LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 janvier 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 16 F-D
Pourvoi n° C 21-21.982
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2023
1°/ M. [P] [E],
2°/ Mme [F] [G], épouse [E],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° C 21-21.982 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant à la société [Adresse 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [E], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 22 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2021), la société [Adresse 1] (la venderesse) a conclu avec M. et Mme [E] (les acquéreurs) une promesse de vente d'une propriété, sous conditions suspensives.
2. En cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente était fixée au plus tard au 10 août 2017, à l'exception du lot F.
3. Le 21 septembre 2017, les acquéreurs ont fait sommation à la venderesse d'avoir à comparaître devant notaire le 5 octobre 2017 ; à cette date le notaire a dressé un procès-verbal de carence en l'absence de la société [Adresse 1].
4. Le 8 novembre 2017, les acquéreurs ont assigné à jour fixe la venderesse afin d'obtenir que la vente soit prononcée par décision de justice ainsi que le paiement de dommages et intérêts.
5. La venderesse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande en réalisation forcée de la vente.
Examen des moyens
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
6. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de dire que la défaillance de la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité de la promesse et de rejeter leurs demandes, alors :
« 1°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] faisaient valoir que la société [Adresse 1] ne pouvait valablement se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions supérieures au prix de vente dans la mesure où, en sollicitant la mainlevée totale de l'inscription qui portait sur le bien vendu mais également sur d'autres parcelles exclues de la vente, la société venderesse avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; qu'en omettant de répondre à ce moyen des conclusions des époux [E], pourtant déterminant pour apprécier la caducité du compromis de vente du 8 juin 2017, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ; que cette renonciation peut être implicite et résulter d'un commencement d'exécution du contrat ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] rappelaient, preuve à l'appui, que, par courrier du 3 août 2017, ils avaient fait part au notaire de la société venderesse de leur volonté de réitérer la vente et que, compte tenu du refus de ce dernier de rédiger un projet d'acte conforme au compromis conclu entre les parties, ils avaient sollicité leur propre notaire à cette fin ; que, de son côté, la cour d'appel a constaté que les époux [E] avaient procédé à des travaux et entreposer leurs effets personnels au sein de l'immeuble vendu, et qu'ils poursuivaient désormais l'exécution forcée de la vente ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir la caducité du compromis de vente et débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, que la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions grevant le bien n'avait pas été levée, sans rechercher si, par leur comportement, les époux [E], dans l'intérêt exclusif desquels ladite condition suspensive avait été stipulée, n'y avaient pas implicitement renoncé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304-4 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a relevé que la promesse de vente avait été conclue sous la condition suspensive que l'état hypothécaire ne révélât pas de saisies ou d'inscriptions dont la charge, augmentée du coût des radiations à effectuer, serait supérieure au prix, et pour lesquelles il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou de dispense de purge des hypothèques, et que le Crédit agricole, par lettre adressée le 28 septembre 2017 au notaire, avait refusé de donner mainlevée entière et définitive de l'inscription de privilège de prêteur de deniers prise à son profit le 20 mai 2016.
8. Les acquéreurs ayant soutenu, dans leurs conclusions d'appel, qu'une demande de mainlevée partielle de l'inscription ne les aurait pas privés du droit de réaliser la vente à leurs risques et périls sans se prévaloir d'une défaillance de la venderesse permettant de tenir la condition suspensive pour réalisée, les conclusions prétendument délaissées ne constituaient pas un moyen et la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, n'avait pas à y répondre.
9. Elle n'était pas non plus tenue de procéder à une recherche sur la renonciation des acquéreurs à une condition suspensive qui aurait été conclue dans leur intérêt exclusif, qui n'était pas demandée.
