| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 09 mars 2022, 20-15194

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 mars 2022

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 206 F-D

Pourvoi n° D 20-15.194

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2022

La société Go immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° D 20-15.194 contre l'arrêt rendu le 6 février 2020 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [Y] [B], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à M. [W] [Z],

3°/ à Mme [E] [J], épouse [Z],

4°/ à Mme [S] [U], épouse [J],

domiciliés tous trois [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kerner-Menay, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Go Immo, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [B], après débats en l'audience publique du 18 janvier 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Kerner-Menay, conseiller rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société Go Immo du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [Z], Mme [J] et Mme [U].

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 6 février 2020), suivant acte notarié reçu le 16 février 2010 par Mme [B] (le notaire), [H] [J] et son épouse, Mme [U], ont fait donation à leur fille, Mme [E] [J], et à son époux, M. [Z], de la maison occupée par ceux-ci sur une parcelle située à [Localité 5] (80) et cadastrée section AM n° [Cadastre 2], sur laquelle était également édifiée la maison des donateurs.

3. Par acte notarié établi le même jour par le même notaire, M. et Mme [Z] (les vendeurs) ont vendu leur immeuble à la société Go Immo (l'acquéreur), au prix de 140 000 euros, sous la condition résolutoire de l'exercice du réméré, les vendeurs s'obligeant au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 220 euros.

4. Soutenant que le notaire n'avait pas fait procéder à la division cadastrale de la parcelle sur laquelle étaient édifiées les deux maisons avant de recevoir les actes authentiques, [H] [J], Mme [U], et les vendeurs ont assigné l'acquéreur et le notaire en nullité de la donation et de la vente et en responsabilité de celui-ci. L'acquéreur a demandé la condamnation du notaire à l'indemniser du préjudice subi en raison de la nullité de la vente.

5. [H] [J] étant décédé en cours d'instance, en laissant pour lui succéder son épouse et sa fille [E], lesquelles ont repris l'instance en son nom.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

6. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée contre le notaire et tendant à la réparation du préjudice lié à l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de vente du fait de l'insolvabilité des vendeurs, alors « que faute d'avoir recherché, comme il le lui était demandé, si les vendeurs n'étaient pas insolvables et si, par suite, le préjudice de l'acquéreur lié à l'absence de restitution du prix ne devait pas être réparé par le notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

7. Selon ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

8. Il résulte de ce texte que, si la restitution du prix consécutive à la nullité de la vente ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, peut être condamné à en garantir l'acquéreur.

9. Pour rejeter la demande de l'acquéreur formée contre le notaire tendant à la réparation du préjudice lié à l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de vente du fait de l'insolvabilité des vendeurs, l'arrêt, après avoir annulé la vente en raison de la faute du notaire, retient qu'il incombe aux vendeurs et non au notaire de restituer le prix de vente, de sorte que les restitutions ne constituent pas un préjudice en relation directe et certaine avec la faute du notaire et ne sauraient donc être mises à sa charge.

10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les vendeurs n'étaient pas insolvables et si, par suite, le préjudice de l'acquéreur lié à l'absence de restitution du prix ne devait pas être réparé par le notaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

11. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de paiement d'une indemnité de 98 512,04 euros représentant les frais inutilement exposés par la société, par actes des 24 et 27 juillet 2015, en ce compris les frais des emprunts souscrits pour l'acquisition de l'immeuble et pour son refinancement, alors :

« 1°/ que l'auteur de la faute est tenu de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence du fait dommageable ; qu'à ce titre, le notaire qui manque à son obligation d'assurer la validité de l'acte établi par ses soins est à l'origine de la nullité de cet acte et du fait que les dépenses exposées par l'acquéreur pour financer son acquisition l'ont dès lors été en pure perte ; qu'en l'espèce, l'acquéreur demandait notamment à être indemnisée des frais liés à la souscription du prêt de 143.900 euros auprès de la Banque populaire pour financer son acquisition du 16 février 2010 ; qu'en décidant que les frais liés aux emprunts souscrits par la société GO IMMO étaient inhérents au risque de l'opération et qu'ils n'étaient pas en lien direct avec les manquements du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

