| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 01 février 2023, 20-16905

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 1er février 2023

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 85 F-D

Pourvoi n° P 20-16.905

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2023

1°/ Mme [O] [A], veuve [H], domiciliée [Adresse 4],

2°/ Mme [R] [H], épouse [S], domiciliée [Adresse 1],

3°/ M. [J] [H], domicilié [Adresse 3],

4°/ M. [X] [H], domicilié [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° P 20-16.905 contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), dans le litige les opposant à M. [B] [U], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Le Prado -Gilbert, avocat de Mme [A], veuve [H], Mme [H], épouse [S] et MM. [J] et [X] [H], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U], après débats en l'audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M. Hascher, conseiller le plus ancien faisant fonction de conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 décembre 2019), par acte sous seing privé rédigé par M. [U] (le notaire), Mme [A] et ses trois enfants, Mme [N] [H] et MM. [J] et [X] [H] (les vendeurs), ont vendu un bien immobilier à la société Credixis (l'acquéreur) moyennant un prix de 155 000 euros payable comptant, avec une faculté de rachat.

2. Il était prévu à l'acte une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur avec la constitution d'un gage-espèces du même montant devant être séquestré par l'acquéreur avant la vente entre les mains du notaire.

3. L'acte authentique de vente reçu le 22 octobre 2010 par le notaire a prévu le versement comptant par l'acquéreur d'une somme de 18 500 euros, le solde devant être versé le 22 décembre 2010.

4. Estimant que l'opération s'était révélée impropre à réaliser ses objectifs d'apurement de ses dettes et de conservation de son patrimoine immobilier, Mme [A] a fait assigner le notaire en responsabilité et indemnisation de ses préjudices. Ses enfants sont intervenus volontairement en appel.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches

Enoncé du moyen

6. Les vendeurs font grief à l'arrêt de condamner le notaire à leur payer la seule somme de 9 441,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et de rejeter le surplus de leurs demandes indemnitaires formulées à titre principal à hauteur de 125 460 euros, alors :

« 1°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu que ce compromis, qui stipulait expressément que l'objectif de l'opération était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », ne mentionnait pas le montant des dettes de Mme [H], pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, et que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre de l'impropriété de l'acte à atteindre l'objectif susvisé, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire, même s'il ne connaissait pas le montant exact des dettes de Mme [H] à apurer, se devait d'éclairer les parties sur l'efficacité de la transaction envisagée au regard de l'objectif recherché, visé au compromis, fut-ce en s'enquérant préalablement du passif de Mme [H] à apurer et/ou de tout élément utile, la cour d'appel a méconnu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait personnellement s'en convaincre, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, pour assurer l'efficacité de l'acte prévoyant une opération dont l'objectif était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », au moyen d'une vente immobilière au prix net de 105 000 euros, le notaire ne devait pas attirer l'attention du vendeur sur le prix de vente stipulé au compromis, dont les vendeurs soulignaient qu'il ne se montait qu'à environ la moitié de l'estimation qui avait été faite de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

4°/ que le devoir de conseil et d'information auquel est tenu le notaire a un caractère absolu, et qu'il y est donc soumis quelles que soient les compétences et connaissances personnelles des parties à l'acte qu'il dresse ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel, constatant que le compromis stipulait que l'objectif de l'opération litigieuse était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », a retenu que Mme [H] était mieux à même que quiconque de savoir que ses dettes, dont le montant de 175 394,12 euros ne figurait pas au compromis, pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, ne pourraient être intégralement acquittées grâce au produit net de la vente fixé selon l'accord des parties à la somme de 105 000 euros, soit le prix de vente minoré des frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier, les frais de l'investisseur et l'avance sur indemnité d'occupation ; qu'en statuant ainsi par un motif insusceptible d'exclure la propre faute du notaire, tiré de la connaissance que Mme [H] avait de son passif et de sa capacité à se convaincre elle-même de l'inefficacité de l'opération envisagée pour apurer ses dettes et racheter son immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Le notaire instrumentaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel elles s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération.

8. Ayant relevé que la promesse de vente, qui énonçait que le vendeur avait contacté l'acquéreur pour la réalisation d'une vente à réméré lui permettant une restructuration financière et la sauvegarde de son patrimoine, ne mentionnait ni le dépôt par Mme [A] d'un dossier de surendettement, ni l'évaluation par la commission de surendettement du montant des engagements de celle-ci et ayant retenu que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre, même en levant un état hypothécaire, de l'inadaptation de l'acte à l'apurement du passif et à l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer la faculté de rachat, sauf à rechercher, ce qui ne lui incombait pas, des éléments supplémentaires d'appréciation de l'opportunité économique de l'opération, la cour d'appel a pu en déduire, sans avoir à procéder à une recherche concernant la valeur de l'immeuble qui ne lui était pas demandée,que le notaire n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil.

