LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 janvier 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 71 F-D
Pourvoi n° V 18-17.340
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 JANVIER 2022
M. [E] [J], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 18-17.340 contre l'arrêt rendu le 7 mars 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre des urgences), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société du Briou Landre, société civile immobilière,
2°/ à la société Groupement Forestier du Briou Landre,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [J], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société du Briou Landre, du groupement Forestier du Briou Landre, après débats en l'audience publique du 7 décembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 7 mars 2018), par acte des 29 juillet et 16 septembre 2014, la société civile immobilière du Briou Landre (la SCI) et le groupement forestier du même nom (le groupement forestier) ont donné à bail de chasse à M. [J] deux terrains, le contrat de bail prévoyant qu'à cette location, était attachée la possibilité d'utiliser un bâtiment à usage de rendez-vous de chasse.
2. Par acte du 23 juin 2015, la SCI et le groupement forestier ont saisi le tribunal en résiliation du bail de chasse, en expulsion du preneur sous astreinte et en paiement d'un arriéré de loyers. M. [J] a présenté une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. [J] fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion, alors :
« 1°/ que, dès lors que les parties sont convenues de résilier conventionnellement le bail, fût-ce en cours de procédure, il est exclu que le juge, la demande de résiliation étant désormais sans objet, puisse prononcer une résiliation ; qu'en décidant le contraire, par adoption des motifs du premier juge, les juges du second degré ont violé les articles 1103 [1134 ancien] et 1217 [1184 ancien] du code civil ;
2°/ que, si même M. [J] n'a quitté les lieux que le 30 avril 2016, cette circonstance était indifférente quant au point de savoir si une résiliation conventionnelle était intervenue le 2 avril 2016 ; qu'à cet égard, les juges du second degré ont violé les articles 1103 [1134 ancien] et 1217 [1184 ancien] du code civil ;
3°/ que les parties sont libres d'invoquer à tout moment des moyens nouveaux pour soutenir leurs prétentions et que le principe suivant lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, en tant qu'il pourrait constituer une exception au principe précédent, suppose que le contradicteur ait adopté un parti en contemplation de l'attitude de celui qui a modifié sa position ; qu'en s'abstenant de constater que tel a été le cas en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1103 [1134 ancien] et 1217 [1184 ancien] du code civil, ensemble au regard du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. »
Réponse de la Cour
4. Ayant procédé tant à l'analyse des éléments produits devant elle qu'à celle du comportement du preneur, la cour d'appel, qui n'a pas fait application du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, a retenu souverainement que la preuve d'une résiliation amiable du bail n'était pas rapportée. Elle en a exactement déduit que la demande de résiliation présentée par les bailleurs devait être accueillie, dès lors que les conditions de son bien-fondé, qu'elle a examinées, étaient réunies.
5. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
6. M. [J] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une somme au titre des loyers impayés et de rejeter sa demande de restitution d'un trop-perçu, alors :
« 1°/ que la cassation à intervenir sur le premier, relatif à la résiliation, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef relatif au paiement des loyers dès lors que si l'échéance du 1er mai 2016 a été incluse dans la condamnation, c'est à raison de la décision du premier juge fixant la date de résiliation au 29 décembre 2016 ;
2°/ que, en tout cas, M. [J] faisait valoir que la SCI et le groupement forestier du Briou Landre étaient en possession d'une somme de 22 800 euros au titre du trop-perçu dans le cadre du précédent bail ainsi que d'une somme de 21 300 euros acquittée en 2014-2015 ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur les sommes en cause, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1235 ancien (1342 et 1343 nouveaux) du code civil. » Réponse de la Cour
7. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans objet.
