| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 06 avril 2022, 20-17672

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 6 avril 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 317 F-D

Pourvoi n° X 20-17.672

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022

La société Face à la mer, société par actions simplifiée, dont le siège est lieu dit [Adresse 6], a formé le pourvoi n° X 20-17.672 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à [N] [G], ayant demeuré [Adresse 3], décédé, aux droits duquel viennent :

- M. [E] [G], domicilié [Adresse 2]

- M. [R] [G], domicilié [Adresse 7]

- M. [I] [G], domicilié [Adresse 1]

- Mme [T] [U], domiciliée [Adresse 4],

tous quatre pris en leur qualité d'héritiers de [N] [G],

2°/ à Mme [L] [M], veuve [G], domiciliée [Adresse 3], prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de [N] [G],

défendeurs à la cassation.

En présence :

- de L'UDAF, prise en qualité de tuteur de Mme [L] [M], dont le siège est [Adresse 5],

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Face à la mer, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des consorts [G], après débats en l'audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d'instance

1. Il est donné acte à la société Face à la mer de sa reprise d'instance à l'encontre de Mme [L] [M] veuve [G], de MM. [E], [R] et [I] [G] et de Mme [T] [U], ayants droits de [N] [G], décédé.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 mai 2020), par acte authentique du 4 août 2015, [N] [G] et son épouse, Mme [M], ont conclu avec la société Face à la mer un contrat de location-gérance d'un fonds de commerce leur appartenant, incluant une promesse unilatérale de vente de ce fonds au prix de 150 000 euros et de l'immeuble pour 600 000 euros.

3. Par acte sous seing privé du 24 mars 2016, les parties sont convenues de ramener à 75 000 euros le prix du fonds et à 525 000 euros celui des murs.

4. Le 7 mars 2018, la société Face à la mer a notifié à [N] [G] et son épouse sa décision de lever l'option d'acquérir et leur a fait sommation de signer l'acte de vente devant notaire.

5. Un procès-verbal de non-comparution de [N] [G] ayant été dressé par le notaire, la société Face à la mer l'a assigné, ainsi que son épouse, en réalisation forcée de la vente.

6. [N] [G] est décédé le 1er avril 2021.

7. L'interruption de l'instance a été constatée par un arrêt du 20 octobre 2021, un délai de trois mois étant imparti aux parties pour la reprise de l'instance.

8. Le 7 décembre 2021, la société Face à la mer a déposé un mémoire de reprise d'instance à l'encontre des héritiers de [N] [G] auxquels le mémoire ampliatif initial a été régulièrement signifié.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

9. La société Face à la mer fait grief à l'arrêt de déclarer nul l'avenant du 24 mars 2016 et de rejeter ses demandes en réalisation forcée de la vente aux conditions prévues par l'acte du 24 mars 2016 ou aux conditions initiales de prix fixées par l'acte authentique du 4 août 2015, alors :

« 1°/ que n'est pas soumise à la formalité visée à l'article 1589-2 du code civil, la promesse unilatérale de vente d'un fonds de commerce ou d'un immeuble qui s'insère dans un ensemble contractuel mettant à la charge des parties des obligations réciproques ; qu'en prononçant la nullité de l'acte du 24 mars 2016 qui avait modifié les termes de la promesse unilatérale de vente consentie le 4 août 2015, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet acte ne s'insérait pas dans un ensemble contractuel plus large composé d'un contrat de location-gérance conclu le 4 août 2015 comportant la promesse de vente initiale, et s'il n'établissait pas un lien entre la promesse et le contrat de location en compensant par une baisse du prix de cession prévu par la promesse, la non-conformité des locaux donnés à bail, ce qui excluait qu'il soit soumis au formalisme imposé par l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de de ce texte ;

2°/ que le bailleur doit délivrer au locataire-gérant un local conforme à sa destination contractuelle et permettant l'exploitation effective du fonds ; qu'en écartant l'existence des concessions faites par le preneur au motif que les stipulations de l'acte du 24 mars 2016 ne faisaient pas référence aux travaux à réaliser dans le local, quand les parties avaient indiqué dans cet acte que le locataire s'était vu imposer des « restrictions » à sa jouissance, ce dont il se déduisait que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrer un local pouvant être exploité conformément à son objet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1719 du code civil ;

3°/ que l'acte par lequel les parties reconnaissent l'existence d'un fait a force obligatoire entre elles et établit ce fait jusqu'à preuve du contraire ; qu'en écartant la réalité du trouble invoqué par la société Face à la mer, et partant, l'existence de la concession qu'elle invoquait, au motif que la mention de l'acte du 24 mars 2016 faisant référence à des « restrictions » ne permettait pas d'en déduire qu'elle aurait fait des concessions, quand il appartenait au contraire aux bailleurs d'établir que les restrictions imposées à la locataire et qui résultaient de l'acte du 24 mars 2016 auraient été inexistantes, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;

4°/ que les conditions de validité d'une transaction n'ont pas à être exprimées dans l'acte ; qu'en affirmant que l'acte du 24 mars 2016 ne pouvait constituer une transaction au motif que l'acte « ne faisait pas état d'un litige à naître » et ne faisait pas « expressément référence à l'entretien du bâtiment qui aurait nécessité dès sa prise de possession d'importants travaux de rénovation, et donc à l'existence de concessions réciproques », quand la circonstance que l'acte n'ait pas précisé les concessions de la société Face à la mer ne permettait pas d'en déduire qu'elle n'en avait pas faites en prenant en charge des travaux incombant aux bailleurs et en s'abstenant d'agir contre eux pour le trouble causé à sa jouissance, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure l'existence de ces concessions faites par la société Face à la mer et l'existence du litige né ou à naître entre les parties, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil ;

5°/ qu'en écartant l'existence des concessions invoquées par la société Face à la mer au motif que les parties avaient indiqué dans la transaction que le contrat de location-gérance demeurait inchangé, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société preneuse avait renoncé à invoquer le manquement du bailleur aux troubles apportés à sa jouissance, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil ;

6°/ que le juge doit examiner même sommairement les éléments de preuve versés aux débats ; qu'en se bornant à affirmer que le bailleur soutenait que les locaux auraient été remis à la société Face à la mer dans un bon état général, sans examiner, même sommairement, les dizaines de factures et les photographies du restaurant versées aux débats, qui établissaient que la preneuse avait dû, pour exploiter le fonds, réaliser d'importants travaux de rénovation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant que l'état des lieux de sortie du locataire précédent démontrait que le commerce « nécessit[ait] des travaux de rénovation », tout en affirmant que cet état des lieux serait concordant avec l'affirmation du bailleur selon laquelle « les locaux [auraient] été remis à la société Face à la mer dans un bon état général », la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

8°/ que l'acte par lequel les parties à une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier ou d'un fonds de commerce conviennent d'en diminuer le prix de vente ne constitue ni une promesse unilatérale de vente, ni une cession d'une telle promesse soumises à la formalité visée à l'article 1589-2 du code civil ; qu'en prononçant la nullité de l'acte du 24 mars 2016, au motif qu'il modifiait le prix de la promesse initialement conclue par acte authentique et n'avait pas été conclu par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré, quand cet acte, qui ne constituait ni une promesse unilatérale de vente, ni une cession d'une telle promesse, n'était pas soumis à la formalité de l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel a violé ce texte, par fausse application.

Réponse de la Cour

10. La cour d'appel a relevé, sans contradiction, que, de manière concordante avec l'état des lieux de sortie du précédent locataire qui ne relevait pas de problèmes majeurs mais démontrait que le commerce était ancien et nécessitait des travaux de rénovation, les locaux avaient été remis à la société Face à la mer dans un bon état général, et que les constats d'huissier de justice qui étaient produits par la société Face à la mer avaient été réalisés en 2018 et 2019, après la signature de l'acte du 24 mars 2016.

11. Elle en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve et sans être tenue de s'expliquer spécialement sur les documents qu'elle décidait d'écarter, procédant à la recherche prétendument omise sur un lien entre la promesse de vente et le contrat de location, que la mention de l'acte contesté, qui faisait état de restrictions imposées au locataire, ne permettait pas de retenir qu'elle faisait référence, comme l'affirmait la société Face à la mer, à l'état d'entretien du bâtiment qui aurait nécessité, dès sa prise de possession, d'importants travaux de rénovation.