9. Le moyen n'est donc pas fondé

Mais sur le premier moyen, pris en ses cinquième et sixième branches

Enoncé du moyen

10. Les vendeurs font le même grief à l'arrêt alors :

« 5°/ que la cour d'appel a retenu que le notaire avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention des consorts [H] sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulé à leur profit, et sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard ; que, pour limiter à la somme de 6 566,82 euros la réparation due par le notaire de ce chef, la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas démontré que cette faute ait empêché le règlement des créanciers de Mme [H] et sa faculté de rachat dans le délai restant, ni qu'elle ait privé celle-ci d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales ou plus favorables avant le 5 mai 2011, et que l'obligation pour Mme [H] de continuer à rembourser pendant quinze ans les mensualités du prêt immobilier souscrit et de poursuivre son activité professionnelle au-delà de l'âge de départ en retraite pour y faire face était sans lien de causalité avec les fautes caractérisées du notaire, de sorte qu'il y avait lieu de rejeter les demandes indemnitaires au titre du préjudice financier de 125 460 euros et du préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, tandis que si le notaire avait dûment attiré l'attention de Mme [H] sur sa faculté de renoncer, celle-ci aurait pu éviter de conclure la vente visant à lui permettre de « se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », à l'issue de laquelle elle s'était au contraire trouvée à la fois privée de son patrimoine et tenue de régler pendant quinze ans les mensualités d'un emprunt immobilier d'un montant total de 125 460 euros, ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi était établi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

6°/ que la cour d'appel a retenu que le notaire avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention des vendeurs sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulé à leur profit, et sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard ; que, pour limiter à la somme de 6 566,82 euros la réparation due par le notaire de ce chef, la cour d'appel a retenu que si cette faute avait permis à l'acquéreur de s'acquitter du solde du prix après le terme convenu du 22 décembre 2010, et seulement lors de la revente du bien à M. [G] le 5 mai 2011, il n'était pas démontré qu'elle ait empêché le règlement des créanciers de Mme [H] et sa faculté de rachat dans le délai restant, ni qu'elle l'ait privée d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales ou plus favorables avant le 5 mai 2011, et qu'au plus elle l'avait empêchée de renégocier les clauses du contrat sur l'indemnité d'occupation précaire pouvant raisonnablement être calculée au prorata du prix payé sur la période écoulée du 22 octobre 2010 au 5 mai 2011, et encore que l'obligation pour Mme [H] de continuer à rembourser pendant quinze ans les mensualités du prêt immobilier souscrit et de poursuivre son activité professionnelle au-delà de l'âge de départ en retraite pour y faire face était sans lien de causalité avec les fautes caractérisées du notaire, de sorte qu'il y avait lieu de rejeter les demandes indemnitaires au titre du préjudice financier de 125 460 euros et du préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la faute du notaire susvisée n'avait pas privé Mme [H] d'une chance de rechercher un autre montage moins pénalisant que cette vente à réméré qui ne lui permettait même pas d'apurer ses dettes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

11. Il résulte de ce texte que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences.

12. Pour limiter à la somme de 6 566,82 euros le montant de la réparation et rejeter le surplus de la demande, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que la faute commise par le notaire, qui a omis d'attirer l'attention des vendeurs sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces, soit en relation de causalité avec l'impossibilité d'apurer le passif et d'exercer la faculté de rachat, ni même qu'elle ait privé Mme [A], compte tenu de l'importance de son endettement, d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales ou à des conditions plus favorables, avant l'expiration du délai de rachat, mais qu'elle l'a, tout au plus, empêchée de renégocier les clauses du contrat concernant l'indemnité d'occupation précaire.

13. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du notaire n'avait pas privé Mme [H] d'une chance de renoncer à la vente ou de rechercher un autre montage plus avantageux que la vente à réméré, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette le surplus des demandes indemnitaires au titre du manquement de M. [U] à son devoir de conseil sur la caducité de la vente résultant de la non-réalisation de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèce, l'arrêt rendu le 16 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. [U] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [U] et le condamne à payer à Mmes [O] et [N] [A], MM. [J] et [X] [A] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille vingt-trois.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SARL Le Prado-Gilbert, avocat aux Conseils, pour Mme [A], vauve [H], Mme [H], épouse [S] et MM. [J] et [X] [H]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné Me [U] à payer aux consorts [H] ensemble la seule somme de 9 441,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et rejeté le surplus des demandes indemnitaires formulées à titre principal par les consorts [H] à hauteur de 125 460 euros ;

