| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 20-23531

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 16 mars 2022

Cassation partielle sans renvoi

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 255 F-D

Pourvoi n° R 20-23.531

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022

La société Muratello, société privée à responsabilité limitée de droit belge, dont le siège est [Adresse 7] (Belgique), a formé le pourvoi n° R 20-23.531 contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2020 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 1), dans le litige l'opposant à la société [Adresse 8], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de la société Muratello, de la SCP Spinosi, avocat de la société [Adresse 8], après débats en l'audience publique du 8 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 novembre 2020), la société Muratello a réservé auprès de la société civile immobilière [Adresse 8] (la SCI) deux maisons en l'état futur d'achèvement dans un lotissement à Porto-Vecchio.

2. Le 5 juillet 2016, la société Muratello a pris possession d'une partie des locaux et mis la SCI en demeure de terminer les travaux.

3. Elle a assigné la SCI en perfection de la vente, livraison des biens dûment achevés et paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et sur le deuxième moyen, pris en sa sixième branche, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen, pris en ses cinq premières branches

Enoncé du moyen

5. La société Muratello fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que le contrat de réservation vaut vente, dès lors qu'il a reçu exécution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour écarter la perfection de la vente immobilière, tout en constatant la conclusion d'un « contrat de réservation », que « le prix convenu dans ce document a été intégralement réglé par l'acquéreur», ainsi que la réalisation de travaux «supplémentaires » par la SCI venderesse, ce dont il résultait que les parties étaient nécessairement liées par une vente parfaite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1583 du code civil ;

2°/ que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, lequel est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour écarter la perfection de la vente immobilière, tout en constatant la conclusion d'un « contrat de réservation», que « le prix convenu dans ce document a été intégralement réglé par l'acquéreur », ainsi que la réalisation de travaux « supplémentaires » par la SCI venderesse, ce dont il résultait que les ouvrages réalisés par cette dernière étaient nécessairement devenus la propriété de la société Muratello, la cour d'appel a violé l'article 1601-3 du code civil ;

3°/ que suivant l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte ; qu'en opposant cependant à la société Muratello « l'absence de signature d'un acte authentique de vente », cependant que l'initiative en revenait à la SCI venderesse, réservant, qui ne pouvait invoquer sa propre turpitude, la cour d'appel a violé la disposition susvisée;
4°/ que lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de la main-d'oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente immobilière, la cour d'appel s'est fondée sur la réalisation de travaux « supplémentaires » ; qu'en statuant ainsi, malgré la stipulation, dans le contrat de réservation, d'un prix « ferme et définitif », ce qui imposait à la SCI venderesse d'obtenir l'accord écrit de la société Muratello pour tous travaux supplémentaires, la cour d'appel, qui n'a pas relevé un tel accord, a violé l'article 1793 du code civil ;

5°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente immobilière, la cour d'appel s'est fondée sur le défaut de concordance entre les indications cadastrales figurant dans le contrat de réservation et celles dont faisait état un courrier du service de la publicité foncière du 25 juillet 2017 ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il était constant que la société Muratello avait fait publier son assignation et inscrit une hypothèque judiciaire provisoire, et sans rechercher si ce défaut de concordance ne résultait pas d'une modification des indications cadastrales, relevé par les premiers juges ayant constaté que les parcelles acquises par la société Muratello étaient « cadastrées désormais section H n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] », la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs inopérants, a violé l'article 1589 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a constaté que le document intitulé « contrat de réservation » n'était ni daté ni signé par la société Muratello et ne respectait pas les dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation en matière de vente en l'état futur d'achèvement.

7. Elle a relevé que la description de l'objet de la vente était particulièrement lacunaire, que les plans annexés n'étaient pas plus détaillés, que des travaux supplémentaires sans commande régulière avaient modifié substantiellement les constructions et qu'aucun autre document ne traduisait un consentement réciproque des parties sur l'objet exact de la vente.

