LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mai 2022
Cassation partielle sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 432 F-D
Pourvoi n° G 21-13.017
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2022
1°/ M. [U] [C], domicilié [Adresse 1],
2°/ la société Les Jardins d'Isis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° G 21-13.017 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [Z] [B], épouse [X], domiciliée [Adresse 2],
2°/ à M. [I] [N],
3°/ à Mme [S] [F], divorcée [N],
tous deux domiciliés [Adresse 4],
4°/ à la société Clément-Djian-Serratrice-Falgon, notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. [C] et de la société Les Jardins d'Isis, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Clément-Djian-Serratrice-Falgon, de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [B] et de M. [N], après débats en l'audience publique du 12 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2021), par acte du 1er juillet 2005, Mme [B] a vendu à M. [C] plusieurs parcelles de terrain à bâtir, la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 20 décembre 2005 à 18 heures.
2. La réitération de la vente par acte authentique n'a pas été réalisée à cette date.
3. Par acte du 6 juillet 2012, Mme [B] a vendu une parcelle à M. [N] et Mme [F].
4. Par actes des 27 et 29 avril 2015, M. [C] et la société civile immobilière Les Jardins d'Isis (la SCI) ont assigné Mme [B], M. [N], Mme [F] et la société civile professionnelle Falgon-Clément-Djian- Serratrice (le notaire) en vente forcée, en nullité de la vente du 6 juillet 2012 et en indemnisation.
Examen des moyens
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
5. M. [C] et la SCI font grief à l'arrêt de dire la vente en date du 1er juillet 2005 caduque et de rejeter leurs demandes, alors :
« 1°/ qu'une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, vaut vente lorsque l'absence de réitération est due à la carence du promettant ; qu'en retenant, pour dire que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [B] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et débouter ce dernier et la SCI Les Jardins d'Isis de toutes leurs demandes, que les parties ayant entendu subordonner la validité du contrat à l'établissement de l'acte authentique, l'écoulement du délai fixé pour procéder à la réitération a entraîné de plein droit la caducité de la promesse synallagmatique de vente, le consentement à la vente définitive ayant fait défaut au terme stipulé, quel qu'en soit le motif, quand la caducité n'était pas acquise dès lors qu'il était constant que l'absence de réitération était due à la carence de Mme [B], la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
2°/ qu'une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, n'est pas caduque à l'expiration du délai prévu pour cette réitération en présence d'un commencement d'exécution ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [B] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et débouter ce dernier et la SCI Les Jardins d'Isis de toutes leurs demandes, que la promesse de vente ne prévoit pas un paiement du prix par compensation, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le fait que tous les règlements effectués par M. [C], invoqués et justifiés par lui, soient tous en rapport étroit avec l'opération immobilière projetée ne démontrait pas l'existence d'un accord des parties sur ce point qui avait été exécuté par M. [C], même postérieurement au 20 décembre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
3°/ qu'une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, n'est pas caduque à l'expiration du délai prévu pour cette réitération en présence d'un commencement d'exécution ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [B] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et débouter ce dernier et la SCI Les Jardins d'Isis de toutes leurs demandes, que la promesse de vente ne prévoit pas comme accessoire l'institution d'une servitude de passage grevant une parcelle appartenant à la SCI Les Jardins d'Isis au bénéfice d'une parcelle appartenant à Mme [B], sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'attestation de Me [P] établie le 4 juillet 2006, soit plus de six mois après la prétendue caducité de la promesse, ne démontrait pas un accord des parties sur ce point, lequel a été exécuté puisque c'est sur la base de cette attestation que Mme [B] a pu obtenir un permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a souverainement retenu que les parties avaient entendu faire de la réitération authentique de la vente, avant le 20 décembre 2005, une condition de la formation du contrat.
7. N'ayant pas relevé que l'absence de réitération de la vente était due à la carence du promettant, elle a retenu, procédant aux recherches prétendument omises, d'une part, par motifs propres, que M. [C] ne démontrait pas, par le règlement de diverses sommes dont il faisait état pour le compte de Mme [B], qu'il aurait payé le prix d'acquisition du bien immobilier, alors que M. et Mme [B] avaient établi de nombreux chèques à son profit et qu'il ne produisait aucun accord du vendeur pour une éventuelle compensation qui ne saurait résulter de sa seule volonté et qui était en contradiction avec les termes de la promesse qui prévoyait que le prix devait être payé comptant le jour de la signature de l'acte authentique, d'autre part, par motifs adoptés, que, si l'attestation du notaire chargé de la réitération de la vente faisait état d'une servitude qui serait constituée, celle-ci n'avait jamais été constituée et que, si la production de cette attestation avait probablement été déterminante de l'obtention du permis de construire au profit de Mme [B], M. [C] ne saurait prétendre tirer de quelconques droits d'une servitude non constituée ni prétendre qu'il s'agissait d'un accessoire à la vente, alors qu'elle ne figurait pas à la promesse de vente.
