LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 décembre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 869 F-D
Pourvois n°
T 21-17.764
M 21-19.299 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 DÉCEMBRE 2022
I - M. [S] [P], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 21-17.764 contre un arrêt rendu le 16 avril 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [W] [C],
2°/ à Mme [V] [J], épouse [C],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
II - 1°/ M. [W] [C],
2°/ Mme [V] [J], épouse [C], ont formé le pourvoi n° M 21-19.299 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant à M. [S] [P],
défendeur à la cassation.
Le demandeur au pourvoi n° T 21-17.764 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Les demandeurs au pourvoi n° M 21-19.299 invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [P], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme [C], après débats en l'audience publique du 8 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° T 21-17.764 et n° M 21-19.299 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 avril 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-25.949), par acte notarié dressé le 18 février 2010 par M. [P], notaire, les consorts [O] ont conclu une promesse unilatérale de vente de biens immobiliers au bénéfice de M. et Mme [C], sous condition suspensive d'obtention de prêts, la date d'échéance étant fixée au 3 mai 2010.
3. L'indemnité d'immobilisation, fixée à la somme de 218 500 euros, a été réglée à hauteur de 109 250 euros à la signature de la promesse et séquestrée entre les mains du notaire.
4. Le 13 avril 2010, les promettants ont mis les bénéficiaires en demeure de justifier de l'obtention des prêts visés à la promesse.
5. Le 21 avril 2010, M. et Mme [C] ont adressé à M. [P] la lettre de leur courtier les informant qu'un établissement bancaire avait accepté de leur accorder les prêts sollicités.
6. Le 17 juin 2010 les consorts [O], considérant la promesse caduque, ont consenti une promesse unilatérale de vente sur les mêmes biens à Mme [D] ; la vente a été réitérée le 4 octobre 2010.
7. Un arrêt du 17 septembre 2015, devenu irrévocable sur ces points, a rejeté la demande de M. et Mme [C] en constatation de la vente des biens des consorts [O] à leur profit et les a condamnés à leur payer le complément de l'indemnité d'immobilisation, le notaire étant autorisé à remettre aux vendeurs la partie séquestrée.
8. Invoquant divers manquements à l'obligation, pour le notaire, d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il avait rédigés, M. et Mme [C] ont assigné M. [P] en paiement de diverses sommes, dont celle de 218 500 euros au titre de la perte de l'indemnité d'immobilisation.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi n° M 21-19.299, pris en ses six premières branches, ci-après annexé
9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen du pourvoi n° M 21-19.299, pris en sa septième branche, et sur le moyen du pourvoi n° T 21-17.764, pris en sa première branche, rédigés en des termes similaires, réunis
Enoncé des moyens
10. Par leur moyen, M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de condamner M. [P] au paiement de la somme de 109 250 euros, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en réduisant d'office l'indemnisation de M. et Mme [C] quant à l'indemnité d'immobilisation qu'ils ont dû régler au titre de la perte de chance de renoncer à la vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive de financement, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile , ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »
11. Par son moyen, M. [P] fait le même grief à l'arrêt, alors « que le juge ne peut relever d'office le moyen tiré de l'existence d'une perte de chance sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les bénéficiaires de la promesse de vente d'une perte de chance d'éviter le paiement de l'indemnité d'immobilisation, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur l'indemnisation de ce préjudice qui n'était invoqué par aucune des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
12. Selon ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
13. Pour condamner M. [P] à payer aux bénéficiaires de la promesse de vente la somme de 109 250 euros au titre du préjudice correspondant à la perte de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient l'existence d'une perte de chance par eux subie, imputable à la faute du notaire, de renoncer à la vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive, évaluée à 50 pour cent.
