LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 mars 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 284 F-D
Pourvoi n° U 20-20.383
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MARS 2022
M. [E] [Y], domicilié [Adresse 5], a formé le pourvoi n° U 20-20.383 contre l'arrêt rendu le 6 juillet 2020 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [O] [J], domiciliée [Adresse 1],
2°/ à M. [Z] [J], domicilié [Adresse 8]),
3°/ à M. [A] [J], domicilié [Adresse 2],
4°/ à Mme [X] [J], épouse [W], domiciliée [Adresse 3],
5°/ à M. [V] [J], domicilié [Adresse 4],
6°/ à M. [T] [P], domicilié [Adresse 6],
tous six venant aux droits de feu [F] [J],
7°/ à Mme [K] [J], domiciliée [Adresse 9],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [Y], de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat des consorts [J], après débats en l'audience publique du 15 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 juillet 2020), le 1er mars 1997, [F] [J], décédé le 17 août 2010 et aux droits duquel viennent Mme [O] [J], M. [Z] [J], M. [A] [J], Mme [X] [J] épouse [W], M. [V] [J], M. [T] [P] et Mme [K] [J] (les consorts [J]), a consenti à M. [Y] un bail commercial portant sur trois locaux dépendant d'un immeuble à Pointe-à- Pitre.
2. Les parties ont le même jour signé un avenant au bail par lequel [F] [J] a consenti à M. [Y] une promesse de vente des locaux loués.
3. Le 4 novembre 1997, [F] [J] a dénoncé ladite promesse en soutenant que, faute de régularisation de la vente dans le délai imparti, l'accord était nul et non avenu.
4. Le 9 janvier 2007, [F] [J] a assigné M. [Y] en constatation la résiliation du bail, expulsion du locataire et condamnation de celui-ci au paiement d'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation.
5. M. [Y] a reconventionnellement demandé au tribunal de déclarer parfaite la vente de l'immeuble intervenue le 1er mars 1997.
Examen des moyens
Sur les premier, troisième, pris en ses seconde et troisième branches, et quatrième moyens, ci-après annexés
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
7. M. [Y] fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la promesse de vente passée entre les parties était caduque et ne valait pas vente, constaté la résiliation de plein droit du bail du 1er mars 1997, ordonné l'expulsion du locataire et condamné celui-ci à payer certaines sommes aux ayants droits de [F] [J], alors « que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, M. [Y] faisait valoir que l'accord conclu le 1er mars 1997 entre lui et M. [J] constituait une transaction comportant des concessions réciproques au sens de l'article 2044 du code civil, destinée à clore le différend les opposant relatifs aux nuisances permanentes causées par l'immeuble litigieux, vétuste et insalubre, au local commercial limitrophe appartenant à M. [Y], et dont l'accord de vente de cet immeuble constituait l'élément indivisible et essentiel de sorte que la promesse de vente comprise dans cet accord, constituant un élément des concessions réciproques, était nécessairement synallagmatique ; qu'en retenant, pour juger qu'il s'agit d'une promesse unilatérale devenue caduque, que M. [Y] soutient que les parties ont signé le 24 avril 2002 une transaction comportant des concessions réciproques et valant promesse synallagmatique de vente, ce qu'il n'a jamais prétendu, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
8. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
9. Pour qualifier d'unilatérale la promesse de vente signée le 1er mars 1997, l'arrêt retient que M. [Y] persiste à soutenir avoir, le 24 avril 2002, signé avec [F] [J] une transaction valant promesse synallagmatique de vente.
10. Il constate que le protocole d'accord signé le 24 avril 2002 ne concerne pas la promesse de vente mais exclusivement un litige opposant les parties quant au règlement de loyers.