8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
9. M. [C] et la SCI font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en nullité de la vente du 6 juillet 2012 et de rejeter l'intégralité de leurs demandes, alors « que le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant sur le fond ; qu'en jugeant irrecevable la demande de M. [C] et de la SCI les Jardins d'Isis tendant à obtenir la nullité de la vente du 6 juillet 2012 faute de publication de la demande au service chargé de la publicité foncière de la conservation des hypothèques, tout en les déboutant au fond de cette demande fondée notamment sur l'absence de caducité de la promesse du 1er juillet 2005, la cour a excédé ses pouvoirs en violation de l'article 122 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 122 du code de procédure civile :
10. Aux termes de ce texte, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
11. Il en résulte que le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable excède ses pouvoirs en statuant au fond.
12. L'arrêt rejette la demande en nullité de la vente du 6 juillet 2012 après avoir constaté son irrecevabilité à défaut de publication au service chargé de la publicité foncière.
13. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
14. Tel que suggéré par le mémoire en défense, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
15. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de nullité de la vente intervenue entre Mme [B] et M. [N] et Mme [F], l'arrêt rendu le 5 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne M. [C] et la société civile immobilière Les Jardins d'Isis aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] et la société civile immobilière Les Jardins d'Isis et les condamne à payer à Mme [B] et M. [N] la somme globale de 3 000 euros et à la société civile professionnelle Falgon- Clément-Djian-Serratrice la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. [C] et la SCI Les Jardins d'Isis
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [C] et la SCI Les Jardins d'Isis reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable leur demande tendant à obtenir la nullité de la vente [X]/[N] du 6 juillet 2012 faute de publication de la demande au service chargé de la publicité foncière de la conservation des hypothèques, d'avoir dit que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [X] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et de les avoir déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
ALORS QUE le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant sur le fond ; qu'en jugeant irrecevable la demande de M. [C] et de la SCI les Jardins d'Isis tendant à obtenir la nullité de la vente du 6 juillet 2012 faute de publication de la demande au service chargé de la publicité foncière de la conservation des hypothèques, tout en les déboutant au fond de cette demande fondée notamment sur l'absence de caducité de la promesse du 1er juillet 2005, la cour a excédé ses pouvoirs en violation de l'article 122 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
M. [C] et la SCI Les Jardins d'Isis reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [X] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et de les avoir déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
1°) ALORS QU'une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, vaut vente lorsque l'absence de réitération est due à la carence du promettant ; qu'en retenant, pour dire que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [X] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et débouter ce dernier et la SCI Les Jardins d'Isis de toutes leurs demandes, que les parties ayant entendu subordonner la validité du contrat à l'établissement de l'acte authentique, l'écoulement du délai fixé pour procéder à la réitération a entraîné de plein droit la caducité de la promesse synallagmatique de vente, le consentement à la vente définitive ayant fait défaut au terme stipulé, quel qu'en soit le motif, quand la caducité n'était pas acquise dès lors qu'il était constant que l'absence de réitération était due à la carence de Mme [X], la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
2°) ALORS QU'une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, n'est pas caduque à l'expiration du délai prévu pour cette réitération en présence d'un commencement d'exécution ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [X] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et débouter ce dernier et la SCI Les Jardins d'Isis de toutes leurs demandes, que la promesse de vente ne prévoit pas un paiement du prix par compensation, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le fait que tous les règlements effectués par M. [C], invoqués et justifiés par lui, soient tous en rapport étroit avec l'opération immobilière projetée ne démontrait pas l'existence d'un accord des parties sur ce point qui avait été exécuté par M. [C], même postérieurement au 20 décembre 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
3°) ALORS QU'une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, n'est pas caduque à l'expiration du délai prévu pour cette réitération en présence d'un commencement d'exécution ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que l'acte de vente en date du 1er juillet 2005 régularisé entre Mme [X] et M. [C] est caduc à la date du 20 décembre 2005 et débouter ce dernier et la SCI Les Jardins d'Isis de toutes leurs demandes, que la promesse de vente ne prévoit pas comme accessoire l'institution d'une servitude de passage grevant une parcelle appartenant à la SCI Les Jardins d'Isis au bénéfice d'une parcelle appartenant à Mme [X], sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'attestation de Me [P] établie le 4 juillet 2006, soit plus de six mois après la prétendue caducité de la promesse, ne démontrait pas un accord des parties sur ce point, lequel a été exécuté puisque c'est sur la base de cette attestation que Mme [X] a pu obtenir un permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