AUX MOTIFS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil absolu, doit veiller à l'efficacité des actes qu'il dresse et informer les parties de toute circonstance susceptible d'y faire obstacle ; à défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil ; qu'il lui appartient également d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques juridiques comme économiques des actes auxquels il confère la forme authentique, excepté les risques connus de tous, et, le cas échéant, de leur déconseiller de les signer ; que toutefois, son obligation de conseil et de mise en garde ne s'étend pas à l'opportunité économique de l'opération envisagée en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher ; que la preuve du conseil ou de l'information donnée incombe au débiteur de l'obligation, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens ; qu'en l'espèce, d'une part, si le compromis de vente sous conditions suspensives signé le 8 juillet 2010 par la SARL Credixis et le 13 septembre 2010 par les consorts [H] présente Me [B] [U] comme le notaire des deux parties et précise, dans l'exposé préalable (paragraphe 200), que "LE VENDEUR déclare avoir contacté la société Credixis pour la mise en place d'une opération de vente avec faculté de rachat lui permettant de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine", Mme [O] [A] veuve [H] était mieux à même que quiconque de savoir que ses dettes, estimées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne au 26 juillet 2010 à la somme de 175 394,12 euros qui n'est pas plus que le dépôt de son dossier de surendettement mentionnée au compromis et inclut le solde, également non précisé, du crédit de restructuration d'un montant de 94 179 euros souscrit le 29 mai 2007 auprès de la SA Sygma Banque et garanti par une inscription hypothécaire, ne pourraient être intégralement acquittées grâce au produit net de la vente fixé selon l'accord des parties à la somme de 105 000 euros correspondant au prix de vente (155 000 euros) diminué des frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier (18 600 euros), des frais de l'investisseur (9 800 euros) et de l'avance sur indemnité d'occupation (21 600 euros) ; qu'en outre, son attention a été spécifiquement attirée : - au même paragraphe du compromis, sur les justificatifs bancaires à fournir à l'établissement prêteur sollicité pour un nouveau prêt immobilier lors du rachat, sur la nécessité de souscrire un contrat d'assurance décès invalidité pendant la période de la faculté de rachat et sur les précautions "impératives" à prendre "pour réunir toutes les chances de pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier" (apurement total de ses dettes, radiation des inscriptions auprès des fichiers de la Banque de France, paiement intégral de l'indemnité d'occupation, maintien d'un endettement nul), - au paragraphe 604, sur les conditions d'exercice de la faculté de rachat (principe, modalités d'exercice, paiement exigé, obligations de l'acquéreur et du vendeur, extinction des droits des tiers et fin), - au paragraphe 901 2), sur la condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur "que la situation hypothécaire du VENDEUR ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge et que le montant total cumulé, à payer sur le prix de la vente, des dettes du VENDEUR, hypothécaires ou non, et des frais inhérents aux présentes ne se révèle pas supérieur au prix de vente" ; qu'elle ne saurait donc reprocher à Me [B] [U] d'avoir prêté son concours à cet acte impropre, à lui seul, à permettre l'apurement de ses dettes et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer la faculté de rachat, ce dont il ne pouvait personnellement se convaincre même en levant un état hypothécaire, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, éléments qu'il n'avait pas à rechercher puisqu'ils ne remettaient pas en cause l'efficacité de l'acte ; qu'il n'est pas sans intérêt de rappeler que la stipulation d'un prix de rachat supérieur au prix de vente n'est pas, sauf écart important non caractérisé ni allégué en l'occurrence, contraire à l'essence de la vente à réméré, les parties étant libres de convenir du versement par le vendeur exerçant la faculté de rachat d'une somme forfaitaire destinée à indemniser l'acquéreur pour les inconvénients inhérents au réméré, en sus du prix principal, des frais et loyaux coûts de la vente, des réparations nécessaires et de celles ayant augmenté la valeur du fonds prévus par l'article 1673 alinéa 1er du code civil ; qu'au surplus, les consorts [H] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l'absence de contrepartie aux frais susvisés qu'ils ont expressément autorisé le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix pour être remis aux "divers intervenants" à l'instigation desquels les conditions financières de la vente à réméré ont été mises en place, leur obligation au paiement de ces frais restant valable quoique la cause n'en soit qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précise pas l'identité de ces intervenants ; que d'autre part, il est constant que la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulée au profit des vendeurs au paragraphe 902 du compromis, ainsi rédigé : "Il est convenu qu'il sera versé par l'ACQUEREUR ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais (d'un montant approximatif de DOUZE MILLE CENT EUROS). Ce versement sera fait par l'ACQUEREUR à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique. Le notaire qui recevra ce versement de CENT SOIXANTE SEPT MILLE CENT EUROS (167.100€) en deviendra automatiquement séquestre. La condition sera censée défaillie à défaut de la production par l'ACQUEREUR du justificatif de ce versement, sans préjudice de l'application de l'article 1178 du Code civil. Cette condition suspensive est une condition essentielle et déterminante du consentement du VENDEUR qui n'aurait pas contracté en l'absence de celle-ci. L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de la rigueur des conséquences en cas de non-réalisation de cette condition. Les parties rappellent que cette condition suspensive doit être appliquée strictement et ne pourra en aucune façon faire l'objet d'une prorogation ou d'une renonciation tacite, toute prorogation ou renonciation ne pouvant être qu'expresse et écrite", n'était, pas réalisée au 15 octobre 2010, date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique, de sorte que les consorts [H] étaient en droit de se prévaloir de la caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil, comme indiqué au paragraphe 904 du compromis ; qu'ils ont passé outre et, au vu du projet d'acte que leur a transmis Me [B] [U] le 18 octobre 2010 avec la procuration pour vendre à lui retourner, ont régularisé le 21 du même mois cette procuration précisant expressément que le prix sera "payable à concurrence de la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18.500 €) le jour de la régularisation de Lacté authentique de vente et le solde de CENT TRENTE SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (136.500 €) au plus tard dans le délai de 2 mois maximum à compter du jour de la régularisation de l'acte de vente, sans intérêt jusqu'à cette date", que "passé ce délai, cette somme sera productive d'intérêts au taux de SIX POUR CENT L'AN (6 %) l'an" et que "le VENDEUR déclare avoir été informé par Me [B] [U] [...] des risques encourus pour le cas où il ne serait pas en mesure d'exercer sa faculté de rachat", de sorte que l'acte authentique a été passé le lendemain sur cette base avec, en garantie du