8. D'autre part, procédant à la recherche prétendument omise, la cour d'appel a souverainement établi les comptes entre parties.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
10. M. [J] fait grief à l'arrêt de rejeter pour sa plus grande part sa demande de dommages-intérêts et de lui octroyer une indemnité limitée à une somme, alors « que, si une partie s'engage, à l'occasion d'un bail, à mettre un bien à la disposition du locataire et ce, à titre gracieux, elle est tenue, à l'égard de ce bien, d'une obligation de délivrance, peu important que le bien soit ou non compris dans le champ de la location dès lors qu'il est inclus dans le champ de la convention ; qu'en s'abstenant de rechercher si la SCI et le groupement forestier du Briou Landre avaient satisfait à leur obligation de délivrance, en tant qu'elle portait sur le pavillon de chasse, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien (1103 nouveau) et 893 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. Par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a retenu que M. [J] avait subi un préjudice de jouissance résultant du retard dans la mise à disposition du rendez-vous de chasse, dont elle a souverainement évalué le montant en le réparant.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [J] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. [J]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement, il a prononcé la résiliation du bail des 29 juillet 2014 et 16 septembre 2014, puis ordonné l'expulsion de Monsieur [J] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a considéré que le courrier du 2 avril 2016, aux termes duquel le gérant de la SOI DU BRIOU LANDRE et du Groupement Forestier DU BRIOU LANDRE indique résilier le bail est dépourvu de toute valeur et portée juridique, puisqu'il est intervenu en cours de procédure, tout en ne faisant que reprendre et confirmer la demande de résiliation en cours depuis l'acte introductif d'instance du 23 juin 2015 ; que l'appelant prétend quant à lui que ce n'est pas parce que la procédure était en cours que les bailleresses n'ont pas entendu résilier le bail à effet immédiat ; qu'il existe une grave contradiction de la part de [E] [J], à réclamer devant le premier juge de dommagesintérêts pour résiliation abusive, tout en invoquant aujourd'hui une résiliation intervenue d'un commun accord des parties ; que [E] [J] ne peut par ailleurs se prévaloir d'une résiliation amiablement intervenue à la date du 2 avril 2016, puisqu'il affirme lui-même qu'il n'aurait quitté les lieux que le 30 du même mois ; que les attestations apportées par l'appelant, selon lesquelles les actionnaires ont cessé de chasser sur le domaine pour la saison 2016-2017 ne constituent pas la preuve de son affirmation selon laquelle il aurait entièrement déménagé le 24 avril 2017 ; que le constat d'huissier établi par la SCP VIGNY le 9 mars 2017 démontre que de très nombreux et volumineux objets avaient été abandonnés sur le terrain par [E] [J] ; que se trouvaient parmi ces objets les 25 miradors, dont [E] [J] sollicite aujourd'hui le paiement, alors qu'il s'était lui-même abstenu de les récupérer en temps utile ; qu'il ne peut être considéré que les lieux avaient été libérés, même si les autres actionnaires sont allés chasser ailleurs, étant ajouté que les témoignages produits par [E] [J] lui-même font apparaître que les allées de la chasse étaient entretenues postérieurement à la date à laquelle il affirme avoir quitté les lieux ; qu'il y a lieu de considérer que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé comme il l'a fait sur la date de résiliation du bail » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « par acte authentique en date des 29 juillet et 16 septembre 2014, la SCI du BRIOULANDRE et le groupement Forestier du Brieu LANGRE ont donné à Monsieur [E] [J] à bail de chasse deux terrains situés à [Adresse 5] comprenant diverses parcelles de terres de bois et de forêts d'une surface respective de 78 ha 47 a 33 ca et 127 ha, 78 a 81 ca pour une durée de neuf années de chasse à compter du 1er mai 2014 et jusqu'au 30 avril 2023 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 21600 euros à payer par moitié le 1er mai par autre moitié le 15 septembre ; que le contrat de bail prévoyait qu'a cette location de droit de chasse sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] était attachée le droit d'utiliser un bâtiment à usage de rendez-vous de chasse dit " Maison du Garde" ; que la clause résolutoire page 6 du contrat de bail a prévu que le bail serait résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou à défaut de l'exécution de l'une des clauses contractuelles ; que la parcelle précitée cadastrée [Cadastre 2] n'était pas incluse dans le bail de chasse du 29 avril 2005 qui