LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 novembre 2022
Cassation partielle
sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 778 F-D
Pourvoi n° Y 21-19.241
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 NOVEMBRE 2022
Mme [C] [T], veuve [L], domiciliée [Adresse 9], a formé le pourvoi n° Y 21-19.241 contre l'arrêt rendu le 26 avril 2021 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [W] [D], épouse [O], domiciliée [Adresse 8], prise tant en son nom propre qu'en qualité d'héritière de [G] [I] [O], décédé,
2°/ à Mme [Y] [O], domiciliée [Adresse 8],
3°/ à M. [V] [O], domicilié [Adresse 3],
4°/ à M. [B] [O], domicilié [Adresse 5],
5°/ à M. [R] [O], domicilié [Adresse 4] (Belgique),
6°/ à M. [Z] [O], domicilié [Adresse 7],
tous cinq pris en leur qualité d'héritiers de [G] [I] [O],
7°/ à la société [E] [K], dont le siège est [Adresse 2],
8°/ à M. [B] [L], domicilié [Adresse 6],
9°/ à M. [A] [L], domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de Mme [T], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat des consorts [O], après débats en l'audience publique du 4 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 26 avril 2021), par acte authentique de vente établi le 27 juin 2012 par M. [K], notaire, M. et Mme [O] ont vendu à M. et Mme [L] une maison d'habitation pour le prix de 300 000 euros, ventilé à hauteur de 100 000 euros, payés comptant avant l'établissement de l'acte notarié, correspondant à l'arriéré de loyers dû par les acquéreurs en exécution d'un bail qui leur avait été consenti le 21 janvier 2004, et, à hauteur de 200 000 euros, correspondant au prix de vente proprement dit de l'immeuble.
2. [G] [O] étant décédé, Mme [D] veuve [O], à titre personnel et en qualité d'héritière de son époux, ainsi que les enfants de ce dernier (les consorts [O]), ont assigné Mme [T] veuve [L], MM. [B] et [A] [L] (les consorts [L]) en résolution de la vente pour non-paiement du solde du prix, et en paiement d'une indemnité d'occupation.
3. Mme [T] a mis en cause M. [K], notaire, afin d'obtenir, sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle pour manquement à son devoir de conseil, sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts pour perte de chance et à la garantir des condamnations qui seraient prononcées au bénéfice des consorts [O].
4. M. [K] a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour prescription.
Examen des moyens
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
5. Mme [T] veuve [L] fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action contre M. [K], alors « que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'il s'évince des énonciations de l'arrêt que [C] [L] reproche à Maître [K] d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne suggérant pas aux parties de passer une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble au prix de 113.000 € avec imputation des loyers sur ce prix au lieu d'un bail d'habitation assortie d'une promesse de vente sans imputation des loyers qui a été passé le 21 janvier 2004, et qu'en outre c'est ce montant qui aurait dû être retenu dans l'acte du 27 juin 2012 ; qu'en énonçant tant par motifs propres que par motifs implicitement adoptés des premiers juges que le préjudice revendiqué par Mme [L] s'est constitué lorsqu'elle a donné son accord à l'acquisition selon compromis en date du 26 juillet 2011 et au plus tard le 27 juin 2012 lorsqu'elle a signé l'acte authentique de vente » pour en déduire que « le point de départ de son prétendu dommage résultant d'une perte de chance de ne pas s'engager dans les termes qu'elle a [en] pratique acceptés, est bien la date de cet acte du 27 juin 2012 qui fixe le prix » et que « Mme [C] [L] avait à l'évidence tout loisir, comme elle l'a fait depuis, de se préoccuper de la valeur du bien avant de signer l'acte de 2012 lequel est donc bien le point de départ de la prescription, laquelle est acquise, faute par Mme [C] [L] d'avoir actionné Me [K] avant le 28 juin 2017 » quand le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité exercée par Mme [C] [L] à l'encontre du notaire rédacteur d'actes ne pouvait être fixé à la date de la vente conclue le 27 juin 2012 mais à la date de survenance du dommage, c'est-à-dire à la date de la résolution de la vente, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que Mme [T] veuve [L] reprochait au notaire de ne pas lui avoir conseillé de reprendre les termes de la promesse d'achat intégrée au contrat de bail du 21 janvier 2004, à savoir un prix de vente de 113 000 euros avec imputation des loyers, ce qui l'aurait amenée à conclure la vente à un prix trop élevé.
7. Elle a constaté que l'acte du 27 juin 2012, qui fixait un prix de vente de 300 000 euros intégrant les arriérés de loyers à hauteur de 100 000 euros, était intervenu un an après une promesse notariée du 26 juin 2011 et huit ans après l'acte du 21 janvier 2004.