10. Ayant retenu que la clause était claire, que la venderesse avait tenté, conformément aux stipulations de la promesse, d'obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques sans y parvenir, la cour d'appel en a exactement déduit que la défaillance de la condition suspensive entraînait la caducité de la promesse de vente.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le premier moyen
12. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande visant à voir prononcer la vente forcée de l'immeuble pour cause de forclusion et de rejeter l'ensemble de leurs demandes, alors :
« 1°/ que ne constitue pas une fin de non-recevoir conventionnelle, la clause contractuelle aux termes de laquelle les parties se bornent à convenir que « si l'une des parties au compromis de vente refuse de signer l'acte authentique, l'autre partie pourra saisir le tribunal compétent pour obtenir la vente forcée du bien dans le délai d'un mois suivant la constatation de ce refus » ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] faisaient valoir que la clause du compromis de vente du 8 juin 2017, selon laquelle « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (?) », ne constituait pas une fin de non-recevoir, mais le rappel d'une simple opportunité laissée aux parties et non sanctionnée ; qu'en affirmant qu' « il est constant que la clause de la promesse de vente s'analyse en une fin de non-recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice, en cas de refus de l'autre partie de réitérer, postérieurement au délai d'un mois suite à la constatation du refus », la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile ;
2°/ que le juge est tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle, dès lors qu'il dispose des éléments de fait et de droit pour le faire, et le cas échéant, d'en écarter l'application ; que la clause d'un compromis de vente conclu entre un vendeur professionnel et un acquéreur non-professionnel prévoyant, que « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (?) », crée un déséquilibre significatif au détriment de l'acquéreur non-professionnel, dès lors qu'en abrégeant de manière drastique le délai légal normalement prévu, elle rend bien plus difficile l'exercice de ses droits en justice ; qu'en l'espèce, en s'abstenant de rechercher si la clause du compromis de vente dont se prévalait la société [Adresse 1], selon laquelle « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (?) », ne créait pas au détriment des époux [E], acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif et ne revêtait pas ainsi un caractère abusif, la cour d'appel, qui a méconnu son office, a violé l'article L. 212-1 du code de la consommation ;
3°/ que dans la procédure à jour fixe, la demande initiale, qui introduit l'instance et saisit la juridiction, n'est autre que la requête par laquelle le demandeur expose au juge ses prétentions et sollicite l'autorisation d'assigner la partie adverse à jour fixe ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 5 octobre 2017, le notaire des époux [E] a adressé un procès-verbal constatant le refus de la société [Adresse 1] de réitérer la vente par acte authentique et que dès le 30 octobre 2017, les époux [E] ont présenté au président du tribunal de grande instance de Perpignan une requête aux fins d'être autorisés à assigner à jour fixe la société [Adresse 1] ; qu'à cette requête était jointe une assignation aux termes de laquelle les époux [E] demandaient au tribunal de constater que la vente de l'immeuble situé à Saint Jean-Laseille était définitive ; qu'en retenant, pour accueillir la fin de non-recevoir tirée de l'irrespect du délai d'un mois pour solliciter la vente forcée, que le tribunal de grande instance de Perpignan n'avait été saisi par les époux [E] que le 8 novembre 2017, date de l'assignation à jour fixe délivrée à la société [Adresse 1], la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 53, 54 et 57 du code de procédure civile, ensemble l'article 840 du même code. »
13. Le second moyen étant rejeté, le premier moyen est devenu sans objet.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [E] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [E]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande des époux [E] visant à voir prononcer la vente forcée de l'immeuble pour cause de forclusion et de les AVOIR, en conséquence, déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrespect du délai d'un mois pour solliciter la vente forcée, il résulte du compromis de vente signé par les parties le 8 juin 2017 que « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes » ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par sommation d'avoir à comparaître délivrée le 21 septembre 2017, Me [D] [X], notaire représentant M. et Mme [E], faisait sommation à la SARL [Adresse 1] de comparaître le 5 octobre 2017 en son office ; que le 5 octobre 2017, le notaire dressait un procès-verbal constatant l'absence du vendeur ; que le 30 octobre 2017, les époux [E] présentaient au présidence du tribunal de grande instance de Perpignan une requête aux fins d'être autorisés à assigner à jour fixe et après autorisation donnée le 2 novembre 2017, ils assignaient à jour fixe la SARL [Adresse 1], par acte délivré le 8 novembre 2017 en demandant au tribunal de constater que la vente de l'immeuble situé à Saint Jean