LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 octobre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 700 F-D
Pourvoi n° X 21-20.804
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2022
La société Bonne Fontaine Séniors, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 8], a formé le pourvoi n° X 21-20.804 contre l'arrêt rendu le 18 mai 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [VF] [S],
2°/ à Mme [HE] [Y], épouse [S],
tous deux domiciliés [Adresse 13],
3°/ à M. [BO] [T],
4°/ à Mme [K] [F], épouse [T],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
5°/ à M. [CU] [ZI],
6°/ à Mme [O] [UR], épouse [ZI],
tous deux domiciliés [Adresse 14],
7°/ à M. [SC] [M],
8°/ à Mme [A] [W], épouse [M],
tous deux domiciliés [Adresse 6],
9°/ à M. [WU] [WF],
10°/ à Mme [NK] [C], épouse [WF],
tous deux domiciliés [Adresse 4],
11°/ à M. [OZ] [E],
12°/ à Mme [IT] [L], épouse [E],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
13°/ à M. [MK] [TR],
14°/ à Mme [KH] [G], épouse [TR],
tous deux domiciliés [Adresse 10],
15°/ à Mme [LW] [N], domiciliée [Adresse 1],
16°/ à M. [V] [P],
17°/ à Mme [FP] [B], épouse [P],
tous deux domiciliés [Adresse 7],
18°/ à M. [H] [I],
19°/ à Mme [YI] [R], épouse [I],
tous deux domiciliés [Adresse 9],
20°/ à M. [Z] [T],
21°/ à Mme [X] [KW], épouse [T],
tous deux domiciliés [Adresse 11],
22°/ à M. [EB] [U],
23°/ à Mme [D] [ZX], épouse [U],
24°/ à M. [H] [U],
25°/ à M. [AI] [U],
26°/ à Mme [XU] [J] épouse [U],
tous cinq domiciliés [Adresse 12],
27°/ à M. [V] [HT], domicilié [Adresse 5],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Bonne Fontaine Séniors, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme [S], de M. et Mme [T], de M. et Mme [ZI], de M. [HT], de M. et Mme [M], de M. et Mme [WF], de M. et Mme [E], de M. et Mme [TR], de Mme [N], de M. et Mme [P], de M. et Mme [I], de M. et Mme [T], de M. [EB] [U] et de Mme [D] [ZX] épouse [U], de M. [H] [U], de M. [AI] [U] et de Mme [XU] [J] épouse [U], après débats en l'audience publique du 6 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 mai 2021), la société civile de construction-vente Bonne Fontaine seniors (la SCCV) a entrepris la construction d'un immeuble, destiné à la vente en l'état futur d'achèvement auprès d'acquéreurs appelés à donner leurs lots à bail à une société gestionnaire de la résidence.
2. Le chantier ayant pris du retard, quinze acquéreurs ont assigné la SCCV en réparation de leurs préjudices.
3. Celle-ci s'est prévalue de causes légitimes de retard et de la force majeure résultant de l'intervention de la direction régionale des affaires culturelles (la DRAC) tendant à la sauvegarde d'un entier bâtiment présent sur le terrain d'assiette de la nouvelle construction, dénommé « Garage moderne », décoré par un mosaïste, dont seule la façade devait être conservée.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. La SCCV fait grief à l'arrêt de la déclarer entièrement responsable du préjudice subi par les acquéreurs du fait des retards de livraison et de la condamner à leur payer certaines sommes à titre de réparation, alors :
« 1°/ que pour retenir que la société Bonne Fontaine Seniors n'est pas fondée à se prévaloir d'un cas de force majeure, la cour d'appel retient, tant par motifs propres qu'adoptés des premiers juges, que le caractère protégé du bâtiment était « nécessairement connu du promoteur avant même le dépôt du permis de construire et l'ouverture du chantier », qu'il était en effet de notoriété publique ainsi qu'il résulte des articles de presse versés aux débats que la façade et les sols du « Garage Moderne » étaient l'oeuvre d'un artiste de mosaïque réputé ; que le promoteur pouvait en conséquence et aurait dû anticiper l'incidence sur son projet de la présence sur le site d'un bâtiment à la sauvegarde duquel la puissance publique s'était notoirement intéressée et que les démarches de l'administration devant être prévenues et anticipées, elles ne sauraient être regardées comme constitutives d'une circonstance de force majeure exonératoire ; qu'en statuant ainsi par voie de simple référence à des articles de presse dont la date n'est pas même précisée, la cour d'appel qui ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé ;