8. Ayant retenu que, même si la société Muratello avait réglé la somme de 780 000 euros, rien ne permettait d'établir un accord définitif des parties sur la chose vendue, elle a exactement déduit de ces seuls motifs que la vente ne pouvait être déclarée parfaite.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. La société Muratello fait grief à l'arrêt de constater que les parties ne demandaient pas à la cour d'appel de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente, alors « que le juge ne saurait méconnaître les termes du litige ; que, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Muratello a demandé à la cour d'appel de, « subsidiairement, dire et juger que la société Muratello détient une créance de 780 000 euros à l'encontre de la SCI [Adresse 8] au titre des paiements réalisés sans cause », et, « en conséquence », de « condamner la SCI [Adresse 8] à [lui] payer la somme de 780 000 euros » ; qu'en énonçant, pour constater que « les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente », qu' « aucune des deux parties ne demande, même à titre subsidiaire, à la cour de tirer les conséquences nécessaires de l'inexistence du contrat de vente et notamment les restitutions », la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

11. La SCI conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que le chef de dispositif attaqué n'est qu'une constatation de la cour d'appel et non pas une décision.

12. Le chef de dispositif attaqué procédant d'une modification de l'objet du litige, le moyen est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 4 du code de procédure civile :

13. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

14. La cour d'appel a dit que les parties ne demandaient pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente.

15. En statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d'appel, la société Muratello demandait, pour le cas où la vente ne serait pas déclarée parfaite, le remboursement de la somme de 780 000 euros encaissée par la SCI depuis janvier 2016, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquence de la cassation

16. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

17. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

18. En l'absence de vente conclue entre les parties, il y a lieu d'accueillir la demande de restitution de la somme versée par la société Muratello.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate que les parties ne demandent pas à la cour d'appel de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente, l'arrêt rendu le 18 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

CONDAMME la société civile immobilière [Adresse 8] à payer à la société Muratello la somme de 780 000 euros ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SARL Le Prado-Gilbert, avocat aux Conseils, pour la société Muratello

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

La société Muratello reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR rejeté les demandes de la SPRL Muratello tendant à ce que soit déclaré parfaite la vente du lot E et du lot A dans le lotissement « Les Jardins de Rinajolo » cadastrés désormais section H numéro [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1], intervenue entre la SPRL Muratello en la personne de son gérant M. [Z] [W] et la SCI [Adresse 8] en la personne de son gérant M. [E] [G], que la SPRL Muratello soit déclarée propriétaire desdits lots, que soit ordonnée la publication du jugement au service de la publicité foncière et que la SCI [Adresse 8] soit condamnée à délivrer les lots vendus à la SPRL Muratello, D'AVOIR constaté que les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente et D'AVOIR dit n'y avoir lieu à expertise ;

ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date ; qu'en statuant au visa des « dernières conclusions déposées le 21 juin 2019 » par la société Muratello, cependant que cette dernière avait déposé ses dernières conclusions, intitulées « conclusions récapitulatives n° 2 avec demande de jonction », le 3 septembre 2019, la cour d'appel, qui a statué par des motifs d'où il ne résulte pas qu'elle les aurait prises en considération, a violé l'article 455, alinéa 1, du code de procédure civile, ensemble l'article 458, alinéa 1, du même code.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

La société Muratello reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR rejeté les demandes de la SPRL Muratello tendant à ce que soit déclaré parfaite la vente du lot E et du lot A dans le lotissement « Les Jardins de Rinajolo » cadastrés désormais section H numéro [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1], intervenue entre la SPRL Muratello en la personne de son gérant M. [Z] [W] et la SCI [Adresse 8] en la personne de son gérant M. [E] [G], que la SPRL Muratello soit déclarée propriétaire desdits lots, que soit ordonnée la publication du jugement au service de la publicité foncière et que la SCI [Adresse 8] soit condamnée à délivrer les lots vendus à la SPRL Muratello et D'AVOIR dit n'y avoir lieu à expertise ;

1°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que le contrat de réservation vaut vente, dès lors qu'il a reçu exécution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour écarter la perfection de la vente immobilière, tout en constatant la conclusion d'un «contrat de réservation », que « le prix convenu dans ce document a été intégralement réglé par l'acquéreur », ainsi que la réalisation de travaux «supplémentaires » par la SCI venderesse, ce dont il résultait que les parties étaient nécessairement liées par une vente parfaite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1583 du code civil ;