12. La cour d'appel, qui n'a pas constaté de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un local conforme à son objet, a souverainement retenu que l'existence de concessions réciproques n'était pas démontrée et a relevé, sans être tenue de procéder à une recherche sur une renonciation du locataire à invoquer des manquements du bailleur que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'était pas fait état d'un litige existant ou à venir.

13. Elle en a exactement déduit que l'acte du 24 mars 2016 ne saurait constituer une transaction au sens de l'article 2044 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016.

14. Ayant constaté que, par l'acte sous seing privé du 24 mars 2016, les parties étaient convenues de modifier leur accord initial sur le prix mentionné dans la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce et de l'immeuble contenue dans le contrat de location-gérance du 4 août 2015 et renvoyaient à ce contrat dont les autres clauses restaient inchangées, la cour d'appel a retenu à bon droit qu'il s'agissait d'un avenant relevant des formalités de l'article 1589-2 du code civil.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

16. La société Face à la mer fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en réalisation forcée de la vente aux conditions initiales de prix fixées par l'acte authentique du 4 août 2015, alors « qu'en jugeant que ne pouvait être ordonnée la vente forcée du fonds de commerce et de l'immeuble aux conditions initiales de prix stipulées à l'acte du 14 août 2015 au motif que la levée de l'option ne se serait pas faite aux conditions prévues par l'accord initial, quand la société Face à la mer sollicitait, dans les motifs et le dispositif de ses conclusions d'appel, que soit ordonnée la réalisation forcée de la vente aux conditions initiales de prix et avait ainsi levé l'option avant le terme de la promesse, la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

17. Il résulte tant des constatations de l'arrêt que des conclusions d'appel de la société Face à la mer, que celle-ci a demandé, à titre subsidiaire, de confirmer le jugement ayant déclaré la vente parfaite à compter du 7 mars 2018 et d'ordonner sa réalisation forcée au prix de 150 000 euros pour le fonds de commerce et de 600 000 euros pour l'immeuble.

18. Dès lors que le caractère parfait de la vente résultait de la levée de l'option intervenue le 7 mars 2018, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, celle-ci, postérieure à l'avenant du 24 mars 2016, ne s'étant pas réalisée aux conditions prévues par l'accord initial, la vente forcée ne pouvait être ordonnée au prix initialement fixé.

19. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Face à la mer aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Face à la mer

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La société Face à la Mer fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, déclaré nul et de nul effet l'avenant au contrat de location-gérance du 4 août 2015 conclu le 24 mars 2016 et d'AVOIR, en conséquence, dit que le levée de l'option réalisée le 7 mars 2018 puis renouvelée le 28 mai 2018 était sans effet, d'AVOIR dit n'y avoir lieu à ordonner la vente aux conditions prévues par l'acte nul du 24 mars 2016 et d'AVOIR débouté la société Face à la Mer de cette demande tendant à voir ordonner la vente à ces conditions ;

1°) ALORS QUE n'est pas soumise à la formalité visée à l'article 1589-2 du code civil, la promesse unilatérale de vente d'un fonds de commerce ou d'un immeuble qui s'insère dans un ensemble contractuel mettant à la charge des parties des obligations réciproques ; qu'en prononçant la nullité de l'acte du 24 mars 2016 qui avait modifié les termes de la promesse unilatérale de vente consentie le 4 août 2015, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 10, al. 2), si cet acte ne s'insérait pas dans un ensemble contractuel plus large composé d'un contrat de location-gérance conclu le 4 août 2015 comportant la promesse de vente initiale, et s'il n'établissait pas un lien entre la promesse et le contrat de location en compensant par une baisse du prix de cession prévu par la promesse, la nonconformité des locaux donnés à bail, ce qui excluait qu'il soit soumis au formalisme imposé par l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de de ce texte ;

2°) ALORS QUE le bailleur doit délivrer au locataire-gérant un local conforme à sa destination contractuelle et permettant l'exploitation effective du fonds ; qu'en écartant l'existence des concessions faites par le preneur au motif que les stipulations de l'acte du 24 mars 2016 ne faisaient pas référence aux travaux à réaliser dans le local (arrêt, p. 7, dernier al.), quand les parties avaient indiqué dans cet acte que le locataire s'était vu imposer des « restrictions » à sa jouissance (ibid.), ce dont il se déduisait que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrer un local pouvant être exploité conformément à son objet, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1719 du code civil ;