11. En statuant ainsi, alors que M. [Y] ne soutenait pas que l'accord du 24 avril 2002 valait promesse synallagmatique de vente mais invoquait sur ce point une transaction antérieure intervenue le 1er mars 1997, et dont il soutenait qu'elle comportait des engagements réciproques des parties, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il écarte la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de Mme [O] [J], de M. [Z] [J], de M. [A] [J], de Mme [X] [J] épouse [W], de M. [V] [J], de M. [T] [P] et de Mme [K] [J] en leur demande reconventionnelle, l'arrêt rendu le 6 juillet 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terrre autrement composée ;
Condamne Mme [O] [J], M. [Z] [J], M. [A] [J], Mme [X] [J] épouse [W], M. [V] [J], M. [T] [P] et Mme [K] [J] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [O] [J], M. [Z] [J], M. [A] [J], Mme [X] [J] épouse [W], M. [V] [J], M. [T] [P] et Mme [K] [J] et les condamne à payer à M. [Y] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [Y]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [Y] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir écarté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir des intimés en leur demande reconventionnelle, d'avoir en conséquence confirmé le jugement déféré, sauf s'agissant du montant de l'arriéré locatif dû par M. [E] [Y], d'avoir condamné ce dernier à payer aux ayants droits de [F] [J] la somme de 48 986,12 € outre les intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance ainsi que celle de 123 483,15 € correspondant à l'indemnité d'occupation mensuelle due de janvier 2007 jusqu'à l'échéance d'avril 2018 ;
ALORS D'UNE PART QUE celui qui agit en justice doit justifier de sa qualité pour agir ; qu'en l'espèce, où elle a constaté qu'elle ne dispose pas du titre de propriété afférent au bien immobilier objet du litige, la cour d'appel qui a néanmoins rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [J] en retenant que M. [Y], qui conteste la qualité de propriétaire de M. [J] n'apporte aucun élément de preuve au soutien d'une telle allégation, a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble l'article 32 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, en se fondant sur le moyen relevé d'office tiré de ce que les prétentions de M. [Y] seraient incompatibles avec le fait que M. [J] n'ait pas été propriétaire des lieux de son vivant, pour en déduire que les héritiers de M. [J] ont la qualité requise pour agir et former toute demande reconventionnelle, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [Y] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a dit que la promesse de vente passée entre les parties est caduque et ne vaut pas vente, constaté la résiliation de plein droit du bail commercial signé entre M. [J] et M. [Y] le 1er mars 1997 et portant sur trois locaux sis [Adresse 7], ordonné l'expulsion sans délai de M. [Y] et de tous occupants de son chef des locaux du rez-de-chaussée de cet immeuble dans un délai de trois mois à compter du jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard, et d'avoir condamné M. [Y] à payer aux ayants droits de [F] [J] la somme de 48 986,12 € outre les intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance ainsi que celle de 123 483,15 € correspondant à l'indemnité d'occupation mensuelle due de janvier 2007 jusqu'à l'échéance d'avril 2018 ;
ALORS D'UNE PART QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'a un caractère synallagmatique la promesse dont le bénéficiaire a accepté l'offre de vente le jour même de son émission ; qu'en l'espèce, ayant constaté que M. [J] s'est engagé à vendre à M. [Y] les immeubles définis dans l'avenant au contrat de bail pour le prix d'un million de francs, et que l'article 3 de ce contrat caractérisait la volonté de M. [Y] d'accepter l'offre de cession qui lui a été faite par M. [J], la cour d'appel qui a cependant qualifié la promesse litigieuse d'unilatérale, devenue caduque à l'échéance de six mois faute pour M. [Y] d'avoir levé l'option dans le délai imparti, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, M. [Y] faisait valoir que l'accord conclu le 1er mars 1997 entre lui et M. [J] constituait une transaction comportant des concessions réciproques au sens de l'article 2044 du code civil, destinée à clore le différend les opposant relatifs aux nuisances permanentes causées par l'immeuble litigieux, vétuste et insalubre, au local commercial limitrophe appartenant à M. [Y], et dont l'accord de vente de cet immeuble constituait l'élément indivisible et essentiel de sorte que la promesse de vente comprise dans cet accord, constituant un élément des concessions réciproques, était nécessairement synallagmatique ; qu'en retenant, pour juger qu'il s'agit d'une promesse unilatérale devenue caduque, que M. [Y] soutient que les parties ont signé le 24 avril 2002 une transaction comportant des concessions réciproques et valant promesse synallagmatique de vente, ce qu'il n'a jamais prétendu, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [Y] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial signé entre M. [J] et M. [Y] le 1er mars 1997 et portant sur trois locaux sis [Adresse 7], ordonné l'expulsion sans délai de M. [Y] et de tous occupants de son chef des locaux du rez-de-chaussée de cet immeuble dans un délai de trois mois à compter du jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard, et d'avoir condamné M. [Y] à payer aux ayants droits de [F] [J] la somme de 48 986,12 € outre les intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance ainsi que celle de 123 483,15 € correspondant à l'indemnité d'occupation mensuelle due de janvier 2007 jusqu'à l'échéance d'avril 2018 ;
