| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 juin 2022, 21-14778

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 29 juin 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 527 FS-D

Pourvoi n° X 21-14.778

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022

La société GRM, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° X 21-14.778 contre l'arrêt rendu le 4 février 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant à la société Autoroute Esterel Côte d'Azur-Provence-Alpes (ESCOTA), société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], représentée par M. [U] [R], directeur de la maîtrise d'ouvrage, domicilié [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société GRM, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Autoroute Esterel Côte d'Azur- Provence-Alpes, et l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, M. Zedda, Mme Brun, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. L'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2021) fixe les indemnités revenant à la société GRM à la suite de l'expropriation, au profit de la société Autoroute Esterel Côte d'Azur-Provence-Alpes (la société ESCOTA), de deux parcelles lui appartenant.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, et sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La société GRM fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement sur le quantum des indemnités, statuant à nouveau de ce chef, de fixer comme il le fait les indemnités et de déclarer irrecevable la demande d'indemnisation des charges fiscales non compensées, alors « qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; qu'en statuant au vu de mémoires d'appel de la société ESCOTA des 14 octobre et 4 novembre 2020, tout en relevant que les conclusions de la SCI GRM, appelant principal, ont été reçues au greffe le 31 octobre 2019, sans rechercher, d'office, ainsi qu'elle y était tenue, si ces mémoires et les pièces dont ils étaient assortis ne devaient pas être déclarés irrecevables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation. »

Réponse de la Cour

4. D'une part, la cour d'appel ne s'est pas fondée sur la pièce complémentaire communiquée par la société ESCOTA par mémoire du 14 octobre 2020, intitulée « délégation consentie à M. [R] le 1er septembre 2018 », dès lors que, retenant que la société GRM avait renoncé à l'invoquer, elle n'a pas statué sur le moyen tiré du défaut de pouvoir de M. [R]. La recherche relative à la recevabilité de ce mémoire de production, prétendument omise, était donc inopérante.

5. D'autre part, il ressort des productions que le mémoire de la société ESCOTA, reçu au greffe le 4 novembre 2020, ne comportait que des éléments en réplique au mémoire complémentaire de la société GRM du 22 octobre 2020, de sorte qu'il était recevable.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le premier moyen, pris en ses quatrième, cinquième et sixième branches

Enoncé du moyen

7. La société GRM fait le même grief à l'arrêt, alors :

« 4°/ que l'article 954 du code de procédure civile n'est pas applicable à la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, laquelle est régie par les dispositions spécifiques des articles R. 311-26 et suivants du code de l'expropriation définissant les conditions d'échange des mémoires ; qu'en retenant, « sur la nullité de la procédure », qu'« aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, applicable en matière d'expropriation conformément aux dispositions de l'article R. 311-29 du code de l'expropriation, les parties qui n'ont pas repris dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, sont réputées les avoir abandonnées », quand « en l'espèce, la SCI GRM ne soulève plus, dans ses dernières écritures, la nullité de la procédure d'urgence qu'elle invoquait précédemment », pour en déduire qu'il n'y avait pas lieu de se prononcer sur ce moyen, la cour d'appel a violé les articles R. 311-26 et R. 311-29 du code de l'expropriation et l'article 954 du code de procédure civile ;

5°/ que l'article 954 du code de procédure civile n'est pas applicable à la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, laquelle est régie par les dispositions spécifiques des articles R. 311-26 et suivants du code de l'expropriation définissant les conditions d'échange des mémoires ; qu'en ne se prononçant pas non plus sur le moyen, dont l'arrêt ne fait pas état, non repris par la SCI GRM dans ses dernières écritures visées par l'arrêt, pris de l'absence de qualité pour agir de M. [R], qui avait engagé la procédure d'indemnités pour la société ESCOTA, la cour d'appel a violé les articles R. 311-26 et R. 311-29 du code de l'expropriation et l'article 954 du code de procédure civile ;

6°/ que le jugement doit être motivé ; qu'en statuant sans énoncer le moindre motif relativement au moyen, dont l'arrêt ne fait pas état, pris de l'absence de qualité pour agir de M. [R], qui avait engagé la procédure d'indemnités pour la société ESCOTA, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

8. Si, après l'expiration des délais, prévus par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour l'échange des conclusions, les parties ne sont plus recevables à présenter des écritures complémentaires, si ce n'est, notamment, pour répliquer aux écritures adverses, elles peuvent abandonner certains chefs de demande.

9. Dans un mémoire qualifié de « récapitulatif et responsif », la société GRM a demandé à la cour d'appel de réformer le jugement en ce qu'il avait fixé à la somme de 1 099 125,20 euros l'indemnité totale de dépossession lui revenant et, par l'effet dévolutif de l'appel, de fixer le montant des indemnités destinées à couvrir l'intégralité de son préjudice aux sommes de 1 566 000 euros au titre de l'indemnité principale, de 188 780 euros au titre de l'indemnité de remploi, de 71 760 euros au titre de la perte de revenus locatifs et de 12 319 euros au titre des charges fiscales non compensées, soit un total de 1 838 559 euros. Elle n'a pas repris la demande tendant à la nullité de la procédure d'urgence qu'elle avait formée dans son mémoire initial.

10. La cour d'appel, à qui il incombait d'assurer la loyauté des débats, a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la société avait renoncé à présenter une telle demande.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société GRM aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société GRM

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La SCI GRM fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qui concerne le quantum des indemnités principale et de remploi et, statuant à nouveau de ce chef, fixé l'indemnité globale d'expropriation revenant à la SCI GRM à la somme de 980.815 euros, incluant l'indemnité de remploi de 90.074 euros, et encore, y ajoutant, déclaré irrecevable la demande d'indemnisation des charges fiscales non compensées formulée par la SCI GRM ;

Alors, d'une part, qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; qu'en statuant au vu de mémoires d'appel de la société ESCOTA des 14 octobre et 4 novembre 2020, tout en relevant que les conclusions de la SCI GRM, appelant principal, ont été reçues au greffe le 31 octobre 2019, sans rechercher, d'office, ainsi qu'elle y était tenue, si ces mémoires et les pièces dont ils étaient assortis ne devaient pas être déclarés irrecevables, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;

Alors, d'autre part, qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; qu'en statuant au vu de conclusions du commissaire du gouvernement du 4 février 2020, sans rechercher, d'office, ainsi qu'elle y était tenue, si ces conclusions et les pièces sur lesquelles il fondait son évaluation avaient été déposées ou adressées au greffe dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de la SCI GRM, appelant principal, reçues au greffe le 31 octobre 2019, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;

Alors, de troisième part, que les conclusions et pièces déposées ou adressées par les parties au greffe de la cour postérieurement aux délais de trois mois qui leur sont impartis sont recevables lorsqu'elles se bornent à répliquer aux conclusions adverses ou à celles du commissaire du gouvernement ; que la Cour d'appel a donc justement déclaré recevables les dernières conclusions de la SCI GRM du 22 octobre 2020, déposées plus de trois mois après sa déclaration d'appel, en relevant qu'elles « tendent à répliquer au mémoire de l'intimée qui excipe de la caducité de l'appel et sont de ce chef recevables » ; qu'elle n'a cependant pas mentionné, ni, partant, tenu compte de son mémoire en réplique, du 24 novembre 2020, dans lequel celle-ci répondait aux moyens d'irrecevabilité des développements figurant dans son second mémoire d'appel précité consacrés au caractère inapproprié de l'application de la seule méthode d'évaluation du bien par comparaison ainsi que de sa demande en remboursement de charges fiscales non compensées, qui avaient été soulevés par la société ESCOTA dans son mémoire du 4 novembre 2020 ; qu'en faisant abstraction de ce mémoire en réplique sans se prononcer sur sa recevabilité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 311-26 du code de l'expropriation et de l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors, de quatrième part, que l'article 954 du code de procédure civile n'est pas applicable à la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, laquelle est régie par les dispositions spécifiques des articles R 311-26 et suivants du code de l'expropriation définissant les conditions d'échange des mémoires ; qu'en retenant, « sur la nullité de la procédure », qu'« aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, applicable en matière d'expropriation conformément aux dispositions de l'article R 311-29 du code de l'expropriation, les parties qui n'ont pas repris dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, sont réputées les avoir abandonnées », quand « en l'espèce, la SCI GRM ne soulève plus, dans ses dernières écritures, la nullité de la procédure d'urgence qu'elle invoquait précédemment », pour en déduire qu'il n'y avait pas lieu de se prononcer sur ce moyen, la Cour d'appel a violé les articles R 311-26 et R 311-29 du code de l'expropriation et l'article 954 du code de procédure civile ;

