LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 juin 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 494 F-D
Pourvoi n° D 20-23.497
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022
la Polynésie française, représentée par son président, domicilié en cette qualité [Adresse 4], a formé le pourvoi n° D 20-23.497 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2020 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société BME, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7], représentée par son gérant Mme [V] [C],
2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [Adresse 5],
défendeurs à la cassation.
La société BME a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Doumic-Seiller, avocat de la Polynésie française, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société BME, après débats en l'audience publique du 10 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la Polynésie française du désistement des quatre dernières branches du moyen de son pourvoi.
Faits et procédure
2. L'arrêt attaqué (Papeete, 24 septembre 2020), fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière BME (la SCI), par suite de l'expropriation, au profit de la Polynésie française, d'une parcelle lui appartenant.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et sur le moyen du pourvoi incident, réunis
Enoncé des moyens
3. Par son moyen, la Polynésie française fait grief à l'arrêt de fixer les indemnités principale et de remploi revenant à la SCI comme il le fait, alors « que les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en l'espèce, pour fixer le montant des indemnités revenant à la SCI BME au titre de l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de la Polynésie française, d'une parcelle lui appartenant, la cour d'appel a retenu, à titre de termes de comparaison, le prix d'acquisition des parts sociales de la SCI BME par M. [E] et Mme [C] le 30 juillet 2008 et un rapport d'expertise établi par M. [Y] le 29 août 2013 évaluant la parcelle litigieuse dans le cadre du divorce des époux [E] ; qu'en fondant ainsi son estimation du bien exproprié sur des éléments de comparaison antérieurs de plus de cinq ans à la date de la décision de première instance du 23 octobre 2018, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable en Polynésie française. »
4. Par son moyen, la SCI fait grief à l'arrêt de fixer les indemnités principales et de remploi revenant à la SCI comme il le fait et de rejeter toute autre demande des parties, alors « que les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'au nombre des éléments retenus comme pertinents, la cour d'appel a pris en considération l'offre amiable qui avait été formulée par la Polynésie française le 19 août 2015 d'acquérir la parcelle ultérieurement expropriée pour un prix de 49 millions de francs pacifiques, soit 77 409 francs pacifiques le mètre carré, laquelle constituait l'élément de référence le plus proche de la date de la décision de première instance ; qu'en considérant néanmoins que l'indemnité principale d'expropriation devait être fixée à la somme de 41 145.000 francs pacifiques, soit 65 000 francs pacifiques le m², sans faire état d'aucun élément de nature à justifier d'une possible dépréciation du bien depuis 2015 ou d'une surestimation de celui-ci par l'administration elle-même, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 13-15, I, de l'ancien code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, toujours applicable en Polynésie française. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a rappelé que l'indemnité devait refléter le prix de biens comparables sur le marché immobilier à la date du jugement de première instance, en fonction de la consistance des biens à la date de référence.
6. Examinant, en premier lieu, les éléments produits par l'exproprié, elle a relevé, d'une part, que les parts sociales de la SCI, comportant pour seul actif la parcelle litigieuse, avaient été acquises le 30 juillet 2008 au prix de 40 000 000 francs pacifiques et, d'autre part, qu'il résultait du rapport d'expertise en date du 29 août 2013 réalisé lors de la procédure de divorce des associés de la SCI, que la parcelle litigieuse avait été évaluée à 41 000 000 francs pacifiques.
7. Analysant, en second lieu, les éléments produits par l'expropriant et le commissaire du gouvernement, la cour d'appel a constaté que les termes de comparaison soumis au premier juge n'avaient pas été produits devant elle.
8. Abstraction faite d'un motif erroné, mais surabondant, sur la proposition d'achat par l'administration de la parcelle avant la procédure d'expropriation, qui ne saurait constituer un terme de comparaison pouvant être retenu par le juge de l'expropriation, la cour d'appel a souverainement retenu, parmi les termes de comparaison qui lui étaient proposés par les parties et qu'elle a analysés, les éléments qui lui sont apparus les mieux appropriés à l'évaluation de la parcelle expropriée au jour de la date du jugement de première instance.
9. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Polynésie française aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Polynésie française et la condamne à payer à la société civile immobilière BME la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour la Polynésie française (demanderesse au pourvoi principal)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues par la Polynésie française au titre de l'expropriation de la parcelle dépendant de la Terre « Propriété Laharrague Parcelle du Lot 3 », cadastrée commune de Pirae, section D n° [Cadastre 3] d'une superficie de 633 m², au bénéfice de la SCI BME comme suit : au titre de l'indemnité principale à la somme de 41.145.000 francs pacifiques pour la valeur du terrain (65.000 francs pacifiques x 633 m²), au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 6.171.750 francs pacifiques (15% de 41.145.000 francs pacifiques) : soit un total de 47.316.750 francs pacifiques ;
1) ALORS QUE les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en l'espèce, pour fixer le montant des indemnités revenant à la SCI BME au titre de l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de la Polynésie française, d'une parcelle lui appartenant, la cour d'appel a retenu, à titre de termes de comparaison, le prix d'acquisition des parts sociales de la SCI BME par M. [E] et Mme [C] le 30 juillet 2008 et un rapport d'expertise établi par M. [Y] le 29 août 2013 évaluant la parcelle litigieuse dans le cadre du divorce des époux [E] ; qu'en fondant ainsi son estimation du bien exproprié sur des éléments de comparaison antérieurs de plus de cinq ans à la date de la décision de première instance du 23 octobre 2018, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable en Polynésie française ;
2) ALORS, SUBISIDIAIREMENT, QUE lorsqu'elle annule la décision de première instance, la juridiction du second degré doit se placer au jour où elle statue pour fixer l'indemnité d'expropriation ; qu'en l'espèce, en se référant, pour évaluer le bien exproprié, au prix d'acquisition des parts sociales de la SCI BME par M. [E] et Mme [C] le 30 juillet 2008 et au rapport d'expertise établi par M. [Y] le 29 août 2013, éléments de comparaison déjà cités par le juge de l'expropriation dans le rappel des moyens et prétentions de la SCI BME, la cour d'appel, qui n'a pas intégré dans son appréciation d'éléments postérieurs au jugement de première instance, a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable en Polynésie française ;
3) ALORS QUE le jugement qui fixe l'indemnité revenant à l'exproprié doit être motivé et préciser les éléments de comparaison servant de base à l'évaluation retenue ; qu'en l'espèce, pour évaluer le bien exproprié, la cour d'appel s'est fondée sur le rapport d'expertise de M. [Y] du 29 août 2013 ; qu'à cet égard, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que « L'expert retenait alors que la parcelle était viabilisée, en zone constructible. Il précisait que « proche de la ville, cette parcelle propice à une activité commerciale, bénéficie d'un facteur local de commercialité favorable. Facilement accessible, clôturée ». L'expert retient alors pour cette parcelle de 633 m² un prix de 41.000.000 francs pacifiques soit 65.000 francs pacifiques par mètre carré » ; qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quels éléments de comparaison, en particulier sur quelles mutations de biens de même nature, l'expert [Y] aurait basé son estimation, la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la Polynésie française se prévalait des éléments de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement en première instance pour évaluer les indemnités d'expropriation dues à 35.500 FCP le m² et expressément rappelés dans le jugement de première instance, à savoir (cf. jugement, p. 10), « que la banque de données des transactions immobilières tenue par la direction des affaires foncières fait apparaître trois ventes de terrains non bâtis en section D pour l'année 2017. La parcelle cadastrée commune de [Localité 6], section D n° [Cadastre 1] d'une superficie de 497 mètres carrés a été vendue en 2017 au prix de 13 283 000 F CFP, soit une moyenne de 26 726 F CFP le mètre carré. La parcelle cadastrée commune de [Localité 6], section D ° [Cadastre 2] d'une superficie de 740 mètres carrés a été vendue en 2017 au prix de 24 957 600 F CFP, soit une moyenne de 33 726 F CFP le mètre carré. La parcelle cadastrée commune de [Localité 6], section D n° [Cadastre 2] d'une superficie de 1.080 mètres carrés a été vendue en 2017 au prix de 35 344 400 F CFP, soit une moyenne de 32 726 F CFP le mètre carré. » ; que l'exposante soutenait ainsi que « cette évaluation a été faite sur la base des éléments figurant dans la banque de données des transactions immobilières de la direction des affaires foncières, faisant apparaître 3 ventes de terrains non bâtis en section D pour l'année 2017. Aussi, il est exposé que « la moyenne des trois ventes précitées est de 31 059 F CFP le mètre carré, que les trois terrains précités vendus en 2017 sont accolés et sont accessible depuis la [Adresse 8] sise dans le prolongement de la parcelle D n° [Cadastre 3] expropriées à environ 140 mètres [...] » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen essentiel se référant à des ventes de biens de même nature et situés dans le même secteur que le bien exproprié, réalisées en 2017, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5) ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain, causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, en retenant, pour fixer le montant des indemnités revenant à la SCI BME au titre de l'expropriation, que la Polynésie française avait accepté le 19 août 2015 d'acquérir le bien au prix de 49.000.000 FCP ce qui avait été refusé par le gérant de la SCI BME, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable en Polynésie française. Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société BME (demanderesse au pourvoi incident)
La SCI BME reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues par la Polynésie française au titre de l'expropriation de la parcelle appartenant à la SCI BME à 41.145.000 de francs pacifiques (65.000 francs pacifiques x 633 m²), s'agissant de l'indemnité principale représentant la valeur du terrain, et à 6.171.750 francs pacifiques (15 % de 41.145.000 francs pacifiques), s'agissant de l'indemnité de remploi, soit un total de 47.316.750 francs pacifiques, et d'avoir corrélativement rejeté toute autre demande plus ample des parties, et notamment sa demande subsidiaire tendant à voir fixer, au vu de l'accord des parties, le montant de l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 49 millions de francs pacifiques et, par conséquent, celui de l'indemnité de remploi à la somme de 5.078.966 francs pacifiques ;
ALORS QUE les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'au nombre des éléments retenus comme pertinents, la cour d'appel a pris en considération l'offre amiable qui avait été formulée par la Polynésie française le 19 août 2015 d'acquérir la parcelle ultérieurement expropriée pour un prix de 49 millions de francs pacifiques, soit 77.409 francs pacifiques le mètre carré, laquelle constituait l'élément de référence le plus proche de la date de la décision de première instance ; qu'en considérant néanmoins que l'indemnité principale d'expropriation devait être fixée à la somme de 41.145.000 francs pacifiques, soit 65.000 francs pacifiques le m², sans faire état d'aucun élément de nature à justifier d'une possible dépréciation du bien depuis 2015 ou d'une surestimation de celui-ci par l'administration elle-même, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 13-15, I, de l'ancien code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, toujours applicable en Polynésie française.
