LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 avril 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 336 FS-D
Pourvoi n° H 20-22.419
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022
M. [M] [H], domicilié [Adresse 10], a formé le pourvoi n° H 20-22.419 contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2020 par la cour d'appel de Colmar (chambre 12), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [P] [E], domicilié [Adresse 1],
2°/ à la société [X] et associés - mandataires judiciaires, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [V] [X], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Optimum promotion,
3°/ à la société BC groupe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ au procureur général près la cour d'appel de Colmar, domicilié [Adresse 8],
défendeurs à la cassation.
La société [X] et associés, ès qualités, a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.
Le demandeur au pourvoi principal, invoque, à l'appui se son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi incident éventuel, invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [H], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [E], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société [X] et associés, ès qualités, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mme Djikpa, M. Zedda, Mme Brun, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 1er octobre 2020), le 22 août 2014, la société Optimum promotion a vendu à M. [H] des terrains à construire, l'acte de vente étant assorti d'une condition suspensive tenant à la radiation, par l'acquéreur, de toutes les charges et inscriptions grevant le bien au livre foncier.
2. Le bien ayant été inscrit au livre foncier au nom de M. [H] sans réserve ni mention particulière, la société [X] et associés, mandataire liquidateur de la société Optimum promotion, a déposé une requête en annulation de la mutation de propriété qui a été rejetée par le juge du livre foncier.
3. Sur pourvoi de M. [E], notaire, la cour d'appel, par arrêt du 13 septembre 2018, rectifié et complété par arrêt du 25 octobre 2018, a ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum promotion.
4. M. [H] a formé tierce-opposition à cette décision dont il a sollicité la rétractation ou la réformation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
5. M. [H] fait grief à l'arrêt de rejeter sa tierce-opposition, alors :
« 1°/ que lorsque la tierce opposition est dirigée contre un jugement rendu en matière gracieuse, elle est formée, instruite et jugée selon les règles de la procédure contentieuse ; qu'en l'espèce, saisie de la tierce opposition de M. [H] dirigée à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 statuant en matière gracieuse, l'affaire devait être instruite et jugée selon les règles de la procédure contentieuse ; qu'en statuant suivant la procédure applicable en matière gracieuse, sans convocation des parties, à une audience en chambre du conseil, la cour d'appel a violé l'article 587, alinéa 3 du code de procédure civile, ensemble l'article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2°/ que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que si, en matière gracieuse, le juge peut se prononcer sans débats, dès lors qu'il ordonne l'ouverture des débats, il est tenu de convoquer les parties à une audience ; qu'en statuant sans avoir préalablement convoqué les parties à une audience, après avoir pourtant, par un arrêt avant-dire droit du 25 juin 2020, ordonné la « réouverture des débats », la cour d'appel a violé les articles 14, 16 et 28 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »
Réponse de la Cour
6. D'une part, M. [H], qui, représenté devant la cour d'appel, ne l'a pas saisie d'une demande d'examen de sa cause et de prononcé de l'arrêt en audience publique, n'est pas recevable à invoquer pour la première fois devant la Cour de cassation le non-respect des règles de la procédure contentieuse.
7. D'autre part, la cour d'appel, qui, par un arrêt avant dire droit, avait invité les parties à communiquer leurs pièces et écritures, à en justifier et dit qu'elles devraient conclure un mois avant la date à laquelle l'arrêt serait rendu, a constaté que les conclusions du mandataire liquidateur de la société Optimum promotion avaient été notifiées et que l'avis de l'avocat général avait été communiqué aux parties.
8. Il s'ensuit que le principe de la contradiction a été respecté, l'article 28 du code de procédure civile permettant à la juridiction de se prononcer sans débat.