paiement du solde du prix et de tous frais et accessoires, affectation de l'immeuble vendu par privilège spécial expressément réservé aux vendeurs, inscrit par le notaire le 1er décembre 2010 à la conservation des hypothèques de [Localité 5], volume 2010V n°942, conformément aux articles 2374 1° et 2379 du code civil ; que s'ils ont ainsi renoncé sans équivoque dans un écrit à la caducité de la vente résultant de la non-réalisation de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces exclu par les modalités de paiement du prix de vente finalement convenues, le notaire ne justifie pas avoir attiré spécifiquement leur attention sur la possibilité de renoncer à la vente du fait de la défaillance de cette condition, ni sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard et garanti par l'inscription du privilège du vendeur d'immeuble ; que ce manquement a, certes, permis à la SARL Credixis de ne s'acquitter du solde du prix qu'au-delà du terme convenu du 22 décembre 2010, ce lors de la revente du bien à M. [W] [G] le 5 mai 2011, soit quatre mois et demi plus tard ; que toutefois, il n'est pas démontré qu'il a fait obstacle au règlement des créanciers de Mme [O] [H] et à l'exercice de la faculté de rachat dans le délai restant de treize mois et demi, ni même qu'il a privé celle-ci, compte tenu de l'importance de son endettement, d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales avant le 5 mai 2011 ou à des conditions plus favorables, la première offre d'achat à réméré formulée le 7 avril 2010 par M. [B] [F] portant sur un montant net, garantie d'occupation et honoraires déduits, de seulement 102 000 euros, mais tout au plus qu'il l'a empêchée de renégocier les clauses du contrat concernant l'indemnité d'occupation précaire d'un montant de 1 200 euros par mois qu'elle pouvait raisonnablement prétendre calculer au prorata du prix payé sur la période de six mois et demi écoulée du 22 octobre 2010 au 5 mai 2011, comme l'a accepté la SARL Credixis dans le message électronique que celle-ci lui a adressé le 15 avril 2011, sans que les parties s'accordent sur les modalités de cette réduction qui n'a donc pu être intégrée dans les comptes établis par le notaire ; que Mme [O] [A], veuve [H] ayant, dans ses messages électroniques des 7 avril et 9 mai 2011, admis avoir perçu de la SARL Credixis, en sus du versement comptant de 18 500 euros effectué à son profit le 22 octobre 2010 par la comptabilité du notaire, "6.000EUR par CB non comptabilisé par le notaire soit une somme totale de 24500EUR", et expressément demandé de prendre en compte cette "avance sur réméré hors comptabilité" de 6 000 euros, ainsi qu'une "avance loyers réméré" d'un montant de 1 200 euros, le prix payé s'établit à 24 500 euros (18 500 + 6 000), soit 15,81 % du prix total de 155 000 euros, ce qui aurait limité l'indemnité d'occupation temporaire exigible du 22 octobre 2010 au 5 mai 2011 à la somme de 1 233,18 euros (1 200 x 15,81 % x 6,5) au lieu de celle de 7 800 euros ressortant de la stricte application du contrat (1 200 x 6,5) ; que la différence de 6 566,82 euros (7 800 – 1 233,18) sera donc allouée à titre de dommages et intérêts aux consorts [H] ensemble en réparation du préjudice causé par le manquement susvisé de Me [B] [U] à son obligation de conseil et d'information ; que de troisième part, contrairement à ce que prétendent Mme [O] [A] veuve [H] et ses enfants, leur qualité de créanciers privilégiés, et non hypothécaires, n'obligeait nullement le notaire à les appeler à l'acte de revente du 5 mai 2011 ; que cet acte, conclu "sous les charges obligations et conditions particulières convenues entre la société Credixis et les consorts [H] aux termes de l'acte de vente reçu par le notaire soussigné le 22 Octobre 2010, ci-après textuellement rapportées", n'a transféré à M. [W] [G], sous-acquéreur, que les droits de propriété résolubles que la SARL Credixis, acheteur à réméré, tirait de l'acte du 22 octobre 2010, publié le 1er décembre 2010 à la conservation des hypothèques de [Localité 5], volume 2010P n°3930, étant rappelé que l'article 1664 du code civil autorise le vendeur à pacte de rachat à exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat ; qu'en outre, le prix de 155 000 euros versé par le sous-acquéreur permettait d'acquitter l'intégralité du solde du prix de vente initial restant dû par l'acquéreur ; que la répartition entre ceux-ci des frais et indemnités dont les consorts [H] se sont reconnus débiteurs aux termes du compromis n'a nullement préjudicié à ces derniers dont le compte, crédité le 5 mai 2011 de la somme de 136 500 euros représentant le solde du prix en principal avant déduction de l'avance de 6 000 euros déjà perçue hors comptabilité du notaire, a été valablement débité par le notaire le 9 du même mois des sommes de 21 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation, de 18 600 euros au titre d'une "indemnité Investisseur correspondant aux frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier et de 9 800 euros (5 400 + 4 400) au titre des "Frais de Courtage" correspondant aux frais de l'investisseur, ainsi que du remboursement à la SARL Credixis des avances susvisées de 6 000 euros sur le prix et de 1 200 euros sur l'indemnité d'occupation et des frais de compromis de 299 euros que les vendeurs se sont expressément engagés à supporter en vertu du paragraphe 1306 du compromis ; que reste que Me [B] [U], qui a reçu pour mission dans l'acte authentique du 22 octobre 2010 de percevoir le prix de la vente et d'assurer grâce à celui-ci l'apurement de la situation hypothécaire, de la plus-value immobilière éventuelle et des dettes des vendeurs selon une liste certifiée sincère et véritable qu'aucune des parties ne communique bien que censée être annexée à l'acte (paragraphe 902 séquestre), ne s'est pas préoccupé des intérêts de retard au taux contractuel de 6 % l'an qui ont couru sur le solde du prix de 130 500 euros (155 000 – 24 500) du 22 décembre 2010 au 5 mai 2011, soit pendant 134 jours, en exécution de cet acte et dont le montant s'élevant à 2 874,58 euros (155 000 x 134/365 x 6 %) aurait dû être débité du compte de la SARL Credixis et crédité sur celui des consorts [H] en complément du solde du prix en principal sans requérir une demande particulière en ce sens de ces derniers dont l'absence de réaction à réception du relevé de compte du 31 mars 2012 ne saurait valoir acceptation ; que ce faisant, le notaire a failli à sa mission et s'expose à devoir indemniser les consorts [H] du manque à gagner de 2 874,58 euros ; que pour le surplus, l'obligation pour Mme [O] [A] veuve [H] de continuer à rembourser pendant quinze ans les mensualités du prêt immobilier souscrit auprès de la SA Sygma Banque, prêt dont le capital restant dû s'élevait à 61 606,44 euros au 2 novembre 2016 selon le tableau d'amortissement produit, et de poursuivre son activité professionnelle au-delà de l'âge de départ en retraite afin de faire face à ces échéances apparaît sans lien de causalité avec les fautes ci-dessus caractérisées du notaire, de sorte que les demandes indemnitaires formulées à ce titre, relatives au préjudice financier d'un montant de 125 460 euros et au préjudice moral d'un montant de 31 968 euros, ne peuvent qu'être rejetées ; que les dommages et intérêts mis à la charge de Me [B] [U] seront donc limités à la somme de 9 441,40 euros (6 566,82 + 2 874,58), assortie des intérêts au taux légal courant de plein droit à compter du prononcé du présent arrêt infirmatif conformément à l'article 1153-1 ancien (devenu 1231-7) alinéa 2 in fine du code civil ;