14. En statuant ainsi, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur le moyen tiré de cette perte de chance qu'elle relevait d'office, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
15. La cassation n'est que partielle et n'atteint pas les chefs du dispositif rejetant les demandes de M. et Mme [C] tendant à la condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des indemnités pour frais non répétibles accordées par le jugement de première instance à Mme [D] et à la société civile professionnelle Etasse, de celle de 2 000 000 euros au titre du préjudice matériel et moral résultant de la perte de chance d'acquérir un bien d'exception et de celle de 45 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [P] à payer à M. et Mme [C] la somme de 109 250 euros, l'arrêt rendu le 16 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. [P] (demandeur au pourvoi n° T 21-17.764)
M. [P] fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, condamné M. [P] à verser à M. et Mme [C] la somme de 109 250 euros ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut relever d'office le moyen tiré de l'existence d'une perte de chance sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les bénéficiaires de la promesse de vente d'une perte de chance d'éviter le paiement de l'indemnité d'immobilisation (arrêt, p. 6, al. 4 et 5), sans inviter les parties à présenter leurs observations sur l'indemnisation de ce préjudice qui n'était invoqué par aucune des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse une faute n'est causale que s'il est établi que sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas produit ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les bénéficiaires de la promesse de vente d'une perte de chance d'éviter le paiement de l'indemnité d'immobilisation au motif qu'il aurait dû les avertir, à la réception du courrier des promettants du 13 avril 2010, des conditions dans lesquelles ils pouvaient invoquer efficacement la défaillance de la condition suspensive de prêt (arrêt, p. 6, al. 2), sans rechercher si à cette date les bénéficiaires n'auraient pas été dans l'impossibilité, en raison des stipulations de la promesse visées par l'arrêt (arrêt, p. 5, pén. al.), de se prévaloir efficacement de cette défaillance avant le 9 avril 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse une faute n'est causale que s'il est établi que sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas produit ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les bénéficiaires de la promesse de vente d'une perte de chance d'éviter le paiement de l'indemnité d'immobilisation (arrêt, p. 6, al. 4 et 5), sans rechercher si les époux [C] auraient pu se conformer aux exigences de la promesse visées par l'arrêt qui subordonnaient la possibilité d'invoquer la défaillance de la condition suspensive à la justification des démarches accomplies pour l'obtention des prêts (arrêt, p. 5, pén. al. et p. 6 al. 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil.
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [C] (demandeurs au pourvoi n° M. 21-19.299)
M. ET MME [C] FONT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. [P] à leur payer la somme de 109 250 euros et DE LES AVOIR déboutés et de leur demande que M. [P] soit condamné à leur verser la somme de 218 500 euros au titre de la perte de l'indemnité d'immobilisation, de celle de 6 000 euros au titre des indemnités pour frais non répétibles accordées par le jugement de première instance à Mme [D] et à la SCP Etasse et de celle de 2 000 000 d'euros au titre du préjudice matériel et moral résultant de la perte de chance d'acquérir un bien d'exception ;
1°) ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé dans les conclusions d'appel de M. et Mme [C] (pp. 12-14), si Maître [P] n'avait pas agi en collusion avec son confrère Maître [T] [M] dans l'intérêt des promettants et au détriment de M. et Mme [C], la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions de M. et Mme [C] (pp. 12-14) qui faisaient valoir que Maître [P] avait agi en collusion avec son confrère Maître [T] [M] dans l'intérêt des promettants et au détriment de M. et Mme [C], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé dans les conclusions d'appel de M. et Mme [C] (p. 17 et p. 20), si, informés par Maître [P] que la lettre de la banque du 21 avril 2021 était insuffisante pour que la condition de financement soit accomplie, M. et Mme [C] n'auraient pas pu, après avoir renoncé à la condition suspensive de financement, chercher à accélérer la conclusion du contrat de prêt avec la banque, ce qui leur aurait permis de disposer des fonds avant le terme de la promesse le 3 mai 2010, prorogeable jusqu'au 18 mai 2010, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°) ALORS QU'en jugeant que si, informés par Maître [P] que la lettre de la banque du 21 avril 2021 était insuffisante pour que la condition de financement soit accomplie, M. et Mme [C] avaient fait le choix de renoncer à la condition suspensive de financement, ils n'auraient pas pu obtenir la réalisation de la vente aux motifs « qu'il résulte des éléments versés aux débats que M. et Mme [C] n'ont obtenu les offres de prêt que le 2 juin 2010, soit postérieurement au 3 mai 2010, date d'échéance de la promesse » (p. 6 de l'arrêt), la cour d'appel s'est prononcée par une pure affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en jugeant que si, informés par Maître [P] que la lettre de la banque du 21 avril 2021 était insuffisante pour que la condition de financement soit accomplie, M. et Mme [C] avaient fait le choix de renoncer à la condition suspensive de financement, ils n'auraient pas pu obtenir la réalisation de la vente aux motifs « qu'il résulte des éléments versés aux débats que M. et Mme [C] n'ont obtenu les offres de prêt que le 2 juin 2010, soit postérieurement au 3 mai 2010, date d'échéance de la promesse » (p. 6 de l'arrêt), la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
6°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé dans les conclusions d'appel de M. et Mme [C] (p. 22), si l'éventuelle impossibilité d'obtenir un financement avant le terme de la promesse, soit le 3 mai 2010, prorogeable jusqu'au 18 mai 2010, ne résultait pas de la faute de Maître [P] qui n'avait pas prévu dans l'acte préparé pour M. et Mme [C] des délais suffisamment longs pour obtenir un financement, de sorte que la perte de chance de devenir propriétaire d'un bien d'exception était caractérisée dès la conclusion de la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
7°) ALORS, en tout état de cause, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en réduisant d'office l'indemnisation de M. et Mme [C] quant à l'indemnité d'immobilisation qu'ils ont dû régler au titre de la perte de chance de renoncer à la vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive de financement, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales
