n° 7 a une superficie approximative de onze mètres carrés cinquante-deux décimètres carrés. – Lot n°27 : Au quatrième étage, contiguë au lot précédent, la chambre n°12 en façade sur la cour de l'immeuble. Ce lot hachuré diagonalement en vert clair et noir sur le plan n°7, a une superficie approximative de dix mètres carrés huit décimètres carrés. – Lot n°28 : Au quatrième étage, contiguë au lot précédent, la chambre n°13 en façade sur la cour de l'immeuble. Ce lot hachuré horizontalement en jaune sur le plan n°7 a une superficie approximative de douze mètres carrés ; qu'il résulte de l'article 5 du règlement de copropriété que les couloirs des chambres du 4ème étage sont des parties communes ; que ces trois lots ont été acquis par M. et Mme [F] suivant acte authentique en date du 8 septembre 2010 ; que la consistance des biens et droits immobiliers vendus figurant dans cet acte est conforme à celle du règlement de copropriété qui leur a été remis lors de la vente, de sorte qu'ils ont eu connaissance de la consistance réelle de leur propriété et de son absence de concordance avec la configuration des lieux ; qu'il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 24 février 2014 à la demande de M. et Mme [F] et il n'est pas contesté que ces derniers, propriétaires des trois chambres susvisées, utilisent de façon privative le couloir desservant leurs trois lots, couloir dont l'accès est fermé par une porte dont ils détiennent la clé et qui est encombré par des objets personnels leur appartenant ; que les divers arguments invoqués par M. et Mme [F], à savoir aménagement des trois chambres en appartement par un précédent propriétaire, accès aux lots se faisant par une porte disposant d'une serrure et d'un interphone, certificat de métrage parlant d'appartement, attitude du précédent syndic qui aurait considéré que le couloir était à usage privatif, lots n°26, 27 et 28 connus sous un seul numéro et comme un appartement par l'administration fiscale, mettent en évidence une annexion de fait du couloir par les précédents propriétaires des lots, mais sont sans incidence sur le litige, M. et Mme [F] devant établir être devenus propriétaires de ce couloir soit aux termes d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires donnée dans les conditions de l'article 26 de la loi, soit par prescription trentenaire ; qu'il n'est pas justifié d'une autorisation de l'assemblée générale, M. et Mme [F] ne produisant aucun procès-verbal d'assemblée générale autre que ceux évoqués ci-dessus ; que M. et Mme [F] ont d'ailleurs manifesté leur volonté de régulariser la situation en faisant porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2011 leur offre de rachat à la copropriété de la partie du couloir du quatrième étage et des WC attenants pour une somme de 7.000 € avec création de deux nouveaux lots n°57 et 58 à leurs frais, mais M. [F] a retiré ce projet lors de l'assemblée générale (Pièces n°17 et 18 des intimés) ; que cette solution de mise en concordance du règlement de copropriété avec l'état réel de certaines parties communes a été adoptées sans difficulté lors de la création et de la vente des lots n°55 et 56 en 2011 au profit de M. et Mme [K] et de M. et Mme [W] et les copropriétaires n'ont jamais manifesté leur opposition à la réalisation d'une telle opération au profit de M. et Mme [F] ; que s'agissant de la prescription, M. et Mme [F] ne justifient pas d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, dès lors que lors de leur acquisition il apparaissait de manière évidente que l'état des lieux n'était pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété et que leur proposition de rachat du couloir et des WC du 4e étage en 20111 confirme leur parfaite connaissance du fait qu'ils ne possédaient pas les lieux à titre de propriétaire ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé, sauf à fixer le point de départ de l'astreinte un mois après la signification du présent arrêt ;
1) ALORS QUE la prescription acquisitive s'apprécie au regard d'actes matériels de possession ; qu'en retenant que les époux [F] ne pouvaient valablement se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire pour revendiquer la propriété du couloir de desserte litigieux aux motifs en réalité inopérants que « lors de leur acquisition, il apparaissait de manière évidente que l'état des lieux n'était pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété » (arrêt, p. 10 § 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
2) ALORS QUE la demande de régularisation de la situation, faite par le possesseur actuel postérieurement à l'acquisition de la prescription trentenaire, ne vaut pas renonciation à la propriété déjà acquise ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] faisaient valoir, preuve à l'appui, que l'usage privatif du couloir de desserte litigieux par le précédent propriétaire des lots n° 26, 27 et 28 datait des années 70, de sorte qu'à la date de leur acquisition desdits lots, le 8 septembre 2010, le délai de prescription de 30 ans requis pour acquérir la propriété dudit couloir était déjà largement écoulé (concl., p. 6-7 et p. 8 § 1-6) ; qu'en retenant que les époux [F] ne pouvaient valablement se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire pour revendiquer la propriété du couloir de desserte litigieux, aux motifs que « leur proposition de rachat du couloir et des WC du 4e étage en 2011 confirme leur parfaite connaissance du fait qu'ils ne possédaient pas les lieux à titre de propriétaire » (arrêt, p. 10 § 2), la cour d'appel a violé les articles 2265 et 2272 du code civil ;
