LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 janvier 2022
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 65 F-D
Pourvoi n° M 20-14.534
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 19 JANVIER 2022
La société Hôtel Charrière, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° M 20-14.534 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société Advenis conseil, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Hôtel Charrière, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Advenis conseil, après débats en l'audience publique du 23 novembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 28 novembre 2019), prétendant que, par un mandat du 17 septembre 2012 et un avenant du 1er décembre 2012, non signés, la société Hôtel Charrière lui avait confié la vente de plusieurs lots au sein d'un ensemble immobilier et qu'elle n'avait acquitté qu'une facture d'honoraires du 13 février 2013 d'un montant de 63 000 euros, au titre des ventes réalisées en 2012, la société Avenir finance transactions, aux droits de laquelle se trouve la société Advenis conseil, l'a assignée en paiement du solde de ses commissions. La société Hôtel Charrière a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement de la somme versée en l'absence de mandat régulier de la société Avenir finance transactions.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
2. La société Hôtel Charrière fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Advenis conseil la somme de 106 152,08 euros, alors « qu'en l'absence de mandat écrit préalable à son intervention, l'agent immobilier ne peut être considéré comme ayant reçu mandat de vente et ne peut revendiquer aucune somme d'argent de ce chef, sauf à établir l'existence d'une ratification ultérieure aux actes qu'il a accomplis sans mandat ; qu'en retenant néanmoins que les virements des 20 juin et 30 juillet 2013 effectués en paiement de la facture du 13 février 2013 valaient ratification pouvant pallier l'absence de mandat pour les ventes intervenues postérieurement à cette ratification, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972. »
Réponse de la Cour
3. Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et l'article 1998, alinéa 2, du code civil :
4. En application de ces dispositions, l'absence de signature d'un mandat de vente d'un bien immobilier entraîne la nullité de ce contrat, laquelle ne peut être couverte que par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.
5. Pour condamner la société Hôtel Charrière au paiement d'un solde de commissions, l'arrêt retient que la ratification par le mandant s'apprécie par rapport au mandat et non pas par rapport aux ventes intervenues en exécution de ce mandat, que la société Hôtel Charrière, ayant payé la facture d'honoraires du 13 février 2013 au titre des ventes de certains lots intervenues en 2012, ne peut se soustraire au paiement des commissions dues concernant les ventes ultérieures en invoquant ne pas avoir ratifié les actes effectués par la société Advenis conseil, dès lors qu'il s'agit du même mandat originel et de la même opération immobilière.
6. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le paiement de la facture du 13 février 2013 pour admettre une ratification d'actes accomplis postérieurement par le mandataire, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 77 000 euros ainsi que les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par la société Advenis conseil et la société Hôtel Charrière, l'arrêt rendu le 28 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
Condamne la société Advenis conseil aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Advenis conseil et la condamne à payer à la société Hôtel Charrière la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille vingt-deux.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel Charrière.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué,
D'AVOIR condamné la société Hôtel Charrière à payer à la société Advenis la somme de 106 152,08 euros et D'AVOIR débouté la société Hôtel Charrière de sa demande reconventionnelle de remboursement d'honoraires ;
AUX MOTIFS QUE la SNC Hôtel Charrière soutient que la société Advenís conseil ne justifie pas d'un mandat écrit régulier préalablement à son intervention en contravention avec les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet ; qu'elle est bien fondée à demander reconventionnellement le remboursement des commissions indûment perçues en règlement d'une facture du 13 février 2013 n° 20130200001 en l'absence de mandat valable ; que le commencement de paiement de la commission est sans incidence sur une quelconque ratification du mandat litigieux, celle-ci ne pouvant s'appliquer que sur des actes accomplis et non sur le mandat lui-même et intervenir a posteriori ; qu'en tout état de cause, le montant des commissions éventuellement dû doit être limité à la somme de 77 712,80 euros ; que la société Advenis conseil fait valoir que la SNC Hôtel Charrière a volontairement exécuté le mandat litigieux ; que le mandat, même non produit, a été signé et qu'en tout état de cause la SNC Hôtel charriere a entendu par son comportement ratifier les actes de gestion effectués ; que selon avenant au mandat de vente n° 30 et mandat de vente n° 2 du 1er décembre 2012, la SNC Hôtel Charrière a donné mandat à la société Avenir finance immobilier, dénommée le mandataire initial, et la société Avenir finance transactions, dénommée le mandataire, aux fins de commercialisation de biens et droits immobiliers situés [Adresse 1] pour les lots de copropriété 3, 4, 5, 6 et 30, 7 et 31, 8, 9, 10, 11 et 32 et 12 à 15 inclus et 17 à 27 inclus correspondant aux lots commerciaux 3 à 15 inclus et 17 à 27 inclus ; que le 13 février 2013, le mandataire a adressé à la SNC Hôtel Charrière une facture de 63 000 euros TTC correspondant à la vente intervenue en 2012 des lots commerciaux n° 10, 14, 17 à 24 inclus et 26 ; que la SNC Hôtel Charrière a payé cette facture en deux virements respectifs de 12 000 euros le 20 juin 2013 et 50 000 euros le 30 juillet 2013 ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2015, la société Avenir finance transactions a mis en demeure la SNC Hôtel Charrière de lui payer la somme de 110 000 euros correspondant au solde des lots vendus, y compris le dernier lot ; qu'il est constant qu'il n'est pas justifié de la signature de ce mandat par la SNC Hôtel Charrière ; que cependant, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal entraîne une nullité relative qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ; qu'ainsi, l'absence de mandat peut être palliée par cette ratification ultérieure des actes de gestion ; que tel est le cas en l'espèce, la SNC Hôtel Charrière ayant payé les commissions dues pour les ventes intervenues en 2012 en vertu d'un mandat non signé ; qu'elle ne peut, pour se soustraire au paiement des commissions ultérieures, soutenir ne pas avoir ratifié un quelconque acte de gestion, s'agissant du même mandat originel et de la même opération immobilière ; qu'en effet, la postérité de la ratification invoquée s'apprécie par rapport au mandat et non pas par rapport aux ventes intervenues en exécution du mandat ; qu'en conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SNC Hôtel Charrière de sa demande en remboursement de la somme de 62 000 euros et infirmée en ce qu'elle a débouté la société Advenís conseil de sa demande en paiement ; que la société Advenís demande paiement des commissions afférentes aux lots n° 4, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 25 et 27 dont elle a produit les attestations relatives à leur vente ; que la SNC Hôtel Charrière n'élève aucune contestation sur la vente de ces lots ; qu'il n'y a pas davantage de contestation sur la vente des lots n° 10, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 26 qui correspondent à la commission de 62 000 euros déjà versée ; que restent en litige la commission à percevoir sur les lots n° 3, 5, 6, 7, 30 et 31 pour lesquels la SNC Hôtel Charrière soutient que la société Advenís ne rapporte pas la preuve de leur vente et sur le lot n° 16 qui n'est pas, selon elle, référencé ni dans la liste des lots de copropriété, ni dans la liste des lots commerciaux ; que l'article 4 de l'avenant au mandat prévoit une rémunération lot par lot d'un montant total de 177 000 euros payable à raison de - 1 000 euros TTC par lot vendu dans les sept jours de la signature de l'acte définitif et sur présentation d'une facture d'honoraires, - 50 000 euros TTC versé dans les sept jours de la signature de l'acte définitif du 12ème des lots vendus à un client présenté par le mandataire, - le solde de 100 000 euros TTC versé dans les sept jours de la signature de l'acte définitif du dernier des lots vendus à un client présenté par le mandataire ; que le lot n° 16 n'est référencé ni dans la liste des lots de copropriété, ni dans la liste des lots commerciaux ; qu'aucune commission n'est prévue pour ce lot dans le mandat ; que la SNC Hôtel Charrière conclut à juste titre qu'aucune commission ne peut être due pour la vente de ce lot qui n'est pas répertorié au mandat, étant en outre observé que la société Advenis ne produit aucune pièce relative à une vente qui serait intervenue ; que la société Adventis justifie de la vente des lots n° 3, 6-30 et 7-31 mais non de la vente du lot n° 5 ; qu'en conséquence la somme due par la SNC Hôtel Charrière est de 177 000 euros moins 8 847,92 montant du lot n° 5, soit la somme de 168 152,08 euros et un solde dû de 106 152,08 euros ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les deux parties sont des professionnels reconnus et compétents, connaissant bien leurs obligations et celles de leur commettant et qu'elles doivent assumer les conséquences de leurs erreurs matérielles ; qu'en conséquence, la société SNC Hôtel Charrière n'aurait jamais dû verser pour 77 000 euros de rémunération des honoraires de vente à la société Advenis Conseil si elle avait douté de l'existence du mandat de vente concernant les lots vendus et sera déboutée de sa demande de remboursement des honoraires versés pour 77 000 euros ;
1°) ALORS QU'en l'absence de mandat écrit préalable à son intervention, l'agent immobilier ne peut être considéré comme ayant reçu mandat de vente et ne peut revendiquer aucune somme de ce chef, sauf à établir l'existence d'une ratification ultérieure aux actes qu'il a accomplis sans mandat ; que le seul règlement d'une facture d'honoraires de l'agent immobilier ne peut valoir ratification ; qu'en retenant néanmoins que le seul fait, pour la société Hôtel Charrière, d'avoir réglé, en juin et juillet 2013, une facture du 13 février 2013 portant sur une partie de l'ensemble des ventes au titre desquelles la société Advenis demandait des honoraires rémunérant son intervention en tant que mandataire de la société Hôtel Charrière, valait ratification pouvant pallier l'absence de mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en l'absence de mandat écrit préalable à son intervention, l'agent immobilier ne peut être considéré comme ayant reçu mandat de vente et ne peut revendiquer aucune somme d'argent de ce chef, sauf à établir l'existence d'une ratification ultérieure aux actes qu'il a accomplis sans mandat ; qu'en retenant néanmoins que les virements des 20 juin et 30 juillet 2013 effectués en paiement de la facture du 13 février 2013 valaient ratification pouvant pallier l'absence de mandat pour les ventes intervenues postérieurement à cette ratification, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
Le greffier de chambre