1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute de Me [U] pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu que ce compromis, qui stipulait expressément que l'objectif de l'opération était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », ne mentionnait pas le montant des dettes de Mme [H], pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, et que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre de l'impropriété de l'acte à atteindre l'objectif susvisé, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire, même s'il ne connaissait pas le montant exact des dettes de Mme [H] à apurer, se devait d'éclairer les parties sur l'efficacité de la transaction envisagée au regard de l'objectif recherché, visé au compromis, fut-ce en s'enquérant préalablement du passif de Mme [H] à apurer et/ou de tout élément utile, la cour d'appel a méconnu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute de Me [U] pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait personnellement s'en convaincre, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, pour assurer l'efficacité de l'acte prévoyant une opération dont l'objectif était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », au moyen d'une vente immobilière au prix net de 105 000 euros, le notaire ne devait pas attirer l'attention du vendeur sur le prix de vente stipulé au compromis, dont les consorts [H] soulignaient qu'il ne se montait qu'à environ la moitié de l'estimation qui avait été faite de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité ; que la cour d'appel ayant constaté que le compromis de vente prévoyait que le prix de la vente, initialement de 155 000 euros, devait être diminué de frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier (18 600 euros), de frais de l'investisseur (9 800 euros) et de l'avance sur indemnité d'occupation (21 600 euros), a relevé que la cause de ces frais n'était « qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précis[ait] pas l'identité [des] intervenants » en bénéficiant ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée par les consorts [H], qui stigmatisaient cette opacité, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil en omettant d'attirer l'attention de Mme [H] sur ces frais non clairement justifiés, qui amputaient le prix de vente de 50 000 euros, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

