LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 octobre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 724 F-D
Pourvoi n° A 22-13.451
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 OCTOBRE 2022
M. [E] [Z], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 22-13.451 contre l'arrêt rendu le 17 janvier 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [X] [N], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de M. [Z], de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. [N], après débats en l'audience publique du 13 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 janvier 2022) M. [N] a, le 1er octobre 1977, donné à bail commercial un immeuble destiné à l'exploitation d'un hôtel.
2. Le 27 juin 1989, M. [Z] a acquis le fonds de commerce en cause, comprenant le droit au bail.
3. Après visite des locaux le 30 juin 2014, la commission de sécurité de la ville de [Localité 3] a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement.
4. Le 8 juillet 2015, la commune de [Localité 3] a notifié à M. [Z] un arrêté de fermeture administrative de l'établissement.
5. M. [Z] a assigné M. [N] en remboursement des loyers acquittés entre cette fermeture administrative et la restitution des clefs intervenue le 31 mars 2016.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. M. [Z] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en remboursement des loyers acquittés pour les trois derniers trimestres du bail, alors « que sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; que la cour d'appel a constaté que l'établissement donné à bail par M. [N] avait fait l'objet d'une fermeture administrative le 8 juillet 2015 pour des raisons liées la sécurité du public ; qu'en se bornant néanmoins à retenir par motifs adoptés, pour débouter M. [Z] de sa demande de remboursement des loyers acquittés à compter de cette fermeture administrative, que l'examen des pièces produites n'était pas de nature à établir la responsabilité entière de M. [N] dans la fermeture administrative de l'établissement, sans constater l'existence d'une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en sécurité prescrits par l'autorité administrative, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1719 du code civil :
8. Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
9. Pour rejeter la demande en remboursement des loyers payés postérieurement à la fermeture administrative de l'établissement, la cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu que les pièces produites par M. [Z] n'étaient pas de nature à établir la responsabilité entière de M. [N].
10. En se déterminant ainsi, après avoir constaté que la fermeture de l'hôtel avait été prononcée par la commune de [Localité 3] à raison de très graves anomalies de nature à mettre en danger la sécurité des personnes et alors que, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [Z] en remboursement des loyers des trois derniers trimestres du bail, l'arrêt rendu le 17 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Condamne M. [N] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [N] et le condamne à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat aux Conseils, pour M. [Z]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa demande de condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 135 000 euros en réparation du préjudice financier subi et la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice moral ;
1°/ ALORS QUE pour réfuter l'argumentation de M. [Z] selon laquelle il avait commis une faute en indiquant au cessionnaire du fonds de commerce qu'il avait décidé ne pas renouveler le bail et de reprendre possession des lieux alors qu'il savait qu'il ne le ferait pas et n'avait ainsi finalement jamais délivré de congé, M. [N] faisait valoir qu'il avait simplement fait connaître à ce cessionnaire « son intention, et non pas sa décision définitive, de ne pas procéder au renouvellement du bail » et que même s'il avait formalisé cette intention, il aurait disposé d'un droit de repentir ; qu'il ne soutenait en revanche nullement qu'il ne pouvait lui être reproché de n'avoir pas finalement notifié un congé à son locataire compte tenu de la fermeture administrative de l'établissement ; qu'en retenant, pour débouter M. [Z] de ses demandes indemnitaires, qu'eu égard à la fermeture administrative de l'établissement intervenue le 8 juillet 2015, il ne pouvait être fait grief à M. [N] de ne pas avoir notifié un congé à son locataire, sans provoquer les explications des parties sur ce moyen de défense relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé ; qu'en retenant, pour écarter toute faute de M. [N], qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir, postérieurement à la fermeture administrative de l'établissement, notifié un congé à son locataire, cependant que cette fermeture administrative ne le dispensait pas de délivrer un congé, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant, en violation de l'article 1382, devenu 1240, code civil, ensemble l'article L. 145-9 du code de commerce ;
