LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 janvier 2023
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10017 F-D
Pourvoi n° X 21-24.461
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JANVIER 2023
M. [O] [F], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° X 21-24.461 contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2021 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [R] [X], domiciliée [Adresse 2],
2°/ à M. [J] [I], domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. [F], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme [X], de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. [I], après débats en l'audience publique du 15 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [F] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [F] et le condamne à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros et à Mme [X] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. [F]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I] ;
ALORS QUE, de première part, les tiers à un contrat peuvent invoquer à leur profit, comme un fait juridique, la situation créée par ce contrat ; qu'en énonçant, par conséquent, pour écarter le moyen soulevé par M. [O] [F] tiré de ce que M. [J] [I] avait violé les stipulations du bail en date du 3 juin 2004 en cédant à Mme [R] [X] le droit au bail qu'il tenait de ce bail et de ce que cette violation avait eu pour conséquence l'absence d'établissement d'un état des lieux de sortie et pour débouter, en conséquence, M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], que M. [O] [F] ne pouvait revendiquer l'application du traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en ce qu'il avait prévu la cession par M. [J] [I] à Mme [R] [X] du droit au bail qu'il tenait du contrat de bail en date du 3 juin 2004 et qu'en effet, M. [O] [F] méconnaissait ainsi la clause prohibant une telle cession du bail figurant dans le contrat de bail qu'il avait signé, alors même qu'aucun des signataires du traité de cession ne demandait l'application de ce traité en ce qu'il prévoyait une cession du bail et que ce traité n'avait visiblement jamais été porté à la connaissance de M. [O] [F], quand M. [O] [F] pouvait invoquer à son profit, comme un fait juridique, la situation créée par le traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en ce que celui-ci prévoyait la cession par M. [J] [I] à Mme [R] [X] du droit au bail qu'il tenait du contrat de bail conclu le 3 juin 2004, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1165 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui sont applicables à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, les juges du fond ont l'interdiction de dénaturer les termes clairs et précis des documents de la cause ; qu'en énonçant, pour écarter le moyen soulevé par M. [O] [F] tiré de ce que M. [J] [I] avait violé les stipulations du bail en date du 3 juin 2004 en cédant à Mme [R] [X] le droit au bail qu'il tenait de ce bail et de ce que cette violation avait eu pour conséquence l'absence d'établissement d'un état des lieux de sortie et pour débouter, en conséquence, M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], que M. [O] [F] ne pouvait revendiquer l'application du traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en ce qu'il avait prévu la cession par M. [J] [I] à Mme [R] [X] du droit au bail qu'il tenait du contrat de bail en date du 3 juin 2004, que le traité de cession en date du 19 février 2013 mentionnait que « le cessionnaire exécutera aux lieux et place du cédant, à compter de la prise de fonction du cessionnaire, les charges et conditions du bail ci-dessus visé, et paiera les loyers à leur échéance. Le terme en cours sera partagé entre cédant et cessionnaire au prorata de leur temps de jouissance. En outre, le cessionnaire remboursera au cédant la caution relative au loyer s'il y en a une. Ce remboursement interviendra le jour de la prestation de serment du cessionnaire. Étant ainsi précisé que le cessionnaire a obtenu le 16 novembre 2012 de M. [O] [F], propriétaire des locaux situés à [Adresse 4], une promesse de bail professionnel desdits biens, pour une durée de douze années à compter de la prestation de serment de Mme [R] [X] », qu'ainsi, le traité de cession prenait parfaitement en compte la promesse de bail signée, ce qui contredisait l'affirmation de M. [O] [F] selon laquelle l'intention commune des parties de ce traité était bien d'intégrer dans le périmètre de celle-ci la reprise du bail original et que les mentions du traité sur ce point avaient pour but de régler la prise en charge des loyers en cours et du dépôt de garantie lors de la prise de fonction du cessionnaire et en considérant, dès lors, que le droit de M. [J] [I] au bail qu'il tenait du contrat de bail en date du 3 juin 2004 ne faisait pas partie des droits et contrats cédés par M. [J] [I] à Mme [R] [X] en vertu