précisait que "sont expressément réservées les parcelles constituant l'annexe de la maison d'habitation du [Localité 3] et de "la maison dite du Garde" ; que le bail de chasse du 16 septembre 2014 porte sur une superficie supérieure de 46,69 ha par rapport au bail du 29 avril 2005 ; que Monsieur [E] [J] était tenu en vertu du bail litigieux, au paiement de la somme de 10800 euros à la date du 1er mai 2015 et de sommes identiques le 1er septembre 2015 et le 1er mai 2016 ; qu'il produit les justificatifs de plusieurs virements et versements effectuées antérieurement au bail en cours au cours de l'année 2014 notamment mais dont il n'est aucunement justifié qu'ils étaient affectés au paiement du loyer dû pour le bail litigieux dont la première échéance date du 1er mai 2015 n'était même pas encore intervenue ; qu'en outre et en tout état de cause Monsieur [E] [J] ne justifie pas du paiement des échéances contractuelles postérieures à celle du 1 mai 2015 pour la période du 8 septembre 2015 au 21 juillet 2016 qui correspond aux dates des 1er et dernière audiences de l'instance judiciaire en cour, il s'agit dès lors d'un motif de résiliation du bail de chasse du 16 septembre 2014 en application des dispositions contractuelles et de l'article 1184 du code civil puisque le paiement régulier du loyer constitue l'une des obligations essentielles du contrat de bail ; que le courrier du 2 avril 2016 aux termes duquel le gérant de la SCI et du groupement Forestier indique résilier ce bail est dépourvu de toute valeur et portée juridique puisqu'il est intervenu en cours de procédure tout en ne faisant que reprendre et confirmer la demande de résiliation en cours depuis l'acte introductif d'instance du 23 juin 2015 ; que Monsieur [E] [J] sera par conséquent nécessairement débouté de sa demande de dommage et intérêts pour résiliation abusive du bail ; que l'examen des autres fondements de la demande de résiliation du bail est ainsi inutile, le défaut de paiement rejeté du loyer constituant un manquement grave et répété aux obligations légales et contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail du 16 septembre 2004... » ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors que les parties sont convenues de résilier conventionnellement le bail, fût-ce en cours de procédure, il est exclu que le juge, la demande de résiliation étant désormais sans objet, puisse prononcer une résiliation ; qu'en décidant le contraire, par adoption des motifs du premier juge, les juges du second degré ont violé les articles 1103 [1134 ancien] et 1217 [1184 ancien] du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, si même Monsieur [J] n'a quitté les lieux que le 30 avril 2016, cette circonstance était indifférente quant au point de savoir si une résiliation conventionnelle était intervenue le 2 avril 2016 ; qu'à cet égard, les juges du second degré ont violé les articles 1103 [1134 ancien]
et 1217 [1184 ancien] du Code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, les parties sont libres d'invoquer à tout moment des moyens nouveaux pour soutenir leurs prétentions et que le principe suivant lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, en tant qu'il pourrait constituer une exception au principe précédent, suppose que le contradicteur ait adopté un parti en contemplation de l'attitude de celui qui a modifié sa position ; qu'en s'abstenant de constater que tel a été le cas en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1103 [1134 ancien] et 1217 [1184 ancien] du Code civil, ensemble au regard du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement, il a condamné Monsieur [J] à payer à la SCI DU BRIOU LANDRE et le GROUPEMENT FORESTIER DU BRIOU LANDRE une somme de 32.400 euros au titre des loyers impayés, ensemble rejeté la demande de Monsieur [J] visant à la restitution du tropperçu ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « [E] [J] prétend avoir réglé l'échéance du 1er mai 2015, alors que la pièce 23 des intimées démontre que la somme de 10 800€ a été consignée le 4 mai 2015, mais qu'elle n'a jamais été payée aux bailleresses, de sorte qu'il ne peut être considéré que cette échéance a été honorée ; que l'appelant était encore dans les lieux en juin 2016, de sorte qu'il demeure redevable de l'échéance du mois de mai 2016, alors qu'il n'avait pas payé celle de septembre 2015, ce qui démontre que le calcul selon lequel il reste devoir la somme de 32 400 € est exact » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'examen des autres fondements de la demande de résiliation du bail est ainsi inutile, le défaut de paiement rejeté du loyer constituant un manquement grave et répété aux obligations légales et contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail du 16 septembre 2004 ; que l'expulsion de Monsieur [E] [J] occupant sans droit ni titre à compter du jour de la présente décision sera ordonnée, sans qu'il n'y ait lieu à astreinte, et pourra être ordonnée à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir quitté les lieux ; que Monsieur [E] [J] sera condamné au paiement de la somme de 32400 euros au titre des loyers échus impayés au 1 mai 2016 » ;
