LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 novembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 789 F-D
Pourvoi n° T 19-25.967
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
La société Ouest Promotion Immobilier (OPI), société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° T 19-25.967 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant :
1°/ à la Société nouvelle de transport, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société Victoire Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Ouest Promotion Immobilier, de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Victoire Immobilier, de la SARL Ortscheidt, avocat de la Société nouvelle de transport, après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 septembre 2019), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 15 février 2018, pourvoi n° 16-26.787), le 16 décembre 2010, la société Victoire immobilier, mandataire de la société Ouest promotion immobilier (la société OPI), a consenti à la Société nouvelle de transport (la société SNT), une convention d'occupation temporaire portant sur un bureau et un hangar ouvert, situés sur un terrain clos.
2. La société SNT a donné congé à effet du 30 janvier 2012.
3. La société OPI, soutenant que ce congé était irrégulier et que les lieux n'avaient pas été restitués, et invoquant une faute de la part de sa mandataire, a demandé la condamnation in solidum des sociétés lSNT et Victoire immobilier à réparer son préjudice constitué par la perte des loyers et indemnités d'occupation, et, subsidiairement, la condamnation de la seule société Victoire immobilier en réparation de cette même perte, outre le paiement de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
5. La société OPI fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de quinze mille euros la condamnation de la Société Victoire immobilier à lui verser des dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que le non-respect par un mandataire de ses obligations professionnelles oblige ce dernier à réparer l'ensemble des préjudices causés par sa faute ; que le mandataire d'un bailleur est ainsi tenu de réparer, lorsqu'il est causé par sa faute, le préjudice de perte de loyers ou d'indemnités d'occupation subi par le bailleur ; qu'en estimant au contraire qu'un mandataire, tenu de réparer un préjudice consécutif au non-respect caractérisé de ses obligations professionnelles, n'est pas tenu de réparer un préjudice consécutif à la perte directe de loyers ou d'indemnités d'occupation subie par son mandant, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;
2°/ que par ses dernières écritures d'appel, la société OPI avait expressément sollicité la condamnation de la société Victoire Immobilier au paiement d'une somme de 455 700 € à titre de dommages-intérêts pour perte de loyers et en réparation des fautes que celles-ci avait commises en ayant empêché la perception de revenus et la mise sur le marché locatif du bien concerné ; qu'en statuant comme elle a fait, sans expliquer en quoi la perte de loyers ou d'indemnités d'occupation subie par la société OPI n'aurait pas été imputable aux manquements de sa mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même texte. »
Réponse de la Cour
6. Ayant retenu que le congé délivré par la société SNT avait produit ses effets et libéré cette société de ses obligations à compter du 1er février 2012 et que la société Victoire immobilier, mandataire, avait manqué à ses obligations en acceptant un congé non conforme aux clauses du bail, sans en rendre compte à son mandant, la cour d'appel a pu en déduire que la société OPI ne pouvait prétendre obtenir le montant de la perte directe de loyers ou d'indemnités d'occupation.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Ouest promotion immobilier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ouest promotion immobilier et la condamne à payer à la Société nouvelle de transport la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Ouest Promotion Immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la preuve était rapportée par le preneur de la régularité de la libération des lieux et infirmé par voie de conséquence le jugement entrepris, en ses dispositions allouant à la société OPI diverses sommes à titre d'indemnités d'occupation découlant de la persistance de l'occupation des lieux, ainsi que D'AVOIR débouté la société OPI de l'ensemble de ses demandes en paiement d'indemnités d'occupation, de dommages et intérêts pour perte de loyer et en paiement de clause pénale ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'arrêt de cassation partielle rendu le 15 février 2018, le différend judiciaire subsistant entre les parties porte, de par les appels principaux et incidents formés à l'encontre du jugement de première instance et les dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, sur l'effectivité de la preuve par la société SNT de la libération des lieux pris à bail et, dans la continuité de la réponse apportée, sur l'appréciation de la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société Victoire Immobilier au titre de l'exécution de son mandat de gestion ; que, sur la libération des lieux, la preuve, par le preneur, de la libération effective des lieux a vocation à se matérialiser par la libération matérielle des lieux et la remise des clés au bailleur ; que si la question du délaissement de la