LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 juin 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 481 FS-D
Pourvoi n° K 21-11.708
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022
La société J et V Immo, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° K 21-11.708 contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2020 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [C] [W], épouse [D], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société J et V Immo, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme [W], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, auquel les parties ont répliqués, après débats en l'audience publique du 10 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, M. Zedda, conseiller référendaire, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 novembre 2020), par acte authentique du 1er juillet 2015, précédé d'une promesse de vente du 3 avril 2015, la société civile immobilière J et V Immo (l'acquéreur) a acquis une parcelle de terrain, partiellement constructible, auprès de Mme [W] (la venderesse).
2. Le permis de construire, accordé à l'acquéreur le 8 mars 2016, a été suspendu le 3 mai suivant, sur recours d'un tiers, par le juge des référés du tribunal administratif, en raison de l'annulation, suivant jugement définitif du 30 juin 2015, du plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 22 juillet 2013.
3. Invoquant l'inconstructibilité du terrain et estimant avoir été victime d'une erreur ou, à défaut, d'un vice caché, l'acquéreur a assigné la venderesse en nullité ou résolution de la vente et indemnisation de son préjudice.
4. En appel, l'acquéreur a ajouté à ses demandes initiales la résolution de la vente pour défaut de conformité.
Examen des moyens
Sur le deuxième moyen, pris en ses première, quatrième et cinquième branches, ci-après annexés
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
6. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'indemnisation de son préjudice, alors :
« 2°/ qu'en se fondant pour écarter la condition d'antériorité à la vente du vice caché, sur la circonstance que le terrain était constructible à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, et qu'il ne serait pas établi que le vice était présent ou en germe à cette date, après avoir pourtant constaté que l'annulation du PLU qui a rendu le terrain inconstructible et impropre à sa destination, résulte de cinq recours des habitants de la commune déposés avant la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente et partant sur le fondement d'une législation antérieure à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1641du code civil ;
3°/ que la condition d'antériorité du vice doit être appréciée en se plaçant à la date du transfert de propriété et non au moment où la vente a été conclue ; qu'en écartant cette condition d'antériorité après avoir constaté que l'annulation de la modification du PLU qui a emporté l'inconstructibilité du terrain vendu a été prononcée la veille du jour de la signature de l'acte authentique de vente et que c'est la signature de cet acte authentique qui a emporté transfert de propriété, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. D'une part, en application de l'article 1641 du code civil, le vice devant s'apprécier à la date de transfert de propriété, le moyen pris en sa deuxième branche est inopérant.
8. D'autre part, dans ses conclusions d'appel, l'acquéreur ayant soutenu que le vice d'inconstructibilité était antérieur au jour de la promesse de vente, de sorte que la vente devait être résolue, le moyen, qui propose une nouvelle date d'appréciation du caractère antérieur du vice, est contraire à ses propres écritures.
9. Le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
10. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance conforme et d'indemnisation du préjudice subi, alors :
« 1°/ que l'acte du 3 avril 2015 est intitulé « vente conditionnelle de terrain à bâtir une construction à usage d'habitation hors lotissement », qu'il stipule une condition suspensive de délivrance avant la date convenue pour la signature de l'acte authentique de vente, d' « un certificat d'urbanisme pré-opérationnel ne révélant pas de disposition d'urbanisme ou servitudes publiques susceptibles de porter atteinte à l'intégrité de l'immeuble vendu, de le rendre impropre à sa destination de terrain à bâtir et autorisant la construction sur le terrain vendu d'un immeuble à usage d'habitation d'une superficie de plancher de 270 m2 » ; que l'acte authentique de vente du 1er juillet 2015 précise que la vente porte sur un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation, et qu'il résulte du certificat d'urbanisme délivré que « le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la construction d'une habitation » ; qu'en énonçant que la constructibilité de la parcelle vendue ne constituait pas une qualité promise par la venderesse, et que la livraison d'un terrain inconstructible serait néanmoins conforme à la chose convenue, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précise de ces actes en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