3°/ ALORS QUE, l'abus de droit est caractérisé lorsqu'un droit est mis en oeuvre avec une intention de nuire, sans motif légitime, avec une légèreté blâmable ou encore en cas de disproportion entre les moyens mis en oeuvre et la finalité poursuivie ; que M. [Z] soutenait que M. [N] avait abusé de son droit de s'opposer à la cession de son fonds de commerce en envoyant au notaire chargé de la cession et au cessionnaire des lettres les informant, sans faire état d'aucune réserve, qu'il refuserait le renouvellement du bail et mettrait en oeuvre tous les moyens pour reprendre possession des lieux, et ce sans motif légitime puisqu'il n'avait alors pas la ferme intention de délivrer congé à son locataire ; que M. [N] admettait lui-même, dans ses conclusions, que lors de l'envoi de ces lettres, il avait simplement l'intention de « refuser éventuellement le bail », et non pris la « décision définitive » de ne pas le renouveler (p. 5 § 7 et 8) ; qu'en se bornant pourtant à relever, pour juger que l'envoi de ces lettres n'était pas fautif, qu'il n'était pas établi qu'à la date de leur envoi, M. [N] « projetait de ne pas délivrer de congé », sans rechercher si le fait que ce dernier ait manifesté sans réserve sa volonté de reprendre les lieux, cependant qu'il s'agissait pour lui d'une simple éventualité, ne caractérisait pas abus de droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°/ ALORS QUE le droit de repentir consacré par l'article L. 145-58 du code de commerce ne peut être mis en oeuvre que postérieurement à la délivrance d'un congé ; qu'en se fondant, pour écarter toute faute de M. [N], sur la circonstance qu'il « disposait d'un droit de repentir lui permettant de renoncer à ce projet de congé », cependant qu'une telle faculté était inopérante en l'absence de délivrance d'un congé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article L. 145-58 du code de commerce ;
5°/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE M. [Z] soutenait que la preuve de ce que M. [N] n'avait jamais souhaité récupérer le bien résultait notamment du fait qu'après avoir repris possession des lieux le 31 mars 2016, il les avait laissés totalement à l'abandon ; que pour établir cet état d'abandon, il produisait des photographies de la façade de l'immeuble, particulièrement dégradée, et deux articles de presse mentionnant que l'hôtel était « squatté » (p. 10 deux derniers § et p. 11 § 1 à 3 de ses conclusions d'appel) ; qu'en jugeant néanmoins qu'il n'était pas démontré qu'à la date à laquelle la promesse de cession était intervenue, M. [N] projetait de ne pas délivrer de congé, sans répondre à ce moyen tiré de ce qu'après avoir repris possession des lieux ce dernier les avait laissés à l'abandon, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ ALORS QUE la circonstance que M. [N] ait disposé de la faculté de ne pas renouveler le bail commercial, faute de preuve qu'il se serait engagé à un tel renouvellement, n'était pas de nature à écarter toute faute de sa part dans le fait d'avoir indiqué au cessionnaire qu'il ne renouvellerait pas le bail alors qu'il n'en avait en réalité pas la ferme intention ; qu'en se fondant pourtant, par motifs réputés adoptés du jugement, sur cette circonstance inopérante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
M. [Z] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa demande de condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 9 869,46 euros au titre remboursement des loyers acquittés pour les trois derniers trimestres du bail ;
ALORS QUE, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; que la cour d'appel a constaté que l'établissement donné à bail par M. [N] avait fait l'objet d'une fermeture administrative le 8 juillet 2015 pour des raisons liées la sécurité du public (arrêt attaqué, p. 3 § 6 et p. 5 § 4 ; jugement entrepris, p. 4 avantdernier §) ; qu'en se bornant néanmoins à retenir par motifs adoptés, pour débouter M. [Z] de sa demande de remboursement des loyers acquittés à compter de cette fermeture administrative, que l'examen des pièces produites n'était pas de nature à « établir la responsabilité entière de M. [N] dans la fermeture administrative de l'établissement », sans constater l'existence d'une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en sécurité prescrits par l'autorité administrative, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