2°/ que le notaire dont la faute a concouru à la réalisation du dommage est tenu de le réparer dans son intégralité ; qu'en opposant, s'agissant des frais de refinancement, que ceux-ci trouvaient leur cause exclusive dans l'absence de paiement de l'indemnité contractuelle d'occupation mise à la charge des vendeurs et dans le choix de l'acquéreur de proroger le terme du réméré, quand ces frais n'auraient pas été exposés en pure perte si l'acquéreur avait pu conserver la propriété de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
12. Il résulte de ce texte que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l'acquéreur.

13. Pour rejeter la demande de l'acquéreur tendant au paiement des frais liés à la souscription du prêt auprès de la Banque Populaire pour financer son acquisition du 16 février 2010, à savoir les intérêts du prêt (35 455,42 euros), les frais de tenue de compte (685,40 euros), soit la somme globale de 36 140,82 euros, et la demande tendant au paiement des frais de refinancement liés au prêt souscrit auprès du Crédit mutuel en 2014, à savoir les intérêts et assurances de ce prêt (3 117,70 euros), les frais de constitution de dossier (100 euros), de tenue de compte (419,06 euros) et de caution (211,20 euros), soit la somme globale de 6 965,66 euros, l'arrêt retient que les frais liés aux emprunts souscrits par l'acquéreur étaient inhérents au risque de l'opération, qu'ils n'étaient pas en lien direct avec les manquements du notaire et que les frais de refinancement trouvaient leur cause exclusive dans le choix de l'acquéreur de proroger le terme du réméré.

14. En statuant ainsi, alors que la faute du notaire était à l'origine de la nullité de l'acte et que les frais engagés par l'acquéreur pour financer son acquisition au moyen de deux emprunts successifs avaient été ainsi exposés en pure perte, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Et sur le troisième moyen

15. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de paiement d'une indemnité de 98 512,04 euros représentant les frais inutilement exposés par la société Go Immo, en ce compris les frais afférents à la conclusion de l'acte de vente, alors « que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de l'acte de vente doit indemniser l'acquéreur des frais d'acte acquittés en pure perte ; qu'il en va en particulier ainsi des émoluments perçus par le notaire en rémunération de sa mission ; qu'en l'espèce, la société Go Immo sollicitait à l'encontre de Mme [B] une indemnité de 5 200 euros correspondant aux frais d'acte acquittés entre les mains du notaire ; que les juges ont eux-mêmes observé que le coût des actes annulés constituait un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire ; qu'en rejetant néanmoins cette demande à l'égard de la société Go Immo, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

16. Il résulte de ce texte que le notaire dont la faute a concouru à la nullité de la vente est tenu de réparer toutes les conséquences dommageable qui en résultent pour l'acquéreur.

17. L'arrêt condamne le notaire à indemniser les vendeurs au titre du coût des actes annulés tout en rejetant la demande formée par l'acquéreur au titre des frais d'acte qu'il a lui-même exposés.

18. En statuant ainsi, après avoir retenu que le coût des actes annulés constituaient un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant rejeté la demande en garantie au titre de la restitution du prix de vente, la demande en réparation du préjudice au titre des frais liés au prêt souscrit auprès de la Banque Populaire du 16 février 2010, à savoir les intérêts, d'un montant de 35 455,42 euros, les frais de tenue de compte d'un montant de 685,40 euros, la demande tendant au paiement des frais de refinancement liés au prêt souscrit auprès du Crédit Mutuel en 2014, à savoir les intérêts et assurances de ce prêt (3 117,70 euros), les frais de constitution de dossier (100 euros), de tenue de compte (419,06 euros) et de caution (211,20 euros), et la demande au titre des frais d'acte d'un montant de 5 200 euros, l'arrêt rendu le 6 février 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne Mme [B] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [B], et la condamne à payer à la société Go Immo la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-deux.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Go Immo.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, après avoir retenu la faute du notaire lors de l'établissement des actes de donation et de vente à réméré du 16 février 2010, il a rejeté la demande de la société GO IMMO formulée contre le notaire tendant à la réparation du préjudice lié à l'impossibilité d'obtenir la restitution du prix de 140.000 euros du fait de l'insolvabilité de M. et Mme [Z] ;