2°/ que l'inconstructibilité d'un terrain défini par l'acte de vente comme constituant un terrain à bâtir, relève d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé du 3 avril 2015 est intitulé « vente conditionnelle de terrain à bâtir une construction à usage d'habitation hors lotissement » ; que tant cet acte que l'acte notarié du 1er juillet 2015 précisent que le terrain vendu est destiné à la construction d'une maison d'habitation ; qu'en énonçant cependant que l'inconstructibilité de la parcelle vendue ne relèverait pas d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance mais uniquement à son obligation de garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. La cour d'appel a exactement retenu, abstraction faite du motif surabondant selon lequel la chose livrée était conforme à la chose convenue, que la livraison d'une chose, atteinte de défauts la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, à savoir la construction d'un immeuble, ne constitue pas un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance, mais à son obligation de garantie des vices cachés.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
13. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'annulation de la vente pour erreur sur la substance et d'indemnisation du préjudice subi, alors « que, si l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente est sans incidence sur l'erreur qui doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, il en va différemment lorsque le risque de cette annulation préexistait à la vente et qu'il n'était pas connu par l'acquéreur ; qu'en se fondant pour exclure l'annulation de la vente pour erreur sur la constructibilité du bien acquis, dont elle admet qu'elle constituait un élément du consentement de la SCI JetV Immo et une condition substantielle de la vente, sur la circonstance qu'au moment de la rencontre des consentements des parties, le terrain litigieux était constructible et que la décision administrative annulant la modification du PLU n'a été prononcée qu'après la signature de la promesse synallagmatique, la veille du jour de la signature de l'acte authentique, après avoir constaté que l'annulation de la modification du PLU qui a rendu le bien inconstructible a été prononcée sur le fondement de cinq recours exercés par des habitants de la commune, avant la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente et partant sur le fondement d'une législation applicable dès avant cette date, ce dont il résulte que le risque d'inconstructibilité et partant d'annulation du permis de construire préexistait à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
14. Pour rejeter la demande formée sur le fondement de l'erreur, l'arrêt retient qu'au jour de la promesse de vente, le terrain était constructible et que l'acquéreur avait connaissance de l'aléa relatif à la situation juridique du bien dont il faisait l'acquisition, de sorte que l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l'erreur devant s'apprécier au moment de la formation du contrat et que le retrait du permis de construire, à la suite du recours d'un tiers et en raison de l'annulation du PLU postérieurement à l'échange des consentements des parties sur la chose et le prix, ne pouvait entraîner la nullité de la vente.
15. En statuant ainsi, après avoir constaté que l'annulation de la modification du PLU, ayant rendu le bien inconstructible, avait été prononcée sur le fondement de cinq recours exercés par des habitants de la commune, avant la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, et que l'existence de ces procédures était inconnue des parties, ce dont il résultait que le risque d'inconstructibilité totale du terrain préexistait à la vente et qu'il était imprévisible pour les parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare la société civile immobilière J et V Immo recevable en ses demandes formées contre Mme [W] et rejette ses demandes de résolution de la vente pour vices cachés et défaut de conformité, l'arrêt rendu le 26 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux,
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Condamne Mme [W] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [W] et la condamne à payer à la société civile immobilière J et V Immo la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société J et V Immo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI JetV Immo fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité pour erreur sur la substance de la vente portant sur la parcelle ZD n° [Cadastre 2] et d'avoir rejeté par voie de conséquence ses demandes tendant à voir condamner Mme [D] à lui rembourser la somme de 200.000 euros avec intérêts au taux légal au titre du prix de vente de la parcelle, la somme de 11.613 euros au titre des droits de mutation de cette parcelle, et celle de 57.436, 77 euros en réparation du préjudice subi ;
