LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 septembre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 595 F-D
Pourvoi n° R 21-19.188
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022
1°/ M. [R] [L], domicilié [Adresse 4],
2°/ M. [I] [L], domicilié [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° R 21-19.188 contre l'arrêt rendu le 6 mai 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre sociale, section B), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [W] [K], veuve [C], domiciliée chez M. [I] [C], [Adresse 1],
2°/ à M. [I] [C], domicilié [Adresse 1],
3°/ à M. [E] [L],
4°/ à Mme [Y] [O], épouse [L],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de MM. [R] et [I] [L], de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [K], M. [I] [C] et M. et Mme [E] [L] , après débats en l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 6 mai 2021), le 13 décembre 1972, [N] [D] a consenti à [T] [L] un bail rural à long terme de dix-huit ans. A son décès en 1995, [T] [L] a laissé pour lui succéder son épouse, [G] [A], et leurs huit enfants, dont MM. [R], [I], [B] et [E] [L].
2. Le 19 juillet 2011, [E] [C], venant aux droits de [N] [D], a notifié à [G] [A] la vente d'une partie des parcelles au profit de M. et Mme [E] [L], conclue le 26 mai 2011 sous condition suspensive de la purge du droit de préemption du preneur.
3. Mme [K] et M. [I] [C] viennent aux droits de [E] [C].
4. Statuant sur une action en fixation judiciaire du prix de vente initiée par [G] [A], reprise par ses ayants-droit, MM. [R], [B] et [I] [L] à son décès survenu le 20 mai 2013, la cour d'appel de Bordeaux, par arrêt du 16 février 2017, a confirmé le jugement qui les a déboutés de leurs demandes en retenant que [G] [A] n'avait pas exercé son droit de préemption.
5. Le 28 octobre 2013, la vente conclue le 26 mai 2011 a été régularisée par acte notarié.
6. Le 19 mars 2014, MM. [R], [B] et [I] [L] ont introduit une action en annulation de cette vente.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. MM. [R] et [I] [L] font grief à l'arrêt de constater l'absence de co-titularité du bail et de rejeter leur demande d'annulation de la vente du 28 octobre 2013 intervenue entre [E] [C] et M. et Mme [E] [L], alors :
« 1°/ que le contrat fait la loi des parties ; que le contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 mentionnait clairement et précisément que : «la présente convention est établie sous les conditions suspensives suivantes ci-après énoncées dont la réalisation aura un effet rétroactif sur la conclusion de la vente par l'échange des consentements, le transfert de propriété demeurant soumis à la signature de l'acte authentique [?]. Il est convenu que : [?] A/ Conditions suspensives au profit de l'acquéreur - que tout titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence ait renoncé à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique. », que « la signature de l'acte authentique de vente, dressé par Me [H] [V], et opérant seule le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 2/09/2011 à 18h00 » et qu' « en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque » ; qu'en retenant, pour valider l'acte authentique du 28 octobre 2013 de réitération de la vente du 26 mai 2011, que la date de levée de la condition inscrite dans l'acte de vente du 26 mai 2011 était erronée puisque cet acte ayant été notifié à Mme [A] le 19 juillet 2011, elle disposait d'un délai pour préempter, et donc lever la condition suspensive, expirant le 19 septembre 2011, quand il résultait de l'acte du 26 mai 2011 que la condition suspensive relative à la renonciation au droit de préemption devait être réalisée au plus tard à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, soit le 2 septembre 2011, sous peine de caducité de la vente, la cour d'appel, qui a refusé d'appliquer le contrat du 26 mai 2011, a violé l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
2°/ que le contrat fait la loi des parties ; que le contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 mentionnait que « la signature de l'acte authentique de vente, dressé par Me [H] [V], et opérant seule le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 2/09/2011 à 18h00 » ; qu'en retenant, pour valider l'acte authentique du 28 octobre 2013 de réitération de la vente du 26 mai 2011, que le terme fixé dans l'acte du 26 mai 2011 pour signer l'acte authentique de réitération de la vente n'était pas assorti de la sanction de la caducité de la vente, cette sanction ne concernant que les conditions suspensives, quand il résultait de l'acte du 26 mai 2011 que l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 2 septembre 2011, la cour d'appel, qui a refusé d'appliquer le contrat du 26 mai 2011, a violé l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