4°) ALORS QUE le devoir de conseil et d'information auquel est tenu le notaire a un caractère absolu, et qu'il y est donc soumis quelles que soient les compétences et connaissances personnelles des parties à l'acte qu'il dresse ; que pour exclure toute faute de Me [U] pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel, constatant que le compromis stipulait que l'objectif de l'opération litigieuse était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », a retenu que Mme [H] était mieux à même que quiconque de savoir que ses dettes, dont le montant de 175 394,12 euros ne figurait pas au compromis, pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, ne pourraient être intégralement acquittées grâce au produit net de la vente fixé selon l'accord des parties à la somme de 105 000 euros, soit le prix de vente minoré des frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier, les frais de l'investisseur et l'avance sur indemnité d'occupation ; qu'en statuant ainsi par un motif insusceptible d'exclure la propre faute du notaire, tiré de la connaissance que Mme [H] avait de son passif et de sa capacité à se convaincre elle-même de l'inefficacité de l'opération envisagée pour apurer ses dettes et racheter son immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

5°) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que le notaire avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention des consorts [H] sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulé à leur profit, et sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard ; que, pour limiter à la somme de 6 566,82 euros la réparation due par le notaire de ce chef, la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas démontré que cette faute ait empêché le règlement des créanciers de Mme [H] et sa faculté de rachat dans le délai restant, ni qu'elle ait privé celle-ci d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales ou plus favorables avant le 5 mai 2011, et que l'obligation pour Mme [H] de continuer à rembourser pendant quinze ans les mensualités du prêt immobilier souscrit et de poursuivre son activité professionnelle au-delà de l'âge de départ en retraite pour y faire face était sans lien de causalité avec les fautes caractérisées du notaire, de sorte qu'il y avait lieu de rejeter les demandes indemnitaires au titre du préjudice financier de 125 460 euros et du préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, tandis que si le notaire avait dûment attiré l'attention de Mme [H] sur sa faculté de renoncer, celle-ci aurait pu éviter de conclure la vente visant à lui permettre de « se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », à l'issue de laquelle elle s'était au contraire trouvée à la fois privée de son patrimoine et tenue de régler pendant quinze ans les mensualités d'un emprunt immobilier d'un montant total de 125 460 euros, ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi était établi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

6°) ALORS en toute hypothèse QUE la cour d'appel a retenu que le notaire avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention des consorts [H] sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulé à leur profit, et sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard ; que, pour limiter à la somme de 6 566,82 euros la réparation due par le notaire de ce chef, la cour d'appel a retenu que si cette faute avait permis à la société Credixis de s'acquitter du solde du prix après le terme convenu du 22 décembre 2010, et seulement lors de la revente du bien à M. [G] le 5 mai 2011, il n'était pas démontré qu'elle ait empêché le règlement des créanciers de Mme [H] et sa faculté de rachat dans le délai restant, ni qu'elle l'ait privée d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales ou plus favorables avant le 5 mai 2011, et qu'au plus elle l'avait empêchée de renégocier les clauses du contrat sur l'indemnité d'occupation précaire pouvant raisonnablement être calculée au prorata du prix payé sur la période écoulée du 22 octobre 2010 au 5 mai 2011, et encore que l'obligation pour Mme [H] de continuer à rembourser pendant quinze ans les mensualités du prêt immobilier souscrit et de poursuivre son activité professionnelle au-delà de l'âge de départ en retraite pour y faire face était sans lien de causalité avec les fautes caractérisées du notaire, de sorte qu'il y avait lieu de rejeter les demandes indemnitaires au titre du préjudice financier de 125 460 euros et du préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la faute du notaire susvisée n'avait pas privé Mme [H] d'une chance de rechercher un autre montage moins pénalisant que cette vente à réméré qui ne lui permettait même pas d'apurer ses dettes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné Me [U] à payer aux consorts [H] ensemble la seule somme de 9 441,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et rejeté le surplus des demandes indemnitaires formulées à titre subsidiaire par les consorts [H] à hauteur de 39 506,97 euros ;

AUX MOTIFS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil absolu, doit veiller à l'efficacité des actes qu'il dresse et informer les parties de toute circonstance susceptible d'y faire obstacle ; à défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil ; qu'il lui appartient également d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques juridiques comme économiques des actes auxquels il confère la forme authentique, excepté les risques connus de tous, et, le cas échéant, de leur déconseiller de les signer ; [...] ; que les consorts [H] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l'absence de contrepartie aux frais susvisés qu'ils ont expressément autorisé le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix pour être remis aux "divers intervenants" à l'instigation desquels les conditions financières de la vente à réméré ont été mises en place, leur obligation au paiement de ces frais restant valable quoique la cause n'en soit qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précise pas l'identité de ces intervenants ; que d'autre part, il est constant que la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulée au profit des vendeurs au paragraphe 902 du compromis, ainsi rédigé : "Il est convenu qu'il sera versé par l'ACQUEREUR ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais (d'un montant approximatif de DOUZE MILLE CENT EUROS). Ce versement sera fait par l'ACQUEREUR à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique. Le notaire qui recevra ce versement de CENT SOIXANTE SEPT MILLE CENT EUROS (167.100€) en deviendra automatiquement séquestre. La condition sera censée défaillie à défaut de la production par l'ACQUEREUR du justificatif de ce versement, sans préjudice de l'application de l'article 1178 du Code civil. Cette condition suspensive est une condition essentielle et déterminante du consentement du VENDEUR qui n'aurait pas contracté en l'absence de celle-ci. L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de la rigueur des conséquences en cas de non-réalisation de cette condition. Les parties rappellent que cette condition suspensive doit être appliquée strictement et ne pourra en aucune façon faire l'objet d'une prorogation ou d'une renonciation tacite, toute prorogation ou renonciation ne pouvant être qu'expresse et écrite", n'était, pas réalisée au 15 octobre 2010, date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique, de sorte que les consorts [H] étaient en droit de se prévaloir de la caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil, comme indiqué au paragraphe 904 du compromis ; qu'ils ont passé outre et, au vu du projet d'acte que leur a transmis Me [B] [U] le 18 octobre 2010 avec la procuration pour vendre à lui retourner, ont régularisé le 21 du même mois cette procuration précisant expressément que le prix sera "payable à concurrence de la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18.500 €) le jour de la régularisation de Lacté authentique de vente et le solde de CENT TRENTE SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (136.500 €) au plus tard dans le délai de 2 mois maximum à compter du jour de la régularisation de l'acte de vente, sans intérêt jusqu'à cette date", que "passé ce délai, cette somme sera productive d'intérêts au taux de SIX POUR CENT L'AN (6 %) l'an" et que le VENDEUR déclare avoir été informé par Me [B] [U] [...] des risques encourus pour le cas où il ne serait pas en mesure d'exercer sa faculté de rachat", de sorte que l'acte authentique a été passé le lendemain sur cette base avec, en garantie du paiement du solde du prix et de tous frais et accessoires, affectation de l'immeuble vendu par privilège spécial expressément réservé aux vendeurs, inscrit par le notaire le 1er décembre 2010 à la conservation des hypothèques de [Localité 5], volume 2010V n°942, conformément aux articles 2374 1° et 2379 du code civil ; que s'ils ont ainsi renoncé sans équivoque dans un écrit à la caducité de la vente résultant de la non-réalisation de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces exclu par les modalités de paiement du prix de vente finalement convenues, le notaire ne justifie pas avoir attiré spécifiquement leur attention sur la possibilité de renoncer à la vente du fait de la défaillance de cette condition, ni sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard et garanti par l'inscription du privilège du vendeur d'immeuble ; [...] qu'il n'est pas démontré [que ce manquement] a fait obstacle au règlement des créanciers de Mme [O] [H] et à l'exercice de la faculté de rachat dans le délai restant de treize mois et demi, ni même qu'il a privé celle-ci, compte tenu de l'importance de son endettement, d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales avant le 5 mai 2011 ou à des conditions plus favorables, la première offre d'achat à réméré formulée le 7 avril 2010 par M. [B] [F] portant sur un montant net, garantie d'occupation et honoraires déduits, de seulement 102 000 euros, mais tout au plus qu'il l'a empêchée de renégocier les clauses du contrat concernant l'indemnité d'occupation précaire d'un montant de 1 200 euros par mois qu'elle pouvait raisonnablement prétendre calculer au prorata du prix payé sur la période de six mois et demi écoulée du 22 octobre 2010 au 5 mai 2011, comme l'a accepté la SARL Credixis dans le message électronique que celle-ci lui a adressé le 15 avril 2011, sans que les parties s'accordent sur les modalités de cette réduction qui n'a donc pu être intégrée dans les comptes établis par le notaire ; que Mme [O] [A] veuve [H] ayant, dans ses messages électroniques des 7 avril et 9 mai 2011, admis avoir perçu de la SARL Credixis, en sus du versement comptant de 18 500 euros effectué à son profit le 22 octobre 2010 par la comptabilité du notaire, "6.000EUR par CB non comptabilisé par le notaire soit une somme totale de 24500EUR", et expressément demandé de prendre en compte cette "avance sur réméré hors comptabilité" de 6 000 euros, ainsi qu'une "avance loyers réméré" d'un montant de 1 200 euros, le prix payé s'établit à 24 500 euros (18 500 + 6 000), soit 15,81 % du prix total de 155 000 euros, ce qui aurait limité l'indemnité d'occupation temporaire exigible du 22 octobre 2010 au 5 mai 2011 à la somme de 1 233,18 euros (1 200 x 15,81 % x 6,5) au lieu de celle de 7 800 euros ressortant de la stricte application du contrat (1 200 x 6,5) [...] ; qu'en outre, le prix de 155 000 euros versé par le sous-acquéreur permettait d'acquitter l'intégralité du solde du prix de vente initial restant dû par l'acquéreur ; que la répartition entre ceux-ci des frais et indemnités dont les consorts [H] se sont reconnus débiteurs aux termes du compromis n'a nullement préjudicié à ces derniers dont le compte, crédité le 5 mai 2011 de la somme de 136 500 euros représentant le solde du prix en principal avant déduction de l'avance de 6 000 euros déjà perçue hors comptabilité du notaire, a été valablement débité par le notaire le 9 du même mois des sommes de 21 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation, de 18 600 euros au titre d'une "indemnité Investisseur correspondant aux frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier et de 9 800 euros (5 400 + 4 400) au titre des "Frais de Courtage" correspondant aux frais de l'investisseur, ainsi que du remboursement à la SARL Credixis des avances susvisées de 6 000 euros sur le prix et de 1 200 euros sur l'indemnité d'occupation et des frais de compromis de 299 euros que les vendeurs se sont expressément engagés à supporter en vertu du paragraphe 1306 du compromis ;

