LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 750 F-D
Pourvoi n° T 19-25.806
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 NOVEMBRE 2021
M. [L] [C], domicilié [Adresse 7], a formé le pourvoi n° T 19-25.806 contre l'arrêt rendu le 17 octobre 2019 par la cour d'appel de Nancy (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [H] [E], domicilié [Adresse 1],
2°/ à Mme [O] [E], épouse [D], domiciliée [Adresse 6],
3°/ à Mme [Y] [N], épouse [E], domiciliée [Adresse 12],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller doyen, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [C], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat des consorts [E], après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Echappé, conseiller doyen rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 17 octobre 2019), par acte du 26 octobre 1994, M. [C] a pris à bail diverses parcelles agricoles dont M. [E] est usufruitier et les deux filles de celui-ci, [Y] et [O], nues-propriétaires.
2. Depuis l'année 2007, le montant du fermage est stipulé payable mensuellement.
3. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 2 mai 2017, les consorts [E] ont mis en demeure M. [C] de leur verser les quatre premières échéances de 2017, restées impayées.
4. Par déclaration du 30 août 2017, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. [C] fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de le condamner à payer des sommes au titre des fermages impayés en 2017 et des échéances mensuelles de l'année 2018, ainsi que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors :
« 1°/ que suivant l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail est encourue lorsque les mises en demeure sont restées infructueuses au-delà du délai de trois mois ; qu'en se fondant, pour prononcer la résiliation du bail rural, sur la seule lettre de mise en demeure adressée par courrier recommandé avec avis de réception du 2 mai 2017 et demeurée infructueuse cependant que deux mises en demeure successives étaient nécessaires pour justifier la résiliation du bail rural, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que la résiliation d'un bail rural ne peut être prononcée que si les agissements reprochés au preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que le juge ne peut donc pas se fonder sur des motifs invoqués par le bailleur qui se sont produits au cours du bail primitif pour demander la résiliation du bail renouvelé ; qu'en confirmant la décision du premier juge en ce qu'elle avait admis qu'il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail rural en se référant à l'existence d'un premier jugement ordonnant la résiliation judiciaire datant de 2002 mais qui n'avait pas été suivi d'effet compte tenu de la clémence des bailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 431-11, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que le bailleur ne peut faire résilier son bail que s'il justifie de deux défauts de paiement du fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance et que ce motif ne saurait être retenu en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ; que les difficultés financières de l'exploitation peuvent excuser le défaut de paiement des fermages ; qu'en énonçant que le simple fait de rencontrer des difficultés financières, si elles n'étaient pas causées par des circonstances temporaires et totalement indépendantes de la volonté et des agissements du preneur, n'était pas constitutif par lui-même de « raisons sérieuses et légitimes », la cour d'appel a violé l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ que le juge des baux ruraux doit vérifier si la demande de résiliation est justifiée en caractérisant un manquement suffisamment grave du preneur; que M. [C] faisait valoir qu'il avait réglé un acompte à valoir sur l'arriéré des fermages ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ces paiements de nature à établir que les manquements du preneur n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
5°/ que le juge des baux ruraux doit vérifier si la demande de résiliation est justifiée en caractérisant un manquement suffisamment grave du preneur ; que M. [C] faisait valoir qu'en ce qui concerne les loyers impayés, il avait acquiescé à la saisie des aides agricoles qui lui étaient dues pour l'année 2019, ce qui démontrait ses efforts et sa bonne foi ; qu'en se bornant à affirmer que M. [C] considérait « comme normal de voir les loyers payés par voie de saisie sur les subventions qu'il attend, alors que le mode de paiement est le règlement spontané par le preneur et non l'exercice de voies d'exécution par le bailleur » sans même prendre en compte ces saisies pour apprécier la gravité du manquement reproché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a exactement retenu que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.
7. Elle a relevé que les consorts [E] avaient, par lettre du 2 mai 2017 régulière en la forme, mis en demeure M. [C] de régler quatre échéances de fermage qui, sous réserve d'un seul acompte, demeuraient impayées lorsque les bailleurs ont saisi le tribunal et constaté que M. [C] se bornait à faire état de difficultés financières sans rapporter la preuve, dont il avait la charge, de raisons sérieuses et légitimes de nature à excuser sa défaillance.
8. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si les manquements qu'elle avait caractérisés dans leur persistance étaient suffisamment graves, ni s'ils étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [C] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. [C]
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail notarié conclu le 26 octobre 1994 en faveur de Monsieur [L] [C] sur les terres appartenant à Monsieur [E] [H], Madame [D] [O] et Madame [E] [Y] et situées sur la commune de [Localité 13] (Meuse) pour une superficie totale de 99ha 59a 10ca, cadastrées : - section ZB n°[Cadastre 3], lieu-dit « [Localité 17] » pour 24ha 23a 10ca, - section ZB n°[Cadastre 4], lieu-dit « [Localité 17] » pour 98a 20ca, section ZH n°3, lieu-dit « [Localité 14] » pour 16ha 10a 10ca, - section ZC n°[Cadastre 5], lieu-dit « [Localité 15] » pour 19ha 96a, - section ZC n°[Cadastre 8], lieu-dit « [Localité 15] » pour 7ha 98a 70ca, - section ZC n°[Cadastre 9], lieu-dit « [Localité 15] » pour 1ha 19a, - section ZC n°[Cadastre 2], lieu-dit « [Localité 10] » pour 17ha 56a, - section ZA n°[Cadastre 5], lieu-dit « [Localité 16] » pour 11ha 58a, dit qu'en conséquence Monsieur [L] [C] devrait laisser lesdites terres libres après un délai de quinze à compter de la signification de la présente décision ; dit qu'au cas où il se maintiendrait indûment sur ces terres, il pourrait en être expulsé conformément à la loi et avec l'assistance de la force publique si besoin, condamné Monsieur [L] [C] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 13 501,86 euros au titre des fermages impayés en 2017 et des 9 premières échéances mensuelles du fermage de l'année 2018, y ajoutant, condamné Monsieur [C] à payer aux consorts [E] la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [L] [C] ne sollicite pas expressément la réformation de la disposition du jugement l'ayant condamné à payer la somme de 13 501,86 euros au titre des fermages impayés en 2017 et au cours des neuf premiers mois de 2018, tandis que les bailleurs demandent quant à eux la confirmation de toutes les dispositions du jugement ; que cette disposition sera donc confirmée ; Sur la résiliation du bail ; que l'article L. 411-33 [L. 411-31] du code rural et de la pêche maritime dispose notamment que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de cet article ; qu'en l'espèce, les bailleurs produisent la lettre de mise en demeure qu'ils ont adressée le 2 mai 2017 à Monsieur [L] [C] en la forme recommandée avec AR (lequel a été signé par le preneur le 4 mai 2017) portant sur les loyers impayés pour les mois de janvier à avril 2017, soit 1 062,66 euros x 4 mois = 4 250,64 euros ; que cette lettre sommait Monsieur [L] [C] de régler cette dette dans un délai de trois mois et rappelait les termes de l'article L. 411-31 précité ; que néanmoins, il est constant que dans les trois mois qui ont suivi cette lettre, Monsieur [L] [C] n'a réglé qu'une somme de 2 500 euros le 14 août 2017 ; que lorsque les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 30 août 2018, aucun autre règlement n'avait été effectué par le preneur ; que dès lors, en ayant négligé de régler au moins deux termes de loyer dans le délai de trois mois suivant la mise en demeure précitée et en ayant laissé persister ces impayés jusqu'à la saisine du tribunal paritaire, Monsieur [L] [C] s'est exposé à voir prononcer en justice la résiliation de son bail ; que pour tenter d'échapper à la sanction légale de la résiliation, Monsieur [L] [C] soutient qu'il peut justifier de raisons sérieuses et légitimes. Il est exact que l'article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le manquement du preneur ne peut être invoqué par le bailleur en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ; qu'à cette fin, Monsieur [L] [C] invoque les difficultés financières qu'il a connues en 2016 et dont il justifie par la production de l'attestation de son comptable, selon laquelle le résultat comptable de l'exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 a été négatif de 17 581 euros ; que toutefois, Monsieur [L] [C] ne donne aucune explication sur l'origine de ces difficultés financières, de sorte que la cour ignore si elles ont été causées par des circonstances complètement indépendantes ou non de ses propres agissements ; qu'en outre, le simple fait de rencontrer des difficultés financières, si elles ne sont pas causées par des circonstances temporaires et totalement indépendantes de la volonté et des agissements du preneur, n'est pas constitutif par lui-même de « raisons sérieuses et légitimes » ; qu'enfin, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [L] [C] continue de ne pas respecter les échéances mensuelles pour acquitter les fermages ; qu'il considère même comme normal de voir les loyers payés par voie de saisie sur les subventions qu'il attend, alors que le mode de paiement est le règlement spontané par le preneur et non l'exercice de voies d'exécution par le bailleur ; que sa dette n'a d'ailleurs cessé de s'accroître, puisque dans une attestation rédigée par lui en février 2019, il reconnaît une dette de fermages de 16 000 euros ; que la preuve n'est donc pas rapportée que Monsieur [L] [C] bénéficierait de raisons sérieuses et légitimes pour expliquer les impayés de loyer ; que par conséquent, la décision des premiers juges de prononcer la résiliation du bail sera confirmée ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : que Monsieur [L] [C], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles ; qu'en outre, il est équitable qu'il soit condamné à payer aux bailleurs la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation du bail après deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que l'action en résiliation ne peut ainsi être introduite qu'après une seconde mise en demeure visant le terme impayé ; qu'il s'en déduit néanmoins que la résiliation du bail peut être demandée en justice trois mois après une unique mise en demeure restée