3°/ que les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui leur est soumis ; que le contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 mentionnait clairement et précisément dans la clause intitulée « Signature de l'acte authentique - Exécution forcée- Clause pénale » que : « A/ Date de la signature La signature de l'acte authentique de vente, dressé par Me [H] [V], et opérant seule le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 2 septembre 2011 à 18 heures [?] C/ Clause pénale Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant [?] Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit » ; qu'il en résultait que si une des parties se refusait à exécuter les présentes, et notamment à respecter le terme fixé pour signer l'acte authentique, soit le 2 septembre 2011, l'acte du 26 mai 2011 envisageait la caducité de vente ; qu'en affirmant pourtant, pour valider la vente conditionnelle du 26 mai 2011 et l'acte authentique du 28 octobre 2013 de réitération de la vente du 26 mai 2011, que le terme fixé dans l'acte du 26 mai 2011 pour signer l'acte authentique de réitération de la vente n'était pas assorti de la sanction de la caducité de la vente, cette sanction ne concernant que les conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé ledit acte en violation du principe susvisé. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a relevé que, si la date de réitération par acte authentique initialement convenue par les parties à la vente ne correspondait pas au terme du délai de deux mois ouvert au preneur exploitant pour exercer son droit de préemption, il a été définitivement jugé que le droit de préemption n'avait pas été exercé.
10. Elle a, sans dénaturation du contrat qu'elle a exactement appliqué, retenu que la date limite de vente n'était pas une condition suspensive et que son non-respect n'était pas sanctionné par la caducité du contrat.
11. Constatant, enfin, que les parties avaient régularisé la vente conclue le 26 mai 2011 en signant l'acte authentique le 28 octobre 2013, elle en a exactement déduit que la vente conclue le 26 mai 2011 n'était pas caduque.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
13. MM. [R] et [I] [L] font grief à l'arrêt de constater qu'ils n'apportent pas la preuve d'une co-titularité du bail au décès de leur père par une exploitation personnelle, suivie, effective et réelle, de constater l'absence de co-titularité du bail et de rejeter leur demande d'annulation de la vente de la parcelle sise à [Localité 6], cadastrée A n° [Cadastre 5] régularisée entre [E] [C] et M. et Mme [E] [L] le 28 octobre 2013, alors « qu'il résulte des articles 1742 du code civil et L. 411-34 du code rural que lorsque le preneur vient à décéder sans laisser de conjoint, d'ascendants ou de descendants qui participent à l'exploitation ou qui y ont participé effectivement au cours des cinq années qui ont précédé le décès, le droit au bail passe néanmoins à ses héritiers ou à ses légataires universels, et le bailleur a seulement la faculté de demander, à peine de forclusion, dans le délai de six mois à compter de ce décès, la résiliation du bail ; qu'en retenant que MM. [R] et [I] [L] revendiquaient vainement la qualité de copreneurs du bail rural litigieux depuis le décès de leur mère [G] [A] veuve [L] survenu le 20 mai 2013, aux motifs inopérants que rien ne démontre que [R] et [I] [L] exploitaient la parcelle litigieuse en mai 2013 sans rechercher, comme elle y était invitée, si dans la mesure où le bailleur n'avait pas fait jouer le droit de résiliation ouvert par l'article L. 411-34, le bail dont [G] [L] était titulaire depuis le décès de son époux n'avait pas été transmis de plein droit, à son propre décès, à ses descendants en ligne directe, dont MM. [R] et [I] [L], la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1742 du code civil et L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1742 du code civil et L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime :
14. Aux termes du premier de ces textes, le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.
15. Selon le second, lorsque le preneur vient à décéder sans laisser de conjoint, d'ascendants ou de descendants qui participent à l'exploitation ou qui y ont participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès, le droit au bail passe néanmoins à ses héritiers ou à ses légataires universels, et le bailleur a seulement la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois du décès du preneur.