ALORS QUE, premièrement, la cassation à intervenir sur le premier, relatif à la résiliation, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef relatif au paiement des loyers dès lors que si l'échéance du 1er mai 2016 a été incluse dans la condamnation, c'est à raison de la décision du premier juge fixant la date de résiliation au 29 décembre 2016 ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, Monsieur [J] faisait valoir que la SCI DU BRIOU LANDRE et le GROUPEMENT FORESTIER DU BRIOU LANDRE étaient en possession d'une somme de 22.800 euros au titre du trop-perçu dans le cadre du précédent bail ainsi que d'une somme de 21.300 euros acquittée en 2014-2015 (conclusions du 29 avril 2018, p. 6, dernier alinéa, et 7 alinéa 1er) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur les sommes en cause, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1235 ancien (1342 et 1343 nouveaux) du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement, il a rejeté pour sa plus grande part la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] et s'est borné à lui octroyer une indemnité de 3.000 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le rendez-vous de chasse n'était pas inclus dans la location, puisque la rédaction des documents contractuels fait apparaître qu'il s'agissait en réalité d'une mise à disposition à titre gracieux ; qu'il ne peut donc y avoir de réduction de loyer du fait que le pavillon de chasse n'aurait pas pu être utilisé de façon complète par le locataire ; que [E] [J] ne peut valablement solliciter le remboursement de la somme de 2500 € représentant l'achat de 25 miradors, qu'il a abandonnés sur les lieux en les laissant se dégrader ; que le montant du préjudice que peut valablement invoquer l'appelant a été correctement arbitré par le premier juge, de sorte que sa décision sera confirmée sur ce point » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « s'agissant de la demande de dommage et intérêts pour préjudice de jouissance, il sera préalablement observé que le bail de chasse portait sur la location des parcelles listées dans ce contrat dans la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] mais non sur le bâtiment à usage de rendez vous de chasse dit "Maison de Garde" le droit d'utiliser implicitement et nécessairement à titre gracieux, ce bâtiment étant attaché à la location de cette parcelle :; qu'il n'en reste pas moins que cette mise à disposition à titre gracieux mais néanmoins incluse dans le contrat n'a pas pu intervenir d'emblée le procès verbal de constat d'huissier du 2 juillet 2015 indiquant que ce bâtiment est en cours de rénovation et que les travaux en cours étaient destinés à le rendre parfaitement habitable, le clos et le couvert étant déjà entièrement refaits et neufs ; que les factures de travaux produites confirment ces constatations et permettent d'établir que leur achèvement est intervenu fin août 2015 ; que la destruction allégée du bâtiment d'exploitation n'est par ailleurs aucunement établie ; qu'il n'y a pas lieu à réduction du loyer annuel du fait de l'absence totale mise à disposition du bâtiment dit "maison du Garde" pour lequel aucun versement de loyer n'était prévu ; que ni le coût ni la nécessité d'acquérir les 25 miradors évoqués par Monsieur [E] [J] à l'appui de sa demande de dommage et intérêt ne sont établis et justifiés ; que s'agissant enfin des frais engagés évalués à 5000 euros et puisque la mise à disposition à titre gracieux devait intervenir en principe dès le 16 septembre 2014 et que Monsieur [E] [J] pouvait ainsi penser bénéficier d'une solution de restauration d'un coût moindre que celui induit par le recours à un restaurant la somme de 3000 euros lui sera allouée en réparation du préjudice de jouissance subi établi de ce seul chef » ;
ALORS QUE, si une partie s'engage, à l'occasion d'un bail, à mettre un bien à la disposition du locataire et ce, à titre gracieux, elle est tenue, à l'égard de ce bien, d'une obligation de délivrance, peu important que le bien soit ou non compris dans le champ de la location dès lors qu'il est inclus dans le champ de la convention ; qu'en s'abstenant de rechercher si la SCI DU BRIOU LANDRE et le GROUPEMENT FORESTIER DU BRIOU LANDRE avaient satisfait à leur obligation de délivrance, en tant qu'elle portait sur le pavillon de chasse, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien (1103 nouveau) et 893 du Code civil.