1°- ALORS QUE si l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente est sans incidence sur l'erreur qui doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, il en va différemment lorsque le risque de cette annulation préexistait à la vente et qu'il n'était pas connu par l'acquéreur ; qu'en se fondant pour exclure l'annulation de la vente pour erreur sur la constructibilité du bien acquis, dont elle admet qu'elle constituait un élément du consentement de la SCI JetV Immo et une condition substantielle de la vente, sur la circonstance qu'au moment de la rencontre des consentements des parties, le terrain litigieux était constructible et que la décision administrative annulant la modification du PLU n'a été prononcée qu'après la signature de la promesse synallagmatique, la veille du jour de la signature de l'acte authentique, après avoir constaté que l'annulation de la modification du PLU qui a rendu le bien inconstructible a été prononcée sur le fondement de cinq recours exercés par des habitants de la commune, avant la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente et partant sur le fondement d'une législation applicable dès avant cette date, ce dont il résulte que le risque d'inconstructibilité et partant d'annulation du permis de construire préexistait à la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°- ALORS QU'il résulte de l'acte authentique du 1er juillet 2015 que la SCI, bénéficiaire d'un certificat d'urbanisme positif émanant de la mairie, avait été mise en garde par le notaire sur les seuls risques liés à des difficultés ou des retards pour l'obtention d'un permis de construire et avait déclaré vouloir faire son affaire personnelle de ces mêmes risques; qu'il n'en résulte pas que la SCI aurait été mise en garde sur le risque, qui s'est réalisé, d'une annulation de la modification du PLU et d'une remise en cause du caractère constructible de la parcelle vendue et partant qu'elle avait connaissance de ce risque et aurait déclaré vouloir en faire son affaire personnelle ; qu'en se fondant pour écarter l'existence d'une erreur sur la constructibilité du terrain, sur la circonstance que l'acquéreur, mis en garde par le notaire, aurait eu connaissance de l'aléa « relatif à la situation juridique du terrain dont elle a fait l'acquisition » et l'aurait accepté, la Cour d'appel a dénaturé les stipulations de cet acte en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
3°- ALORS QU'en énonçant pour écarter l'existence d'une erreur, que la SCI aurait eu connaissance de l'aléa relatif à la situation juridique du terrain dont elle a fait l'acquisition et l'aurait accepté, tout en relevant par ailleurs que l'existence des procédures qui ont abouti à l'annulation de la modification du PLU et à l'inconstructibilité du terrain était inconnue des parties et du notaire instrumentaire à la date de la conclusion de la vente et que la constructibilité du terrain vendu constituait un élément substantiel du consentement de la SCI, ce dont il résulte que la SCI ne pouvait avoir connaissance de l'aléa relatif à la situation juridique du terrain et l'avoir accepté, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI JetV Immo fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente portant sur la parcelle ZD n° [Cadastre 2] au titre de la garantie des vices cachés et d'avoir rejeté par voie de conséquence ses demandes tendant à voir condamner Mme [D] à lui rembourser la somme de 200.000 euros avec intérêts au taux légal, au titre du prix de vente de la parcelle, la somme de 11.613 euros au titre des droits de mutation de cette parcelle, et celle de 57.436, 77 euros en réparation du préjudice subi ;
1°- ALORS QUE l'acquéreur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que l'inconstructiblité du terrain vendu qui affecte sa destination, constitue un vice caché de la chose vendue quand bien-même elle ne résulterait que d'une annulation du PLU et non d'un élément intrinsèque au terrain ; qu'en se fondant pour écarter la garantie des vices cachés sur la circonstance que l'inconstructibilité du terrain dont elle admet qu'elle rend le bien acquis impropre à sa destination, ne résulte pas d'un risque sur sa composition ou sa structure et que seules des considérations juridiques sont à l'origine de cette inconstructibilité, la Cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
2°- ALORS QU'en se fondant pour écarter la condition d'antériorité à la vente du vice caché, sur la circonstance que le terrain était constructible à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, et qu'il ne serait pas établi que le vice était présent ou en germe à cette date, après avoir pourtant constaté que l'annulation du PLU qui a rendu le terrain inconstructible et impropre à sa destination, résulte de cinq recours des habitants de la commune déposés avant la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente et partant sur le fondement d'une législation antérieure à la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1641du code civil ;