parcelle mise à disposition ne souffre pas de discussion, il n'en est pas de même de celle relative à la remise des clés ; qu'il sera, sur ce point, relevé, que les biens mis à disposition, situés à proximité immédiate du siège social de la société SNT, avaient pour vocation première le stockage de containers sur une parcelle de 5.000 m² entièrement close et supportant en son extrémité un bureau de 40 m² environ ainsi qu'un hangar ouvert ; qu'il sera, d'autre part, noté que si les articles 6 et 10 de la convention d'occupation précaire font référence, s'agissant de l'état des lieux d'entrée puis de la fin d'occupation, à la remise ou à la restitution de clés, il n'en demeure pas moins qu'aucun état des lieux d'entrée permettant de matérialiser cette remise de clés ainsi que leur nombre n'a été effectué ; qu'il ne saurait, non plus, être tiré argument définitif de l'expression « parcelle de 5.000 m² entièrement close » pour en déduire, au-delà de la présence d'un grillage, la mise en place d'un dispositif effectif de fermeture au moyen de clés ; que « L'état des lieux » du 23 janvier 2012, en réalité une attestation, établi sous sa responsabilité par la société Victoire Immobilier, laquelle indique que « le locataire a quitté les lieux et nous a rendu le bien dans le même état qu'il a pris (sic) » doit, quant à lui, être analysé comme la reconnaissance par le mandataire régulier du bailleur du respect par le preneur de ses obligations locatives de restitution des lieux suite à la rupture anticipée de la relation contractuelle ; qu'il ne peut, à ce titre, être valablement argué d'une erreur de localisation des biens, l'adresse mentionnée a tort étant celle du siège social de la société SNT pour l'occupation duquel la société Victoire Immobilier n'était pas mandatée ; que quant à l'accusation de faux ou de document produit, en appel, pour les besoins de la cause, il s'agit, en l'état des conséquences qu'il peut engendrer pour le mandataire immobilier signataire, des pièces produites et de la parfaite connaissance qu'avait la société OPI de la volonté de départ du preneur (cf. le courriel du 20 janvier 2012 de monsieur [F] (pièce 3 de la société Victoire Immobilier) de simples allégations ; qu'il s'évince de ces éléments que preuve est rapportée par le preneur de la régularité de sa libération des lieux telle qu'acceptée par le mandataire régulier du bailleur à effet du 23 janvier 2012 ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions allouant à la société OPI diverses sommes à titre d'indemnités d'occupation découlant de la persistance d'occupation des lieux (arrêt, pp. 4-5) ;
1°) ALORS QU'à la fin d'une convention d'occupation précaire, il appartient au preneur de restituer les biens mis à sa disposition et, à ce titre, de justifier tant de la libération matérielle des lieux que de la restitution des clés au bailleur, sauf si le preneur apporte la preuve d'une absence de remise des clés à l'entrée dans les lieux ; qu'en estimant que preuve était rapportée par le preneur de la régularité de sa libération des lieux, sans préciser si les éléments qu'elle regardait comme apportant une telle preuve justifiaient d'une restitution des clés ou d'une absence de remise de clés à l'entrée dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en statuant comme elle a fait, sans préciser non plus si elle estimait que le bailleur ne rapportait pas la preuve d'une remise de clés à l'entrée dans les lieux ou, au contraire, que le preneur apportait la preuve de l'absence d'une telle remise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même texte ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'à la fin d'une convention d'occupation précaire, il appartient au preneur de restituer les biens mis à sa disposition et, à ce titre, de justifier tant de la libération matérielle des lieux que de la restitution des clés au bailleur, sauf si le preneur apporte la preuve d'une absence de remise des clés à l'entrée dans les lieux, cette absence ne pouvant être déduite du défaut d'établissement d'un état des lieux d'entrée ; qu'en se fondant néanmoins sur le défaut d'établissement d'un état des lieux d'entrée, pour en déduire que la libération matérielle des lieux suffisait à caractériser une restitution régulière par le preneur des biens mis à disposition, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
4°) ALORS QU'en relevant qu'il « ne saurait (?) être tiré argument définitif de l'expression "parcelle de 5.000 m² entièrement close" pour en déduire, au-delà de la présence d'un grillage, la mise en place d'un dispositif effectif de fermeture au moyen de clés », la cour d'appel n'a pas pour autant constaté que le preneur apportait la preuve de l'absence d'un tel dispositif, l'existence de celui-ci ne pouvant être exclue par la seule considération qu'elle ne pouvait être déduite de l'expression précitée ; qu'en statuant ainsi par un motif inopérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même texte ;
5°) ALORS QUE l'arrêt a lui-même constaté que la convention d'occupation précaire portait sur une parcelle « entièrement close » et que ses articles 6 et 10 faisaient respectivement référence à la remise de clés, à l'entrée dans les lieux, puis à la restitution de ces clefs, à la sortie des lieux ; qu'il ressortait par conséquent des termes clairs et précis du contrat que, les lieux mis à disposition étant clos et des clefs devant être remises puis restituées, les lieux loués comportaient bien un dispositif effectif de fermeture, au moyen de clés ; qu'en estimant qu'on ne pouvait déduire de l'expression « parcelle de 5.000 m2 entièrement close » la mise en place d'un dispositif effectif de fermeture au moyen de clés, la cour d'appel a dénaturé le contrat précité et, partant, violé le texte précité ;
6°) ALORS QU'en se fondant, pour dire que la preuve était rapportée par le preneur de la régularité de la libération des lieux, sur un document émanant de la société Victoire Immobilier, intitulé « état des lieux », et indiquant que « le locataire a quitté les lieux et nous a rendu le bien dans le même état qu'il a pris (sic) », sans expliquer en quoi ce document, qui ne faisait pas état d'une absence de remise de clés au moment de l'entrée dans les lieux ou de leur restitution en fin d'occupation, était de nature à justifier d'une libération régulière des lieux par remise au bailleur des clés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même texte ;
7°) ALORS QUE le juge doit examiner tous les éléments de preuve qui lui sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, par ses dernières écritures d'appel, la société OPI avait fait valoir l'existence de clés et notamment produit aux débats à cette fin deux attestations, l'une émanant du gérant d'une société ayant réalisé des travaux sur le site, l'autre du gérant d'une société chargée du nettoyage de ce dernier, à l'époque de l'occupation litigieuse, et par lesquelles il était attesté que la parcelle mise à disposition était clôturée et cadenassée par deux portails (cf. bordereau de communication des pièces annexé aux écritures susmentionnées, pièces n° 24 et n° 25) ; qu'en estimant, après avoir seulement relevé que n'avait été établi aucun état des lieux d'entrée permettant de matérialiser une remise de clés, qu'on ne pouvait déduire de l'expression « parcelle (?) entièrement close » la mise en place d'un dispositif effectif de fermeture au moyen de clés, et qu'un document émanant de la société Victoire Immobilier indiquait que « le locataire a quitté les lieux et nous a rendu le bien dans le même état qu'il a pris (sic) », qu'il s'évinçait de ces éléments que la preuve était rapportée par le preneur de la régularité de sa libération des lieux, sans examiner les attestations versées aux débats par le bailleur pour démontrer l'existence de clés, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement entrepris sur le montant de l'indemnisation allouée en réparation des fautes commises par la société Victoire Immobilier, avant de limiter à la somme de 15.000 € la condamnation de cette société à verser à la société OPI des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société Victoire Immobilier, s'agissant des griefs formés par la société OPI à l'encontre de la société Victoire Immobilier au titre de l'exécution de son mandat salarié de gestion du 16 février 2010, il est établi que cette dernière a accepté, avec toutes conséquences de droit, un congé non conforme aux clauses du bail, n'en a pas rendu compte à son mandant, n'a pas cru devoir établir d'état des lieux d'entrée et de sortie, n'a pas perçu de dépôt de garantie, a délivré le 23 janvier 2012 une attestation peu conforme à ce que l'on est en droit d'attendre d'un professionnel de l'immobilier, ne justifie pas avoir communiqué ce document à son mandant, et est demeurée particulièrement taisante lors des multiples démarches effectuées par courriels et courriers recommandés durant l'année 2012 par ce dernier ; qu'elle a, dès lors, engagé sans conteste possible sur le fondement de l'article 1992 du code civil sa responsabilité professionnelle et se doit, après que soit confirmée à ses torts la résiliation du mandat de gestion immobilière, de réparer le préjudice subi consécutif, non pas à la perte directe de loyers ou d'indemnités d'occupation mais au nonrespect caractérisé de ses obligations professionnelles ; qu'elle sera, à ce titre, tenue de s'acquitter d'une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts (arrêt, p. 5) ;
1°) ALORS QUE le non-respect par un mandataire de ses obligations professionnelles oblige ce dernier à réparer l'ensemble des préjudices causés par sa faute ; que le mandataire d'un bailleur est ainsi tenu de réparer, lorsqu'il est causé par sa faute, le préjudice de perte de loyers ou d'indemnités d'occupation subi par le bailleur ; qu'en estimant au contraire qu'un mandataire, tenu de réparer un préjudice consécutif au non-respect caractérisé de ses obligations professionnelles, n'est pas tenu de réparer un préjudice consécutif à la perte directe de loyers ou d'indemnités d'occupation subie par son mandant, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE, par ses dernières écritures d'appel (pp. 22 et s., et dispositif, p. 24), la société OPI avait expressément sollicité la condamnation de la société Victoire Immobilier au paiement d'une somme de 455.700 € à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers et en réparation des fautes que celles-ci avait commises et ayant empêché la perception de revenus et la mise sur le marché locatif du bien concerné ; qu'en statuant comme elle a fait, sans expliquer en quoi la perte de loyers ou d'indemnités d'occupation subie par la société OPI n'aurait pas été imputable aux manquements de sa mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même texte.