16. Pour juger que MM. [R] et [I] [L] n'étaient pas cotitulaires du bail rural depuis le décès de leur mère, l'arrêt retient qu'ils ne démontraient pas qu'ils exploitaient la parcelle litigieuse au mois de mai 2013.
17. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le bail dont [G] [A] était titulaire depuis le décès de son époux n'avait pas été transmis de plein droit, à son propre décès, à ses descendants en ligne directe, dont MM. [R] et [I] [L], et alors que le bailleur n'avait pas usé de la faculté de résilier le bail dans les six mois du décès du preneur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme que MM. [R] et [I] [L] n'étaient pas cotitulaires du bail rural sur la parcelle située à [Localité 6], cadastrée A n° [Cadastre 5], depuis le décès de [G] [A], leur mère, l'arrêt rendu le 6 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau ;
Condamne Mme [K], M. [I] [C] et M. et Mme [E] [L] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour MM. [R] et [I] [L]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
MM. [R] et [I] [L] reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir constaté qu'ils n'apportaient pas la preuve d'une co-titularité du bail au décès de leur père par une exploitation personnelle, suivie, effective et réelle, d'avoir constaté l'absence de cotitularité du bail et de les avoir en conséquence déboutés de leur demande d'annulation de la vente régularisée le 28 octobre 2013 par M. [V], notaire, par M. [E] [C] au profit de M. [E] [L] et de son épouse Mme [Y] [O], de la parcelle sise à Mios cadastrée A n°[Cadastre 5] ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour établir leur participation à l'exploitation de leur père au cours des cinq années antérieures à son décès et, partant, la transmission du bail rural à leur profit, MM. [I] et [R] [L] versaient notamment aux débats la page 7 des conclusions de M. et Mme [E] [L] devant le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arcachon, indiquant expressément que « [I] [L] a participé à l'exploitation au cours des cinq années ayant précédé le décès de [T] [L] [?] » et le courrier du 5 novembre 2013 de Me [V] invitant MM. [R], [B] et [I] [L] à payer les fermages à M. et Mme [E] [L], reconnaissant ainsi qu'ils avaient la qualité de copreneurs ; que pour juger que MM. [R] et [I] [L] qui n'exploitaient pas personnellement la parcelle numéro A [Cadastre 5] située commune de Mios, n'avaient pas la qualité de co-titulaires du contrat de bail rural au décès de leur père, la cour d'appel s'est prononcée sur certains des éléments de preuve produits par les exposants (factures de prestations et attestations), mais ne s'est pas s'expliquée, fût-ce sommairement, sur la page 7 des conclusions de M. et Mme [E] [L] devant le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arcachon et le courrier du 5 novembre 2013, qui établissaient leur qualité de cotitulaires du bail, ce en quoi elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'à titre subsidiaire le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que MM. [R] et [I] [L] rappelaient qu'en application de l'article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime, la dévolution du bail rural dont le défunt était titulaire s'opère de plein droit au profit de ses héritiers, conformément au droit commun des successions, même s'ils n'ont pas participé à l'exploitation, en l'absence de résiliation du bail par le bailleur, et soutenaient que, participation à la mise en valeur du bien loué ou pas, à défaut pour le bailleur d'avoir provoqué la résiliation du bail dans les six mois du décès du preneur, [T] [L], le bail était revenu à ses enfants, dont eux-mêmes, par l'effet du droit R2119188 commun des successions (concl. p. 8 et p. 10) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'à titre infiniment subsidiaire, il résulte des articles 1742 du code civil et L. 411-34 du code rural que lorsque le preneur vient à décéder sans laisser de conjoint, d'ascendants ou de descendants qui participent à l'exploitation ou qui y ont participé effectivement au cours des cinq années qui ont précédé le décès, le droit au bail passe néanmoins à ses héritiers ou à ses légataires universels, et le bailleur a seulement la faculté de demander, à peine de forclusion, dans le délai de six mois à compter de ce décès, la résiliation du bail ; qu'en retenant que MM. [R] et [I] [L] revendiquaient vainement la qualité de copreneurs du bail rural litigieux depuis le décès de leur mère [G] [A] veuve [L] survenu le 20 mai 2013, aux motifs inopérants que rien ne démontre que [R] et [I] [L] exploitaient la parcelle litigeuse en mai 2013 sans rechercher, comme elle y était invitée, si dans la mesure où le bailleur n'avait pas fait jouer le droit de résiliation ouvert par l'article L. 411-34, le bail dont [G] [L] était titulaire depuis le décès de son époux n'avait pas été transmis de plein droit, à son propre décès, à ses descendants en ligne directe, dont MM. [R] et [I] [L], la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1742 du code civil et L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
