| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 décembre 2021, 20-19374

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 15 décembre 2021

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 886 F-D

Pourvoi n° X 20-19.374

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 DÉCEMBRE 2021

La société Agence du Lac Century 21, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 20-19.374 contre le jugement rendu le 31 janvier 2020 par le tribunal de proximité d'Annemasse, dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [O] [E], domicilié [Adresse 3],

2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Jacques, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Agence du Lac agence Century 21, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Agence du Lac Century 21, de Me Haas, avocat de M. [E], après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon le jugement attaqué (tribunal de proximité d'Annemasse, 31 janvier 2020), rendu en dernier ressort, M. [E], propriétaire, avec son épouse, du lot [Cadastre 2] dans l'ensemble immobilier du Clos des Jacques, soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la société Agence du Lac (le syndic), a formé une déclaration au greffe pour obtenir la condamnation de cette dernière à l'indemniser des préjudices subis du fait de l'arrachage d'une haie bordant le jardin privatif dépendant de son lot.

2. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, représenté par son syndic, a seul été convoqué à l'audience.

Examen du moyen

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

3. Le syndic fait grief au jugement de déclarer recevable la demande de M. [E], de lui ordonner de procéder à l'annulation de sa relance du 19 novembre 2019 et de le condamner à payer diverses sommes, alors « que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; qu'il résulte des propres constatations du tribunal que l'Agence du Lac n'a jamais été convoquée et a fortiori n'a jamais été présente à aucune audience devant lui ; que le tribunal, néanmoins, a retenu que la procédure avait été régularisée lors de l'audience du 10 décembre 2019 en présence des parties, dès lors que le syndicat avait indiqué par le biais de son conseil lors de l'audience du 10 décembre 2019 qu'il reprenait les mêmes éléments en défense pour le compte de la société Agence du Lac ; que le syndicat n'étant pas le mandataire de son syndic, le tribunal a statué par un motif inopérant et, par suite, privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 14 du code de procédure civile :

4. Selon ce texte, nulle partie ne peut être condamnée sans avoir été entendue ou appelée.

5. Pour déclarer recevable la demande de M. [E], le jugement retient que le défendeur tel qu'il a été cité à l‘audience et représenté par son conseil a indiqué, par le biais de son conseil lors de l'audience, qu'il reprenait les mêmes éléments en défense pour le compte du syndic et que la procédure a été régularisée en présence des parties.

6. En se déterminant ainsi, par un motif inopérant et sans constater l'intervention volontaire du syndic, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 31 janvier 2020, entre les parties, par le tribunal de proximité d'Annemasse ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement et les renvoie devant le tribunal judiciaire de Bonneville ;

Condamne M. [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et le condamne à payer à la société Agence du lac la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Agence du Lac Century 21

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief au jugement attaqué, qui a dit que la SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CLOS DESJACQUES est hors de cause, d'avoir déclaré recevable la demande de M. [O] [E], d'avoir condamné la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 à payer à M. [O] [E] la somme de 700 euros en remplacement de la végétation, d'avoir ordonné à la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 de procéder à l'annulation de sa relance du 19 novembre 2019 à hauteur de 767,39 euros, d'avoir condamné la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 à payer à M. [O] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir condamné la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 à payer à M. [O] [E] la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens,

Aux motifs que « Sur la recevabilité de la demande,

Il convient de relever que la convocation adressée par le greffe du tribunal d'instance est erronée dans la mesure où elle est libellée au nom du syndicat des copropriétaires le syndic du CLOS DES JACQUES AGENCE CENTURY 21 alors que la déclaration au greffe de monsieur [O] [E] mentionne l'AGENCE DU LAC CENTURY 21.

Toutefois, le défendeur tel qu'il a été cité à l'audience et représenté par son conseil a indiqué par le biais de son conseil lors de l'audience du 10 décembre 2019 qu'il reprenait les mêmes éléments en défense pour le compte de l'AGENCE DU LAC CENTURY 21.

Monsieur [O] [E] a précisé quant à lui ne pas avoir dirigé ses demandes à l'encontre du syndic mais bien à l'encontre de l'AGENCE DU LAC CENTURY 21.

Dans la mesure où la procédure a été régularisée lors de l'audience du 10 décembre 2019 en présence des parties, la demande est recevable » ;

Alors que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; qu'il résulte des propres constatations du Tribunal que l'AGENCE DU LAC n'a jamais été convoquée et a fortiori n'a jamais été présente à aucune audience devant lui ; qu'en la condamnant néanmoins au profit de M. [E], le Tribunal a violé l'article 14 du Code de procédure civile ;

Et alors que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; qu'il résulte des propres constatations du Tribunal que l'AGENCE DU LAC n'a jamais été convoquée et a fortiori n'a jamais été présente à aucune audience devant lui ; que le Tribunal, néanmoins, a retenu que « la procédure avait été régularisée lors de l'audience du 10 décembre 2019 en présence des parties », dès lors que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait « indiqué par le biais de son conseil lors de l'audience du 10 décembre 2019 qu'il reprenait les mêmes éléments en défense pour le compte de l'AGENCE DU LAC CENTURY 21 » ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n'étant pas le mandataire de son syndic, le Tribunal a statué par un motif inopérant et, par suite, privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 à payer à M. [O] [E] la somme de 700 euros en remplacement de la végétation, d'avoir ordonné à la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 de procéder à l'annulation de sa relance du 19 novembre 2019 à hauteur de 767,39 euros, d'avoir condamné la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 à payer à M. [O] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir condamné la S.A.R.L. AGENCE DU LAC CENTURY 21 à payer à M. [O] [E] la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens,

Aux motifs que « Sur le fond du litige

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il convient également de rappeler l'article 9 du Code de procédure civile qui stipule : Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que Monsieur [O] [E] est propriétaire avec son épouse Madame [B] [J] des lots n° 228 et 205 de l'état descriptif de division de la copropriété LE CLOS DES JACQUES, suivant acte notarié du 21 décembre 1998, le lot n° 228 correspondant à un appartement traversant Nord-Sud de type 2 situé Cage F au rez-de-chaussée avec terrasse et jardin privatif.

Il résulte de la vente en l'état futur d'achèvement du 21 décembre 1998 que l'ensemble immobilier LE CLOS DES JACQUES a fait l'objet d'un état descriptif de division-règlement de copropriété aux termes d'un acte notarié en date du 27 avril 1994, lequel a fait l'objet de plusieurs actes modificatifs successifs et notamment du dernier acte modificatif antérieur à ladite vente, en date du 11 décembre 1998.

Le règlement de copropriété du 27 avril 1994 concerne exclusivement les montées A, B et C de la S.C.I. LE CLOS DES JACQUES.

L'acte modificatif du 11 décembre 1998 prévoit la suppression du lot n° 160 et la création, après division, de 47 nouveaux lots dans la montée F et notamment du lot [Cadastre 2] consistant en un appartement au rez-de-jardin, de type 2, traversant Nord-Sud, d'une surface habitable de 58,17 m2 avec terrasse et jardin privatif.

Il est dès lors clairement établi que l'article 4 Chapitre III du règlement de copropriété en date du 27 avril 1994 qui définit les parties communes et instaure, par exception, la jouissance exclusive au profit des copropriétaires des lots n° 19, 20, 21, 57, 58, 59, 103, 104 et 105 ne concerne pas le lot n° 228, propriété de Monsieur et Madame [O] [E].

Il est tout aussi constant que le lot n° 228 consiste en un appartement avec terrasse et jardin privatif et que ledit jardin ne fait l'objet d'aucune précision ou restriction dans le règlement de copropriété du 11 décembre 1998.

Aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit et organise la copropriété, Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Il est par ailleurs établi que la taille de l'ensemble des arbres et arbustes du jardin de Monsieur et Madame [O] [E] a été effectuée par la société CREATION PAYSAGE sur commande de l'AGENCE DU LAC CENTURY 21 suivant facture du 16 juillet 2018 d'un montant de 696,00 euros.

Il résulte des pièces versées au débat et notamment du procès-verbal de constat dressé par la SCP MOTTET DUCLOS et TISSOT en date du 18 juillet 2018 que tous les arbres et arbustes ont été taillés tant en hauteur qu'en profondeur, les hauteurs oscillant entre 50 centimètres et 1,30 mètre environ, rendant le jardin, la terrasse et l'appartement complètement visibles depuis le chemin piétonnier situé à proximité de la résidence, et que cela est source de nuisances pour les propriétaires.

En conséquence il convient de constater que l'AGENCE DU LAC CENTURY 21 qui a commandé une intervention dans une partie privée a commis une faute entraînant sa responsabilité.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de Monsieur [O] [E] et de condamner l'AGENCE DU LAC CENTURY 21 à lui payer la somme de 700 euros en remplacement de la végétation et d'annuler la relance objet de la mise en demeure du 19 novembre 2019 à hauteur de 767,39 euros.

Il résulte des photos versées au débat que les arbres et arbustes coupés à moins d'un mètre de hauteur n'assurent plus l'intimité des propriétaires du jardin et que ces derniers subissent un vis-à-vis très important depuis le chemin piétonnier qui longe leur jardin.

Cette nuisance est effective depuis la taille de l'ensemble de la végétation en date du 16 juillet 2018, soit depuis plus d'un an, et, en dépit des différentes tentatives de résolution amiable initiées par Monsieur [O] [E], elle n'a pu être réparée, l'AGENCE DU LAC refusant toute indemnisation.

En conséquence, il sera alloué à M. [O] [E] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts » ;

1°) Alors que l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 avril 1994 stipule en son article 2 : « Le présent règlement de copropriété s'applique à un immeuble situé à [Adresse 3]. Cet immeuble sera composé de deux bâtiments (...) : Le premier bâtiment sera composé de trois montées (...) : La composition du deuxième bâtiment n'étant pas à ce jour déterminée avec précision, ce dernier pourra faire l'objet, totalement ou partiellement, d'un ou plusieurs lots, susceptibles, par la suite, d'être subdivisés par la S.C.I. "LE CLOS DESJACQUES" qui devra respecter, dans la création des lots issus de cette subdivision, la destination générale de l'immeuble. Cet ensemble immobilier fera l'objet de deux tranches : une première tranche formée du premier bâtiment de trois montées (...) ; une deuxième tranchée formée du deuxième bâtiment. Et comprendra : Bâtiment I : Montée A : (...) ; Montée B : (...) ; Montée C : (...) ; Bâtiment II : Lot 118 » ; qu'il stipule en son article 3 : « L'immeuble ci-dessus désigné est divisé en cent dix huit (118) lots numérotés de 1 à 118, dont la désignation comprend, pour chacun d'eux, l'indication des parties privatives et une quote-part indivise des parties communes, exprimées en millièmes. Les lots comprennent : (...) Lot numéro cent dix huit (118) : La totalité de la montée II,(...) » ; que ces articles visent ainsi, expressément et sans le moindre ambiguïté, l'ensemble de la copropriété ; qu'en son article 4, il définit les parties communes de façon générale et sans distinguer selon les bâtiments de la copropriété ; qu'il en résulte sans la moindre ambiguïté que l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 avril 1994 a vocation à régir l'ensemble de la copropriété, prise en ses deux bâtiments ; qu'en décidant néanmoins que l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 avril 1994 concerne « exclusivement les montées A, B et C » c'est-à-dire le bâtiment I « de la S.C.I. LE CLOS DES JACQUES », le Tribunal a dénaturé cet acte, violant ainsi l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°) Alors que l'article 4 de l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 avril 1994 stipule que « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droit afférente à chaque lot, ainsi qu'il est indiqué dans l'état descriptif de division qui précède. Elles comprennent notamment : La totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, les espaces verts, chemins de piétons, ainsi que les voies de circulation automobile et les emplacements de stationnement communs ; (...). Jardins : Par exception, les jardins situés sur la façade Sud du bâtiment, dans le prolongement des appartements du rez-de-chaussée, jusqu'à la limite extérieure de propriété, seront réservés à la jouissance exclusive des copropriétaires des lots numéros 20, 21, 57, 58, 59, 103, 104 et 105, comme indiqué au plan de masse » ; qu'il attribue ainsi expressément à la totalité du sol, donc spécialement aux jardins, la nature de parties communes à usage commun, sous la seule réserve que « les jardins situés sur la façade Sud du bâtiment, dans le prolongement des appartements du rez-de-chaussée, jusqu'à la limite extérieure de propriété », sans perdre leur nature de parties communes, « seront réservés à la jouissance exclusive des copropriétaires » de ces appartements ; qu'en décidant néanmoins que cet article « ne concerne pas le lot n° 228, propriété de Monsieur et Madame [O] [E] », le Tribunal a dénaturé cet article, violant ainsi derechef l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

3°) Et alors que l'acte modificatif du 11 décembre 1998, qui se borne à supprimer un lot transitoire du bâtiment II pour créer 47 nouveaux lots, complète l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 avril 1994 sans modifier l'article 4 de celui-ci et doit donc être lu à la lumière de ce texte ; qu'il ne peut donc être compris, en ce qu'il décrit le lot n° 228 comme comportant un « jardin privatif », que comme accordant au propriétaire de l'appartement constituant le lot [Cadastre 2] un simple droit de jouissance privative sur le jardin situé dans le prolongement de cet appartement ; qu'en affirmant au contraire que le jardin mentionné au titre du lot n° 228 « ne fait l'objet d'aucune précision ou restriction dans le règlement de copropriété du 11 décembre 1998 », c'est-à-dire en considérant l'acte modificatif du 11 décembre 1998 comme un tout se suffisant à lui-même, le Tribunal a dénaturé le règlement de copropriété résultant de l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 avril 1994 tel que complété le 11 décembre 1998 ; qu'ainsi, une fois de plus, il a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.