8. Elle en a souverainement déduit que Mme [T] veuve [L] ayant eu tout loisir de se préoccuper de la valeur du bien avant de signer l'acte de 2012, le point de départ de son action en réparation du dommage résultant d'une perte de chance de ne pas s'engager dans les termes du contrat était la date de l'acte authentique du 27 juin 2012 qui fixait le prix.
9. Elle a exactement retenu que l'action engagée contre le notaire le 3 février 2018, plus de cinq ans après, était prescrite.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
11. Mme [T] veuve [L] fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la somme de 145 500 euros, arrêtée au 31 juillet 2020, à titre d'indemnité d'occupation, alors « que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ; qu'en énonçant par motifs propres que « du fait de la résolution de la vente, les consorts [O] sont redevenus propriétaires à compter du 27 juin 2012 ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, alors que, depuis lors, il est constant que [C] [L] n'a cessé d'occuper l'immeuble comme elle le fait d'ailleurs depuis seize années sans régler aucun loyer » et par motifs adoptés des premiers juges que « sur le fondement de l'enrichissement sans cause, lequel trouve sa source dans l'article 1371 du code civil relatif aux quasi contrats, l'indemnité de jouissance (ou d'occupation) vise à indemniser le propriétaire de la privation de l'usage de l'immeuble en raison de l'utilisation du bien par l'acquéreur avant l'anéantissement rétroactif du contrat. En l'espèce, les consorts [O] subissent un préjudice puisqu'ils n'ont jamais perçu les 200.000 euros de solde du prix de rachat et sont par ailleurs tenus de restituer la somme de 100.000 euros alors même que, dans l'esprit des parties au moment de la vente, une telle somme correspondait aux loyers impayés lors du contrat de bail et à l'indemnité d'occupation subséquente à défaut pour Mme [L] d'avoir quitté les lieux entre la résiliation du contrat de bail et le rachat de l'immeuble par ses soins. In fine, les consorts [L] ont donc résidé dans l'immeuble appartenant aux consorts [O] pendant plus de quinze années sans payer une quelconque somme au titre de l'occupation des lieux. Les consorts [O] qui n'ont pas joui personnellement de l'immeuble n'ont tiré aucun profit de son occupation. A l'inverse, ils se sont appauvris puisqu'ils ont dû au surplus rembourser les emprunts leur ayant permis d'acquérir le bien en 2003 » quand Mme [C] [T], veuve [L], ne pouvait être tenue au paiement d'une indemnité tenant à la seule occupation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 1304 et 1234 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause et, par fausse application, l'article 1371 du même code dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1303 du code civil dans sa rédaction issue de cette même ordonnance. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1234 et 1371 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
12. Il résulte du premier de ces textes que, pour remettre les parties à un contrat de vente résolu dans leur état antérieur, seules doivent être prises en compte les prestations fournies par chacune des parties en exécution de ce contrat.
13. Il résulte du second que nul ne peut s'enrichir sans cause aux dépens d'autrui.
14. Pour condamner Mme [T] veuve [L] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la signature du contrat de vente résolu jusqu'à la date de sa décision, la cour d'appel retient que, du fait de la résolution de la vente, les consorts [O] sont redevenus propriétaires à compter du 27 juin 2012, alors que, depuis lors, Mme [T] veuve [L] n'a cessé d'occuper l'immeuble depuis seize années sans régler de loyers, que les vendeurs, qui n'ont pas joui personnellement de l'immeuble, n'ont tiré aucun profit de son occupation et qu'à l'inverse, ils se sont appauvris, puisqu'ils ont dû rembourser les emprunts leur ayant permis d'acquérir le bien en 2003.
15. En statuant ainsi, alors que l'enrichissement sans cause n'est pas applicable aux restitutions consécutives à l'anéantissement d'un contrat et que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquence de la cassation
16. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
17. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
18. Le vendeur n'étant pas fondé à obtenir, du fait de la résolution de la vente, une indemnité d'occupation correspondant à la seule occupation de l'immeuble, la demande des consorts [O] en paiement d'une somme à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [T] veuve [L] au paiement de la somme de 145 500 euros arrêtée au 31 juillet 2020 à titre d'indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 26 avril 2021 et ordonne la compensation des sommes réciproquement dues, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande des consorts [O] en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Maintient les dispositions de l'arrêt d'appel relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés devant la Cour de cassation ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour Mme [T]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Mme [C] [T], veuve [L], fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il a prononcé des condamnations à l'encontre de [B] et [A] [L] en leur qualité d'héritiers de [M] [L] et fixé à la somme de 121.500 euros le montant de l'indemnité d'occupation, puis, statuant à nouveau de ces seuls chefs, d'avoir condamné Mme [C] [T], veuve [L], au paiement de la somme de 145.500 euros arrêtée au 31 juillet 2020 à titre d'indemnité d'occupation à parfaire à la date de l'arrêt,
1° Alors en premier lieu que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ; qu'en énonçant par motifs propres que « du fait de la résolution de la vente, les consorts [O] sont redevenus propriétaires à compter du 27 juin 2012 ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, alors que, depuis lors, il est constant que [C] [L] n'a cessé d'occuper l'immeuble comme elle le fait d'ailleurs depuis seize années sans régler aucun loyer » et par motifs adoptés des premiers juges que « sur le fondement de l'enrichissement sans cause, lequel trouve sa source dans l'article 1371 du code civil relatif aux quasi contrats, l'indemnité de jouissance (ou d'occupation) vise à indemniser le propriétaire de la privation de l'usage de l'immeuble en raison de l'utilisation du bien par l'acquéreur avant l'anéantissement rétroactif du contrat. En l'espèce, les consorts [O] subissent un préjudice puisqu'ils n'ont jamais perçu les 200.000 euros de solde du prix de rachat et sont par ailleurs tenus de restituer la somme de 100.000 euros alors même que, dans l'esprit des parties au moment de la vente, une telle somme correspondait aux loyers impayés lors du contrat de bail (constatés par l'ordonnance de référé du 11 décembre 2007) et à l'indemnité d'occupation subséquente à défaut pour Mme [L] d'avoir quitté les lieux entre la résiliation du contrat de bail (11 décembre 2007) et le rachat de l'immeuble par ses soins (27 juin 2012). In fine, les consorts [L] ont donc résidé dans l'immeuble appartenant aux consorts [O] pendant plus de quinze années sans payer une quelconque somme au titre de l'occupation des lieux. Les consorts [O] qui n'ont pas joui personnellement de l'immeuble n'ont tiré aucun profit de son occupation. A l'inverse, ils se sont appauvris puisqu'ils ont dû au surplus rembourser les emprunts (bancaires et familiaux) leur ayant permis d'acquérir le bien en 2003 » quand Mme [C] [T], veuve [L], ne pouvait être tenue au paiement d'une indemnité tenant à la seule occupation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 1304 et 1234 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause et, par fausse application, l'article 1371 du même code dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1303 du code civil dans sa rédaction issue de cette même ordonnance,
2° Alors en second lieu que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que « selon acté établi par Me [K] le 26 juillet 2011 a été réalisé un compromis de vente, laquelle a été réitérée par acte du 27 juin 2012 moyennant un prix global de 300.000 euros ventilé comme suit : 100.000 euros réglée comptant dès avant l'établissement de l'acte notarié, correspondant à l'arriéré de loyers et 200.000 euros correspondant au prix de vente proprement dit de l'immeuble » ; qu'en énonçant « qu'il est constant que [C] [L] n'a cessé d'occuper l'immeuble comme elle le fait d'ailleurs depuis seize années sans régler aucun loyer », la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Mme [C] [T], veuve [L], fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris qui a déclaré prescrite l'action en responsabilité engagée à l'encontre de Maître [K] et déclaré en conséquence irrecevable la demande de condamnation de Maître [K],
Alors que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'il s'évince des énonciations de l'arrêt que [C] [L] reproche à Maître [K] d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne suggérant pas aux parties de passer une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble au prix de 113.000 € avec imputation des loyers sur ce prix au lieu d'un bail d'habitation assortie d'une promesse de vente sans imputation des loyers qui a été passé le 21 janvier 2004, et qu'en outre c'est ce montant qui aurait dû être retenu dans l'acte du 27 juin 2012 ; qu'en énonçant tant par motifs propres que par motifs implicitement adoptés des premiers juges que le préjudice revendiqué par Mme [L] s'est constitué lorsqu'elle a donné son accord à l'acquisition selon compromis en date du 26 juillet 2011 et au plus tard le 27 juin 2012 lorsqu'elle a signé l'acte authentique de vente » pour en déduire que « le point de départ de son prétendu dommage résultant d'une perte de chance de ne pas s'engager dans les termes qu'elle a [en] pratique acceptés, est bien la date de cet acte du 27 juin 2012 qui fixe le prix » (jugement) et que « Mme [C] [L] avait à l'évidence tout loisir, comme elle l'a fait depuis, de se préoccuper de la valeur du bien avant de signer l'acte de 2012 lequel est donc bien le point de départ de la prescription, laquelle est acquise, faute par Mme [C] [L] d'avoir actionné Me [K] avant le 28 juin 2017 » quand le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité exercée par Mme [C] [L] à l'encontre du notaire rédacteur d'actes ne pouvait être fixé à la date de la vente conclue le 27 juin 2012 mais à la date de survenance du dommage, c'est-à-dire à la date de la résolution de la vente, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause.