1°) ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que la cour d'appel a constaté que la validité du compromis de vente du 1er septembre 2010 avait expiré 15 octobre 2010, faute pour la condition suspensive stipulée au bénéfice du vendeur de s'être réalisée avant la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique ; qu'en déclarant qu'en signant le mandat donné le 21 octobre 2010 à Me [U] aux fins de vente du bien immobilier et l'acte authentique de vente du 22 octobre 2010, les consorts [H] auraient « renoncé sans équivoque », par les modalités du prix de vente finalement convenues, à la caducité de l'avant contrat, de sorte que les consorts [H] auraient expressément autorisé le notaire à prélever sur le prix de vente les sommes de 18 600 euros au titre de « frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacements et gestion du dossier », et de 9 800 euros au titre de « frais de l'investisseur », ainsi que, par avance, l'intégralité de l'indemnité d'occupation de 21 600 euros couvrant la période d'exercice de la faculté de rachat, et que leur obligation au paiement de ces frais était donc valable, cependant que seul le compromis de vente autorisait ces prélèvements, à l'exclusion du mandat et du contrat authentique de vente, et tout en constatant de surcroît que le notaire ne justifiait pas avoir attiré spécifiquement l'attention des consorts [H] sur la possibilité de renoncer à la vente du fait de la défaillance de la condition, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1176 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE, excède ses pouvoirs, le mandataire qui établit un contrat de vente différant des conditions de vente énoncées dans le mandat ; que si le paiement par avance de l'indemnité d'occupation de 21 600 euros était prévu dans l'avant contrat du 1er septembre 2010 et visé dans l'acte authentique de vente du 22 octobre 2010, la procuration que Mme [H] a donnée le 21 octobre à Me [U] aux fins de vente de son bien immobilier ne prévoyait pas la possibilité, pour le notaire, de prélever cette indemnité d'occupation, qui plus est par avance et au titre de toute la période de rachat, pas plus qu'il ne l'autorisait à prélever les sommes de 18 600 euros au titre de « frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacements et gestion du dossier » et de 9 800 euros au titre de « frais de l'investisseur » ; qu'en excluant que le notaire ait abusivement prélevé ces sommes, du fait que les consorts [H] ne rapportaient pas la preuve de l'absence de contrepartie aux frais susvisés qu'ils avaient expressément autorisé le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix pour être remis à « divers intervenants », de sorte que leur obligation au paiement de ces frais était valable « quoique la cause n'en soit qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précis[ait] pas l'identité de ces intervenants », la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°) ALORS, subsidiairement, QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité ; que la cour d'appel ayant constaté que le compromis de vente prévoyait que le prix de la vente, initialement de 155 000 euros, devait être diminué de frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier (18 600 euros), de frais de l'investisseur (9 800 euros) et de l'avance sur indemnité d'occupation (21 600 euros), a relevé que la cause de ces frais n'était « qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précis[ait] pas l'identité [des] intervenants » en bénéficiant ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée par les consorts [H], si le notaire n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil en omettant d'attirer l'attention de Mme [H] sur ces frais non clairement justifiés, qui amputaient le prix de vente de 50 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

Le greffier de chambre