LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 février 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 206 F-D
Pourvoi n° H 21-11.038
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 FÉVRIER 2022
M. [W] [V], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 21-11.038 contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2020 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [X] [J],
2°/ à M. [M] [G],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de Me Bertrand, avocat de M. [V], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [J] et de M. [G], après débats en l'audience publique du 18 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 26 novembre 2020), Mme [J] et M. [G] (les locataires), bénéficiaires d'un bail d'habitation portant sur un logement appartenant à M. [V] (le bailleur), après avoir reçu un congé à effet du 21 mars 2016, ont quitté les lieux le 3 juillet 2017.
2. Le bailleur, qui a vendu le logement le 14 décembre 2017, a assigné les locataires en indemnisation de la perte subie lors de la vente de son bien du fait des désordres constatés dans le logement, en paiement de frais de remise en état des lieux et en réparation d'un préjudice moral.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Le bailleur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation au titre des frais de remise en état des lieux et de le condamner à restituer le dépôt de garantie avec majorations de retard, alors « que le juge doit réparer le préjudice dont il constate l'existence en son principe ; qu'en refusant d'indemniser le préjudice du bailleur consécutif aux « désordres constatés, qui révèlent un manque de soin et un défaut d'entretien des locataires », au motif que ces désordres « auraient nécessité des travaux de simple nettoyage mais ne justifient pas les réparations locatives dont M. [V] réclame paiement à hauteur de 4 469,95 euros », la cour d'appel, qui devait évaluer elle-même le préjudice dont elle constatait l'existence, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989. » Réponse de la Cour
Vu les articles 4 du code civil et 7 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 :
5. Il résulte de ces textes que le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage, résultant de l'inexécution des obligations du locataire, dont il constate l'existence dans son principe.
6. Pour rejeter la demande en paiement du bailleur et le condamner à restituer le dépôt de garantie, l'arrêt retient que les désordres qu'il constate, qui révèlent un manque de soin et un défaut d'entretien des locataires, auraient nécessité des travaux de simple nettoyage, mais ne justifient pas les réparations locatives dont le bailleur réclame paiement.
7. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Et sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
8. Le bailleur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral, alors « que la cassation qui sera prononcée sur les premier et deuxième moyens de cassation, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure de l'arrêt attaqué en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral. »
Réponse de la Cour
9. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur le deuxième moyen s'étend au rejet de la demande d'indemnisation du préjudice moral, disposition attaquée par le troisième moyen.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [V] en indemnisation au titre des frais de remise en état et en ce qu'il rejette la demande en réparation du préjudice moral, l'arrêt rendu le 26 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour M. [V]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [W] [V] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir débouté de sa demande d'indemnisation au titre de la perte subie sur la vente de son bien,
ALORS, d'une part, QUE le juge ne peut se prononcer par un motif dubitatif ; que pour débouter M. [V] de sa demande d'indemnisation au titre de la perte subie sur la vente de son bien immobilier, la cour d'appel s'est bornée à retenir qu'il apparaissait « improbable que M. [V] ait pu vendre son bien au prix de 245.000 euros ou même de 220.000 euros » (arrêt attaqué, p. 6 al. 4) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui ne pouvait débouter M. [V] de sa demande d'indemnisation fondée sur la perte de chance qu'à la condition de constater qu'il n'avait aucune chance de vendre son bien au prix de 245.000 euros ou même de 220.000 euros, s'est déterminée par un motif dubitatif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QUE la réparation doit être à la mesure du préjudice subi ; qu'en déboutant M. [V] de sa demande indemnitaire au titre de la perte subie sur la vente de son bien, après avoir pourtant constaté que « les agences immobilières contactées par M. [V] évoquent toutes une légère baisse du marché entre 2016 et 2017, tenant en particulier à l'augmentation de la vente de nouveaux programmes immobiliers dans le secteur constituant une concurrence certaine » (arrêt attaqué, p. 6 al. 3), d'où il résultait que M. [V] avait en toute hypothèse subi, du fait du maintien irrégulier de ses locataires dans les lieux loués à compter du 21 mars 2016, un préjudice lié à la baisse du marché immobilier, la cour d'appel, à laquelle il appartenait de réparer ce préjudice, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1240 du code civil ;
ALORS, enfin, QUE les juges du fond doivent examiner, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties ; qu'à l'appui de sa demande indemnitaire au titre de la perte financière subie sur la vente de son bien immobilier, M. [V] versait aux débats le courrier de M. [S] du 5 juin 2016, indiquant que ce dernier avait renoncé à maintenir son offre d'achat au prix de 220.000 euros en raison du maintien dans les lieux des locataires (pièce n° 12 du du bordereau annexé aux conclusions d'appel de M. [V]) ; qu'en se bornant, pour écarter l'existence d'une telle offre, à refuser toute valeur probante à la proposition d'achat signée par M. [S] (arrêt attaqué, p. 6 al. 2), sans examiner le courrier du 5 juin 2016, parfaitement explicite, qui démontrait que M. [S] était prêt à acquérir le bien au prix de 220.000 euros mais qu'il y avait renoncé en raison du main-tien dans les lieux des locataires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [W] [V] fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, de l'avoir débouté de sa demande d'indemnisation au titre des frais de remise en état des lieux et de l'avoir condamné à restituer le dépôt de garantie avec majorations de retard,
ALORS, d'une part, QUE le juge doit réparer le préjudice dont il constate l'existence en son principe ; qu'en refusant d'indemniser le préjudice du bailleur consécutif aux « désordres constatés, qui révèlent un manque de soin et un défaut d'entretien des locataires », au motif que ces désordres « auraient nécessité des travaux de simple nettoyage mais ne justifient pas les réparations locatives dont M. [V] réclame paiement à hauteur de 4.469,95 euros » (arrêt attaqué, p. 7 al. 4), la cour d'appel, qui devait évaluer elle-même le préjudice dont elle constatait l'existence, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, d'autre part, QUE le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en refusant d'indemniser le préjudice du bailleur consécutif aux « désordres constatés, qui révèlent un manque de soin et un défaut d'entretien des locataires », au motif éventuellement adopté que la preuve n'était pas rapportée de ce que les travaux « aient été effectués avant la vente du bien » (jugement, p. 6 al. 5) quand l'indemnisation était due au bailleur en toute hypothèse, la cour d'appel a violé l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [W] [V] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,
ALORS QUE la cassation qui sera prononcée sur les premier et deuxième moyens de cassation, qui reprochent à la cour d'appel d'avoir débouté M. [V] de sa demande d'indemnisation au titre de la perte subie sur la vente de son bien et au titre des frais de remise en état des lieux, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure de l'arrêt attaqué en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral.
