LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 256 F-D
Pourvoi n° J 21-10.189
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022
1°/ M. [S] [M],
2°/ Mme [L] [G], épouse [M],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
3°/ M. [V] [F], domicilié [Adresse 3],
4°/ Mme [X] [G], épouse [F], domiciliée [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° J 21-10.189 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société IRE, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.
La société IRE a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. et Mme [M], de M. et Mme [F], de la SCP Spinosi, avocat de la société IRE, après débats en l'audience publique du 8 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1.Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 janvier 2020, pourvoi n° 18-24.783), le 30 juillet 2010, la société IRE a consenti deux promesses unilatérales de vente sur deux lots constituant le premier étage d'un immeuble lui appartenant, l'une à M. et Mme [F], l'autre à M. et Mme [M], sous la condition suspensive de la réalisation, par la venderesse, de travaux de clos et de couvert des logements.
2. S'estimant victime d'un dol par dissimulation du coût réel des travaux inclus dans le prix de vente, la société IRE a refusé de signer les actes authentiques de vente et a assigné les acquéreurs en nullité des promesses.
3. Ceux-ci, à titre reconventionnel, en ont demandé l'exécution forcée, ainsi que le paiement de dommages et intérêts.
4. En octobre 2016, les parties ont conclu un accord sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption urbain de la commune qui devait être à nouveau purgé en application de l'article L. 213-8, alinéa 2, du code de l'urbanisme.
5. La commune ayant exercé son droit de préemption, la société IRE a sollicité la caducité des promesses de vente, les acquéreurs maintenant leurs demandes de dommages et intérêts.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident, ci-après annexés
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
7. M. et Mme [M] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réparation du préjudice constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues à la promesse de vente et de limiter la condamnation de la société IRE au paiement de la somme de 32 733,66 euros à titre de dommages et intérêts, alors « que le gain manqué par les époux [M] en ne devenant pas propriétaires d'un bien qui, au jour de la vente, aurait eu une valeur vénale supérieure à son prix d'achat est en relation de causalité directe avec le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente en violation des obligations contractuelles résultant de la promesse unilatérale de vente qu'elle leur avait consentie ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
8. Selon ce texte, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi.
9. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la faute commise par la société IRE, pour avoir refusé de signer l'acte de vente malgré les engagements qu'elle avait souscrits, n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat.
10. En statuant ainsi, sans autre précision, alors qu'il résultait de ses constatations que le droit de préemption urbain de la commune avait dû être à nouveau purgé en raison de la non-réalisation de la vente, par le propriétaire, dans le délai de trois ans à compter de la renonciation de la commune à exercer ce droit, acquise à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le quatrième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
11. M. et Mme [F] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réparation du préjudice constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues à la promesse de vente et de limiter la condamnation de la société IRE au paiement de la somme de 35 865,53 euros à titre de dommages et intérêts, alors « que le gain manqué par les époux [F] en ne devenant pas propriétaires d'un bien qui, au jour de la vente, aurait eu une valeur vénale supérieure à son prix d'achat est en relation de causalité directe avec le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente en violation des obligations contractuelles résultant de la promesse unilatérale de vente qu'elle leur avait consentie ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
12. Selon ce texte, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi.
13. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la faute commise par la société IRE, pour avoir refusé de signer l'acte de vente malgré les engagements qu'elle avait souscrits, n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat.
14. En statuant ainsi, sans autre précision, alors qu'il résultait de ses constatations que le droit de préemption urbain de la commune avait dû être à nouveau purgé en raison de la non-réalisation de la vente, par le propriétaire, dans le délai de trois ans à compter de la renonciation de la commune à exercer ce droit, acquise à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation de la société IRE à payer à M. et Mme [M] la somme de 32 733,66 euros et à M. et Mme [F] celle de 35 865,53 euros, et rejette leurs demandes en réparation du préjudice constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente, l'arrêt rendu le 6 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société IRE aux dépens des pourvois ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [M] et M. et Mme [F]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [M] FONT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société IRE à leur verser la somme de 32 733,66 euros, comprenant la seule somme de 17 619,52 euros au titre des loyers réglés pour se loger après le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente ;
1/ ALORS QUE la perte éprouvée par les époux [M] qui ont dû continuer à débourser des loyers pour se loger au lieu d'occuper le bien immobilier dont ils seraient devenus propriétaires le 29 août 2011 si la société IRE n'avait pas refusé de signer l'acte authentique de vente en violation de ses obligations contractuelles constitue un préjudice résultant directement et entièrement de la faute de la société IRE ; qu'en refusant d'allouer aux époux [M] la réparation intégrale de ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2/ ALORS QU'en retenant que le préjudice des époux [M] était constitué non par la somme des loyers réglés mais par les seules conséquences patrimoniales du fait d'avoir été contraints, à la suite du refus de la société IRE de signer l'acte de vente, de poursuivre la location de leur logement au lieu de réaliser un investissement immobilier, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QU'en ne précisant pas en quoi consistaient les « conséquences patrimoniales » de la situation ayant contraint les époux [M] « de poursuivre la location d'un logement au lieu de réaliser un investissement immobilier », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et du principe de la réparation intégrale du préjudice ;