3) ALORS QUE pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] faisaient valoir, preuve à l'appui, que l'usage privatif du couloir de desserte litigieux par le précédent propriétaire des lots n° 26, 27 et 28 datait des années 1970, de sorte qu'à la date de leur acquisition desdits lots, le 8 septembre 2010, le délai de prescription de 30 ans requis pour acquérir la propriété dudit couloir était déjà largement écoulé (concl., p. 6-7 et p. 8 § 1-6) ; qu'en se bornant à affirmer que les époux [F] ne justifiaient pas d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (arrêt, p. 10 § 2), sans rechercher si, à la date de l'acquisition des lots n° 26, 27 et 28 par les époux [F], la prescription trentenaire n'était pas déjà acquise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 2265 et 2272 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit et jugé que les époux [F] se sont appropriés et usent abusivement des parties communes en détenant les clés des WC du 4e étage, de les AVOIR condamnés à restituer les clés de la porte des WC du 4e étage au cabinet CITYA, Syndic, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, de les AVOIR condamnés à remettre en état les évacuations d'eaux des WC du 4e étage sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, de les AVOIR condamnés à rétablir l'alimentation électrique des WC du 4e étage dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard et, d'AVOIR, en conséquence, débouté les époux [F] de leur demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur les WC du 4e étage, le litige se présente dans les mêmes conditions que celui relatif au couloir ; qu'en application de l'article 5 du règlement de copropriété, ces WC sont des parties communes ; qu'aucune disposition ou vote ne confère à M. et Mme [F] un droit de propriété ou d'usage exclusif de cette pièce ; que le règlement de copropriété prévoit en pages 12 et 35 que « les water-closets du rez-de-chaussée et du 4ème étage étant communs à certains lots ils seront réparés et entretenus par les seuls propriétaires qui en ont l'utilisation », créant ainsi des charges spéciales (article 11 du règlement de copropriété), mais, dès lors que du fait de la configuration des lieux la circulation était possible au sein de tout le 4ème étage quel que soit l'escalier emprunté pour y monter, les WC ne peuvent être considérés comme relevant de l'usage exclusif des propriétaires des lots n° 26, 27 et 28 ; que là encore, en proposant de racheter ces water-closets en 2011, M. et Mme [F] ont reconnu qu'il s'agissait d'une partie commune dont ils n'étaient pas devenus propriétaires par prescription ; que M. [F] indique dans le cadre du procès-verbal de constat d'huissier dressé à sa requête le 16 décembre 2015 avoir enlevé les canalisations d'eau et d'alimentation électrique de ces WC ; que le jugement doit être confirmé en ce que M. et Mme [F] ont été condamnés sous astreinte à remettre en état les évacuations d'eau et infirmé en ce que la demande de rétablissement de l'alimentation électrique a été rejetée ; que le point de départ de l'astreinte sera fixé comme ci-dessus pour le rétablissement de l'eau et de l'électricité ;
1) ALORS QUE les juges sont tenus de motiver leur décision ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] expliquaient que depuis le 4e modificatif du règlement de copropriété du 22 juin 2011 et la création du lot n° 55, cédé aux époux [W], le couloir, qui était le seul passage entre l'escalier B et l'escalier C au sein du 4e étage, avait été supprimé de sorte que les WC litigieux étaient devenus inaccessibles à tous les autres lots de l'étage à l'exception des lots n° 26 à 28 des époux [F] (concl., p. 11 § 1) ; qu'en se bornant à affirmer que « les WC ne p[ouvaient] être considérés comme relevant de l'usage exclusif des propriétaires des lots n° 26, 27 et 28», «dès lors que du fait de la configuration des lieux la circulation était possible au sein de tout le 4e étage quel que soit l'escalier emprunté pour y monter » (arrêt, p. 10 § 4), sans expliquer sur quels éléments elle se fondait pour parvenir à cette conclusion, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, dans la description qu'il donne de la configuration du 4e étage de l'immeuble, le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 16 décembre 2015, à la requête de M. [F] et produit en pièce n° 6 par les époux [F], ne laisse entendre à aucun moment qu'il aurait été possible de circuler au sein de tout le 4e étage de l'immeuble quel que soit l'escalier emprunté pour y monter (prod.) ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, que les WC litigieux ne pouvaient être considérés comme relevant de l'usage exclusif des lots les plus proches appartenant aux époux [F], «dès lors que du fait de la configuration des lieux décrite au PV du 16/12/2015, la circulation était possible au sein de tout le 4e étage quel que soit l'escalier emprunté pour y monter» (jugement, p. 5 § 5), la cour d'appel, qui a dénaturé ledit procès-verbal de constat d'huissier du 16 décembre 2015, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble le principe susvisé ;
3) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [F] faisaient valoir que les WC du 4e étage de l'escalier C constituaient une partie commune à usage exclusif des lots n° 26, 27 et 28 leur appartenant, dès lors que l'alimentation en eau et en électricité desdits WC provenait de leur compteur d'eau et de leur compteur électrique privatifs de sorte qu'ils en assumaient seuls la consommation en eau et en électricité (concl., p. 11 § 3-6 ; prod.) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pourtant péremptoire des conclusions des époux [F], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le greffier de chambre