2°/ que pour retenir que la société Bonne Fontaine Seniors n'est pas fondée à se prévaloir d'un cas de force majeure la cour d'appel relève encore par motifs propres que son gérant était -fût-ce à titre personnel- l'un des pétitionnaires du permis de construire déposé en 2012 auprès des services d'une commune dont le maire avait été informé dès janvier 2011 par la direction des affaires culturelles de l'intérêt que l'État portait à la préservation non seulement de la façade mais aussi, explicitement, de l'acrotère à degrés ornant la partie centrale, et des mosaïques de sol et ferronneries, par un courrier officiel du Préfet insistant sur le caractère "très cohérent" de "l'ensemble" dont la façade ne devait pas occulter l'intérêt, et pour en dire qu'il méritait certainement d'être "considéré globalement" ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à établir la connaissance par la société Bonne Fontaine de ces informations, d'où elle a pourtant déduit que les démarches de l'administration à l'origine du retard apporté à l'achèvement des travaux du fait des modifications qu'elles avaient induites ne présentaient pas de caractère imprévisible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1148 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel, motivant sa décision, a relevé, d'une part, qu'il ressortait des articles de presse, versés aux débats, qu'il était de notoriété publique que la façade et les sols du « Garage moderne » étaient l'oeuvre d'un mosaïste réputé et, d'autre part, que le gérant de la SCCV avait déposé en 2012, à titre personnel, un permis de construire portant sur ce bâtiment et préservant sa façade, faisant ainsi ressortir sa connaissance personnelle du caractère d'intérêt artistique de celui-ci.
6. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que le déclenchement d'une procédure de classement aux monuments historiques constituait, en raison de la singularité et de la spécificité de ce bâtiment, une éventualité qui devait être prévenue et anticipée et qu'il appartenait au constructeur, en sa qualité de professionnel, d'envisager, dès l'origine, toutes les conséquences possibles de la démolition projetée de l'acrotère et des carrelages intérieurs de l'immeuble en cause en consultant la DRAC, et retenir, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les observations de cette administration, émises en début de chantier, en mai 2013 et qui ont conduit la SCCV à devoir amender son projet afin de conserver l'acrotère et les volumes intérieurs du « Garage moderne », ne caractérisait pas la force majeure.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. La SCCV fait le même grief à l'arrêt, alors « que les premiers juges ayant retenu une cause de suspension légitime de 50 jours au profit de la société Bonne Fontaine, la cour d'appel, après avoir relevé que ces 50 jours, calculés selon les règles définies au CCAP au vu de l'attestation établie par l'architecte et des relevés météorologiques produits, ont été pertinemment pris en compte par le tribunal, n'en confirme pas moins le jugement sur l'indemnisation des préjudices sur la base de jours de retard de livraison calculés sans tenir compte de cette période de suspension ; qu'en statuant ainsi sans répondre au moyen des écritures de la société Bonne Fontaine par lequel il était fait valoir que devaient à tout le moins être déduites du retard qui lui était imputé les périodes retenues comme constituant un retard justifié et légitime au regard des stipulations des actes de vente, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel ayant, confirmant le jugement, déduit cinquante jours d'intempéries du retard de livraison constaté, le grief manque en fait.
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
10. La SCCV fait grief à l'arrêt de fixer à certaines sommes les préjudices subis par les acquéreurs résultant du retard de chantier, alors « que le délai de livraison de l'immeuble à construire est fixé par acte authentique ; que la cour d'appel, pour confirmer le jugement sur l'indemnisation du préjudice subi par les demandeurs, retient que ce préjudice a été pertinemment évalué par le premier juge au vu de la date de livraison stipulée dans le contrat de réservation puisque c'est en considération de cette date que les acheteurs avaient fait leurs comptes ; qu'en statuant ainsi cependant que seul le délai stipulé dans les actes authentiques de vente engageait le vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et L. 216-11 du code de la construction et de l'habitation :
11. Selon le premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
12. En application du second, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, conclu par acte authentique, doit préciser le délai de livraison.
13. Il résulte de la combinaison de ces textes que le délai de livraison qui engage le vendeur est celui qui est fixé par l'acte authentique de vente.
14. Pour fixer le préjudice des acquéreurs résultant du retard de livraison, l'arrêt retient que ce retard doit être calculé à compter du délai prévisionnel de livraison mentionné dans les contrats de réservation.
15. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile de construction vente Bonne Fontaine seniors à payer à M. et Mme [S], M. et Mme [T], M. et Mme [ZI], M. [HT], M. et Mme [M], M. et Mme [WF], M. et Mme [E], M. et Mme [TR], Mme [N], M. et Mme [P], M. et Mme [I], M. et Mme [T], M. [EB] [U] et Mme [D] [ZX] épouse [U], M. [H] [U] et à M. [AI] [U] et Mme [XU] [J] épouse [U], les sommes qu'il fixe au titre du retard de livraison, l'arrêt rendu le 18 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. et Mme [S], M. et Mme [T], M. et Mme [ZI], M. [HT], M. et Mme [M], M. et Mme [WF], M. et Mme [E], M. et Mme [TR], Mme [N], M. et Mme [P], M. et Mme [I], M. et Mme [T], M. [EB] [U] et Mme [D] [ZX] épouse [U], M. [H] [U] et à M. [AI] [U] et Mme [XU] [J] épouse [U] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société Bonne Fontaine Séniors
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCCV Bonne Fontaine Seniors fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir, par confirmation du jugement dont appel, déclarée entièrement responsable des préjudices subis par les demandeurs du fait des retards de livraison des immeubles dans le cadre des différentes ventes en l'état futur d'achèvement et de l'avoir en conséquence condamnée au paiement de diverses sommes aux acquéreurs demandeurs ;
1°/ Alors que pour retenir que la société Bonne Fontaine Seniors n'est pas fondée à se prévaloir d'un cas de force majeure, la cour d'appel retient, tant par motifs propres qu'adoptés des premiers juges, que le caractère protégé du bâtiment était « nécessairement connu du promoteur avant même le dépôt du permis de construire et l'ouverture du chantier », qu'il était en effet de notoriété publique ainsi qu'il résulte des articles de presse versés aux débats que la façade et les sols du « Garage Moderne » étaient l'oeuvre d'un artiste de mosaïque réputé ; que le promoteur pouvait en conséquence et aurait dû anticiper l'incidence sur son projet de la présence sur le site d'un bâtiment à la sauvegarde duquel la puissance publique s'était notoirement intéressée et que les démarches de l'administration devant être prévenues et anticipées, elles ne sauraient être regardées comme constitutives d'une circonstance de force majeure exonératoire ; qu'en statuant ainsi par voie de simple référence à des articles de presse dont la date n'est pas même précisée, la cour d'appel qui ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé ;
2°/ Et alors que pour retenir que la société Bonne Fontaine Seniors n'est pas fondée à se prévaloir d'un cas de force majeure la cour d'appel relève encore par motifs propres que son gérant était -fût-ce à titre personnel- l'un des pétitionnaires du permis de construire déposé en 2012 auprès des services d'une commune dont le maire avait été informé dès janvier 2011 par la direction des affaires culturelles de l'intérêt que l'État portait à la préservation non seulement de la façade mais aussi, explicitement, de l'acrotère à degrés ornant la partie centrale, et des mosaïques de sol et ferronneries, par un courrier officiel du Préfet insistant sur le caractère "très cohérent" de "l'ensemble" dont la façade ne devait pas occulter l'intérêt, et pour en dire qu'il méritait certainement d'être "considéré globalement" ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à établir la connaissance par la société Bonne Fontaine de ces informations, d'où elle a pourtant déduit que les démarches de l'administration à l'origine du retard apporté à l'achèvement des travaux du fait des modifications qu'elles avaient induites ne présentaient pas de caractère imprévisible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1148 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaire ·La SCCV Bonne Fontaine Seniors fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir, par confirmation du jugement dont appel, condamnée au paiement de diverses sommes aux acquéreurs demandeurs ;
1° Alors, d'une part, que les premiers juges ayant retenu une cause de suspension légitime de 50 jours au profit de la société Bonne Fontaine, la cour d'appel, après avoir relevé que ces 50 jours, calculés selon les règles définies au CCAP au vu de l'attestation établie par l'architecte et des relevés météorologiques produits, ont été pertinemment pris en compte par le tribunal, n'en confirme pas moins le jugement sur l'indemnisation des préjudices sur la base de jours de retard de livraison calculés sans tenir compte de cette période de suspension ; qu'en statuant ainsi sans répondre au moyen des écritures de la société Bonne Fontaine par lequel il était fait valoir que devaient à tout le moins être déduites du retard qui lui était imputé les périodes retenues comme constituant un retard justifié et légitime au regard des stipulations des actes de vente, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé ;
2°/ Et alors en outre et en tout état de cause que le délai de livraison de l'immeuble à construire est fixé par acte authentique ; que la cour d'appel, pour confirmer le jugement sur l'indemnisation du préjudice subi par les demandeurs, retient que ce préjudice a été pertinemment évalué par le premier juge au vu de la date de livraison stipulée dans le contrat de réservation puisque c'est en considération de cette date que les acheteurs avaient fait leurs comptes ; qu'en statuant ainsi cependant que seul le délai stipulé dans les actes authentiques de vente engageait le vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation.