AUX MOTIFS PROPRES D'ABORD QUE « la vente étant annulée, le prix de reprise majorée prévu à l'acte de vente disparaît avec elle et il incombe aux vendeurs et non au notaire de restituer le prix de vente, de sorte que les restitutions ne constituent pas un préjudice en relation directe et certaine avec la faute du notaire et ne saurait donc être mise à sa charge » (arrêt, p. 12, in fine et p. 13, in limine) ;

AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QU' « à raison de la faute du notaire, la SARL GO IMMO va devoir restituer l'immeuble sans aucune garantie que le vendeurs puissent lui restituer le prix de vente » (arrêt, p. 13, av.-dern. §) ;

AUX MOTIFS ADOPTÉS EN OUTRE QUE « la SARL GO IMMO évalue son préjudice à la somme de 335.547,72 euros alors que, la vente étant annulée, le prix de reprise majorée prévu à l'acte de vente disparaît avec elle, qu'il incombe aux vendeurs et non au notaire de restituer le prix de vente, et que les restitutions ne consistent pas [en] un préjudice indemnisable » (jugement, p. 8, § 2) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS ENFIN QUE « le préjudice invoqué par la SARL GO IMMO était inhérent au risque lié à l'opération financière, risque qui s'est réalisé avec la déconfiture des époux [Z]-[J], la SARL GO IMMO indiquant dans ses écritures que ceux-ci, compte tenu de leur insolvabilité avérée, seront incapables de restituer le prix de vente, ce qui équivaut à reconnaître qu'ils ne sont pas non plus en mesure d'exercer leur faculté de rachat ; que le préjudice est donc étranger à la faute du notaire » (jugement, p. 8, § 4) ;

ALORS QUE, premièrement, si, en cas d'annulation d'une vente, les restitutions qui en découlent n'entrent en principe pas dans le champ des préjudices devant être indemnisés par le notaire à l'origine de la nullité de l'acte, il en va autrement lorsque le vendeur est dans l'impossibilité, du fait de son insolvabilité, de restituer le prix à l'acquéreur ; qu'en décidant le contraire, pour considérer par principe que la restitution du prix ne pouvait être le siège d'un dommage réparable, sans tenir compte du fait, constaté par les juges, que la société GO IMMO n'avait aucune garantie que les vendeurs pourront lui restituer le prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, faute d'avoir recherché, comme il leur était demandé, si M. et Mme [Z] n'étaient pas insolvables et si, par suite, le préjudice de l'acquéreur lié à l'absence de restitution du prix ne devait pas être réparé par le notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, après avoir retenu la faute du notaire lors de l'établissement des actes de donation et de vente à réméré du 16 février 2010, il a rejeté la demande de paiement d'une indemnité de 98.512,04 euros représentant les frais inutilement exposés par la société GO IMMO, en ce compris les frais des emprunts souscrits pour l'acquisition de l'immeuble et pour son refinancement ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la souscription d'un nouveau prêt trouvant sa cause dans l'incapacité des vendeurs à honorer leurs engagements et dans la décision de la SARL GO IMMO d'accepter de proroger de deux années le terme de la faculté de rachat est sans lien avec à la faute commise par le notaire et ne constitue donc pas un préjudice indemnisable ; que les difficultés financières rencontrées par la SARL GO IMMO et les frais financiers divers qu'elles ont engendrés sont inhérents au risque lié à l'opération financière et à la déconfiture des époux [Z]-[J] ; que ces difficultés ne sont pas en lien direct avec la faute du notaire et ne peuvent donner lieu à indemnisation » (arrêt, p. 13, § 2 à 4) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « le prêt in fine d'un montant de 143.900 € sur une durée de 36 mois souscrit le 16 février 2010 par la SARL GO IMMO arrivait à échéance le 15 février 2013 ; que le 27 février 2014, la SARL GO IMMO a dû souscrire un nouveau crédit du même montant, à défaut d'avoir pu honorer l'échéance de ce prêt in fine ; que selon les explications de la SARL GO IMMO, la souscription de ce second crédit trouve sa cause à la fois dans l'incapacité des vendeurs à honorer leurs engagements et dans sa décision d'accepter de proroger de deux années le terme de la faculté de rachat ; que ce crédit, dont la cause est étrangère à la faute commise par le notaire, ne constitue donc pas un préjudice indemnisable ; que le préjudice invoqué par la SARL GO IMMO était inhérent au risque lié à l'opération financière, risque qui s'est réalisé avec la déconfiture des époux [Z]-[J], la SARL GO IMMO indiquant dans ses écritures que ceux-ci, compte tenu de leur insolvabilité avérée, seront incapables de restituer le prix de vente, ce qui équivaut à reconnaître qu'ils ne sont pas non plus en mesure d'exercer leur faculté de rachat ; que le préjudice est donc étranger à la faute du notaire » (jugement, p. 8, § 3 et 4) ;