3°) ALORS QUE l'acte par lequel les parties reconnaissent l'existence d'un fait a force obligatoire entre elles et établit ce fait jusqu'à preuve du contraire ; qu'en écartant la réalité du trouble invoqué par l'exposante, et partant, l'existence de la concession qu'elle invoquait, au motif que la mention de l'acte du 24 mars 2016 faisant référence à des « restrictions » ne permettait pas d'en déduire que l'exposante aurait fait des concessions (arrêt, p. 7, dernier al.), quand il appartenait au contraire aux bailleurs d'établir que les restrictions imposées à la locataire et qui résultaient de l'acte du 24 mars 2016 auraient été inexistantes, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse les conditions de validité d'une transaction n'ont pas à être exprimées dans l'acte ; qu'en affirmant que l'acte du 24 mars 2016 ne pouvait constituer une transaction au motif que l'acte « ne faisait pas état d'un litige à naître » et ne faisait pas « expressément référence à l'entretien du bâtiment qui aurait nécessité dès sa prise de possession d'importants travaux de rénovation, et donc à l'existence de concessions réciproques » (arrêt, p. 7, dernier al., se poursuivant p. suivante), quand la circonstance que l'acte n'ait pas précisé les concessions de l'exposante ne permettait pas d'en déduire qu'elle n'en avait pas faites en prenant en charge des travaux incombant aux bailleurs et en s'abstenant d'agir contre eux pour le trouble causé à sa jouissance, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure l'existence de ces concessions faites par l'exposante et l'existence du litige né ou à naître entre les parties, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil ;

5°) ALORS QU'en écartant l'existence des concessions invoquées par l'exposante au motif que les parties avaient indiqué dans la transaction que le contrat de location-gérance demeurait inchangé (arrêt, p. 7, dernier al., se poursuivant p. suivante), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 10, al. 2 et p. 9, al. 4), si la société preneuse avait renoncé à invoquer le manquement du bailleur aux troubles apportés à sa jouissance, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil ;

6°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge doit examiner même sommairement les éléments de preuve versés aux débats ; qu'en se bornant à affirmer que le bailleur soutenait que les locaux auraient été remis à la société Face à la Mer dans un bon état général (arrêt, p. 7, al. 6), sans examiner, même sommairement, les dizaines de factures et les photographies du restaurant versées aux débats, qui établissaient que la preneuse avait dû, pour exploiter le fonds, réaliser d'importants travaux de rénovation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

7°) ALORS QU'en toute hypothèse la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant que l'état des lieux de sortie du locataire précédent démontrait que le commerce « nécessit[ait] des travaux de rénovation » (arrêt, p. 7, antépén. al.), tout en affirmant que cet état des lieux serait concordant avec l'affirmation du bailleur selon laquelle « les locaux [auraient] été remis à la société Face à la Mer dans un bon état général » (ibid.), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

8°) ALORS QU'en toute hypothèse l'acte par lequel les parties à une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier ou d'un fonds de commerce conviennent d'en diminuer le prix de vente ne constitue ni une promesse unilatérale de vente, ni une cession d'une telle promesse soumises à la formalité visée à l'article 1589-2 du code civil ; qu'en prononçant la nullité de l'acte du 24 mars 2016, au motif qu'il modifiait le prix de la promesse initialement conclue par acte authentique et n'avait pas été conclu par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré (arrêt, p. 8, dernier al., se poursuivant p.suivante), quand cet acte, qui ne constituait ni une promesse unilatérale de vente, ni une cession d'une telle promesse, n'était pas soumis à la formalité de l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel a violé ce texte, par fausse application.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Face à la Mer de sa demande subsidiaire visant à voir ordonner la vente du fonds de commerce et de l'immeuble aux conditions initiales de prix fixées à l'acte authentique du 4 août 2015 ;

ALORS QU'en jugeant que ne pouvait être ordonnée la vente forcée du fonds de commerce et de l'immeuble aux conditions initiales de prix stipulées à l'acte du 4 août 2015 au motif que la levée de l'option ne se serait pas faite aux conditions prévues par l'accord initial (arrêt, p. 9, al. 2), quand l'exposante sollicitait, dans les motifs et le dispositif de ses conclusions d'appel, que soit ordonnée la réalisation forcée de la vente aux condition initiales de prix et avait ainsi levé l'option, avant le terme de la promesse, la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil.