LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 décembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 860 F-D
Pourvoi n° U 20-20.981
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 DÉCEMBRE 2021
1°/ M. [L] [X],
2°/ Mme [V] [E], épouse [X],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° U 20-20.981 contre l'arrêt rendu le 9 juillet 2020 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [W] [F], domiciliée [Adresse 4],
2°/ à M. [C] [F], domicilié [Adresse 1],
3°/ à M. [J] [F], domicilié [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme [X], de la SCP Rousseau et Tapie, avocat des consorts [F], après débats en l'audience publique du 3 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 juillet 2020), par acte sous seing privé des 21 février et 1er mars 2013, Mme [F] et MM. [C] et [J] [F] (les consorts [F]) ont vendu à M. et Mme [X] une maison d'habitation sous plusieurs conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée par acte authentique avant le 30 juin 2013.
2. Le 1er juillet 2013, les consorts [F] ont mis en demeure les acquéreurs de réitérer la vente sous huitaine, puis les ont assignés, par acte du 2 juillet 2014, en paiement de la clause pénale.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est irrecevable.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme [X] font grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la condition suspensive de la promesse de vente avait été acquise en raison de la défaillance des acquéreurs, en ce qu'il les a condamnés à payer aux consorts [F] une certaine somme au titre de la clause pénale et en ce qu'il a rejeté leur demande en restitution du dépôt de garantie, et de rejeter leur demande d'annulation pour dol de la promesse de vente, alors « que l'affaire doit être jugée par la chambre à laquelle elle a été attribuée, sauf notification aux parties d'un changement de chambre ; qu'au cas présent, l'affaire avait été affectée à la première chambre civile A de la cour d'appel de Montpellier, qui l'a instruite et auprès de laquelle les parties ont accepté de déposer leurs dossiers dans le cadre de la procédure sans audience prévue par l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 ; que cependant, sans que les parties en aient été avisées, l'arrêt a été rendu par la troisième chambre civile de la cour d'appel de Montpellier, en violation des articles 430 et 904 du code de procédure civile, ensemble l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020. »
Réponse de la Cour
5. La décision prise en application des dispositions de l'article 904 du code de procédure civile ne constitue qu'une mesure d'administration judiciaire, dont le non-respect n'est assorti d'aucune sanction.
6. M. et Mme [X] ne soutenant pas que le jugement de l'affaire par la troisième chambre civile de la cour d'appel, après la distribution du dossier à la première chambre civile, aurait affecté de manière effective l'exercice de l'un de leurs droits, le moyen n'est pas fondé.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
7. M. et Mme [X] font le même grief à l'arrêt, alors :
« 1°/ qu'ils soutenaient que le compromis de vente était caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive d'absence de révélation de servitude qui n'aurait pas été mentionnée à l'acte ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'en reprochant aux époux [X] de n'avoir pas réitéré la vente par acte authentique, au motif qu'après qu'ils eurent été informés de l'existence de la servitude dite T5, le 3 mai 2013, ils ne s'étaient pas prévalus de la condition suspensive mentionnée dans le compromis de vente, quand le compromis prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées dans le délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, soit le 30 juin 2013, ce dont il se déduisait que la promesse de vente était devenue caduque par suite de la défaillance de la condition suspensive de non-révélation de servitude, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1134 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°/ que les époux [X] soutenaient que le certificat d'urbanisme délivré le 3 juillet 2013 avait révélé le caractère inconstructible d'une partie du terrain, ce qui avait entraîné la caducité du compromis conclu sous la condition suspensive que les pièces d'urbanisme ne révèlent pas de charges autres que celles indiquées à l'acte ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a retenu que les acquéreurs connaissaient l'existence de la servitude aéronautique instituée pour la protection de la circulation aérienne, entre la signature du « compromis » de vente et la réitération de celle-ci.
9. Elle a rappelé que la clause concernant les conditions suspensives de droit commun disposait notamment que la condition tenant à ce que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme obtenus ne révèlent pas de servitudes ou de charges autres que celles figurant éventuellement à l'acte était stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui serait seul fondé à s'en prévaloir et qu'au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque.
10. Elle a constaté qu'après avoir pris connaissance de la servitude aéronautique, M. et Mme [X] n'avaient pas invoqué cette clause pour ne pas réitérer la vente.
11. Elle en a souverainement déduit, répondant aux conclusions prétendument délaissées visées par la première branche et n'étant pas tenue de répondre à celles, inopérantes, visées par la troisième, que cette attitude démontrait que l'existence de la servitude ne présentait pas pour eux un caractère déterminant et a ainsi caractérisé la renonciation des acquéreurs à se prévaloir de la défaillance de la condition.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [X]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [X] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il constaté que la condition suspensive du compromis de vente avait été acquise en raison de la défaillance des acquéreurs, en ce qu'il les a en conséquence condamnés à payer aux consorts [F] la somme de 22 000 € au titre de la clause pénale et en ce qu'il a rejeté leur demande en restitution du dépôt de garantie et de les avoir déboutés de leur demande d'annulation pour dol du compromis de vente signé par les parties les 21 février et 1er mars 2013 ;
ALORS QUE l'affaire doit être jugée par la chambre à laquelle elle a été attribuée, sauf notification aux parties d'un changement de chambre ; qu'au cas présent, l'affaire avait été affectée à la première chambre civile A de la cour d'appel de Montpellier, qui l'a instruite et auprès de laquelle les parties ont accepté de déposer leurs dossiers dans le cadre de la procédure sans audience prévue par l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 ; que cependant, sans que les parties en aient été avisées, l'arrêt a été rendu par la troisième chambre civile de la cour d'appel de Montpellier, en violation des articles 430 et 904 du code de procédure civile, ensemble l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [X] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il constaté que la condition suspensive du compromis de vente avait été acquise en raison de la défaillance des acquéreurs, en ce qu'il les a en conséquence condamnés à payer aux consorts [F] la somme de 22 000 € au titre de la clause pénale et en ce qu'il a rejeté leur demande en restitution du dépôt de garantie et d'avoir débouté M. et Mme [X] de leur demande d'annulation pour dol du compromis de vente signé par les parties les 1 février et 1er mars 2013 ;
1°) ALORS QUE les époux [X] soutenaient que le compromis de vente était caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive d'absence de révélation de servitude qui n'aurait pas été mentionnée à l'acte (conclusions page 7) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'en reprochant aux époux [X] de n'avoir pas réitéré la vente par acte authentique, au motif qu'après qu'ils eurent été informés de l'existence de la servitude dite T5, le 3 mai 2013, ils ne s'étaient pas prévalus de la condition suspensive mentionnée dans le compromis de vente, quand le compromis prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées dans le délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, soit le 30 juin 2013, ce dont il se déduisait que la promesse de vente était devenue caduque par suite de la défaillance de la condition suspensive de non-révélation de servitude, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1134 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE les époux [X] soutenaient que le certificat d'urbanisme délivré le 3 juillet 2013 avait révélé le caractère inconstructible d'une partie du terrain, ce qui avait entraîné la caducité du compromis conclu sous la condition suspensive que les pièces d'urbanisme ne révèlent pas de charges autres que celles indiquées à l'acte (conclusions page 7) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [X] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les avoir condamnés à payer à Mme [W] [F], M. [C] [F] et M. [J] [F] la somme de 22 000 € au titre de la clause pénale et de les avoir déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;
1°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que la même faute ne saurait être sanctionnée deux fois par deux clauses distinctes ayant le même objet ; qu'au cas présent, la « clause pénale » et la clause relative au « dépôt de garantie » insérées dans le compromis de vente tendaient toutes deux à sanctionner l'acquéreur en cas de non-réitération de la vente par acte authentique, malgré la réalisation des conditions suspensives ; qu'en condamnant les époux [X] au paiement de 22 000 € au titre de la « clause pénale » et en les déboutant de leur demande de restitution de la somme de 2 500 € versée au titre de « dépôt de garantie », pour cela qu'ils n'avaient pas sollicité de prêt conforme aux caractéristiques prévues au contrat, la cour d'appel les a sanctionnés deux fois pour la même faute et a violé l'article 1152 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil, en leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que le même préjudice ne saurait être indemnisé deux fois par des clauses pénales distinctes ayant le même objet ; qu'au cas présent, la « clause pénale » et la clause relative au « dépôt de garantie » insérées dans le compromis de vente tendaient toutes deux à réparer le préjudice subi par les vendeurs, du fait de l'absence de réitération de la vente par acte authentique ; qu'en condamnant les époux [X] au paiement de 22 000 € au titre de la « clause pénale » et en les déboutant de leur demande de restitution de la somme de 2 500 € versée au titre de « dépôt de garantie », sans faire ressortir que ces clauses réparaient des préjudices distincts, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime ;