Laseille par la SARL [Adresse 1] moyennant le prix de 305.000 euros est définitive ; que contrairement à ce que soutiennent les époux [E] faisant valoir que le compromis prévoyait simplement une possibilité pour une des parties de saisir le tribunal, opportunité qui n'était pas sanctionnée, il est constant que la clause de la promesse de vente s'analyse en une fin de non-recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice, en cas de refus de l'autre partie de réitérer postérieurement au délai d'un mois suite à la constatation du refus ; que la SARL [Adresse 1] a refusé de réitérer la vente le 5 octobre 2017 ; qu'or, l'assignation, qui constitue la saisine du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins que ce dernier constat que la vente de l'immeuble est définitive, n'a été délivrée que le 8 novembre 2017, soit plus d'un mois après le refus du vendeur de réitérer la vente constaté par Me [X] le 5 octobre 2017 ; que la demande des époux [E] visant à voir prononcer la vente forcée de l'immeuble est donc irrecevable pour cause de forclusion ; que le jugement sera donc informé de ce chef ;
1) ALORS QUE ne constitue pas une fin de non-recevoir conventionnelle, la clause contractuelle aux termes de laquelle les parties se bornent à convenir que « si l'une des parties au compromis de vente refuse de signer l'acte authentique, l'autre partie pourra saisir le tribunal compétent pour obtenir la vente forcée du bien dans le délai d'un mois suivant la constatation de ce refus » ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] faisaient valoir que la clause du compromis de vente du 8 juin 2017, selon laquelle « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (?) », ne constituait pas une fin de nonrecevoir, mais le rappel d'une simple opportunité laissée aux parties et non sanctionnée (concl., p. 7 § 8 et p. 8 § 1) ; qu'en affirmant qu' « il est constant que la clause de la promesse de vente s'analyse en une fin de non-recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice, en cas de refus de l'autre partie de réitérer, postérieurement au délai d'un mois suite à la constatation du refus » (arrêt, p. 6 § 2), la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge est tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle, dès lors qu'il dispose des éléments de fait et de droit pour le faire, et le cas échéant, d'en écarter l'application ; que la clause d'un compromis de vente conclu entre un vendeur professionnel et un acquéreur nonprofessionnel prévoyant, que « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (?) », crée un déséquilibre significatif au détriment de l'acquéreur non-professionnel, dès lors qu'en abrégeant de manière drastique le délai légal normalement prévu, elle rend bien plus difficile l'exercice de ses droits en justice ; qu'en l'espèce, en s'abstenant de rechercher si la clause du compromis de vente dont se prévalait la société [Adresse 1], selon laquelle « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (?) », ne créait pas au détriment des époux [E], acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif et ne revêtait pas ainsi un caractère abusif, la cour d'appel, qui a méconnu son office, a violé l'article L. 212-1 du code de la consommation ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE dans la procédure à jour fixe, la demande initiale, qui introduit l'instance et saisit la juridiction, n'est autre que la requête par laquelle le demandeur expose au juge ses prétentions et sollicite l'autorisation d'assigner la partie adverse à jour fixe ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 5 octobre 2017, le notaire des époux [E] a adressé un procès-verbal constatant le refus de la société [Adresse 1] de réitérer la vente par acte authentique et que dès le 30 octobre 2017, les époux [E] ont présenté au président du tribunal de grande instance de Perpignan une requête aux fins d'être autorisés à assigner à jour fixe la société [Adresse 1] (arrêt, p. 6 in fine) ; qu'à cette requête était jointe une assignation aux termes de laquelle les époux [E] demandaient au tribunal de constater que la vente de l'immeuble situé à Saint Jean-Laseille était définitive ; qu'en retenant, pour accueillir la fin de non-recevoir tirée de l'irrespect du délai d'un mois pour solliciter la vente forcée, que le tribunal de grande instance de Perpignan n'avait été saisi par les époux [E] que le 8 novembre 2017, date de l'assignation à jour fixe délivrée à la société [Adresse 1], la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 53, 54 et 57 du code de procédure civile, ensemble l'article 840 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017 et d'AVOIR, en conséquence, débouté les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE, sur la condition suspensive à la mainlevée des inscriptions, le compromis de vente stipulait, sous l'intitulé « conditions suspensives de droit commun », la clause suivante : « Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives suivantes (?) * que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques. Le vendeur déclare qu'à sa connaissance le bien a la situation hypothécaire suivante : PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS inscrits au service de la publicité foncière de PERPIGNAN 2ème avec d'autres parcelles non comprises aux présentes pour sûreté de la