4/ ALORS QU'en fixant de manière forfaitaire le pourcentage des loyers – identique pour les époux [M] et pour les époux [F] – correspondant aux conséquences patrimoniales de la situation les ayant contraints à poursuivre la location d'un logement au lieu de réaliser un investissement immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [F] FONT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société IRE à leur verser la somme de 35 895,53 euros, comprenant la seule somme de 24 468,80 euros au titre des loyers réglés pour se loger après le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente ;
1/ ALORS QUE la perte éprouvée par les époux [F] qui ont dû continuer à débourser des loyers pour se loger au lieu d'occuper le bien immobilier dont ils seraient devenus propriétaires le 29 août 2011 si la société IRE n'avait pas refusé de signer l'acte authentique de vente en violation de ses obligations contractuelles constitue un préjudice résultant directement et entièrement de la faute de la société IRE ; qu'en refusant d'allouer aux époux [F] la réparation intégrale de ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2/ ALORS QU'en retenant que le préjudice des époux [F] était constitué non par la somme des loyers réglés mais par les seules conséquences patrimoniales du fait d'avoir été contraints, à la suite du refus de la société IRE de signer l'acte de vente, de poursuivre la location de leur logement au lieu de réaliser un investissement immobilier, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QU'en ne précisant pas en quoi consistaient les « conséquences patrimoniales » de la situation ayant contraint les époux [F] « de poursuivre la location d'un logement au lieu de réaliser un investissement immobilier », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et du principe de la réparation intégrale du préjudice ;
4/ ALORS QU'en fixant de manière forfaitaire le pourcentage des loyers – identique pour les époux [F] et pour les époux [M] – correspondant aux conséquences patrimoniales de la situation les ayant contraints à poursuivre la location d'un logement au lieu de réaliser un investissement immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [M] FONT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société IRE à leur verser la seule somme de 32 733,66 euros, rejetant ainsi leur demande en réparation du préjudice constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente ;
1/ ALORS QU'en retenant que la faute commise par la société IRE pour avoir refusé de signer l'acte de vente n'était pas la cause du préjudice consistant dans « la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat » cependant que les époux [M] n'invoquaient pas une perte de chance mais le gain manqué par eux en ne devenant pas propriétaires d'un bien qui, au jour de la vente, aurait eu une valeur vénale supérieure à son prix d'achat, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE le gain manqué par les époux [M] en ne devenant pas propriétaires d'un bien qui, au jour de la vente, aurait eu une valeur vénale supérieure à son prix d'achat est en relation de causalité directe avec le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente en violation des obligations contractuelles résultant de la promesse unilatérale de vente qu'elle leur avait consentie ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3/ ALORS QU'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le préjudice invoqué par les époux [M] n'avait pas pour cause le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [F] FONT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société IRE à leur verser la seule somme de 35 865,53 euros, rejetant ainsi leur demande en réparation du préjudice constitué par la perte du droit acquis d'acquérir le bien à moins de 60 % de sa valeur vénale ;
1/ ALORS QU'en retenant que la faute commise par la société IRE pour avoir refusé de signer l'acte de vente n'était pas la cause du préjudice consistant dans « la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat » cependant que les époux [F] n'invoquaient pas une perte de chance mais le gain manqué par eux en ne devenant pas propriétaires d'un bien qui, au jour de la vente, aurait eu une valeur vénale supérieure à son prix d'achat, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE le gain manqué par les époux [F] en ne devenant pas propriétaires d'un bien qui, au jour de la vente, aurait eu une valeur vénale supérieure à son prix d'achat est en relation de causalité directe avec le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente en violation des obligations contractuelles résultant de la promesse unilatérale de vente qu'elle leur avait consentie ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3/ ALORS QU'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le préjudice invoqué par les époux [F] n'avait pas pour cause le refus de la société IRE de signer l'acte authentique de vente sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société IRE
La société IRE reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il la condamne à payer à M. et Mme [F] la somme de 46.848,21 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et en ce qu'il la condamne à payer à M. et Mme [M] la somme de 41.735,40 euros en réparation de leur préjudice matériel et, statuant à nouveau, de l'avoir condamnée à payer à M. et Mme [F] la somme de 35.865,53 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 23.733,66 euros à M. et Mme [M] ;
1°) Alors que, de première part, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile en ne répondant pas au moyen, péremptoire, qui faisait valoir que les époux [M] d'une part, et [F] d'autre part n'avaient pas levé l'option d'achat dans le délai imparti, c'est-à-dire avant le 30 août 2011 à 16 heures, de sorte que l'absence de réalisation des ventes litigieuses ne pouvait être imputée à la société IRE (conclusions d'appel, pp. 15-19) ;
2°) Alors que, de seconde part, et en tout état de cause, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile en ne répondant pas au moyen, péremptoire, qui faisait valoir que les époux [M] d'une part, et [F] d'autre part n'avaient pas levé l'option d'achat dans les formes imparties, c'est-à-dire par la remise de chèques de banques, de sorte que l'absence de réalisation des ventes litigieuses ne pouvait être imputée à la société IRE (conclusions d'appel, pp. 20-23).