Alors, de cinquième part, que l'article 954 du code de procédure civile n'est pas applicable à la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, laquelle est régie par les dispositions spécifiques des articles R 311-26 et suivants du code de l'expropriation définissant les conditions d'échange des mémoires ; qu'en ne se prononçant pas non plus sur le moyen, dont l'arrêt ne fait pas état, non repris par la SCI GRM dans ses dernières écritures visées par l'arrêt, pris de l'absence de qualité pour agir de Monsieur [R], qui avait engagé la procédure d'indemnités pour la société ESCOTA, la Cour d'appel a violé les articles R 311-26 et R 311-29 du code de l'expropriation et l'article 954 du code de procédure civile ;

Et alors, enfin, subsidiairement, que le jugement doit être motivé ; qu'en statuant sans énoncer le moindre motif relativement au moyen, dont l'arrêt ne fait pas état, pris de l'absence de qualité pour agir de Monsieur [R], qui avait engagé la procédure d'indemnités pour la société ESCOTA, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

La SCI GRM fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qui concerne le quantum des indemnités principale et de remploi et, statuant à nouveau de ce chef, fixé l'indemnité globale d'expropriation revenant à la SCI GRM à la somme de 980.815 euros, incluant l'indemnité de remploi de 90.074 euros ;

Alors, d'une part, qu'en énonçant, pour retenir la méthode par comparaison, avec évaluation analytique, et pratiquer, partant, un abattement pour vente en bloc, que « l'évaluation analytique, au demeurant employée par M. [W], est pertinente », qui « consiste à estimer chacun des locaux composant l'immeuble, à additionner les valeurs ainsi déterminées et à appliquer sur cette valeur globale un abattement, variable suivant l'importance de l'immeuble, pour prendre en compte la vente en bloc et immédiate de l'ensemble immobilier à un seul acquéreur », quand Monsieur [W] avait utilisé non pas l'évaluation analytique, qui induit l'abattement pour vente en bloc, mais plusieurs méthode, la méthode par comparaison, notamment, laquelle comporte plusieurs variantes, au nombre desquelles l'évaluation analytique, et n'avait donc précisément pas retenu d'abattement pour vente en bloc, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise de Monsieur [W], violant ainsi l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'en considérant que l'expropriation portant sur l'ensemble de l'immeuble, un abattement pour vente en bloc était justifié, en ce que « ne pas appliquer cette pondération in fine, comme l'a omis l'expert amiable de l'appelant, revient en effet à retenir une valeur vénale supérieure à celle dégagée par une vente de l'immeuble dans son entier, comme le reconnaît d'ailleurs l'expropriée », sans répondre au moyen qui lui était soumis par la SCI GRM, qui, rappelant que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, faisait valoir « qu'elle n'a aucunement l'obligation de revendre l'ensemble immobilier à un seul et même acquéreur mais a, au contraire, tout intérêt à vendre séparément ses locaux de sorte que la valeur du bien doit s'apprécier conformément au prix le plus fructueux que l'exproprié peut espérer en retirer sur le marché », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, de troisième part, que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en considérant que l'expropriation portant sur l'ensemble de l'immeuble, un abattement pour vente en bloc était justifié, en ce que « ne pas appliquer cette pondération in fine, comme l'a omis l'expert amiable de l'appelant, revient en effet à retenir une valeur vénale supérieure à celle dégagée par une vente de l'immeuble dans son entier, comme le reconnaît d'ailleurs l'expropriée », motifs dont il résulte que cet abattement a pour conséquence d'attribuer à l'immeuble une valeur inférieure au prix qui aurait pu être retiré, sur le marché, d'une vente séparée des différents locaux le composant, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de quatrième part, qu'en ajoutant, pour pratiquer un abattement pour vente en bloc, que « le bien doit être évalué selon sa consistance au jour du jugement à défaut d'ordonnance d'expropriation, c'est-à-dire l'ensemble immobilier dans son intégralité », quand le litige ne posait aucunement, à cet égard, un problème de consistance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 321-1 du même code ;

Alors, de cinquième part, qu'en ajoutant, pour pratiquer un abattement pour vente en bloc, que « la SCI GRM l'avait elle-même acheté d'un seul bloc », cependant qu'il n'en demeure pas moins qu'elle pouvait le vendre par lots, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de sixième part, que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que la privation d'un bien doit donner lieu à une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ; qu'en se prononçant de la sorte, à partir de motifs dont il résulte que l'application d'un abattement pour vente en bloc a pour conséquence d'attribuer à l'immeuble une valeur inférieure au prix qui aurait pu être retiré, sur le marché, d'une vente séparée des différents locaux le composant et, partant, que l'indemnisation n'est pas en rapport avec la valeur du bien exproprié, la Cour d'appel a violé l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Alors, de septième part, qu'en pratiquant un double abattement pour occupation, commerciale et d'habitation, qui ne s'impose pas au juge de l'expropriation, sans relever le moindre motif de nature à établir qu'en l'espèce, l'occupation de l'immeuble exproprié aurait eu pour conséquence d'en diminuer la valeur, le Tribunal ayant au contraire relevé que « l'occupation pérenne de l'ensemble des locaux commerciaux... loin d'en diminuer la valeur sur le marché commercial, l'augmente au contraire », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de huitième part, qu'en pratiquant un double abattement pour occupation, commerciale et d'habitation, à partir de motifs qui suggèrent qu'elle y aurait été tenue, quand un tel abattement ne s'impose pas au juge de l'expropriation, de sorte qu'il lui incombait de rechercher si celui-ci, en l'espèce, était justifié, la Cour d'appel, qui a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de neuvième part, que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que la privation d'un bien doit donner lieu à une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ; qu'en pratiquant un double abattement pour occupation, commerciale et d'habitation, sans constater qu'en l'espèce, l'occupation de l'immeuble exproprié aurait eu pour conséquence d'en diminuer la valeur, le Tribunal ayant au contraire relevé que « l'occupation pérenne de l'ensemble des locaux commerciaux... loin d'en diminuer la valeur sur le marché commercial, l'augmente au contraire », l'indemnisation ne pouvant dès lors pas être considérée comme étant en rapport avec la valeur du bien exproprié, la Cour d'appel a violé l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Alors, de dixième part, que l'occupation, susceptible de justifier un abattement, qui participe de la consistance du bien exproprié, s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation et, lorsque celle-ci n'a pas encore été rendue, à la date du jugement ; qu'en pratiquant un double abattement pour occupation, commerciale et d'habitation, en tenant compte de ce que « l'ensemble immobilier en cause était donc bien occupé en vertu de baux commerciaux et de baux d'habitation », soit du chef notamment de Monsieur [T], après avoir constaté qu'à la date du jugement, le 27 juin 2019, celui-ci « avait quitté son logement », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres énonciations et constatations au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;

Alors, de onzième part, qu'en ajoutant, relativement à l'abattement pratiqué du chef de l'occupation, notamment, de Monsieur [T], que « l'expropriée s'est vue allouer une indemnité au titre de la perte de loyers en première instance », quand le jugement entrepris énonce, au sujet de l'« indemnité pour perte de loyers », qu'« en raison du droit à réparation intégrale du préjudice de l'exproprié ce dernier bénéficiera d'une indemnité de 71.460 euros car si l'EURL GVGS a bien été radiée, le gérant a démontré lors du transport que les loyers quittancés l'étaient par la SARL GVGS exerçant dans les lieux et que, dans la mesure où si le bail de la société DREAM FACTOR prévoit un loyer mensuel de 980 euros par mois, l'occupation effective des lieux génère un loyer quittancé de 2.000 euros mensuel », la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir de motifs dont il ne résulte pas que l'indemnité qui a été allouée à la SCI GRM l'aurait été au titre de la perte des loyers afférents au bail de Monsieur [T], a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de douzième part, qu'en ajoutant, pour faire application d'un double abattement pour occupation, commerciale et d'habitation, que « l'expropriée s'est vue allouer une indemnité au titre de la perte de loyers en première instance », cependant que l'indemnité allouée à l'exproprié au titre de la perte de loyers, qui compense la perte de revenus locatifs subie pendant le délai nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail, constitue une indemnité accessoire, qui s'ajoute à l'indemnité principale correspondant à la valeur vénale du bien exproprié, laquelle peut être déterminée, le cas échéant, après application d'un abattement, pour occupation, en particulier, n'est pas de nature à justifier l'application d'un tel abattement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de treizième part, qu'en ajoutant, relativement à l'abattement pratiqué du chef de l'occupation, qu'« en outre, l'expropriante oppose à bon droit que les locataires ont quitté les lieux après qu'elle les a indemnisés, y compris M. [T]... », cependant que le versement d'une indemnité par l'expropriant au locataire n'est pas de nature à justifier l'application d'un abattement pour occupation, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir d'un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de quatorzième part, qu'ayant justement énoncé, s'agissant de l'abattement pour occupation commerciale, que « s'il est indéniable que l'abattement pour occupation n'est plus systématiquement fixé à 40% et peut descendre en deçà, il reste néanmoins à apprécier en fonction des données du marché local », la Cour d'appel ne pouvait pas retenir, pour le fixer à 40 %, que « le dossier ne met en évidence aucune caractéristique particulière des baux commerciaux qui viendrait justifier l'application d'un taux réduit », motif dont il résulte qu'il existerait un tel taux de principe de 40 % dont les circonstances de l'espèce ne justifiaient pas la réduction ; qu'en se prononçant de la sorte, elle n'a pas tiré les conséquences de ses énonciations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;

