LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er juin 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 458 F-D
Pourvoi n° W 21-12.500
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022
1°/ la société Passage du port, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ M. [P] [G], domicilié [Adresse 1], agissant en sa qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société Passage du port,
3°/ Mme [C] [K], domiciliée [Adresse 3], agissant en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Passage du port,
ont formé le pourvoi n° W 21-12.500 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [V] [W], domicilié [Adresse 5],
2°/ à la société Immobilière des Champs Elysées, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],
3°/ à la société Suffren, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société Passage du port, de M. [G], ès qualités, et de Mme [K], ès qualités, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. [W] et de la société Immobilière des Champs Elysées, après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 décembre 2020), la société civile immobilière Passage du port (la SCI) a délivré, le 13 juin 2008, à la société Immobilière Champs Elysées, un premier congé sans offre de renouvellement du bail commercial conclu le 27 avril 1999 et portant sur un lot n° 130, devenu 189, situé [Adresse 2], puis, le 20 janvier 2009, un second congé similaire portant sur le lot n° 164 situé dans le même immeuble, objet d'un bail commercial, conclu le 2 novembre 2000.
2. Le 13 février 2017, au cours de l'instance en fixation du montant de l'indemnité d'éviction l'opposant à la locataire, la SCI a attrait à la procédure, la société civile immobilière Suffren, dont la revendication de la propriété du lot n° 189 avait été accueillie par un arrêt irrévocable du 19 décembre 2006.
3. Le 8 novembre 2017, la SCI a déclaré exercer son droit de repentir et consentir à la société Immobilière des Champs Elysées, le renouvellement des baux portant sur les lots n° 164 et n° 189.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses trois premières branches
Enoncé du moyen
5. La SCI, M. [G] et Mme [K], pris respectivement, l'un, en sa qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire, l'autre, en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la SCI, font grief à l'arrêt de fixer à son passif une indemnité d'éviction d'un montant de 646 510 euros avec intérêts légaux, alors :
« 1°/ qu'en s'abstenant de répondre au moyen par lequel la SCI Passage du port a soutenu que la validation du congé avec refus de renouvellement donné pour l'ancien lot n° 130, devenu le lot n° 189, lui permettait d'exercer son droit de repentir, tant que le preneur restait dans les lieux, et a critiqué par là même les motifs du jugement entrepris, la cour d'appel qui a seulement statué sur le droit de repentir concernant le congé du 20 janvier 2009 (bail du lot n° 125 devenu n° 164), a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que le bail de la chose d'autrui, en l'absence de trouble de jouissance du bien loué, produit effet entre le bailleur et le preneur ; qu'il s'ensuit qu'au cas où un congé avec refus de renouvellement a été délivré par le bailleur qui n'est pas propriétaire du local commercial donné à bail, son défaut de droit de propriété ne s'oppose pas à l'exercice de son droit de repentir qui donne naissance à un nouveau bail tant que le preneur n'est pas troublé dans sa jouissance par le véritable propriétaire ; qu'en affirmant, pour décider qu'il n'était pas au pouvoir de la SCI Passage du port d'exercer son droit de repentir, par motifs adoptés, qu'il avait été jugé par décision définitive que la SCI Passage du port n'était pas propriétaire du bien litigieux, qu'elle était tenue de le restituer à la SCI Suffren, et qu'elle n'était pas en droit de consentir au renouvellement du bail par l'effet de l'exercice du droit de repentir sur un local dont elle n'avait pas la libre disposition, la cour d'appel qui n'a pas constaté que le preneur, la société immobilière des Champs, était troublée dans sa jouissance du bien loué, a violé les articles L. 145-12 et L. 145-58 du code commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3°/ qu'il résulte de la théorie de la propriété apparente que ceux qui agissent sous l'empire d'une erreur commune, sont investis par l'effet de la loi d'un droit de propriété ; qu'il ressort des constatations auxquels les juges du fond ont procédé que le congé avec refus de renouvellement donné pour l'ancien lot n° 130 devenu le lot n° 189 a été valablement délivré par la SCI Passage du port , sur le fondement de la théorie de la propriété apparente, bien que la SCI Suffren ait été précédemment reconnue propriétaire de ce lot ; qu'il s'ensuit qu'elle était investie d'un droit de propriété apparent par l'effet de la loi, en application de la théorie de la propriété apparente, ce qui lui permettait d'exercer son droit de repentir de la même manière que le vrai propriétaire ; qu'en affirmant, pour décider par motifs adoptés qu'il n'était pas au pouvoir de la SCI Passage du port d'exercer son droit de repentir, qu'il avait été jugé par décision définitive que la SCI Passage du port n'était pas propriétaire du bien litigieux, qu'elle était tenue de le restituer à la SCI Suffren, et qu'elle n'était pas en droit de consentir au renouvellement du bail par l'effet de l'exercice du droit de repentir sur un local dont elle n'avait pas la libre disposition, la cour d'appel a violé les articles L. 145-12 et L. 145-58 du code commerce, ensemble les principes régissant l'apparence des actes juridiques. »
Réponse de la Cour
6. L'exercice du droit de repentir est permis au propriétaire qui entend se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge de consentir au renouvellement du bail venu à expiration par l'effet d'un congé.