du traité de cession en date du 19 février 2013, quand le traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X] stipulait expressément que « M. [J] [I] cède également le droit pour le temps qui reste à courir au bail ci-après analysé » et qu'« un exemplaire du contrat est annexé aux présentes après mention (annexe n° 4) » et quand un exemplaire du contrat de bail en date du 3 juin 2004 figurait à l'annexe 4 au traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en violation des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de troisième part, l'existence d'une cession d'un bail n'est pas exclue du seul fait que le bailleur et le cessionnaire ont conclu une promesse de bail ; qu'en énonçant, par conséquent, pour écarter le moyen soulevé par M. [O] [F] tiré de ce que M. [J] [I] avait violé les stipulations du bail en date du 3 juin 2004 en cédant à Mme [R] [X] le droit au bail qu'il tenait de ce bail et de ce que cette violation avait eu pour conséquence l'absence d'établissement d'un état des lieux de sortie et pour débouter, en conséquence, M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], que M. [O] [F] et Mme [R] [X] avaient conclu une promesse de bail le 15 novembre 2012, qui n'était pas uniquement destinée à étayer le dossier de présentation de Mme [R] [X] à la succession de M. [J] [I] pour les services de la chancellerie, mais était une conséquence de l'exécution du contrat de bail du 3 juin 2004, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS QUE, de quatrième part, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en énonçant, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], qu'il appartenait à M. [O] [F] d'établir que les réparations locatives dont il demandait réparation étaient dues au fait personnel de M. [J] [I], que le seul élément de preuve était le constat d'huissier en date du 19 février 2015 effectué à la sortie de Mme [R] [X] et qui avait servi de base à l'expert judiciaire, qui impliquait donc nécessairement des réparations locatives liées au fait personnel de celle-ci, que ni l'expert, ni M. [O] [F] n'avaient tenté d'effectuer pour l'ensemble des réparations locatives listées, une répartition entre les réparations locatives liées au comportement de l'un ou de l'autre des preneurs, et que la répartition au prorata de l'occupation que l'expert proposait n'était pas satisfaisante en ce qu'elle était étrangère à tout comportement personnel, quand il appartenait à M. [J] [I] d'apporter la preuve que les dégradations survenues pendant sa jouissance avaient eu lieu sans sa faute, et non à M. [O] [F] d'établir que ces dégradations étaient dues au fait personnel de M. [J] [I], la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les dispositions de l'article 1732 du code civil ;
ALORS QUE, de cinquième part, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'en énonçant, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], après avoir retenu qu'un état des lieux d'entrée avait été fait entre le bailleur et M. [J] [I] le 4 juillet 1981, que M. [J] [I] avait tout au long de sa période d'occupation des lieux engagé des dépenses en matière d'installation électrique, de remplacement de la chaudière, de réfection des peintures et revêtements de sols, de peinture des persiennes et d'entretien du jardin, qui étaient justifiées par des factures, attestations et bulletins de salaires et n'étaient au demeurant pas utilement contredites, quand ces circonstances ne caractérisaient pas que M. [J] [I] avait, par les dépenses qu'il avait engagées, satisfait à son obligation de rendre au bailleur l'immeuble loué tel qu'il l'avait reçu, dans l'état qui était décrit dans l'état des lieux d'entrée en date du 4 juillet 1981, excepté ce qui avait péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1730 du code civil ;
ALORS QUE, de sixième part, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'en déboutant, dès lors, M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], après avoir retenu qu'un état des lieux d'entrée avait été fait entre le bailleur et M. [J] [I] le 4 juillet 1981, quand elle relevait que Mme [R] [X] n'avait pas reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives et, donc, que M. [J] [I] n'avait pas procédé aux réparations locatives qu'il lui incombait d'effectuer, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil ;
ALORS QUE, de septième part, celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'il en résulte que, s'il a été fait un état des lieux d'entrée entre le bailleur et le preneur, c'est au preneur qu'il appartient d'apporter la preuve qu'il a exécuté son obligation de restituer au bailleur la chose louée telle qu'il l'a reçue, suivant cet état des lieux d'entrée, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre M. [J] [I], après avoir retenu qu'un état des lieux d'entrée avait été fait entre le bailleur et M. [J] [I] le 4 juillet 1981, qu'en l'absence de tout état des lieux de sortie établi à l'initiative du bailleur, elle ignorait totalement l'état précis dans lequel M. [J] [I] avait restitué les lieux à la fin de l'année 2013 et n'était donc pas mise en mesure d'apprécier le montant des réparations locatives susceptibles d'être mises à sa charge, qu'elle n'était pas mise à même d'opérer une ventilation précise entre les deux locataires successifs et que M. [O] [F] ne rapportait pas la preuve nécessaire de l'état des lieux au moment précis du départ de M. [J] [I], quand c'était à M. [J] [I] qu'il appartenait d'apporter la preuve qu'il avait exécuté son obligation de restituer à M. [O] [F] l'immeuble loué tel qu'il l'avait reçu, dans l'état qui était décrit dans l'état des lieux d'entrée en date du 4 juillet 1981, excepté ce qui avait péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les dispositions de l'article 1315, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui sont applicables à la cause et qui sont devenues celles de l'article 1353, alinéa 2, du code civil, et de l'article 1730 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre Mme [R] [X] ;
ALORS QUE, de première part, la cession d'un bail opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat de bail qui devient débiteur envers le bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs ; que, d'autre part, les tiers à un contrat peuvent invoquer à leur profit, comme un fait juridique, la situation créée par ce contrat ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre Mme [R] [X], que M. [O] [F] ne pouvait revendiquer l'application du traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en ce qu'il avait prévu la cession par M. [J] [I] à Mme [R] [X] du droit au bail qu'il tenait du contrat de bail en date du 3 juin 2004, qu'en effet, M. [O] [F] méconnaissait ainsi la clause prohibant une telle cession du bail figurant dans le contrat de bail qu'il avait signé, alors même qu'aucun des signataires du traité de cession ne demandait l'application de ce traité en ce qu'il prévoyait une cession du bail et que ce traité n'avait visiblement jamais été porté à la connaissance de M. [O] [F] et que M. [O] [F] ne pouvait utilement opposer à Mme [R] [X] l'état des lieux d'entrée du 4 juin 1981 au motif que le traité de cession du 19 février 2013 incluait la cession du bail du 3 juin 2004, l'application de ce traité ayant été écarté, quand M. [O] [F] pouvait invoquer à son profit, comme un fait juridique, la situation créée par le traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en ce que celui-ci prévoyait la cession par M. [J] [I] à Mme [R] [X] du droit au bail qu'il tenait du contrat de bail conclu le 3 juin 2004, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1165 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui sont applicables à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, la cession d'un bail opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat de bail qui devient débiteur envers le bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs ; qu'en outre, les juges du fond ont l'interdiction de dénaturer les termes clairs et précis des documents de la cause ; qu'en énonçant, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre Mme [R] [X], que M. [O] [F] ne pouvait revendiquer l'application du traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en ce qu'il avait prévu la cession par M. [J] [I] à Mme [R] [X] du droit au bail qu'il tenait du contrat de bail en date du 3 juin 2004, que le traité de cession en date du 19 février 2013 mentionnait que « le cessionnaire exécutera aux lieux et place du cédant, à compter de la prise de fonction du cessionnaire, les charges et conditions du bail ci-dessus visé, et paiera les loyers à leur échéance. Le terme en cours sera partagé entre cédant et cessionnaire au prorata de leur temps de jouissance. En outre, le cessionnaire remboursera au cédant la caution relative au loyer s'il y en a une. Ce remboursement interviendra le jour de la prestation de serment du cessionnaire. Étant ainsi précisé que le cessionnaire a obtenu le 16 novembre 2012 de M. [O] [F], propriétaire des locaux situés à [Adresse 4], une promesse de bail professionnel desdits biens, pour une durée de douze années à compter de la prestation de serment de Mme [R] [X] », qu'ainsi, le traité de cession prenait parfaitement en compte la promesse de bail signée, ce qui contredisait l'affirmation de M. [O] [F] selon laquelle l'intention commune des parties de ce traité était bien d'intégrer dans le périmètre de celle-ci la reprise du bail original, que les mentions du traité sur ce point avaient pour but de régler la prise en charge des loyers en cours et du dépôt de garantie lors de la prise de fonction du cessionnaire et que M. [O] [F] ne pouvait utilement opposer à Mme [R] [X] l'état des lieux d'entrée du 4 juin 1981 au motif que le traité de cession du 19 février 2013 incluait la cession du bail du 3 juin 2004, l'application de ce traité ayant été écarté et en considérant, dès lors, que le droit de M. [J] [I] au bail qu'il tenait du contrat de bail en date du 3 juin 2004 ne faisait pas partie des droits et contrats cédés par M. [J] [I] à Mme [R] [X] en vertu du traité de cession en date du 19 février 2013, quand le traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X] stipulait expressément que « M. [J] [I] cède également le droit pour le temps qui reste à courir au bail ci-après analysé » et qu'« un exemplaire du contrat est annexé aux présentes après mention (annexe n° 4) » et quand un exemplaire du contrat de bail en date du 3 juin 2004 figurait à l'annexe 4 au traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du traité de cession conclu le 19 février 2013 par M. [J] [I] et par Mme [R] [X], en violation des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de troisième part, la cession d'un bail opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat de bail qui devient débiteur envers le bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs, peu important que le cessionnaire du droit au bail ait conclu, parallèlement, une promesse de bail avec le bailleur ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre Mme [R] [X], que M. [O] [F] et Mme [R] [X] avaient conclu une promesse de bail le 15 novembre 2012, qui n'était pas uniquement destinée à étayer le dossier de présentation de Mme [R] [X] à la succession de M. [J] [I] pour les services de la chancellerie, mais était une conséquence de l'exécution du contrat de bail du 3 juin 2004, que M. [O] [F] ne pouvait utilement opposer à Mme [R] [X] l'état des lieux d'entrée du 4 juin 1981 au motif que le traité de cession du 19 février 2013 incluait la cession du bail du 3 juin 2004, l'application de ce traité ayant été écarté, que les obligations contractuelles de Mme [R] [X] vis-à-vis de M. [O] [F] ressortissaient uniquement de la promesse de bail professionnel des 15 et 16 novembre 2012, et non de l'acte de renouvellement de bail à usage professionnel du 3 juin 2004, qu'en effet, nonobstant les termes du traité de cession du 19 février 2013 en faveur d'une cession du droit au bail pour le temps restant à courir, Mme [R] [X] tirait son droit d'occupation de l'immeuble à usage professionnel non pas d'une cession d'un bail en cours, mais d'un nouveau bail conclu directement avec M. [O] [F] du fait de la promesse de bail professionnel, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil ;
ALORS QUE, de quatrième part, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en énonçant, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre Mme [R] [X], que M. [O] [F] n'établissait pas que Mme [R] [X] n'avait pas restitué les lieux dans l'état où elle les avait reçus, qu'il ne produisait aucun élément justifiant l'état des lieux loués à Mme [R] [X], qu'il se référait aux conclusions de l'expert qui avait procédé en comparant l'état des lieux d'entrée en date du 4 juillet 1981 et du constat de sortie du 19 février 2015, sans détailler, pour chacun des preneurs successifs, les dégradations et réparations locatives imputables à chacun, quand elle avait estimé que le constat d'huissier en date du 19 février 2015 effectué à la sortie de Mme [R] [X] et qui avait servi de base à l'expert judiciaire impliquait nécessairement des réparations locatives liées au fait personnel de celle-ci, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil ;
ALORS QUE, de cinquième part, celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que le preneur doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'il en résulte que c'est au preneur qu'il appartient d'apporter la preuve qu'il a exécuté son obligation de restituer au bailleur la chose louée telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. [O] [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées contre Mme [R] [X], que M. [O] [F] n'établissait pas que Mme [R] [X] n'avait pas restitué les lieux dans l'état où elle les avait reçus, qu'il ne produisait aucun élément justifiant l'état des lieux loués à Mme [R] [X] et qu'il se référait aux conclusions de l'expert qui avait procédé en comparant l'état des lieux d'entrée en date du 4 juillet 1981 et du constat de sortie du 19 février 2015, sans détailler, pour chacun des preneurs successifs, les dégradations et réparations locatives imputables à chacun, quand il appartenait à Mme [R] [X] d'apporter la preuve qu'elle avait exécuté son obligation de restituer à M. [O] [F] l'immeuble loué tel qu'il l'avait reçu, excepté ce qui avait péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les dispositions de l'article 1315, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui sont applicables à la cause et qui sont devenues celles de l'article 1353, alinéa 2, du code civil, et des articles 1731 et 1732 du code civil.