infructueuse, si cette mise en demeure vise plusieurs échéances impayées ; qu'il s'en déduit encore que les conditions de l'action en résiliation s'apprécient à la date de la saisine du tribunal ; que l'article 1315 du code civil impose à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en prouver le paiement ; qu'il est constant que Monsieur [E] [H], Madame [D] [O] et Madame [E] [Y] ont adressé à Monsieur [L] [C] une lettre de mise en demeure reçue le 4 mai 2017, lui enjoignant de lui payer la somme de 4 250 64 euros, au titre de fermages dus pour les quatre premiers mois de l'année 2017 ; que cette mise en demeure vise plusieurs échéances impayées ; que l'action en résiliation de Monsieur [E] [H], Madame [D] [O] et Madame [E] [Y] est en conséquence recevable, en application des textes susvisés ; qu'au jour de l'introduction de l'action en justice, soit le 31 août 2017, seul 2 500 euros avaient été réglés par Monsieur [C] ; qu'il restait donc une dette de 1 750,64 euros ; que Monsieur [C] invoque ses problèmes de trésorerie à l'appui d'une demande de reconnaissance d'excuses sérieuses et légitimes au défaut de paiement ; que cependant, il y a lieu de relever que les fermages ne sont réglés depuis février 2015 que suite à des mises en demeure successives ; que surtout, aucun versement n'a été réalisé depuis le mois de septembre 2017, et ce alors même que les récoltes 2018 ont toutes été réalisées et donc vendues ; qu'il convient aussi de rappeler que Monsieur [C] a déjà bénéficié de la clémence des propriétaires qui, malgré un jugement prononçant la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, avaient fait le choix de continuer les relations contractuelles et de lui donner une nouvelle chance ; que l'existence d'une excuse légitime et sérieuse n'est donc pas démontrée ; qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, à compter de la date de la présente décision ; que Monsieur [L] [C] devenant occupant sans droit ni titre, il y a lieu également de dire qu'il devra laisser libres les terres objets du bail, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; que passé ce délai, il pourra en être expulsé conformément à la loi et avec l'assistance de la force publique au besoin ; Sur la demande en paiement des fermages impayés : qu'il résulte de l'article 1315 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que le bailleur produit un décompte et des relances et que le locataire reconnaît la dette ; que Monsieur [L] [C] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 13 501,86 euros au titre des fermages impayés en 2017 et des 9 premiers mois de 2018 ;
1° ALORS QUE suivant l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail est encourue lorsque les mises en demeure sont restées infructueuses au-delà du délai de trois mois ; qu'en se fondant, pour prononcer la résiliation du bail rural, sur la seule lettre de mise en demeure adressée par courrier recommandé avec avis de réception du 2 mai 2017 et demeurée infructueuse cependant que deux mises en demeure successives étaient nécessaires pour justifier la résiliation du bail rural, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
2° ALORS QUE la résiliation d'un bail rural ne peut être prononcée que si les agissements reprochés au preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que le juge ne peut donc pas se fonder sur des motifs invoqués par le bailleur qui se sont produits au cours du bail primitif pour demander la résiliation du bail renouvelé ; qu'en confirmant la décision du premier juge en ce qu'elle avait admis qu'il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail rural en se référant à l'existence d'un premier jugement ordonnant la résiliation judiciaire datant de 2002 mais qui n'avait pas été suivi d'effet compte tenu de la clémence des bailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 431-11, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
3° ALORS QUE le bailleur ne peut faire résilier son bail que s'il justifie de deux défauts de paiement du fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance et que ce motif ne saurait être retenu en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ; que les difficultés financières de l'exploitation peuvent excuser le défaut de paiement des fermages ; qu'en énonçant que le simple fait de rencontrer des difficultés financières, si elles n'étaient pas causées par des circonstances temporaires et totalement indépendantes de la volonté et des agissements du preneur, n'était pas constitutif par lui-même de « raisons sérieuses et légitimes », la cour d'appel a violé l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
4° ALORS QUE le juge des baux ruraux doit vérifier si la demande de résiliation est justifiée en caractérisant un manquement suffisamment grave du preneur; que Monsieur [C] faisait valoir qu'il avait réglé un acompte à valoir sur l'arriéré des fermages (cf. conclusions de l'exposant p. 4 § 5 à 8) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ces paiements de nature à établir que les manquements du preneur n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime ;
5° ALORS QUE le juge des baux ruraux doit vérifier si la demande de résiliation est justifiée en caractérisant un manquement suffisamment grave du preneur ; que Monsieur [C] faisait valoir qu'en ce qui concerne les loyers impayés, il avait acquiescé à la saisie des aides agricoles qui lui étaient dues pour l'année 2019, ce qui démontrait ses efforts et sa bonne foi (cf. conclusions de l'exposant p. 4 § dernier et p. 5 § premier) ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur [C] considérait « comme normal de voir les loyers payés par voie de saisie sur les subventions qu'il attend, alors que le mode de paiement est le règlement spontané par le preneur et non l'exercice de voies d'exécution par le bailleur » sans même prendre en compte ces saisies pour apprécier la gravité du manquement reproché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime.