7. La cour d'appel, qui, par motifs propres et adoptés, a répondu aux conclusions et, a retenu que, postérieurement à la délivrance du congé par la SCI qui était alors propriétaire apparent, l'absence de droits de cette société sur le bien donné à bail avait été révélée, a exactement décidé, que, n'ayant plus le bien à disposition, elle n'avait pas le pouvoir d'exercer le droit de repentir.
8. Le moyen n'est donc pas fondé
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Passage du port, M. [G] et Mme [K], pris respectivement, l'un, en sa qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire, l'autre, en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société civile immobilière Passage du port, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Passage du port, M. [G] et Mme [K], pris respectivement, l'un, en sa qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire et, l'autre, en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société civile immobilière Passage du port, et les condamne à payer à la société Immobilière des Champs Elysées et à M. [W] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Passage du port, M. [G], ès qualités, et Mme [K], ès qualités
La SCI PASSAGE DU PORT, Me [G], ès qualités d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société PASSAGE DU PORT, et Me [K], prise en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société PASSAGE DU PORT, font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé au passif de la SCI PASSAGE DU PORT, une indemnité d'éviction d'un montant de 646.510 € avec intérêts légaux à compter de l'assignation introductive d'instance ;
1. ALORS QU'en s'abstenant de répondre au moyen par lequel la SCI PASSAGE DU PORT a soutenu que la validation du congé avec refus de renouvellement donné pour l'ancien lot n° 130, devenu le lot n° 189, lui permettait d'exercer son droit de repentir, tant que le preneur restait dans les lieux, et a critiqué par là même les motifs du jugement entrepris, la cour d'appel qui a seulement statué sur le droit de repentir de la SCI PASSAGE DU PORT concernant le congé du 20 janvier 2009 (bail du lot n° 125 devenu n° 164), a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2. ALORS, à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, QUE le bail de la chose d'autrui, en l'absence de trouble de jouissance du bien loué, produit effet entre le bailleur et le preneur ; qu'il s'ensuit qu'au cas où un congé avec refus de renouvellement a été délivré par le bailleur qui n'est pas propriétaire du local commercial donné à bail, son défaut de droit de propriété ne s'oppose pas à l'exercice de son droit de repentir qui donne naissance à un nouveau bail tant que le preneur n'est pas troublé dans sa jouissance par le véritable propriétaire ; qu'en affirmant, pour décider qu'il n'était pas au pouvoir de la SCI PASSAGE DU PORT d'exercer son droit de repentir, par motifs adoptés, qu'il avait été jugé par décision définitive que la SCI PASSAGE DU PORT n'était pas propriétaire du bien litigieux, qu'elle était tenue de le restituer à la SCI SUFFREN, et qu'elle n'était pas en droit de consentir au renouvellement du bail par l'effet de l'exercice du droit de repentir sur un local dont elle n'avait pas la libre disposition, la cour d'appel qui n'a pas constaté que le preneur, la société IMMOBILIERE DES CHAMPS ELYSEES, était troublée dans sa jouissance du bien loué, a violé les articles L. 145-12 et L. 145-58 du code commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3. ALORS QU'il résulte de la théorie de la propriété apparente que ceux qui agissent sous l'empire d'une erreur commune, sont investis par l'effet de la loi d'un droit de propriété ; qu'il ressort des constatations auxquels les juges du fond ont procédé que le congé avec refus de renouvellement donné pour l'ancien lot n° 130 devenu le lot n° 189 a été valablement délivré par la SCI PASSAGE DU PORT, sur le fondement de la théorie de la propriété apparente, bien que la SCI SUFFREN ait été précédemment reconnue propriétaire de ce lot ; qu'il s'ensuit qu'elle était investie d'un droit de propriété apparent par l'effet de la loi, en application de la théorie de la propriété apparente, ce qui lui permettait d'exercer son droit de repentir de la même manière que le vrai propriétaire ; qu'en affirmant, pour décider par motifs adoptés qu'il n'était pas au pouvoir de la SCI PASSAGE DU PORT d'exercer son droit de repentir, qu'il avait été jugé par décision définitive que la SCI PASSAGE DU PORT n'était pas propriétaire du bien litigieux, qu'elle était tenue de le restituer à la SCI SUFFREN, et qu'elle n'était pas en droit de consentir au renouvellement du bail par l'effet de l'exercice du droit de repentir sur un local dont elle n'avait pas la libre disposition, la cour d'appel a violé les articles L. 145-12 et L. 145-58 du code commerce, ensemble les principes régissant l'apparence des actes juridiques ;
4. ALORS QUE le droit de repentir est un acte unilatéral qui n'est pas subordonné à l'acceptation du preneur ; qu'il peut être exercé tant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'en relevant, par des motifs adoptés, que la société IMMOBILIERE DES CHAMPS ELYSEES n'avait pas consenti à l'exercice du droit de repentir qui n'avait été notifié que pour faire échec à la restitution de la chose louée à son véritable propriétaire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-58 du code de commerce ;
5. ALORS QU'il est au pouvoir du propriétaire d'un immeuble d'en revendiquer la propriété entre les mains de son locataire ; qu'en relevant que le droit de repentir n'a été exercé que pour empêcher la restitution de l'immeuble à son véritable propriétaire, quand le locataire n'a pas été troublé dans sa jouissance, la cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 544 du code civil, ensemble l'article L. 145-58 du code de commerce.
