LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 novembre 2021
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 845 F-D
Pourvoi n° F 20-22.487
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
1°/ M. [O] [U],
2°/ Mme [I] [E], épouse [U],
3°/ M. [N] [W], domicilié [Adresse 1],
domiciliés tous trois [Adresse 1],
4°/ la société Dufer, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° F 20-22.487 contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2020 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Citya Blois, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. et Mme [U], de M. [W] et de la société Dufer, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 21 septembre 2020), M. et Mme [U], M. [W] et la société civile immobilière Dufer (la SCI), copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] (le syndicat) en annulation des assemblées générales des 2 novembre 2015 et 18 mai 2016, et de certaines résolutions adoptées lors de celles-ci et de l'assemblée générale du 1er juin 2015.
Examen des moyens
Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches, et le troisième moyen, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. et Mme [U], M. [W] et la SCI font grief à l'arrêt de confirmer le jugement, alors « que l'assemblée générale doit, en cas de pluralité de candidats, pour désigner le syndic, se prononcer sur chacune des propositions, d'abord à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis, à défaut, à la majorité de l'article 24 de cette même loi ; qu'une irrégularité quant au vote portant désignation du syndic emporte l'annulation rétroactive de la résolution contestée ; qu'en refusant de prononcer la nullité des résolutions 6 et 7 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 relatives à la désignation de la société Citya en qualité de syndic au motif que le mandat donné au syndic avait été exécuté, après avoir pourtant retenu que la résolution 6 avait « été adoptée en violation des dispositions légales susvisées », la cour d'appel a refusé de prononcer la sanction attachée aux irrégularités constatées, privant ainsi de toute efficacité les règles énoncées aux articles 25 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'elle a violés. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
4. Le syndicat conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que la réitération par l'assemblée générale du 2 novembre 2015 de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 rend sans intérêt les demandeurs au pourvoi à le soutenir.
5. Cependant, ce n'est que lorsque la décision postérieure est devenue définitive que l'action initiée contre la décision adoptée antérieurement devient irrecevable.
6. Le moyen est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu les articles 25 et 25-1, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 :
7. Selon le premier de ces textes, la désignation du syndic est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
8. Selon le deuxième, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
9. Aux termes du troisième, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
10. Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 1er juin 2015, l'arrêt retient, d'abord, qu'elle a pour objet la désignation de la société Citya Blois en tant que syndic et la résolution n° 7 la désignation du syndic Laforêt.
11. Il ajoute, ensuite, qu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée, concernant la résolution n° 6, qu'après un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés, elle a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et que, concernant la résolution n° 7, il est mentionné qu'elle est sans objet du fait de l'adoption de la résolution précédente.
12. Enfin, il en déduit que si l'ensemble de ces éléments met en évidence que la résolution n° 6 a été adoptée en violation des dispositions légales, le mandat donné au syndic ayant été exécuté, la demande d'annulation doit être rejetée.
13. En statuant ainsi, alors que l'exécution d'une décision d'assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les textes susvisés.
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
14. M. et Mme [U], M. [W] et la SCI font le même grief à l'arrêt, alors « que la résolution prise sans qu'aient été jointes les conditions essentielles des contrats et devis proposés pour l'exécution des travaux projetés encourt la nullité ; qu'en refusant de prononcer la nullité de la résolution 12 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 au motif que cette résolution avait été exécutée, après avoir pourtant retenu que cette résolution avait « été adoptée dans des conditions irrégulières », la cour d'appel a refusé de prononcer la sanction attachée aux irrégularités constatées, privant ainsi de toute efficacité les règles énoncées à l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'elle a violé. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
15. Le syndicat conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que la réitération par l'assemblée générale du 2 novembre 2015 de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 rend sans intérêt les demandeurs au pourvoi à le soutenir.
16. Cependant, ce n'est que lorsque la décision postérieure est devenue définitive que l'action initiée contre la décision adoptée antérieurement devient irrecevable.
17. Le moyen est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
18. Selon ce texte, pour la validité de la décision, sont notifiés, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.
19. Pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 1er juin 2015, l'arrêt retient qu'il est établi par le procès-verbal de celle-ci qu'il a été proposé aux copropriétaires une mise en concurrence des entreprises pour effectuer des travaux de sécurisation et de contrôle des accès au niveau des sous-sols mais que, pour certaines des entreprises, les devis n'étaient pas joints aux convocations adressées aux copropriétaires qui, dans ces conditions, n'ont pu prendre de décision en connaissance de cause.
20. Il en déduit que si la résolution n° 12 a été adoptée dans des conditions irrégulières, le syndicat justifiant par la communication des factures des entreprises que les travaux ont été exécutés, la demande d'annulation doit être rejetée.
21. En statuant ainsi, alors que l'exécution d'une décision d'assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation, la cour d'appel a violé, par refus d'application, le texte susvisé.
Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
22. M. et Mme [U], M. [W] et la SCI font encore le même grief à l'arrêt, alors « que la cassation à intervenir de l'arrêt en ce qu'il a confirmé le jugement entrepris qui avait rejeté la demande de nullité des résolutions 6 et 7 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 relatives à la désignation du syndic, formée par la société Dufer, les époux [U] et M. [W], entraînera celle de l'arrêt en ce qu'il a rejeté leur demande de nullité de l'assemblée générale du 2 novembre 2015, en application de l'article 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
23. Il résulte de ce texte que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
24. La cassation sur le premier moyen, relatif à l'annulation de la désignation du syndic par l'assemblée générale du 1er juin 2015, entraîne l'annulation, par voie de conséquence, de l'arrêt, en ce qu'il rejette la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 novembre 2015.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation des résolutions n° 6 et 12 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 et la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 novembre 2015, l'arrêt rendu le 21 septembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Remet, sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et le condamne à payer à M. et Mme [U], M. [W] et la société civile immobilière Dufer la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour
M. et Mme [U], M. [W] et de la société Dufer.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Dufer, les époux [U] et M. [W] font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en son entier le jugement rendu le 20 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Blois ;
1° ALORS QUE l'assemblée générale doit, en cas de pluralité de candidats, pour désigner le syndic, se prononcer sur chacune des propositions, d'abord à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis, à défaut, à la majorité de l'article 24 de cette même loi ; qu'une irrégularité quant au vote portant désignation du syndic emporte l'annulation rétroactive de la résolution contestée ; qu'en refusant de prononcer la nullité des résolutions 6 et 7 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 relatives à la désignation de la société Citya en qualité de syndic au motif que le mandat donné au syndic avait été exécuté, après avoir pourtant retenu que la résolution 6 avait « été adoptée en violation des dispositions légales susvisées », la cour d'appel a refusé de prononcer la sanction attachée aux irrégularités constatées, privant ainsi de toute efficacité les règles énoncées aux articles 25 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'elle a violés ;
2° ALORS QUE l'assemblée générale doit, en cas de pluralité de candidats, pour désigner le syndic, se prononcer sur chacune des propositions, d'abord à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis, à défaut, à la majorité de l'article 24 de cette même loi ; qu'une irrégularité quant au vote portant désignation du syndic emporte l'annulation rétroactive de la résolution contestée ; qu'en refusant de prononcer la nullité des résolutions 6 et 7 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 relatives à la désignation de la société Citya en qualité de syndic au motif que le mandat donné au syndic avait été exécuté, après avoir pourtant retenu que la résolution 6 avait « été adoptée en violation des dispositions légales susvisées », la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de toute base légale au regard des articles 25 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
3° ALORS QUE la résolution prise sans qu'aient été jointes les conditions essentielles des contrats et devis proposés pour l'exécution des travaux projetés encourt la nullité ; qu'en refusant de prononcer la nullité de la résolution 12 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 au motif que cette résolution avait été exécutée, après avoir pourtant retenu que cette résolution avait « été adoptée dans des conditions irrégulières », la cour d'appel a refusé de prononcer la sanction attachée aux irrégularités constatées, privant ainsi de toute efficacité les règles énoncées à l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'elle a violé ;
4° ALORS QUE la résolution prise sans qu'aient été jointes les conditions essentielles des contrats et devis proposés pour l'exécution des travaux projetés encourt la nullité ; qu'en exigeant d'une résolution prise par une assemblée générale qu'elle n'ait pas été exécutée, pour pouvoir être annulée, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant son arrêt de toute base légale au regard de l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Dufer, les époux [U] et M. [W] font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en son entier le jugement rendu le 20 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Blois ;
1° ALORS QUE la cassation à intervenir de l'arrêt en ce qu'il a confirmé le jugement entrepris qui avait rejeté la demande de nullité des résolutions 6 et 7 de l'assemblée générale du 1er juin 2015 relatives à la désignation du syndic, formée par la société Dufer, les époux [U] et M. [W], entraînera celle de l'arrêt en ce qu'il a rejeté leur demande de nullité de l'assemblée générale du 2 novembre 2015, en application de l'article 625 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs écritures d'appel, la société Dufer, les époux [U] et M. [W] avaient soutenu que les résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2015 finalement adoptées dénaturaient les projets de résolution soumis au vote, en ce que les dates d'exigibilité des règlements retenues par les résolutions n'avaient pas été mentionnées dans les projets ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter la demande de nullité des exposants, qu'« il ressort des pièces communiquées (p 17 à 21 – syndicat des copropriétaires) que le syndic a interrogé par courriel du 5 octobre 2015 en vue de l'assemblée générale du 2 novembre 2015, toutes les entreprises pour leur demander si elles maintenaient ou non leur devis et qu'elles ont toutes répondu par retour de courriel qu'elles maintenaient leur devis », la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de la société Dufer, des époux [U] et de M. [W], en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE la résolution prise sans qu'aient été jointes les conditions essentielles des contrats et devis proposés pour l'exécution des travaux projetés encourt la nullité ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de nullité des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2015 formée par les exposants, que toutes les entreprises avaient, par des courriels du 5 octobre 2015, annoncé maintenir leur devis, cependant que ces devis n'avaient pas été joints à la convocation, de sorte que les copropriétaires n'avaient pas eu une information suffisante pour leur permettre de prendre une décision en parfaite connaissance de cause, la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
4° ALORS QUE la résolution prise sans qu'aient été jointes les conditions essentielles des contrats et devis proposés pour l'exécution des travaux projetés encourt la nullité ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de nullité des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2015 formée par les exposants, que toutes les entreprises avaient, par des courriels du 5 octobre 2015, annoncé maintenir leur devis, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le maintien de ces devis avait été porté à la connaissance des copropriétaires avant le vote, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 11 du décret du 17 mars 1967.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Dufer, les époux [U] et M. [W] font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en son entier le jugement rendu le 20 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Blois ;
1° ALORS QUE l'assemblée générale ne peut délibérer sur des questions dont elle n'a pas été régulièrement saisie par son ordre du jour ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale du 18 mai 2016, que la correction apportée au projet de résolution était la suite d'un débat tenu lors de l'assemblée générale, et qu'elle était sans incidence sur le coût du mandat pour la copropriété, après avoir pourtant constaté que le point de départ du contrat de mandat de syndic et sa durée avaient été modifiés par rapport à celui présenté dans le projet de contrat joint à la convocation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ;
2° ALORS QUE le contrat de syndic soumis au vote doit fixer sa durée et préciser ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale du 18 mai 2016, que la correction apportée au projet de résolution était la suite d'un débat tenu lors de l'assemblée générale, et qu'elle était sans incidence sur le coût du mandat pour la copropriété, cependant que la modification de la durée du contrat de mandat de syndic et des dates calendaires par rapport à celles figurant dans le projet de contrat soumis au vote s'analyse en un défaut de ces mentions, la cour d'appel a violé l'article 29 du décret du 17 mars 1967.