ALORS QUE, premièrement, l'auteur de la faute est tenu de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence du fait dommageable ; qu'à ce titre, le notaire qui manque à son obligation d'assurer la validité de l'acte établi par ses soins est à l'origine de la nullité de cet acte et du fait que les dépenses exposées par l'acquéreur pour financer son acquisition l'ont dès lors été en pure perte ; qu'en l'espèce, la société GO IMMO demandait notamment à être indemnisée des frais liés à la souscription du prêt de 143.900 euros auprès de la Banque Populaire pour financer son acquisition du 16 février 2010 (conclusions, p. 16 et 17) ; qu'en décidant que les frais liés aux emprunts souscrits par la société GO IMMO étaient inhérents au risque de l'opération et qu'ils n'étaient pas en lien direct avec les manquements du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, le notaire dont la faute a concouru à la réalisation du dommage est tenu de le réparer dans son intégralité ; qu'en opposant, s'agissant des frais de refinancement, que ceux-ci trouvaient leur cause exclusive dans l'absence de paiement de l'indemnité contractuelle d'occupation mise à la charge des vendeurs et dans le choix de la société GO IMMO de proroger le terme du réméré, quand ces frais n'auraient pas été exposés en pure perte si la société GO IMMO avait pu conserver la propriété de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

TROISIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, après avoir retenu la faute du notaire lors de l'établissement des actes de donation et de vente à réméré du 16 février 2010, il a rejeté la demande de paiement d'une indemnité de 98.512,04 euros représentant les frais inutilement exposés par la société GO IMMO, en ce compris les frais afférents à la conclusion de l'acte de vente ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le coût des actes annulés constitue un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Maître [X] à payer aux époux [Z]-[J] la somme de 4.141 € au titre du remboursement des frais d'actes » (arrêt, p. 12, et jugement, p. 7, § 3) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « le coût des actes annulés constitue un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire ; qu'en conséquence, Maître [X] doit être condamnée à payer la somme de 4.141 € aux époux [Z]-[J] » (jugement, p. 7, § 3) ;

ALORS QUE le notaire dont la faute a concouru à la nullité de l'acte de vente doit indemniser l'acquéreur des frais d'acte acquittés en pure perte ; qu'il en va en particulier ainsi des émoluments perçus par le notaire en rémunération de sa mission ; qu'en l'espèce, la société GO IMMO sollicitait à l'encontre de Me [B] une indemnité de 5.200 euros correspondant aux frais d'acte acquittés entre les mains du notaire ; que les juges ont eux-mêmes observé que le coût des actes annulés constituait un préjudice financier en relation directe et certaine avec la faute du notaire (arrêt, p. 12, et jugement, p. 7, § 3) ; qu'en rejetant néanmoins cette demande à l'égard de la société GO IMMO, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.

Le greffier de chambre