2°) ALORS QUE la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, lequel est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour écarter la perfection de la vente immobilière, tout en constatant la conclusion d'un « contrat de réservation », que « le prix convenu dans ce document a été intégralement réglé par l'acquéreur », ainsi que la réalisation de travaux « supplémentaires » par la SCI venderesse, ce dont il résultait que les ouvrages réalisés par cette dernière étaient nécessairement devenus la propriété de la société Muratello, la cour d'appel a violé l'article 1601-3 du code civil ;

3°) ALORS QUE, suivant l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte ; qu'en opposant cependant à la société Muratello « l'absence de signature d'un acte authentique de vente », cependant que l'initiative en revenait à la SCI venderesse, réservant, qui ne pouvait invoquer sa propre turpitude, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;

4°) ALORS QUE lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de la main-d'oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente immobilière, la cour d'appel s'est fondée sur la réalisation de travaux « supplémentaires » ; qu'en statuant ainsi, malgré la stipulation, dans le contrat de réservation, d'un prix « ferme et définitif », ce qui imposait à la SCI venderesse d'obtenir l'accord écrit de la société Muratello pour tous travaux supplémentaires, la cour d'appel, qui n'a pas relevé un tel accord, a violé l'article 1793 du code civil ;

5°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que, pour refuser d'admettre la perfection de la vente immobilière, la cour d'appel s'est fondée sur le défaut de concordance entre les indications cadastrales figurant dans le contrat de réservation et celles dont faisait état un courrier du service de la publicité foncière du 25 juillet 2017 ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il était constant que la société Muratello avait fait publier son assignation et inscrit une hypothèque judiciaire provisoire, et sans rechercher si ce défaut de concordance ne résultait pas d'une modification des indications cadastrales, relevé par les premiers juges ayant constaté que les parcelles acquises par la société Muratello étaient « cadastrées désormais section H n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 1] », la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs inopérants, a violé l'article 1589 du code civil ;

6°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge doit, en toutes circonstances, observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen pris du défaut de « concordance entre les parcelles revendiquées et les parcelles visées au projet de contrat », que la SCI venderesse n'a pas soulevé, sans inviter au préalable les parties à lui présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

La société Muratello reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR constaté que les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente ;

1°) ALORS QUE le juge ne saurait méconnaitre les termes du litige ; que, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Muratello a demandé à la cour d'appel de, « subsidiairement, dire et juger que la société Muratello détient une créance de 780 000 euros à l'encontre de la SCI [Adresse 8] au titre des paiements réalisés sans cause », et, « en conséquence », de « condamner la SCI [Adresse 8] à [lui] payer la somme de 780 000 euros » ; qu'en énonçant, pour constater que « les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente », qu' « aucune des deux parties ne demande, même à titre subsidiaire, à la cour de tirer les conséquences nécessaires de l'inexistence du contrat de vente et notamment les restitutions », la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Muratello a demandé à la cour d'appel de, « subsidiairement, dire et juger que la société Muratello détient une créance de 780 000 euros à l'encontre de la SCI [Adresse 8] au titre des paiements réalisés sans cause », et, « en conséquence », de « condamner la SCI [Adresse 8] à [lui] payer la somme de 780 000 euros » ; qu'en énonçant, pour constater que « les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente », qu' « aucune des deux parties ne demande, même à titre subsidiaire, à la cour de tirer les conséquences nécessaires de l'inexistence du contrat de vente et notamment les restitutions », la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions de la société Muratello, a violé le principe susvisé ;

3°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la constatation de l'inexistence d'un contrat de vente emporte la remise des choses dans le même état qu'avant la vente ; qu'en énonçant, pour constater que « les parties ne demandent pas à la cour de tirer les conséquences de l'inexistence de la vente », qu' « aucune des deux parties ne demande, même à titre subsidiaire, à la cour de tirer les conséquences nécessaires de l'inexistence du contrat de vente et notamment les restitutions », la cour d'appel, qui a refusé de tirer la conséquence légale qui s'évinçait de l'inexistence de la vente, à savoir la condamnation de la partie venderesse à restituer à l'acheteuse les sommes qu'elle lui a versées, a violé l'article 1108 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.