LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 janvier 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 55 F-D
Pourvoi n° W 21-23.977
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023
Mme [Z] [L], domiciliée [Adresse 4], a formé le pourvoi n° W 21-23.977 contre l'arrêt rendu le 7 avril 2021 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [W] [P], veuve [J], domiciliée [Adresse 3],
2°/ à la société BRED banque populaire (BRED), société coopérative de banque populaire, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice domicilié audit siège,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme [L], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme [P], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société BRED banque populaire, après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 7 avril 2021), par acte du 5 octobre 2013, Mme [P] a vendu un appartement à Mme [L].
2. L'acte de vente comportait une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
3. L'immeuble présentant plusieurs désordres liés à des infiltrations provenant de la toiture, Mme [L] a assigné sa venderesse en résolution de la vente et la BRED banque populaire en résolution des deux contrats de prêts souscrits pour l'acquisition du bien.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Mme [L] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a, de première part, relevé que l'immeuble vendu était dégradé par l'humidité, de deuxième part, constaté que les désordres n'avaient pu être révélés à l'acquéreur avant la vente, de troisième part, estimé que l'appartement était impropre à son usage pour des raisons de santé et de sécurité, de quatrième part, retenu que la venderesse avait nécessairement connaissance de ce que la toiture était affectée d'infiltrations à raison d'une insuffisance d'entretien, d'où il résultait que la venderesse avait eu connaissance de l'existence d'un vice caché, consistant en un défaut d'étanchéité ; qu'en faisant toutefois produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1643 du code civil :
5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
6. Le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ.,16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, Bull. III, n° 288).
7. Pour rejeter la demande en résolution de la vente, l'arrêt retient que la mauvaise foi de la venderesse n'est pas caractérisée, la preuve de la connaissance par celle-ci, profane en matière de construction en dépit de sa qualité de syndic bénévole de l'immeuble, des conséquences d'une insuffisance d'entretien de l'immeuble sur l'état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité, n'étant pas rapportée par l'acquéreur.
8. En statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, la venderesse avait connaissance que la toiture était affectée d'infiltrations en raison d'une insuffisance d'entretien, qu'elle avait habité dans l'immeuble et avait été son syndic de 1997 à 2014, qu'elle avait avisé la copropriété de la nécessité de réactualiser le devis de réfection de la toiture, devis obtenu en 1988, qu'elle avait effectué une recherche de fuite en 2003 à la demande du locataire de l'appartement, alors que seules de petites réparations de couverture avaient été effectuées entre 1980 et 1989 et qu'elle avait changé une poutre pourrie en droit de la lucarne de la cuisine et remplacé des lames de parquet pourries par des plaques de bois recouvertes de moquettes, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne Mme [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme [L]
Madame [L] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes en résolution et annulation de la vente consentie par madame [P], veuve [J], venderesse, par acte authentique du 5 octobre 2013, et spécialement de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés, et des demandes subséquentes et d'avoir dit en conséquence que les demandes relatives à la résolution du contrat de prêt « habitat classique » n°0006186457 ainsi que du contrat de prêt « habitat classique » n°0006186458 souscrits par madame [L] auprès de la Bred Banque Populaire ne pouvaient prospérer ;
1°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a, de première part, relevé que l'immeuble vendu était dégradé par l'humidité (arrêt, p. 9, al. 2), de deuxième part, constaté que les désordres n'avaient pu être révélés à l'acquéresse avant la vente (arrêt, p. 10, al. 1er), de troisième part, estimé que l'appartement était impropre à son usage pour des raisons de santé et de sécurité (arrêt, p. 10, al. 2), de quatrième part, retenu que la venderesse avait nécessairement connaissance de ce que la toiture était affectée d'infiltrations à raison d'une insuffisance d'entretien (arrêt, p. 10, al. 6), d'où il résultait que la venderesse avait eu connaissance de l'existence d'un vice caché, consistant en un défaut d'étanchéité ; qu'en faisant toutefois produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a relevé qu'« à l'exception de celui de 1997, aucun procès-verbal d'assemblée générale, ayant éventuellement évoqué l'ampleur des infiltrations ou l'urgence des travaux de toiture à réaliser n'était produit » (arrêt, p. 11, al. 2), d'où il résultait que le procès-verbal d'assemblée générale de 1997 faisait mention de l'ampleur et de l'urgence des travaux de toiture à réaliser, de sorte que la venderesse, au demeurant syndic de copropriété, avait eu connaissance de la nécessité de remédier au plus vite aux infiltrations depuis 1997 ; qu'en retenant au contraire, pour faire produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente, qu'il n'était pas établi que la venderesse aurait eu connaissance des conséquences des infiltrations sur l'état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité (arrêt, p. 10, al. 7), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a encore violé l'article 1643 du code civil ;
3°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a relevé que des lames de parquet avaient été remplacées par des morceaux de panneaux de bois dans la cuisine et sous la moquette dans le séjour et que la venderesse avait remplacé ou fait remplacer les revêtements de sol (arrêt, p. 11, al. 3), d'où il résultait que la venderesse avait nécessairement eu connaissance des vices affectant le parquet ; qu'en retenant au contraire qu'il n'était pas établi que la venderesse aurait eu connaissance des conséquences des infiltrations sur l'état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité (arrêt, p. 10, al. 7), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a derechef violé l'article 1643 du code civil ;
4°) Alors, en tout état de cause, que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en énonçant qu'il n'existait aucune certitude sur la connaissance exacte, par la venderesse, des pièces de bois pourries du plancher et de l'existence de champignons et d'insectes xylophages affectant certains planchers de l'appartement (arrêt, p. 11, al. 3) et que madame [J], quoiqu'ayant exercé la fonction de syndic bénévole, était profane en matière de construction (arrêt, p. 11, al. 6), après avoir pourtant relevé que des lames de parquet avaient été remplacées par des morceaux de panneaux de bois dans la cuisine et sous la moquette dans le séjour et que la venderesse avait remplacé ou fait remplacer les revêtements de sol (arrêt, p. 11, al. 3), la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants pour exclure la connaissance, par la venderesse, des vices affectant le parquet ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
5°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a relevé l'existence d'une pièce de bois de facture récente remplaçant la sablière au droit de la lucarne dans la cuisine (arrêt, p. 11, al. 5), d'où il résultait que la venderesse avait nécessairement eu connaissance des vices affectant la charpente ; qu'en retenant au contraire, pour faire produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulé par l'acte de vente, qu'il n'était pas établi que la venderesse aurait eu connaissance des conséquences des infiltrations sur l'état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité (arrêt, p. 10, al. 7), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
6°) Alors, en tout état de cause, que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être déduit de la facture établie par la société Métallerie Darneville que la venderesse, ayant fait remplacer la lucarne, dans la cuisine, en 2006, avait connaissance du pourrissement de la sablière située au droit de cette lucarne (arrêt, p. 11, al. 5) et que madame [J], quoiqu'ayant exercé la fonction de syndic bénévole, était profane en matière de construction (arrêt, p. 11, al. 6), après avoir pourtant relevé l'existence d'une pièce de bois de facture récente remplaçant la sablière au droit de cette lucarne dans la cuisine (arrêt, p. 11, al. 5), la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants pour exclure la connaissance, par la venderesse, des vices affectant le parquet et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil.
Le greffier de chambre