9. Le moyen, pour partie irrecevable, n'est donc pas fondé pour le surplus.
Sur le second moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
10. M. [H] fait le même grief à l'arrêt , alors :
« 1°/ que le juge du livre foncier, saisi d'une requête en rectification d'une inscription, statue selon les règles prévues par l'article 462 du code de procédure civile ; que statuant sur une requête en rectification d'une inscription, le juge du livre foncier, qui n'a pas compétence pour se prononcer sur la réalisation ou non de la condition suspensive prévue par un acte authentique de vente, ne peut, lorsqu'il est saisi d'une demande de contestation de l'inscription de cet acte comportant une condition suspensive dont la réalisation est discutée, procéder à la rectification de l'inscription en ordonnant l'inscription de la propriété au nom du vendeur sous condition suspensive ; qu'en retenant, néanmoins pour débouter M. [H] de sa tierce opposition à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 ayant rectifié l'inscription de l'acte authentique de vente de l'immeuble de la société Optimum promotion au profit de M. [H] sous condition suspensive de la purge des hypothèques et ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum promotion, que le bien avait été inscrit au nom de l'acquéreur sans que la condition suspensive ne soit mentionnée et qu'il n'était pas justifié de la réalisation de cette condition par la production d'un acte notarié constatant la levée des inscription, la cour d'appel a violé les articles 90 et 92 du décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009, ensemble l'article 462 du code de procédure civile ;
2°/ que sont notamment inscrits au livre foncier, aux fins d'opposabilité aux tiers, le droit de propriété immobilière, quel que soit son mode d'acquisition, et les restrictions au droit de disposer insérées dans un acte d'aliénation ou découlant de tous autres actes, tels que promesses de vente, legs ou donations sous condition ; qu'en retenant, pour débouter M. [H] de son recours à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 ayant rectifié l'inscription de l'acte authentique de vente de l'immeuble de la société Optimum promotion au profit de M. [H] et ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum promotion, que le bien avait été inscrit au nom de l'acquéreur sans que la condition suspensive ne soit mentionnée, quand la vente intervenue par acte authentique pouvait être inscrite au livre foncier, peu important qu'elle soit faite sous condition suspensive de purge des hypothèques, la cour d'appel a violé l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du [Localité 11], du [Localité 13] et de la [Localité 14]. »
Réponse de la Cour
11. L'article 38 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du [Localité 11], du [Localité 13] et de la [Localité 14] prévoit la publication au livre foncier, aux fins d'opposabilité aux tiers, de la propriété immobilière quel que soit son mode d'acquisition, ainsi que des restrictions au droit de disposer insérées dans un acte d'aliénation.
12. La cour d'appel a relevé que l'acte de vente stipulait que la vente était réalisée sous la condition suspensive de la radiation de toutes les charges et inscriptions grevant le bien, un acte de réalisation de cette condition devant être établi par notaire par lequel M. [H] pourrait donner mainlevée de ces inscriptions sur les biens sis à Colmar et généralement sur la totalité des parcelles par elles grevées.
13. Elle a constaté que, à la suite de l'acte de vente du 22 août 2014, le bien avait été inscrit au livre foncier au nom de M. [H] sans réserve ni mention particulière, et qu'à l'appui de sa tierce opposition, ce dernier ne justifiait pas de la réalisation de la condition suspensive par la production de l'acte notarié prévu par l'acte de vente.
14. Elle en a exactement déduit, au vu des stipulations de l'acte de vente, sans se prononcer au fond sur la condition suspensive, qu'en l'absence de transfert de la propriété du bien, l'inscription quant à la propriété de M. [H] était erronée.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [H] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour M. [H]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré mal fondée la tierce opposition de M. [H] et de l'en avoir déboutée ;
AUX ÉNONCIATIONS QUE par un arrêt du 25 juin 2020, la cour d'appel de Colmar a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à communiquer leurs pièces et écritures et à justifier de cette communication ; le 29 juillet 2020, la Selas [X] et associés maintien ses conclusions qui ont été notifiées en leur temps ;
ET AUX MOTIFS QUE selon l'article 583 du code de procédure civile, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été partie, ni représentée au jugement qu'elle attaque ; en matière gracieuse, la tierce opposition n'est ouverte qu'aux tiers auxquels la décision n'a pas été notifiée ; en l'espèce, M. [M] [H] n'était ni partie ni représentée à la procédure ; l'arrêt n'a été notifié qu'à Me [E] de sorte que M. [M] [H] est recevable à former tierce opposition ; que par acte de vente du 22 août 2014, la société Optimum promotion a vendu à M. [M] [H] un terrain à bâtir (parcelles [Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]/[Cadastre 3]) sis [Adresse 9] ; le prix de vente était payé par compensation d'une dette du vendeur envers M. [H] d'un montant de 344 000 euros ; la vente était réalisée sous la condition suspensive de la radiation de toutes les charges et inscriptions qui grèvent le bien au livre foncier de [Localité 12] ; il était prévu un acte de réalisation de condition suspensive établi par notaire dans lequel M. [H] pourrait donner mainlevée de son inscription et généralement sur la totalité des parcelles grevées de son inscription ; suite à l'acte de vente du 22 août 2014, le notaire a fait inscrire le bien au livre foncier au nom de M. [M] [H] par requête en inscription normalisée du 22 août 2014 et selon la requête de la mutation sans réserve ni mention particulière ; suite à la liquidation judiciaire de la société Optimum promotion, le liquidateur a souhaité réaliser les actifs de la société dont notamment le terrain à bâtir ; c'est dans ces conditions qu'est intervenu Me [E] qui a sollicité auprès du juge du livre foncier de [Localité 12] la rectification de l'inscription quant à la mutation de propriété ; le juge du livre foncier de [Localité 12] a rejeté la requête et Me [E], à qui la décision a été notifiée, a formé pourvoi, dont la qualité pour agir ne peut être discutée ; en vertu de l'article 92 du décret du 7 octobre 2009, le propriétaire d'un bien ou le titulaire d'un droit mentionné à l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 peut requérir la rectification de toute mention ou inscription incomplète, incorrecte ou radiée par erreur à moins que la rectification demandée ne soit due à une modification dans la situation juridique de la personne du bien ou du droit concerné ; en l'espèce, suite à l'acte de vente du 24 juin 2014, le notaire a fait inscrire le bien au livre foncier au nom de M. [M] [H], sans réserve ni mention particulière ; toutefois, il est constatant que la vente était réalisée sous la condition suspensive de la radiation de toute les charges et inscriptions qui grevaient le bien ; le bien a été inscrit au livre foncier au nom de l'acquéreur avant le transfert de propriété qui était subordonné à la réalisation de la condition suspensive, sans que le caractère conditionnel ne soit précisé ; or la condition suspensive n'a pas été réalisée et M. [H] ne justifie pas de cette réalisation par la production d'un acte notarié, tel que cela était prévu dans l'acte de vente ; il en résulte que l'inscription définitive ne pouvait intervenir, la propriété du bien n'ayant pas été transférée ; dès lors, il doit être confirmé que l'inscription quant à la propriété de M. [M] [H] est erronée et qu'elle doit être modifiée, avec une inscription au nom de la société Optimum promotion ;
1) ALORS QUE lorsque la tierce opposition est dirigée contre un jugement rendu en matière gracieuse, elle est formée, instruite et jugée selon les règles de la procédure contentieuse ; qu'en l'espèce, saisie de la tierce opposition de M. [H] dirigée à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 statuant en matière gracieuse, l'affaire devait être instruite et jugée selon les règles de la procédure contentieuse ; qu'en statuant suivant la procédure applicable en matière gracieuse, sans convocation des parties, à une audience en chambre du conseil, la cour d'appel a violé l'article 587, alinéa 3 du code de procédure civile, ensemble l'article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2) ALORS, en toute hypothèse QUE nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que si, en matière gracieuse, le juge peut se prononcer sans débats, dès lors qu'il ordonne l'ouverture des débats, il est tenu de convoquer les parties à une audience ; qu'en statuant sans avoir préalablement convoqué les parties à une audience, après avoir pourtant, par un arrêt avant-dire droit du 25 juin 2020, ordonné la « réouverture des débats », la cour d'appel a violé les articles 14, 16 et 28 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré mal fondée la tierce opposition de M. [H] et de l'en avoir déboutée ;
ET AUX MOTIFS QUE par acte de vente du 22 août 2014, la société Optimum promotion a vendu à M. [M] [H] un terrain à bâtir (parcelles [Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]/[Cadastre 3]) sis [Adresse 9] ; le prix de vente était payé par compensation d'une dette du vendeur envers M. [H] d'un montant de 344 000 euros ; la vente était réalisée sous la condition suspensive de la radiation de toutes les charges et inscriptions qui grèvent le bien au livre foncier de [Localité 12] ; il était prévu un acte de réalisation de condition suspensive établi par notaire dans lequel M. [H] pourrait donner mainlevée de son inscription et généralement sur la totalité des parcelles grevées de son inscription ; suite à l'acte de vente du 22 août 2014, le notaire a fait inscrire le bien au livre foncier au nom de M. [M] [H] par requête en inscription normalisée du 22 août 2014 et selon la requête de la mutation sans réserve ni mention particulière ; suite à la liquidation judiciaire de la société Optimum promotion, le liquidateur a souhaité réaliser les actifs de la société dont notamment le terrain à bâtir ; c'est dans ces conditions qu'est intervenu Me [E] qui a sollicité auprès du juge du livre foncier de [Localité 12] la rectification de l'inscription quant à la mutation de propriété ; le juge du livre foncier de [Localité 12] a rejeté la requête et Me [E], à qui la décision a été notifiée, a formé pourvoi, dont la qualité pour agir ne peut être discutée ; en vertu de l'article 92 du décret du 7 octobre 2009, le propriétaire d'un bien ou le titulaire d'un droit mentionné à l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 peut requérir la rectification de toute mention ou inscription incomplète, incorrecte ou radiée par erreur à moins que la rectification demandée ne soit due à une modification dans la situation juridique de la personne du bien ou du droit concerné ; en l'espèce, suite à l'acte de vente du 24 juin 2014, le notaire a fait inscrire le bien au livre foncier au nom de M. [M] [H], sans réserve ni mention particulière ; toutefois, il est constatant que la vente était réalisée sous la condition suspensive de la radiation de toute les charges et inscriptions qui grevaient le bien ; le bien a été inscrit au livre foncier au nom de l'acquéreur avant le transfert de propriété qui était subordonné à la réalisation de la condition suspensive, sans que le caractère conditionnel ne soit précisé ; or la condition suspensive n'a pas été réalisée et M. [H] ne justifie pas de cette réalisation par la production d'un acte notarié, tel que cela était prévu dans l'acte de vente ; il en résulte que l'inscription définitive ne pouvait intervenir, la propriété du bien n'ayant pas été transférée ; dès lors, il doit être confirmé que l'inscription quant à la propriété de M. [M] [H] est erronée et qu'elle doit être modifiée, avec une inscription au nom de la société Optimum promotion ;