MM. [R] et [I] [L] reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'absence de cotitularité du bail et de les avoir déboutés de leur demande d'annulation de la vente du 28 octobre 2013 intervenue entre M. [E] [C] et M. et Mme [E] [L] ;
1°) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties ; que le contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 mentionnait clairement et précisément que : «la présente convention est établie sous les conditions suspensives suivantes ci-après énoncées dont la réalisation aura un effet rétroactif sur la conclusion de la vente par l'échange des consentements, le transfert de propriété demeurant soumis à la signature de l'acte authentique [?]. Il est convenu que : [?] A/ CONDITIONS SUSPENSIVES AU PROFIT DE L'ACQUEREUR -que tout titulaire éventuel du droit de préemption ou de préférence ait renoncé à son droit au plus tard à la date convenue pour la signature de l'acte authentique. » (p. 7), que « la signature de l'acte authentique de vente, dressé par Me [H] [V], et opérant seule le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 2/09/2011 à 18h00 » (p. 9) et qu' « en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 du Code civil sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque » (p. 8) ; qu'en retenant, pour valider l'acte authentique du 28 octobre 2013 de réitération de la vente du 26 mai 2011, que la date R2119188 de levée de la condition inscrite dans l'acte de vente du 26 mai 2011 était erronée puisque cet acte ayant été notifié à Mme [A] le 19 juillet 2011, elle disposait d'un délai pour préempter, et donc lever la condition suspensive, expirant le 19 septembre 2011, quand il résultait de l'acte du 26 mai 2011 que la condition suspensive relative à la renonciation au droit de préemption devait être réalisée au plus tard à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, soit le 2 septembre 2011, sous peine de caducité de la vente, la cour d'appel, qui a refusé d'appliquer le contrat du 26 mai 2011, a violé l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du même code.
2°) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties ; que le contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 mentionnait que « la signature de l'acte authentique de vente, dressé par Me [H] [V], et opérant seule le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 2/09/2011 à 18h00 » ; qu'en retenant, pour valider l'acte authentique du 28 octobre 2013 de réitération de la vente du 26 mai 2011, que le terme fixé dans l'acte du 26 mai 2011 pour signer l'acte authentique de réitération de la vente n'était pas assorti de la sanction de la caducité de la vente, cette sanction ne concernant que les conditions suspensives, quand il résultait de l'acte du 26 mai 2011 que l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 2 septembre 2011, la cour d'appel, qui a refusé d'appliquer le contrat du 26 mai 2011, a violé l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
3°) ALORS QUE les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui leur est soumis ; que le contrat de vente conditionnelle du 26 mai 2011 mentionnait clairement et précisément dans la clause intitulée « Signature de l'acte authentique - Exécution forcée- Clause pénale » que : « A/ Date de la signature La signature de l'acte authentique de vente, dressé par Me [H] [V], et opérant seule le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 2 septembre 2011 à 18 heures [?] C/ Clause pénale Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant [?] Il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit » ; qu'il en résultait que si une des parties se refusait à exécuter les présentes, et notamment à respecter le terme fixé pour signer l'acte authentique, soit le 2 septembre 2011, l'acte du 26 mai 2011 envisageait la caducité de vente ; qu'en affirmant pourtant, pour valider la vente conditionnelle du 26 mai 2011 et l'acte authentique du 28 octobre 2013 de réitération de la vente du 26 mai 2011, que le terme fixé dans l'acte du 26 mai 2011 pour signer l'acte authentique de réitération de la vente n'était pas assorti de la sanction de la caducité de la vente, cette sanction ne concernant que les conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé ledit acte en violation du principe susvisé.