ALORS D'UNE PART QUE la mention, dans la clause résolutoire d'un bail commercial, d'un délai de dix jours après commandement resté infructueux pour que la clause joue, est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et la clause est nulle en son entier, par application de l'article L. 145-15 du même code ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a fait application de la clause résolutoire qui était stipulée au bail commercial, prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci dix jours après commandement resté infructueux, en retenant le défaut pour M. [Y] de s'être acquitté de la dette locative lui incombant dans un délai de dix jours suivant le commandement de payer délivré le 23 septembre 2004 par M. [J], a violé les articles L 145-41 et L 145-15 du code de commerce ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en tout état de cause, est sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire commercial qui ne précise pas le montant des sommes dues et ne lui permettent ainsi pas de régulariser la situation dans le délai requis ; qu'en l'espèce où, pour constater la résiliation de plein droit du bail en date du 1er mars 1997, elle a fait produire effet au commandement de payer délivré à M. [Y] portant sur la somme de 94 879,22 €, correspondant aux loyers des mois de décembre 1999 à septembre 2004, majorés d'un taux d'intérêt de 14 %, « somme de laquelle seront déduits celle de 2085,51 € versée en espèces, plus après expertise le montant des travaux de rénovation autorisés le 24 avril 2002, moins la valeur réelle de l'immeuble démoli de son chef par le locataire », cependant que faute d'indication claire des sommes qui seraient effectivement dues par le locataire après ces déductions et augmentation indéterminées, et du fait de la nécessité de recourir à une expertise pour les préciser, celui-ci était placé dans l'impossibilité d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du code civil, L 145-41 et L 145-15 du code de commerce ;
ALORS ENFIN QUE toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; qu'en l'espèce, en retenant, pour juger acquise la clause résolutoire et constater la résiliation de plein droit du bail, que M. [Y] ne s'est pas acquitté de la dette locative lui incombant dans un délai de dix jours suivant le commandement de payer, motif pris de ce que les quittances qu'il a produites n'établiraient pas le paiement des loyers sur la période visée au commandement, mais sans déduire des sommes dues à ce titre, qu'elle a fixées à 48 986,12 €, celle de 2085,51 € versée en espèces, ni le montant des travaux de rénovation autorisés le 24 avril 2002, ni tenir compte de la valeur réelle de l'immeuble démoli par le locataire, conformément au commandement de payer délivré le 23 septembre 2004, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 ancien du code civil, L 145-41 et L 145-15 du code de commerce.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [Y] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné à payer aux ayants droits de [F] [J] la somme de 48 986,12 € outre les intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance ainsi que celle de 123 483,15 € correspondant à l'indemnité d'occupation mensuelle due de janvier 2007 jusqu'à l'échéance d'avril 2018 ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de preuve de la propriété du sol pour rejeter la demande de déduction du montant des loyers dus en exécution du contrat de bail de la plus-value apportée aux immeubles loués, sans inviter au préalable les parties à s'expliquer à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, où M. [J] a expressément accepté, dans le commandement délivré le 23 septembre 2004, que le montant des travaux autorisés le 24 avril 2002 et réalisés par M. [Y] soit déduit du montant des loyers dus en exécution du contrat de bail et de la valeur réelle de l'immeuble démoli, la cour d'appel qui a cependant rejeté la demande de M. [Y] tendant à ce que le montant de la plus-value, correspondant à la différence entre le montant des travaux et la valeur réelle de l'immeuble démoli, apportée aux immeubles loués après réalisation par le locataire des travaux de rénovation autorisés au motif inopérant de l'état de la procédure et des pièces produites quant à la propriété du sol, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS ENFIN QUE le juge qui refusera de juger sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice ; qu'en l'espèce, en se fondant, pour refuser de déduire des sommes dues par le locataire au bailleur le montant de la plus-value apportée aux immeubles loués par les travaux de rénovation autorisés, comme en avaient convenu les parties au contrat de bail, sur l'absence de pièces produites quant à la propriété du sol, la cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du code civil.