3°- ALORS de surcroit QUE la condition d'antériorité du vice doit être appréciée en se plaçant à la date du transfert de propriété et non au moment où la vente a été conclue ; qu'en écartant cette condition d'antériorité après avoir constaté que l'annulation de la modification du PLU qui a emporté l'inconstructibilité du terrain vendu a été prononcée la veille du jour de la signature de l'acte authentique de vente et que c'est la signature de cet acte authentique qui a emporté transfert de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
4°- ALORS QU'il résulte de l'acte authentique du 1er juillet 2015 que la SCI, bénéficiaire d'un certificat d'urbanisme positif émanant de la mairie, avait été mise en garde par le notaire, sur les seuls risques liés à des difficultés ou des retards pour l'obtention d'un permis de construire et avait déclaré vouloir faire son affaire personnelle de ces mêmes risques ; qu'il n'en résulte pas que la SCI aurait été mise en garde sur le risque, qui s'est réalisé, d'une d'annulation de la modification du PLU et d'une remise en cause du caractère constructible de la parcelle vendue et partant qu'elle avait connaissance de ce risque et aurait déclaré vouloir en faire son affaire personnelle ; qu'en se fondant pour écarter l'existence d'un vice caché affectant la constructibilité du terrain, sur la circonstance que l'acquéreur, mis en garde par le notaire, aurait eu connaissance de l'aléa « relatif à la situation juridique du terrain dont elle a fait l'acquisition » et l'aurait accepté, la Cour d'appel a dénaturé les stipulations de cet acte en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
5°- ALORS QU'en énonçant, pour écarter l'existence d'un vice caché, que la SCI aurait eu connaissance de l'aléa relatif à la situation juridique du terrain dont elle a fait l'acquisition et l'aurait accepté, tout en relevant par ailleurs que l'existence des procédures qui ont abouti à l'annulation de la modification du PLU et à l'inconstructibilité du terrain était inconnue des parties et du notaire instrumentaire à la date de la conclusion de la vente, ce dont il résulte que le vice était caché, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI JetV Immo fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant au prononcé de la résolution, au titre de la garantie de délivrance conforme, de la vente du bien immobilier conclue avec Mme [C] [W] épouse [D], portant sur une parcelle de terrain à bâtir d'une superficie de 60 ares 01 centiares cadastrée ZD n° [Cadastre 2] située au lieudit [Adresse 4] dans la commune de [Localité 5] suivant acte authentique reçu le 1er juillet 2015, par Me [P] notaire à [Adresse 3] et d'avoir rejeté par voie de conséquence ses demandes tendant à voir condamner Mme [D] à lui rembourser la somme de 200.000 euros avec intérêts au taux légal au titre du prix de vente de la parcelle, la somme de 11.613 euros au titre des droits de mutation de cette parcelle, et celle de 57.436, 77 euros en réparation du préjudice subi ;
1°- ALORS QUE l'acte du 3 avril 2015 est intitulé « vente conditionnelle de terrain à bâtir une construction à usage d'habitation hors lotissement », qu'il stipule une condition suspensive de délivrance avant la date convenue pour la signature de l'acte authentique de vente, d' « un certificat d'urbanisme pré-opérationnel ne révélant pas de disposition d'urbanisme ou servitudes publiques susceptibles de porter atteinte à l'intégrité de l'immeuble vendu, de le rendre impropre à sa destination de terrain à bâtir et autorisant la construction sur le terrain vendu d'un immeuble à usage d'habitation d'une superficie de plancher de 270 m2 » ; que l'acte authentique de vente du 1er juillet 2015 précise que la vente porte sur un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation, et qu'il résulte du certificat d'urbanisme délivré que « le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la construction d'une habitation » ; qu'en énonçant que la constructibilité de la parcelle vendue ne constituait pas une qualité promise par la venderesse, et que la livraison d'un terrain inconstructible serait néanmoins conforme à la chose convenue, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précise de ces actes en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
2°- ALORS QUE l'inconstructibilité d'un terrain défini par l'acte de vente comme constituant un terrain à bâtir, relève d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé du 3 avril 2015 est intitulé « vente conditionnelle de terrain à bâtir une construction à usage d'habitation hors lotissement » ; que tant cet acte que l'acte notarié du 1er juillet 2015 précisent que le terrain vendu est destiné à la construction d'une maison d'habitation ; qu'en énonçant cependant que l'inconstructibilité de la parcelle vendue ne relèverait pas d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance mais uniquement à son obligation de garantie des vices cachés, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil.