1) ALORS QUE le juge du livre foncier, saisi d'une requête en rectification d'une inscription, statue selon les règles prévues par l'article 462 du code de procédure civile ; que statuant sur une requête en rectification d'une inscription, le juge du livre foncier, qui n'a pas compétence pour se prononcer sur la réalisation ou non de la condition suspensive prévue par un acte authentique de vente, ne peut, lorsqu'il est saisi d'une demande de contestation de l'inscription de cet acte comportant une condition suspensive dont la réalisation est discutée, procéder à la rectification de l'inscription en ordonnant l'inscription de la propriété au nom du vendeur sous condition suspensive ; qu'en retenant, néanmoins pour débouter M. [H] de sa tierce opposition à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 ayant rectifié l'inscription de l'acte authentique de vente de l'immeuble de la société Optimum promotion au profit de M. [H] sous condition suspensive de la purge des hypothèques et ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum promotion, que le bien avait été inscrit au nom de l'acquéreur sans que la condition suspensive ne soit mentionnée et qu'il n'était pas justifié de la réalisation de cette condition par la production d'un acte notarié constatant la levée des inscription, la cour d'appel a violé les articles 90 et 92 du décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009, ensemble l'article 462 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE sont notamment inscrits au livre foncier, aux fins d'opposabilité aux tiers, le droit de propriété immobilière, quel que soit son mode d'acquisition, et les restrictions au droit de disposer insérées dans un acte d'aliénation ou découlant de tous autres actes, tels que promesses de vente, legs ou donations sous condition ; qu'en retenant, pour débouter M. [H] de son recours à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 ayant rectifié l'inscription de l'acte authentique de vente de l'immeuble de la société Optimum promotion au profit de M. [H] et ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum promotion, que le bien avait été inscrit au nom de l'acquéreur sans que la condition suspensive ne soit mentionnée, quand la vente intervenue par acte authentique pouvait être inscrite au Livre foncier, peu important qu'elle soit faite sous condition suspensive de purge des hypothèques, la cour d'appel a violé l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du [Localité 11], du [Localité 13] et de la [Localité 14].
Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société [X] et associés, ès qualités,
La société [X] et associés, prise en la personne de Me [V] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Optimum Promotion, fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la tierce opposition formée par M. [M] [H] à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 ayant ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum Promotion ;
alors 1°/ qu'aucun recours n'est ouvert contre la décision ordonnant une inscription ; qu'une inscription irrégulièrement intervenue ne peut être radiée que par une mainlevée consentie sous forme authentique par le titulaire du droit inscrit ou son ayant droit et sur sa requête ou par une décision judiciaire rendue en la procédure contentieuse ; qu'en l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 avait infirmé une ordonnance de rejet du juge du Livre foncier et ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum Promotion ; que la tierce opposition formée par M. [M] [H] à l'encontre de cette décision était dès lors irrecevable ; qu'en déclarant néanmoins recevable la tierce opposition de M. [M] [H], la cour d'appel a violé l'article 89 du décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009, relatif au livre foncier et à son informatisation dans les départements du [Localité 11], du [Localité 13] et de la [Localité 14], ensemble l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans ces trois départements ;
alors 2°/ qu'en toute hypothèse, la tierce opposition n'est ouverte qu'à l'encontre d'un jugement et non d'une inscription au Livre foncier par le juge du Livre foncier, laquelle n'équivaut pas à un jugement ; que le tiers, même s'il dispose d'un intérêt légitime ne peut donc pas former de tierce opposition à l'encontre d'une décision ordonnant une inscription au Livre foncier ; qu'en déclarant néanmoins recevable la tierce opposition de M. [M] [H] à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 13 septembre 2018 ayant infirmé une ordonnance de rejet du juge du Livre foncier et ordonné l'inscription de la propriété des biens au nom de la société Optimum Promotion, la cour d'appel a violé l'article 89 du décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009, relatif au livre foncier et à son informatisation dans les départements du [Localité 11], du [Localité 13] et de la [Localité 14], ensemble l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans ces trois départements.