somme de 1 650 000 euros en principal et 330 000 euros pour frais et accessoires (date d'effet 30 mars 2019) » ; que d'une part, il convient de relever qu'il ne ressort pas de cette clause que l'état hypothécaire devrait révéler d'autres inscriptions que celles dont l'acquéreur a été informé ; que d'autre part, il résulte de la clause susvisée que la vente a été consentie sous la condition suspensive que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisie ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques ; qu'en l'espèce, par courrier adressé le 28 septembre 2017 à Maître [V], le Crédit Agricole indiquait : « Nous faisons suite à vos différentes demandes concernant la cession de diverses parcelles sises à [Localité 4], lieu-dit « La Cabane » moyennant un prix total de 305.500 euros dont 290.500 euros pour les immeubles. Nous vous informons par la présente de notre refus de donner mainlevée entière et définitive de l'inscription de privilège de prêteur de denier prise à notre profit le 20 mai 2016 » ; que par conséquent, le vendeur, conformément aux dispositions du compromis, a tenté d'obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques, ce qui a été refusé par le Crédit Agricole ; que la purge résultant des dispositions de l'article 2475 du code civil intervenant préalablement à la vente supposant un accord entre les créanciers et le débiteur est une procédure facultative qui nécessite l'accord du vendeur sans qu'il soit tenu d'y consentir ; que par ailleurs, si tout acquéreur a la possibilité, comme le souligne le courriel du Crédit Agricole du 22 décembre 2017, de recourir à la procédure de purge des hypothèques, cette procédure ne peut être mise en oeuvre que postérieurement à la vente alors même qu'en l'espèce, la condition suspensive devait s'accomplir avant la vente, sous peine de caducité du compromis ; qu'en tout état de cause, la condition suspensive prévue par la commune intention des parties était claire, la vente étant conclue sous la condition de l'obtention de la mainlevée ou de la dispense de purge des inscriptions dont le coût est supérieur au prix de vente, ce que la SARL [Adresse 1] n'a pas pu obtenir ; qu'enfin, comme le souligne l'appelante, la garantie hypothécaire prévue au compromis et aux termes de laquelle : « Le vendeur s'obligera, s'il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits à régler l'intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l'acquéreur » n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse d'une réitération de la vente qui n'est pas intervenue du fait de la défaillance de la condition suspensive ; que compte tenu de ces éléments, il convient de dire que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tiré de la défaillance de la condition concernant le financement de l'opération ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; que compte tenu de l'irrecevabilité de la demande tendant à voir prononcer la vente forcée de l'immeuble et de la caducité du compromis de vente, les demandes formulées par les époux [E] au titre de la clause pénale ou au titre des dommages-intérêts ne pourront qu'être rejetées, les époux [E] ne pouvant notamment pas faire état de l'inexécution par le vendeur de la garantie hypothécaire prévue au compromis désormais caduque pour solliciter une somme de 30.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] faisaient valoir que la société [Adresse 1] ne pouvait valablement se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions supérieures au prix de vente dans la mesure où, en sollicitant la mainlevée totale de l'inscription qui portait sur le bien vendu mais également sur d'autres parcelles exclues de la vente, la société venderesse avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive (concl., p. 5 § 3-4) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen des conclusions des époux [E], pourtant déterminant pour apprécier la caducité du compromis de vente du 8 juin 2017, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QU'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ; que cette renonciation peut être implicite et résulter d'un commencement d'exécution du contrat ; que, dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] rappelaient, preuve à l'appui, que, par courrier du 3 août 2017, ils avaient fait part au notaire de la société venderesse de leur volonté de réitérer la vente et que, compte tenu du refus de ce dernier de rédiger un projet d'acte conforme au compromis conclu entre les parties, ils avaient sollicité leur propre notaire à cette fin (concl., p. 2 § 5 et p. 3 § 2 ; prod.) ; que, de son côté, la cour d'appel a constaté que les époux [E] avaient procédé à des travaux et entreposer leurs effets personnels au sein de l'immeuble vendu, et qu'ils poursuivaient désormais l'exécution forcée de la vente (arrêt, p. 3 § 6 et 7) ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir la caducité du compromis de vente et débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, que la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions grevant le bien n'avait pas été levée, sans rechercher si, par leur comportement, les époux [E], dans l'intérêt exclusif desquels ladite condition suspensive avait été stipulée, n'y avaient pas implicitement renoncé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304-4 du code civil.