Alors, de quinzième part, qu'ayant justement énoncé, s'agissant de l'abattement pour occupation commerciale, que « s'il est indéniable que l'abattement pour occupation n'est plus systématiquement fixé à 40% et peut descendre en deçà, il reste néanmoins à apprécier en fonction des données du marché local », la Cour d'appel ne pouvait pas retenir, pour le fixer à 40 %, que « le dossier ne met en évidence aucune caractéristique particulière des baux commerciaux qui viendrait justifier l'application d'un taux réduit », s'estimant ainsi liée par un taux de principe de 40 % ne pouvant être réduit qu'en cas de « caractéristique particulière des baux commerciaux » ; qu'en se prononçant de la sorte, elle a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;

Alors, de seizième part, qu'ayant justement énoncé, s'agissant de l'abattement pour occupation commerciale, que « s'il est indéniable que l'abattement pour occupation n'est plus systématiquement fixé à 40% et peut descendre en deçà, il reste néanmoins à apprécier en fonction des données du marché local », la Cour d'appel ne pouvait pas retenir que « le dossier ne met en évidence aucune caractéristique particulière des baux commerciaux qui viendrait justifier l'application d'un taux réduit », motif dont il résulte qu'il existerait un tel taux de principe de 40% dont les circonstances de l'espèce ne justifiaient pas la réduction, ni, partant, pour retenir un taux d'abattement pour occupation d'habitation de 20 %, qu'« il en est de même s'agissant des baux d'habitation pondérés d'un abattement usuel de 20% » ; qu'en se prononçant de la sorte, elle n'a pas tiré les conséquences de ses énonciations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;

Alors, de dix-septième part, qu'ayant justement énoncé, s'agissant de l'abattement pour occupation commerciale, que « s'il est indéniable que l'abattement pour occupation n'est plus systématiquement fixé à 40% et peut descendre en deçà, il reste néanmoins à apprécier en fonction des données du marché local », la Cour d'appel ne pouvait pas retenir que « le dossier ne met en évidence aucune caractéristique particulière des baux commerciaux qui viendrait justifier l'application d'un taux réduit », motif dont il résulte qu'il existerait un tel taux de principe de 40 % dont les circonstances de l'espèce ne justifiaient pas la réduction, ni, partant, pour retenir un taux d'abattement pour occupation d'habitation de 20 %, qu'« il en est de même s'agissant des baux d'habitation pondérés d'un abattement usuel de 20% » ; qu'en se prononçant de la sorte, elle a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

La SCI GRM fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'indemnisation des charges fiscales non compensées formulée par la SCI GRM ;

Alors, d'une part, que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que dans son mémoire en réplique, répondant à la fin de non-recevoir qui lui était opposée de ce chef, la SCI GRM, relevant que « du fait du retard pris par la société ESCOTA pour solliciter une ordonnance d'expropriation et l'entrée en possession, la SCI GRM s'est acquittée de l'impôt foncier et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2020 dont elle n'a pu répercuter les montants sur les locataires partis », faisait valoir que « la demande nouvelle de l'exproprié est la conséquence de la révélation d'un fait, matérialisé par la réception de différents avis d'imposition reçus postérieurement à la déclaration d'appel » ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la demande d'indemnisation des charges fiscales non compensées formulée par la SCI GRM en cause d'appel n'était pas née de la révélation d'un fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 564 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, que les parties peuvent, en cause d'appel, ajouter aux demandes soumises aux premiers juges, des demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la demande d'indemnisation des charges fiscales non compensées formulée par la SCI GRM en cause d'appel n'était pas un accessoire de l'indemnité principale sollicitée en première instance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 566 du code de procédure civile ;

Et alors, enfin, que si l'appelant doit déposer ou adresser au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel, cette prescription ne s'oppose pas à ce qu'une demande soit formée plus de trois mois après la déclaration d'appel lorsqu'elle est induite par une situation de fait survenue postérieurement ; qu'en ne recherchant pas si la demande d'indemnisation des charges fiscales non compensées formulée par la SCI GRM n'était pas recevable dès lors qu'elle avait reçu les avis d'imposition qui la fondait postérieurement au délai de trois mois dans lequel elle devait déposer ses conclusions d'appel, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 311-26 du code de l'expropriation.